房地产项目管理系统

一、房地产项目管理系统

1、房地产项目管理概述

项目管理就是项目管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。

在项目管理领域的纲领性文件是美国项目管理协会编写的《项目管理知识体系》

--PMBOK，经过近20年的完善，已经成为全球项目管理工作者的工作标准。在PMBOK中，将项目管理划分为范围管理、时间管理、成本管理、质量管理、人力资源管理、沟通管理、风险管理、采购管理和整体管理等9大知识领域，涉及网络计划（PERT、CPM）、挣值分析（EVMS）、风险分析（Monte Carlo）等技术工具。针对房地产项目开发特点，增加了房地产销售系统，针对后续商品房销售的定价方案制定，销售业务到收款入住等整个管理过程。

恒宇伟业房地产项目管理系统结合国际先进项目管理理论和方法，能够快速、准确地创建项目计划，帮助项目经理实现项目进度、成本的控制、分析和预测，使项目工期大大缩短，资源得到有效利用，提高经济效益;尤其在项目的协同工作方面，项目经理、工作组成员及其他项目风险承担人，可以通过网络协作进行动态跟踪，突破时间和空间的局限，随时了解项目进度和当前状态，从而确保项目实施的顺利进行，为企业战略目标的实现提供支持。

2、房地产开发企业如何应用项目管理系统

房地产开发的产业链很长，从前期策划分析、征地、拆迁、规划、设计、施工，预销售、产权登记发证到物业管理，但一般划分为如下三大阶段：

1)、前期准备阶段

主要是策划分析、办理项目立项和规划的相关手续。

2)、建筑施工阶段

工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以使用程度的过程。

3）、经营阶段

房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租和抵押,实现自己预期投资收益的行为。

实施项目管理信息化后，能够将开发商的管理水平提升到一个新的高度，具体表现如下：

■以项目生命周期理论为基础，通过计划、跟踪和控制来实现对房地产项目的动态管理

强调计划对房地产项目成功的重要作用，通过制订详细、完善的计划来指导项目的实施；在实施的过程中随时搜集项目的进度信息（包括工程进度、成本进度、形象进度和交付成果进度），将实际进度与计划进行对比，对其中存在的偏差及时予以纠正，使得项目总是在计划的轨道上前进，切实保证项目的工期、成本和质量。

■实现对房地产项目的多角度、多要素管理

房地产项目管理涉及的要素众多，既包括人、财、物的管理，也包括时间、采购、合同、质量的管理，对这些要素全面关注，以科学的项目管理模式实现对这些要素的集成管理。

■能有效实现项目各方的沟通与协调

房地产项目涉及的组织和人员众多，除业主方之外，还有设计方、监理方、施工方、物资设备供应商等，业主作为项目的核心，自然也是信息处理的中心，大量的信息从其他各方传递给业主，业主要对这些信息加以分析处理，同时也要将大量的信息传递给有关各方，信息传递的速度和准确性将直接影响到项目的决策，同时也对项目的完成时间和成本产生影响。项目有关各方通过网络可随时获取相应数据，及时、准确地沟通协调，从而有效缩短项目周期，降低项目成本。

■对项目资金管理予以了特别关注，能够实现与企业财务系统的完美对接

在房地产项目中，随时掌握项目资金的需求、供应、使用和回款情况、保证资金动态平衡是至关重要的。通过对资金计划、资金到位、资金支出和回款情况的全面把握，随时提供项目资金状况，帮助业主有效地实现资金平衡，降低项目风险和成本；同时，采购管理、合同管理、销售管理等均与资金管理功能相挂接，并可通过财务接口与企业的财务系统实现完美对接，完全能够满足房地产项目财务管理的需要。

■提供项目预算功能，与项目计划进度关联，为项目的成本控制提供了基础

支持工程量清单，并实现了工程量与计划进度的有机结合。同时可以支持各地不同的定额标准，并能实现定额标准的导入、导出，使用户定额管理的工作量大大减轻；以定额为基础，项目预算的编制也十分方便。

