充分发挥行业协会作用

充分发挥行业协会作用共同引领行业健康发展——谢家瑾同志在全国物业管理协会工作座谈会上的讲话(2007年4月18日)各位代表：2004年4月17日，中国物业管理协会在重庆组织召开了第一次物业管理协会工作座谈会，三年后的今天，我们再次相聚上海，以“物业管理的发展与行业协会的作用”为主题，共同交流行业协会在构建和谐社会、引领行业健康发展方面的经验和作法，并希望以此为契机，逐步建立全国物业管理行业协会的定期交流机制。

借此机会，我向大家谈谈近来我对协会工作的一些思考，供大家参考。

一、全国物业管理行业协会发展现状与成绩物业管理行业协会作为以物业管理企业为主体自愿组成的自律性组织，是伴随着物业管理行业的发展壮大应运而生的。

1993年6月28日，全国第一家地方物业管理行业协会——深圳市物业管理协会成立，此后广州、海南、上海、青岛、常州等地相继成立了物业管理协会，中国物业管理协会（以下简称中物协）2000年10月15日在北京成立。

据不完全统计，目前全国已成立的省（自治区）市一级的具有独立社团法人资格的物业管理协会已达80余个，遍布全国三十一个省、直辖市和自治区，同时，也有部分省市在当地的房地产业协会下成立了物业管理专业委员会。

十多年时间里，物业管理行业协会在我国经历了从无到有、不断发展壮大的过程，特别是2003年《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施后，随着物业管理与房地产开发分业经营步伐的加快，迅速在全国各地催生了大量的物业管理行业协会（以下简称物协），奠定了物业管理行业自律管理的组织基础。

中物协和各地物协在政府主管部门的领导和支持下，认真履行“提供服务、反映诉求、规范行为”的职责，开展了卓有成效的工作，主要可以概括为以下几个方面：1.积极参与政策与法规的制定，加强法规的宣传贯彻工作。

中物协自成立以来，积极参与了《条例》）的起草和论证工作，多次组织企业经理、业主代表、法律顾问和专家学者就《条例》的立法原则和主要制度等进行讨论座谈，同时汇总各界、各方意见，及时反馈给政府相关部门。

《条例》颁发后，协会立即召开贯彻实施《条例》座谈会，下发《关于学习、宣传和贯彻〈物业管理条例〉，促进物业管理行业健康发展的通知》，对全行业贯彻实施《条例》进行全面动员和部署。

协会参与了《物业管理企业资质管理办法》、《前期物业管理招标投标管理暂行规定》、《业主大会规程》、《物业服务收费管理办法》等一系列配套文件的调研、起草和论证工作，并于2004年制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》，督促企业规范收费行为，并使物业管理质价相符的理念具体化，引导业主正确评判物业服务质量。

此间，协会出资20万元编印了《学习贯彻〈物业管理条例〉文件汇编》，刻录了《学习、宣传、贯彻〈物业管理条例〉专辑》光盘，购买了《物业管理条例释义》，全部免费下发给会员单位。

2005年7月，协会在烟台市召开“贯彻实施《条例》工作交流会”，就各地两年多来贯彻《条例》的经验和做法进行交流和总结，取得了良好的效果。

各地物协积极参与地方法规建设，努力为行业发展创造宽松的法制环境。

深圳、广州、重庆、武汉、成都、珠海等城市物协积极参与了地方条例和配套文件的论证、讨论和修改工作，主动反映行业的心声和诉求。

厦门物协还积极参与《厦门市消防管理条例》《厦门市城市供水条例》、《厦门市城市社区建设规定》、《厦门市停车场建设与机动车停放管理办法》、《厦门市开征垃圾处理费》等涉及物业管理方面法规的讨论和听证，从有利于行业发展的角度提出修改意见，许多意见得到了采纳。

