房地产开发企业税收筹划(2009)

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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划
1、合作建房项目作为一个会计主体，在收入和费用相同时，经营方 式不同税负不同。 (1)成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方风险共担、利益共享 的利润分配方式最为节税，只须在销售房屋取得收入时按销售不动产 缴税； (2)成立合作企业并采取在房屋建成后合作双方按一定比例分配房屋 的利润分配方式，以土地使用权投资的一方还须在前种方式税负的基 础上，就转让的无形资产缴税。 (3)“以物易物”的合作建房方式，合作双方应分别按其销售房屋的 价值和转让土地使用权价值缴纳营业税。合作建房双方将分得房屋出 售时，还应按房屋销售额交纳营业税，其税负最高。 因此，企业应利用国家税收杠杆导向，选择最有利的经营方式，达到 节税筹划的目的。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
例:某房地产企业欲销售普通标准住宅，扣除项目总额为2000元/平方米， 现有两种销售方案，一是按2380元/平方米的价格出售；二是按2500 元/平方米的价格出售。 方案一，增值额占扣除项目的比率为19%[(2380-2000)÷2000]，小于 20%，无需缴纳土地增值税，利润为380元/平方米。 方案二中，由于收入增加120元/平方米，导致增加营业税及附加为 6.6(120×5.5%)元/平方米，扣除项目金额为2006.6元/平方米，增值 额占扣除项目的比率升至24.59%[(2500-2006.6)÷2006.6]，需缴纳 土地增值税148.02[(2500-2006.6)×30%]元/平方米，企业的利润为 345.38(2500-2006.6-148.02)元/平方米。 可见，售价提高之后利润却下降34.62元/平方米。如何解决提高售价与 增加税负的矛盾，见下文税负平衡点的分析。
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（一）什么是税收筹划？
税收筹划也叫纳税筹划，是指在 符合立法精神的前提下，纳税义务 人、扣缴义务人利用税法的特定条 款和规定，借助一定的方法和实现 技术，通过对经营活动、投资活动、 理财活动的周密安排，实现的税款 节省。 税收筹划不是账上的文章，往 往是账外的事情，是事前要做的， 而不是事后做文章的。
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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划 2、根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的 税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的 情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进 行相互转换达到税收筹划的效果。 例：A公司有300万的闲臵资金，希望与某房地产开发公司B进行合作。 假设A公司预计在1年以后该房产开发项目销售完毕，经与B公司协商， A公司可分得现金回报60万。 A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作： （1）是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产（不享有股权） （2）是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发 （3）是采取投资入股方式参与房产开发。 你作为财务负责人，你怎么选择？
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五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划
2、买房赠物的税务筹划 随着购房者购房需求的多样性和品味的提升，不少高级住宅楼在销 售时还赠送家具家电或小汽车等。 现状：不少企业在实务中采取另行赠送的方式，这在会计上应视同销售， 并缴纳增值税。 税收筹划的考虑：企业可以将赠送的物品成本作为房屋成本的一部分， 在计算土地增值税时物品成本可以减少增值额，降低税率。
增值额×40%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 目金额×5% 1.6349~2.2472倍 增值额×50%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 目金额×15% 2.2472~3.5928倍 增值额×60%-扣除项 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的3.5928倍以 目金额×35% 上 诚信专业服务
若纳税人欲通过提高售价达到增加收益，就必须使 x>(6.42408%a+28.35%x)+5.5%x，解得x>0.0971a。 这就是说，如果想通过提高售价取得更大的收益，提高的售价必须超过 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的0.0971倍.