■实现全过程的成本控制

在投资立项、征地拆迁、设计报建、工程建设等各个阶段，涉及成本估算、成本目标、工程预算、成本计划、成本实际发生及成本预测预测等功能，可以随时反映项目任意时刻的动态成本与工程进度，从而全面实现对开发项目各个阶段的成本控制与工程进度的掌控。

■提供强大的合同管理功能

合同类别任意划分，拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同变更、合同索赔、合同拆分全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。

■有机整合了销售管理功能，使销售资金纳入项目整个资金流。

销售是房地产项目的一个重要环节，它不仅要实现了对销售业务的支持，更加重要的是要使销售计划、销售资金与项目整体的资金计划和现金流量协调，并进行相关的财务处理。

■提供了众多的项目管理工具和方法

提供了众多成熟、先进的项目管理工具和方法，如责任矩阵、甘特图、网络图、关键线路法、挣值分析、蒙特卡罗分析等，这些工具和方法在项目管理实践中广泛应用，是提高项目管理水平的有效手段。

■操作简单、图表形式多样，尤其适合决策者使用

考虑到用户的不同需要，提供了图、表、文字等多种信息表现形式，各类信息均能方便地导入、导出，实现与其他系统的数据共享。操作方式简单，通过适当的培训，用户就能迅速掌握其使用方法。

二、项目管理系统的主要功能

1、项目计划

项目计划子系统包括项目计划、项目进度、项目档案等模块，通过对项目的工作分解，从时间、成本、物资设备、费用、质量、交付成果、工程量等多个角度制订项目计划；项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况；项目档案保存项目重要文档，实现责任分配，形成责任矩阵。

应用要点：

■全面的项目计划（进度计划、设备物资计划、费用计划，资源计划）。

■项目全过程管理，记录基准计划，调整计划，体现动态执行计划。

■业务流程标准化，项目模板记录标准业务流程，提高企业管理水平。

■支持多项目同时管理，资源信息共享。

■多层次多子系统计划与进度数据，全方位地反映项目实际进展情况。

■详细记录项目计划调整过程，随时追溯历史计划数据。

功能一：支持外部项目，实现项目/子项目无限分解；支持任务分组。甘特图、网络图、工作日历等多种工具从不同侧面展现项目进度与计划，关键路径自动计算；用户自定义图形显示方式。

甘特图

网络图

功能二：项目工程进度报告、项目形象进度报告和交付成果进度报告及时反映项目进展情况，

通过与项目计划的对比，发现项目偏差，为项目的跟踪、评估、决策提供基础。

功能三：从时间、成本、物资设备、费用、质量、合同、文档、团队、工程量等多个角度制订详细项目/任务计划，不同岗位负责不同的业务内容，多个部门协作制定项目的目标。

功能四：用户可以根据不同城市、不同类型的项目，形成企业开发各种项目的标准流程。通过模版可以快速产生新项目的工作计划，同时系统提供任务标准分解模板维护功能，在规范企业管理的同时，极大提高工作效率。

任务分解模板

从整个标准模板生成

功能五：全面跟踪项目、任务的成本、物资设备、费用、投资的每月进展情况。

2、成本管理

成本管理子系统包括估算成本、目标成本、目标成本分析等模块。通过对估算、预算、合同信息、合同执行的管理，分析、比较动态成本与目标成本，找出差异，最终达到成本控制的目的。

应用要点：

灵活定义多层次的核算项目，支持项目、组团、单体逐层分解；成本结构树和经济技术指标灵活定义，并可以按照写字楼、公寓等不同的项目保存模版及历史数据，新建项目时支持导入经验数据。

关联项目核算体系，自动生成成本估算表，用户自定义成本估算依据，投资估算支持类比估算法、参数估算法等常用的估算方法。随着项目的推进，由成本估算细化为成本目标，当成本计划和实际与目标成本发生较大差异时，分析产生差异的原因，修订目标成本，对成本目标修订过程的跟踪分析。