2.加强行业自律工作，推进物业管理企业的诚信建设。

中物协按照建设部的统一要求，建立了全国一级资质物业管理企业信用档案信息系统。

2005年9月份在呼和浩特市召开的全国一级资质物业管理企业信用档案工作交流会上，一级企业向全行业发出了“诚信自律，为构建和谐社会作贡献”的倡议书。

在今年3月召开的协会常务理事会议上，常务理事单位发起“全行业行动起来，为构建和谐社会贡献力量”的倡议书。

目前，协会正在起草《中国物业管理师执业规则》，作为物业管理师从业应当遵守的执业品德、纪律、操守等行为规范，以及物业管理行业组织对物业管理师执业行为进行自律管理的基本依据。

各地协会也把行业自律工作作为协会工作的重点。

成都物协自2005年以来，相继出台了《成都市物业管理项目经理管理暂行办法》、《成都市物业管理区域秩序维护暂行规定》、《关于进一步加强物业服务的若干意见》等10余个文件。

南宁物协2004年5月发起了建立“南宁市物业管理诚信企业联盟”活动，以保证服务质量为基础、以诚信建设为重点、以社会监督为动力、以业主满意为目标，充分发挥行业协会自律作用，共同推进物业管理企业的规范诚信运作。

深圳、福州、南京、成都、荆州等地的物协先后制发了行业自律公约，为规范物业管理行为，增强企业诚信守法、公平竞争的意识，作出了积极努力和探索。

兰州物协制定了“兰州市物业管理服务规范”，为行业自律提供了依据。

上海物协组织会员单位采用企业自愿申报、协会确认，定期公布、动态管理的运作模式开展了诚信承诺活动。

参加诚信承诺活动的物业管理企业要向社会和服务对象作出9个方面的承诺，协会对审定合格的企业，分别发给“上海市物业管理行业诚信承诺企业、诚信承诺A级企业、诚信承诺AA级企业、诚信承诺AAA级企业”标志牌，并进行跟踪监督管理。

发现违背诚信承诺行为的，经评审委员会审定报领导小组批准后，视情节轻重给予警告、严重警告、降低称号等级、撤销称号直至取消诚信承诺资格的处理，并在协会网上向社会公告。

杭州物协先后制定下发了《加强行业自律、推行物业管理处主任负责制考核暂行办法》和《小区（大厦）物业管理处主任考核记分试行标准》。

加大了对管理处主任负责制的检查考核力度，按季深入小区（大厦）现场抽查，发整改通知书督促限期整改，推动了管理处主任工作责任心的提高和物业管理企业服务的规范，有效降低了业主的投诉。

乌鲁木齐物协2005年对全市253家物业企业进行了资质年检，其中完全合格企业141家，年检基本合格但因在管理与服务上依然存在投诉率高等问题而限期六个月整改的企业97家，另有15家企业因存在严重问题不合格而被吊销资质，并在媒体上向社会公告。

3.强化协会维权工作，为会员单位提供服务。

针对困扰大多数企业多年的物业管理区域内水电费代收代缴问题，近些年来，福建、厦门、福州、重庆、郑州、南宁、珠海、东莞等地的协会紧紧依靠政府有关主管部门，联合会员单位为此做了大量工作。

福建物协与有关电视台联合制作“代收、代缴水电费的内幕”等专题节目；厦门物协充分运用宣传舆论及法律武器等多种形式，坚持不懈与水电部门据理力争；南宁物协对全市200多家物业管理企业进行了调查，在掌握了企业代收代缴水电费造成的详细亏损情况基础上，写出《关于物业管理区域内代收代缴水电费问题的评估报告》，并联合消费者协会、有关律师事务所及广西大学等高校多次召开专题研讨会，寻找解决问题的突破口及应对策略；郑州物协组织400多家企业开展拒绝为水电气暖等企业代收费的“罢收”维权活动，促使电气暖等企业的一户一表改造工作明显加快。

