阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方案
一期一批次强势蓄客开盘期推广执行计划(最终版)(精)
“西城国际”项目住宅部分一期一批次强势蓄客开盘期推广执行方案 (2012年 01月成都雅信地产顾问有限公司2011年 12月 19日第一部分传播渠道选择一、综述:根据营销总案策略,本项目应重在已有客户的转化,和当地市场的进一步深度挖掘,同时对外围市场的推广初探;基于上述观点,故于本阶段推广,应着重于如下三个方面:【第一】项目对外宣传主张的落地,则应加大活动的开展,以体验的形式展示项目优品生活,考虑到 2012年春节较早来临,建议在元旦开展小型庙会、小型游园会,以强化已交诚意金客户对本项目生活品质、宣传主张的认同;【第二】就宣传推广渠道而言,以永兴、高新区内的地面渗透为主,包括:行销 DM 派发、海报张贴、资源置换、开盘价猜价活动、额外优惠活动、老带新活动(基于前期“客户推荐”数据的支撑等,以进一步刺激当地市场,挖掘潜在客户,达成板块、区域市场的阶段最大消化;【第三】就宣传内容方面,分为三个中心诉求,即, (1开盘前的项目主张, (2开盘告知, (3开盘后的价格、优惠告知二、渠道选择与传播执行方式:1、媒体投放渠道:【项目现场开盘包装】开盘前,约在 12月末 1月初,更换项目外墙广告,和增添售楼部内推广所需摆设【网络】(1网络推手(各大论坛炒贴、 QQ 群炒作等、各类房产网基础信息维护及炒作(2取消淘房网的续约计划,但现有该网站现有动作不停滞,若其能够承诺带客组团购房,可考虑续约(3上刊搜房网(上刊目的:网络宣传 +赠送 70组客户的团购 ;【报纸】项目核心诉求硬广 2期(半版 +开盘正版 1期 +免费软文 3期【车身、椅背】已投(本阶段无费用产生【楼宇】已投放,截止为 1月 20日(本阶段前期暂无费用产生2、地面渗透渠道:(1行销 DM 派发——策划执行、售楼置业顾问轮流派发(顺便做市场调查——包括市调问卷采集(2海报张贴——周边商业店铺外墙张贴(3资源置换的初步合作—— DM 资料互换的形式、其他下游第三方公司的资源整合型合作(4团购活动——与第三方媒介、机构合作,批量带客户,如:搜房 2012.01团购、电台回乡团购,等(5元旦庙会活动的体验与形象、品质展示,强化口碑推广的宣传(6老带新活动、猜价活动、诚意客户额外优惠(抽优惠的形式执行,百分百中奖——但优惠额度不一样第二部分蓄客、开盘总体预算 2012年 01月阶段,蓄客、开盘执行预算备注:最终执行费用,依照实际第三方合同执行,但尽大可能控制于上报预算之内。
国际公寓开盘前综合储客户操作策划
邦泰国际公寓开盘前整体储客户操作计划合富辉煌房地产·邦泰项目组2009年5月7日一、项目积累客户状况分析1.前期已投入推广回忆●1月19日星期一出楼梯灯字广告——费用约4万；●2月7日项目信息已上传到搜房网——免费；●2月15日上载焦点房地产网站——免费；●2月看楼通杂志软文信息——免费；●4月看楼通杂志一P软文简介——免费●4月10日广州日报家天下作了项目简朴旳对比以及简介——免费●由于4月17、24日进行了短信旳大规模发放——费用约2.6万●4月15、16日、4月25日投放共2期半版、1期全版广交会会刊——费用14400元●派发单张3万份——免费●广交会期间电平车广告2辆——费用约12023元项目针对广州投资买家，即项目旳重要目旳客户临时尚未打开推广局面，只是针对广交会流动性参展商做了某些线上旳宣传。
2.来电客户状况分析来电数量记录（备注：如下显示数据截至2009年5月3日）总体状况阐明：● 1月19日星期一出外墙广告，来电量比此前明显增多。
从之前每月局限性十通旳 到每天约5通旳 量。
● 括1）过年后广州房地产总体市场状况回暖；2）项目宣传途径增多。
除外墙广告外，2月7日项目信息已上传到搜房网，2月15日上载焦点房地产网站，尚有广州2月份旳看楼通杂志。
● 10天旳天雨原因，来电集中在天晴日期，广州房地产总体市场成交暴增，带动现场来电增长。
● 重要集中在短信旳来电。
项目初步投放已经开始，渐渐扩大市场关注力，宣传推广开始大规模运行。
1）网络宣传资料已全面铺开（焦点、搜房、房王等房产网络已上载项目资料）； 2）发放40万短信；3）广交会有关宣传。
