资产评估公式

资产评估公式

收益法

资金时间价值

复利终值

F=P*(1+i)n

复利现值

P=F*(1+i)-n

后付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i

F=A*∑(1+i)n-1

后付年金现值

P=A*∑(1+i)-n

P=A*[1-(1+i)-n]/i

先付年金终值

F=A*[(1+i)n-1]/i *(1+i)

先付年金现值

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)

递延年金现值(m期后n期)

P=A*[1-(1+i)-n]/i *(1+i)-m

P=A*[1-(1+i)-(m+n)]/i -A*(1+i)-m

永续年金现值

P=A/i

年偿债基金(每年末应存金额)

A=F*i/[(1+i)n-1]

年资本回收额(每年应还本付息额)

A=P*i/[1-(1+i)-n]

(一)纯收益不变

1.永续:P=A/r

2.有限A*[1-(1+r)-n]/r

(二)纯收益在若干年后保持不变

1.无限:P=R i(1+r)-i] +A/r*(1+r)-n

2.有限:P=R i(1+r)-i] +A*[1-(1+i)-(n-m)]/i *(1+i)-m (三)纯收益按等差级数变化

1.递增无限:P=A/r +B/r2

2.递增有限:P=(A/r +B/r2)*[1-(1+r)-n] -B/r*n(1+r)n

3.递减无限: P=A/r -B/r2

4.递减有限: P=(A/r -B/r2)*[1-(1+r)-n] +B/r*n(1+r)n

注意计算收益年限n=A-(n-1)B

(四)纯收益按等比级数变化

1.递增无限:P=A/(r-S)

2.递增有限:P=A/(r-S) *{1-[(1+S)/(1+r)]n}

3.递减无限:P=A/(r+S)

4.递减有限:P=A/(r+S) *{1-[(1-S)/(1+r)]n}

(五)已知未来若干年后资产价格

P=A*[1-(1+r)-n]/r *P n(1+r)-n

成本法

评估值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值

(一)重置成本

1.价格指数法

重置成本=资产的历史成本*价格指数

重置成本=资产的历史成本*(1-价格变动指数)

定基价格指数=(评估基准日价格指数/资产构建时点价格

指数)*100%

环比价格变动指数=(1+a1)(1+a2)*…*(1+a n)*100%

2.功能价格类比法

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年

产量)

重置成本=参照物重置成本*(被评估资产年产量/参照物年

产量)X

(二)实体性贬值

1.观察法

实体性贬值=重置成本*(1-实体性成新率)

实体性贬值=重置成本*实体性贬值率

2.使用年限法

⑴资产利用率=(实际利用时间/法定利用时间)*100%

⑵实际已使用年限=名义已使用年限*⑴

⑶总使用年限=⑵+尚可使用年限

⑷资产实体性贬值率=⑵/⑶*100%

⑸实体性贬值=(重置成本-预计残值)*⑷

(三)功能性贬值

1.超额运营成本

⑴超额运营成本

⑵净超额运营成本=⑴*(1-所得税税率)

⑶资产剩余寿命

⑷折现:功能性贬值=⑵*折现系数

2.超额投资成本

功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本

(四)经济性贬值

经济性贬值率=[1-(可被利用的生产能力/原设计生产能

力)X]*100%

经济性贬值额=资产年收益损失额*(1-所得税税率)*

[1-(1+i)-n]/i

森林资源资产评估

成本法

1.重置成本法(幼龄)

⑴株数调整系数K1

株数保存率(r)=林地实有保存株数/造林设计株数

当r≥85%, K1=1

当r＜85%, K1=r

⑵树高调整系数K2

K2=现时幼龄林林分树高/参照林分标准平均树高

⑶E n =K *i(1+P)n-i+1

K:林分质量调整系数

C i:第i年生产成本(年初)

2.费用价值法(改良)

2

B n=A(1+P)n +i(1+P)n-i+1

A:林地购置费

M i:第i年林地改良费(年初）

市场法

1.市场倒算法/剩余价值法(成,过熟)

E n=W-C-F

W:销售总收入

C:木材经营成本

F:木材生产经营利润

2.市场成交价比较法

E=K*K b*G

K:林分质量调整系数=被估地利系数/参照物地利系数

K b:物价调整系数=评估基准日售价/参照物售价

G:参照物市场交易价格

收益法

1.收益净现值法(经济林)

E n =(A i-C i)/(1+P)n-i+1]

A i:第i年的收入(年末)

C i:第i年的成本支出(年末)

u:经营期

n:林分年龄(评估时)

2.收获现值法(中龄,近熟)

⑴存在间伐

B u=K *[A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…]/(1+P)u-n -

C i/(1+p)i-n+1]

⑵无间伐

B u=K *[A u/(1+P)u-n] -

C i*[1-(1+P)-(u-n+1)/P]