海南省物协自1994年成立以来，一直把维护行业的合法权益作为协会的中心工作之一。

针对2006年省发改厅对全省电价进行调整，实行两部制电价的发文，造成小区居民电费将比原来大幅增加，而迁怒于物业公司引发尖锐冲突的问题，协会先后三次召开企业座谈会、两次召开副会长会议，听取企业和业主的意见，研究解决问题的办法，制定工作方案；与此同时，协会先后三次致函省发改厅，协会领导还十多次到省发改厅和省电网公司与有关领导进行沟通，敦促省发改厅停止在小区执行两部制电价，使问题很快得到圆满解决。

南京物协针对企业面临的物业管理项目交接难、物业服务费标准确定以及物业管理宣传乏力等突出问题，下设了三个专业小组，开展相关的服务工作。

其中物业承接查验组利用协会的人才资源，几年来，共为40多个会员单位提供了物业承接查验方面的服务，受到会员单位的欢迎。

南宁物协针对会员反映的在物业管理区域内对公共秩序维护与管理中，常常受到保安公司的骚扰，要求统一购买保安制服，并向保安公司支付所聘用保安的工资，工资标准由保安公司规定等问题，在向各会员单位下发调查问卷及调查意见表的基础上，以行业协会名义向南宁市公安局发出“关于南宁市物业管理区域内保安问题的函”，依据《条例》对所谓物业管理区域内“保安”定义和法律依据及物业管理公司是否应聘用南宁市保安服务公司的保安等问题做出正面阐述。

同时，对会员单位提出如下建议：不愿意聘用南宁市保安公司保安的会员单位，请尽快统一将本企业所管辖的物业管理区域内公共秩序维护人员的称谓改为“协管员”，在制作服装上尽量避免与警察、保安制服有相类似的地方；愿意聘用南宁市保安服务公司保安并与其签订了聘用保安合同的，应遵守合同约定在所管辖的物业管理区域内开展保安服务工作。

4．开展多种形式的行业热点、难点问题调研，提出解决问题的对策意见。

中物协自成立之始，紧紧围绕物业管理发展中遇到的热点和难点问题，坚持开展理论与实践研究活动。

2001年，协会针对行业发展中遇到的矛盾和问题选列了15个专题，广泛发动会员单位及非会员单位组织力量进行调查研究，分别举办了6大片区的物业管理发展理论研讨会，并于11月在杭州举办了“中国物业管理发展论坛”，与会总人数达1200多人。

全年共收到论文300余篇，协会组织评选出获奖论文60篇，其中的许多观点和思路对此间的物业管理立法工作起到了推动作用。

协会还先后在温州举办“民营物业管理企业发展研讨会”、在哈尔滨举办了“物业管理企业改革与发展研讨会”，收到了较好的效果。

今年4月10日，中物协在北京召开了“《物权法》实施对物业管理的影响”专题座谈会，邀请了全国人大、建设部官员，社科院、北大等大专院校专家、学者，北京市法院和政府主管部门代表，物业管理企业经理和业主代表等20余人参加，就物权法涉及到我们行业的主要内容、将给行业运作带来的影响、以及行业如何贯彻等问题进行了深入讨论。

法制日报、中国建设报以及北京的有关媒体均进行了相关报道，对全行业贯彻《物权法》产生了积极影响。

各地物协都非常重视调研工作。

南京物协先后组织了物业服务费标准、安全护卫、停车场管理、劳动用工等方面的专题调研,并将形成的调研报告和意见建议报送物价、公安、劳动、公用事业等行政主管部门，受到会员单位的拥护和政府相关部门的好评。

北京物协组成课题小组与专家联手，深入走访物业管理企业和居民社区，写出了“倡导亲情服务，增进亲情氛围，建设和谐社区”和“关于如何调整和处理好物业管理中居民委员会、业主委员会和物业管理单位三者关系，减少物业纠纷问题”的调研报告。

深圳物协近两年完成了《深圳市物业管理成本调查》、《深圳市物业管理招投标有形市场》等五项课题。