实现全过程的成本控制。在房地产项目初始阶段进行成本估算；在项目规划阶段，在成本估算的基础上进行细化制订目标成本；根据合同执行情况产生成本计划和实际成本情况，成本控制就是对上述过程进行规划和监控。

多角度成本分析。成本分析报表对比成本估算、成本目标、成本计划、成本实际发生等各个阶段数据，预测待发生成本，随时了解工程总造价及单方成本，为经营决策提供科学依据。

功能一：定义核算项目经济技术指标值。

功能二：项目成本估算

功能三：自动生成合同成本明细表、成本目标分析表等十多种报表，动态反馈成本差异。

3、财务资金管理

资金管理子系统包括项目前期投资分析、项目资金计划与收支状况、项目成本分析和相关报表等模块，以项目资金收支为核心，全面实时地反映项目资金的流动、使用的计划和实际情况，动态分析项目成本，自动生成现金流量表、成本报表，为项目资金的控制与平衡提供决策依据，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现完美对接。

应用要点：

■项目前期投资分析，包括投资估算、现金流量、损益表分析项目投资收益。

■资金计划：收支计划模板反映资金关联，动态生成项目各期资金收支计划。

■资金收支：资金收支单关联合同、进度、销售模块，详细记录资金收支状况。

■资金报表：现金流量表、损益表动态反映项目资金状况。

■财务核算：自动产生资金收支凭证，与财务软件和谐统一。

功能一：用户定义资金收入、支出项目，是进行财务资金分析、项目成本核算分析的基础。

功能二：根据合同收付款计划，和各部门的非合同资金计划表，集中汇总成公司自己计划表，方便领导对资金的统筹规划。

功能三：资金收入单、资金支出单详细记录每笔项目资金情况，自动关联合同拨款、销售收入，为进一步成本分析、资金分析奠定基础。

功能四：资金计划支持合同计划生成和手工调整两种方式，方便提供对比信息。

功能五：方便灵活的账务处理，让决策者既可以从工程项目的角度管理资金流动，也可以从财务的角度对资金流动状况进行评审，同时还可通过财务接口与其他财务系统实现数据共享。

4、项目合同管理

合同是约束项目参与各方的重要法律文件，大型项目的合同数量众多、种类繁杂，采用传统的管理方法，不仅费时费力，而且无法满足现代工程项目对合同的动态、实时管理的需要。项目合同子系统通过拟订合同、合同模版、合同信息、合同拨款、合同拆分、合同变更、合同索赔、合同转让管理、全面管理各类业务，十几种合同报表从不同的角度和层次，动态反映合同执行情况。

应用要点：

■合同单位、合同金额、累积变更等合同关键信息的记录及合同分类管理。

■合同拨款计划与款项拨付控制

■合同金额按经济指标的拆分与分摊。

■合同变更对应项目变更，关联合同结算。

■合同报表全面反映合同执行状况。

■计划进度、资金支付关联合同。

■子合同管理体现分包业务情况。

功能一：多层级合同管理，所有合同汇总显示，项目管理者可随时了解合同的基本信息和状态，并可方便地查阅和修改合同。

功能二：合同编辑方便地实现合同撰写，并可加挂合同附件，强大的合同模板功能可将常用的合同格式做成模板，大大缩短合同的撰写时间。

功能三：合同金额分摊到不同的核算项目上。

功能四：合同拨付中全面跟踪每一笔款项的计划、拨付等情况，自动生成拨款汇签单；合同拨付到期提醒。

[付款审批单]

功能五：合同变更、合同索赔、合同转让、合同失效、合同解除、合同终止等功能实现对合同相关事务的管理。合同变更关联项目变更，自动产生洽商单。

功能六：根据工程项目的计划与进度情况，制订合同拨款的计划与实际，拨款汇签单生成资金支出单。

功能七：合同分类汇总、合同款统计分析、款项拨付统计、合同变更统计、合同项目统计、项目合同汇总、乙方分类汇总等合同报表从多个角度分析合同执行状况。