A u:主伐时纯收入(年末) D a、D b:间伐纯收入(年末)

C i:第i年营林生产成本(年末)

u:经营周期

3.年金资本化法(地租收益稳定,林木和林地作为整体)

⑴林木评估

E n=A/P

A:年平均纯收益(年末)

⑵林地使用权

①无限:B u=R/P

②有限:B u=R/P *[1-(1+P)-n]

R:林地年平均地租收益

n:林地使用权的使用年限

4.林地期望法(同龄,永续皆伐)

B u={A u+D a(1+P)u-a+D b(1+P)u-b+…

-C i(1+p)u-i+1]}/(1+p)u-1 -V/P

C i:第i年营林生产直接费用(整地,栽植,抚育)

V:年均营林生产间接费用

(先将各现金流复利现值,再计算偿债基金,再计算永续年

金现值)

矿业权评估

1.折现现金流量法

P=(CI-CO)t*(1+i)-t]

⑴确定计算年限

⑵计算每年现金流入CI

①销售收入

②回收固定资产残值(各回收期及最后一期期末)

③回收流动资金(最后一期期末)

④回收抵扣设备进项税额(生产首年及设备更新年)=设备

含税价/(1+17%)*17%

⑶计算各年现金流出CO

①无形资产投资(土地使用权费于评估基准日流出)

②流动资金(生产期第一年流出)

③经营成本(每年年末)

④销售税金及附加(每年年末)

⑤企业所得税=(销售收入-总成本费用-销售税金及附加)*

所得税税率

2.折现剩余现金流量法

P=(CI-CO-I p)t*(1+i)-t]

I p:投资合理报酬

⑴计算各年现金流入

⑵计算各年现金流出

⑶计算投资合理报酬

①资产净值=(年初资产净值+年末资产净值)/2

②投资报酬=资产净值*投资报酬率

⑷确定折现率:无风险报酬率

⑸计算剩余现金流量现值

3.剩余利润法

P=(E-E i)t*(1+i)-t]

E:年净利润=销售收入-总成本费用-销售税金及附加-企

业所得税

E i:开发投资利润=当年资产净值*投资利润率

4.收入权益法

P=SI t*(1+i)-t] *K

SI t:年销售收入=产量*产率*销售价格

K:采矿权权益系数

收益法主要评估参数确定

1.可采储量

评估利用的资源储量=∑基础储量+∑资源量*可信度系数

(可信度系数也可叫设计利用率)

3

可采储量=(评估利用资源储量-评估利用资源损失量)*采矿回采率

可采储量=控制(露天)可采储量+推断(地下)可采储量

2.相关年限(矿山服务年限T)

⑴金属矿种和有指标要求的化工,建材等矿产

T=Q /A(1-ρ) (Q=总的-已开采的)

A:矿山生产能力

Q:可采储量

ρ:矿石贫化率

⑵非金属矿种

T=Q/A

T=Q /A*K

K:储量备用系数

⑶石材矿

按荒料计:T=Q sx /Q h(1+K d)

按板材计:T= Q sx*ηb / Q b(1+K d)

Q sx:荒料可采储量

Q h:年生产荒料量

Q b:年生产板材量

K d:吊装运输损失系数

ηb:板材率

⑷石料矿

T=Q*K*β /A

K:地质影响系数

β:松散系数

3.产品方案与采选(冶)技术指标

采矿回采率=1-采矿损失率=采出矿石量*(1-矿石贫化率) /(评估利用的资源储量-设计损失量)

4.销售收入

⑴金属矿产品

①以原矿: S q=Q y*P y

②以精矿: S q= Q js*P js= Q y*γ*P js= Q y*αε/β *P js= Q y*α0(1-ρ)ε/β*P js ③以精矿中金属: S q= Q js*β*P jj= Q y*γβ*P jj= Q y*αε*P jj=

Q y *α0(1-ρ)ε*P jj

④以冶炼金属产品: S q= Q s*P s= Q y*αεεy/βy* P s= Q y*α

0(1-ρ)εεy/βy* P s

Q y:原矿产量 P y:原矿价格

Q js:精矿产量 P js:精矿价格

P jj:精矿金属价格

Q s:金属产品产量

P s:金属产品价格

γ:精矿产率= Q js/Q y

α:原矿品位α=α0(1-ρ)

α0:地质品位β:精矿品位

ρ:矿石贫化率=(地质品位α0-采出矿石品位)/地质品位

ε:选矿回收率=产率γ*精矿品位β /原矿品位α

εy:冶炼回收率

βy:金属产品品位

⑵非金属矿产品

①一般非金属: S q=Q y*P y= Q js*P js

②煤矿: S q=∑不同牌号煤产量*不同牌号煤价格

③石材:

荒料S q=荒料产量*荒料价格=原矿产量*成荒率*荒料价格

板材S q=板材量*板材价格=原矿产量*成荒率*板材率*板材

价格

5.投资

⑴单位生产能力投资估算法

I=I d*A*η1*η2

I d:参照物矿山单位生产能力投资

A:评估对象矿山生产能力

η1:时间差异调整系数

η2:地域差异调整系数

⑵生产规模指数法

I1=I0(S1/S0)n*η1*η2

I0:参照矿山固定资产投资额

S1:评估对象矿山生产能力

S0:参照矿山生产能力

n:生产能力指数

⑶比例估算法

I=I1/f

I1:评估对象矿山某主要工程的投资额

f:参照矿山某主要工程占参照矿山固定资产投资的比例

6.成本费用

总成本费用=产品成本+管理费用+财务费用+营业费用=(制

造成本+制造费用)+管理费用+财务费用+营业费用

经营成本(付现成本)=总成本费用-折旧费-摊销费-折旧性

质维简费-利息支出

成本法

适用于预查和普查阶段的探矿权评估

1.勘查成本效用法(预查)

P c=C r *F=[U i*P i)*(1+ε)]*F=[U i*P i)+C]*F

C r:重置成本

U i:各类方法完成的实物工作量

P i:各完成的实物工作对应的现行价格和费用标准

F:效用系数= f1*f2

f1:合理性系数

f2:加权平均质量系数

ε:间接费用的分摊系数

C:间接费用

2.地质要素评序法

P=P c*α=[U i*P i)*(1+

ε)]*F*j =[U i*P i )+C]*F*j

αj:第j个地质要素的价值指数

α：调整系数=j

4

①确定评估方法

②计算直接成本

③计算重置成本=直接成本*(1+ε)

④确定效用系数 f2=∑(该类工作项目重置成本*该类工作项目效用系数)/∑工作项目重置成本

⑤计算探矿权评估价值=重置成本*效用系数

⑥探矿权价值=基础成本⑤*调整系数

(勘查成本效用法:②-⑤,地质要素评序法:②-⑥)

市场法

1.可比销售法

⑴详查以上探矿权及采矿权

P={P i(μ·ω·t·θ·λ·δ)]i}/n

P i:参照物成交价

n:参照物个数

μ:可采储量调整系数

ω:矿石品位(质级)调整系数

t:生产规模调整系数

θ:产品价格调整系数

λ:开采条件调整系数

δ:区位与设施调整系数

⑵勘查程度较低探矿权

P={P i(P a·ξ·ω·v·φ·δ)]i}/n

P a:勘查投入调整系数

ξ:资源储量调整系数

v:物化探异常调整系数

φ:地质环境与矿化类型调整系数

调整系数=1-(1-评估对象的可比因素评判值/参照物的可比因素评判值)*该可比因素权重

2.单位面积探矿权价值评判法

P=S*P a’ S:评估对象勘查区面积

P a’:单位面积探矿权价值

3.资源品级探矿权价值估算法

P=Q d·ε·ω·c

Q d:资源储量

ε:单位资源品级价值

ω:资源品级

c:矿业权价值占资源毛价值的比例

无形资产评估

收益法

⑴评估值=R i*K*(1+r)i]

K:无形资产分成率

R i:第i年使用无形资产带来的收益

⑵评估值=R i*(1+r)-i]

R i:被评估资产的第i年的超额收益

无形资产超额收益的确定

1.直接估算法

⑴价格增加(P):R=(P2-P1)Q(1-T)

⑵销量增加(Q):R=(Q2-Q1)(P-C)(1-T)

⑶成本降低(C):R=(C1-C2)Q(1-T)

⑷前三项都变化:R=[Q2(P2-C2)-Q1(P1-C1)](1-T)

2.差额法

R=净利润-净资产总额*行业平均净利润率

3.分成率法

无形资产收益额=销售收入(利润)*销售收入(利润)分成率

*(1-T)

销售收入分成率=销售利润分成率*销售利润率

销售利润分成率=销售收入分成率/销售利润率

成本法

1.自创无形资产重置成本

⑴核算法

重置成本=成本+期间费用+合理利润

⑵倍加系数法

重置成本=[(C+β1V)/(1-β2)](1+L)

C:物化劳动消耗

V:活劳动消耗

β1:创造性劳动倍加系数

β2:科研平均风险系数

L:投资报酬率

2.外购无形资产重置成本

重置成本=账面成本*(评估时物价指数/购置时物价指数)

3.无形资产贬值率的估算

贬值率=已使用年限/(已使用年限+剩余使用年限)*100%

计算机软件评估

市场法

V=αβV’

α:生产率调整系数

β:价值调整系数

V’参照物价值

成本法(主要)

P=C1+C2

C1=M*W

C1:开发成本

C2:维护成本

M:工作量(人/月)

W:单位工作量成本(月工资)

商誉的评估

1.割差法

评估值=企业整体资产评估值-企业可确指的各单项资产评

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