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格 按照上述计算方法，我们计算出的当纳税人要享受土地增值税的税率其对应的 销售额的上限分别为： 适用的增值税计算 免 增值额×30% 销售额的上限 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的1.2848倍 除销售税金及附加以外的扣除项目金额的 1.3819~1.6349倍
筹划魔方：在变化中寻找筹划空间
——房地产开发企业经营过程中的税收决策
天职国际会计师事务所 －
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主要内容
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引言 （一）什么是税收筹划 （二）税收筹划的特征 （三）税收筹划与避税 （四）房地产开发企业做税收筹划的必要 性 • （五）筹划案例介绍
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引 言
房地产是世界最大的一项产业， 约占全球各国GDP总和的15％。从 2003年开始，全球投资资本，包括 个体投资者的投资热情，正在加速 流入中国的房地产市场，而中国的 地产行业和地产商正如雨后春笋般 发展起来，随着中国经济的蓬勃发 展，中国的房地产行业遇到了良好 的发展机遇，同时也面临空前的竞 争。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率 累进税率。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金 额20%的免缴土地增值税。这一特殊的起征点为土地增值税的税务筹 划提供了条件。利用该政策进行税务筹划时应注意三点： （1）企业所建造的房屋必须是符合当地普通住宅标准的居住用住宅。 （2）出售房屋的增值额占扣除项目的比率不得超过20%，增值额占扣除 项目的比率在20%左右时税负将出现大幅度的跳跃，企业应高度关注 税收成本对利润和现金流的影响。 （3）对于房地产企业既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别 核算增值额；如果不能分别核算或者不能准确划分增值额的，其建造 的普通住宅标准不能享受税收优惠。
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（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性 1、开发周期长，涉税复杂 2、交易金额大，涉税金额大 3、是税务机关监管重点，涉税风险大 4、如果筹划成功，带来价值大 5、涉及多个风险点、节税点，筹划空间大
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五、筹划案例介绍
• （一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹 划制定合理的销售价格 • （二） 促销活动的税务筹划 • （三）不同的投资方式进行税务筹划 • （四）企业外部税务筹划方法——设立邮箱公司 • （五）其他筹划案例介绍
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（二）税收筹划的特征
一种节省税款的方式
请注意 它的本 质特征！
具有合法性
一种精心的纳税安排 非财务属性
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（三）税收筹划与避税
避
税
税收筹划
利用税法漏洞
国家采取反避税
பைடு நூலகம்
研究税法 合理利用
国家保护支持
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税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷， 在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担 的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家 用反避税措施对其加以限制。 而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。
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五、筹划案例介绍
（三）不同的投资方式进行税务筹划 例题解析： 第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资 金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合 作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。 转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营 业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万 元。 第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。 1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税 及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。
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五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划 4、商务开发出租招商 例： 某房产企业开发一处工业厂房，每年的租金约2亿元。公司适用的税 率有 5.5%交营业税附加了，12%的房产税。 现状：公司每年的税收成本为：2×5.5%+2×12％＝3500万元。
税收筹划的考虑： 公司设立一物业公司，将该大楼先租给物业，由物业公司再整体出租 给它，价格按照60%，即1.2亿元计价，物业公司它按 照100%再租给 客户 （1）房地产公司的税收成本：1.2×5.5%+1.2*12%=2100万元； （2）物业公司的税收成本： 2×5.5%=1100万元 两家公司合计总成本＝2100＋1100＝3200万元，总体节约300万元。
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五、筹划案例介绍
（一）土地增值税“起征点”政策计算税负平衡点，筹划制定合理的销售价格
若企业打算通过提高售价来增加利润，其提价的考虑？ 假定售价提高到A+x（即1.2848a+x） 相应的销售税金及附加提高了5.5%x，则允许扣除项目金额 =a+5.5%A+5.5%x
应纳土地增值税 =[(A+x)-(a+5.5%A+5.5%x)]×30%=6.42408%a+28.35%x，
五、筹划案例介绍
（二）促销活动的税务筹划 1、销售折扣的税务筹划 销售折扣是企业惯用的促销手段，房地产企业也是如此。现行税法规 定，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的 销售额计算收入并计税；如果将折扣额另开发票，则必须全额计税。 例：某房地产企业给予一次性缴足房款的购房者5%的销售折扣，销售总 额2000万元，土地增值税适用30%的税率。 如果企业将折扣额另开发票，将导致多交营业税及附加5.5 （2000×5%×5.5%）万元，多交企业所得税33（2000×5%×33%）万 元，多交土地增值税28.35[2000×5%×(1-5.5%)×30%]万元，合计 66.85万元。