来电客户状况分析：客户区域来源分析：客户获知途径分析：来电客户状况阐明：●以居住在海珠区旳客户或于海珠区工作、途径旳客户为主，客户都是看到外墙楼体广告来电征询。
●项目开始于房地产行业资讯以及网络铺开，获知客户开始区域扩散化，除少许越秀荔湾区旳客户外，重要集中引起天河区投资型客户旳关注，口碑传播开始有效果。
房地产项目月度蓄客目标及策略
房地产项目月度蓄客目标及策略
月度蓄客目标：
1.吸引300名新潜在客户来访项目展示中心。
2.签约100名新客户，并完成至少30%的购房交易。
策略一：市场推广
1.广告宣传：通过线上线下渠道广泛宣传项目，包括广告投放、电视、报纸、杂志等，以提高项目的知名度和曝光率。
策略二：合作交流
1.合作伙伴关系：与地方房地产经纪人、金融机构等建立合作伙伴关系，通过共享潜在客户资源和开展联合促销活动，扩大潜在客户基础。
2.展览参展：参加地方性房地产展览会，通过现场展示以及与参观者
的互动，吸引潜在客户注意，提高项目的曝光度。
策略三：优质服务
1.专业顾问团队：建立专业的销售团队，培训员工的销售技巧和房地
产知识，以提供专业的顾问服务，满足客户的需求。
2.优惠政策：推出有吸引力的优惠政策，如首付分期付款、赠送家具
装修等，以增加客户购买的动力。
策略四：客户关系管理
1.客户数据库建立：建立客户数据库，记录客户信息和购买意向，以
便进行有效的跟进和营销活动。
策略五：口碑营销
1.客户满意度调查：定期对购房客户进行满意度调查，以了解客户对项目的评价和意见，及时改进和优化服务质量。
2.口碑营销：鼓励客户通过口头推荐、在线评价等方式分享购房经验和对项目的好评，增加项目的口碑和信誉。
通过以上蓄客目标和策略的实施，房地产项目可以吸引更多的潜在客户，并将他们转化为实际购房者，提升项目的销售业绩和口碑。
房地产蓄客活动方案
房地产蓄客活动方案【篇一：蓄客活动方案执行思路初稿2-19】xxx蓄客活动方案一、背景/目的 a.背景：xxx201年开发项目26个，竞争之激烈，在xxx县城置业客户量有限的前提下，20几个项目争抢有限的置业客户，项目竞争将更多停留在区位、产品、价格以及营销竞争。
b.目的树立项目品牌及影响力以及提升项目市场预期价值提升，最终达到项目蓄客目的，营造项目展场及项目现场【销售中心开放后】天天有客源、周周有人气。
二、活动形式 a.活动形式构想思路结合项目客群特点，未来客群及业主为中青年家庭群体，关注小孩、关注教育等特点，同时主管达到营造下一代对居住家园社区的憧憬，我们未来美好的家园，有园林、有社区、有管理，以及山、水资源的享受与体验【爬山、游湖】，升华未来到未来发展趋势区域必在项目区域九星湖区域；xxx以性价比最佳的未来美好家园社区楼盘。
选xxx、圆未来下一代的梦想！ b．活动形式少幼儿选秀活动海选→初赛→决赛【半决赛】成为系列活动，达到1-2个月时间周周活动、周周现场有关注，达到项目展场【销售中心现场】人气及项目推荐的目的。
三、活动主题九星大道＆xxx之星主办单位：xxx县委宣传部、xxx教育局承办单位：/xxx/xxx电视台支持单位：县少年宫培训机构支持媒体：xxx电视台、xxx本地报纸四、组织形式及发动报名a．以县宣传部发函、教育局发函面向社区组织报名参与； b．同时联系县城联系学校推荐【含乡镇小学、幼儿园等】； c．发动与联系县城少幼儿培训机构推荐；d．发动2-3小时车程距离的城市【肇庆、广州、佛山甚至深圳】的xxx籍贯满足年龄条件的少幼儿参赛【达到宣传推广返乡置业群】附：报名表六、活动组织时间安排评委安排八、奖项设计备注：为吸引社区关注与少幼儿家长、教师参与度的积极性，奖项设置10强、5强、冠军、亚军、季军层层奖项；奖金金额暂设。
九、活动场地选择 1.报名现场咨询xxx阳光时代广场展场现场报名+乡镇集中地点、时间段报名【每乡镇2天报名时间】2.海选活动赛场安排销售中心开放前安排阳光时代广场；请活动公司安排场地预算布置【主舞台及座椅数量预估】；销售中心开放后安排销售中心现场广场区域。
【房地产】阳光小区营销策划方案
【房地产】阳光小区营销策划方案前言项目概况地理位置项目简介项目差不多经济技术指标陕西房地产进展状况西安房地产进展状况咸阳房地产进展状况咸阳房地产价格水平住宅类物业近期市场特点区域市场（咸阳城西区）要紧楼盘概况四、本案SWOT分析五、本案市场定位及项目定位1、市场总定位2、项目定位3、客户群定位六、价格及价格策略1、价格厘定标准2、价格走势策略3、价格4、销售价格的制定七、销售策略销售时机推盘方式销售方式付款方式优待政策（价格折让）销售打算销售策略八、广告及推广本案广告宣传推广整体思路本案广告费用预算广告策略1）、公共传播媒体2）、户外媒体3）、印刷媒体4）、PR活动策划5）、广告投放打算6）、广告宣传各时期费用安排九、楼盘包装及项目价值提升建议十、各时期工作打算表一、前言市场如战场，瞬息万变。
在这战场上，关健在于时刻保持着清醒的头脑，紧密跟踪市场，细分市场，挖掘市场，我们才可能发觉市场机会，通过缜密论证和科学分析，制订出“上兵伐谋”的营销策略，才可能立于不败之地。
而科学的策划是项目成功的基石之一。
因此，拒绝平凡，敢于创新，科学策划，出奇制胜，是我们永久不懈的追求，也是我们永久恪守的策划观。
我们坚信：只有导入全新的整合营销概念和专业的整合营销模式，为项目实施全程整合营销策划运作，我们的项目才能获得圆满的成功，才能获得项目效益的最大化与风险的最小化。
我公司将靠着创意性的策划理念、专业的代理体会、敏捷的市场触觉及对市场的深入把握，结合市场动向及销售情形、供求关系，为本项目制定营销策略，旨在通过整合营销策划和手段，强化本项目的优势，提升本项目的总体素养和市场竞争力，令本项目推出市场，夺取最大的销售业绩，获得最大的经济效益。
我们认为：本策略的执行将随时按照市场的变化作出调整,而专业、创意、实效正是我们的追求。
藉此，我司按照市场调研分析，紧紧围绕进展商关注的咨询题以及疑虑咨询题，展开策略研究，进一步拟定整合推广策划方案，整合所有资源，扬长避短，努力实现本项目的成功与强势营销。
阳光国际新城产品营销 广告策略方案
第五部分广告策略一、确定广告宣传效果紧扣“环境改变生活”的理念富于“希望、舒适、优越”的内涵采用清新、现代的风格形象建立期：在短时间内迅速提高知名度并建立受众对本项目的认同，制造“环境改变生活”的理念。
吸引市场中的先锋（认同感较强的客户），要点是不断告知“中心区的天健世纪花园”即将开始发售。
强销期：巩固市场对本项目的认知度，制造热烈气氛，全面展示本项目所带来的大环境、中环境和小环境。
把环境与本项目紧密结合起来。
持续销售期：使最迟疑的客户也能真正理解和认同本项目，强调改变后的生活是一种“理想的生活状态”，正是他们想要的生活。
二、项目卖点提炼及运用示例1、核心卖点本项目的大环境主要包括：莲花山的自然环境；中心区的商务环境；青少年宫、图书馆、音乐厅等所构筑的人文环境。
2、可供选择的卖点罗列项目的大环境方面莲花山市政配套设施齐全：2003年前建成的市民中心、深圳会展中心、城市广场、青少年宫、音乐厅、图书馆，将成为新城市的标志，给儿童画家的描绘带来更加丰富的想象。
全深圳21个社会服务项目，提升人文环境，中心区受益最多。
都市绿洲：与市中心其它位置相比景观好、空气质素高交通便利（地铁与公路交通）项目中的小学项目的内环境与规划设计方面小区布局巧夺天工：用点式结构突破传统的围合式布局，注重与周边环境的协调和统一，与中心区及莲花山的视觉走廊相对应。
所有房间景观、朝向、通风均得到合理安排。
园林环境设计匠心独运：“少即是多”，简约的现代风格勾勒出豪宅的风范。
会所与商业配套。
户型：居民参与，千锤百炼。
设备材料：安全、舒适、环保（项目部提供具体资料）品牌与服务方面天健品牌的附加值优质的销售服务高水准的物业管理装修服务投资升值方面中心区物业抗跌力强CBD的商务空间合适的付款方式3、卖点的运用在“环境改变生活”的推广主题下，形象广告、地盘包装、销售广告等都应围绕核心卖点“大环境”来展开。
其他卖点可配合核心卖点运用在楼书、宣传页、销售广告等之中。
阳光半岛国际酒店公寓项目营销策略建议案
XX亿政府投入， 酒店公寓升值无可厚非 XXX客流 经营价值无可估量 15年8％租约 回报稳定无可比拟 可回购计划 风险为零无可担忧 发展商保留50％产权，保证财产优质使用 东方宾馆顾问经营，五星理财管家
二、项目经营规划
“一半海景 一半钱景”，其经营广告语延展
XX亿政府投入， 酒店公寓升值无可厚非 XXX客流 经营价值无可估量 15年8％租约 回报稳定无可比拟 可回购计划 风险为零无可担忧 发展商保留50％产权，保证财产优质使用 东方宾馆顾问经营，五星理财管家
四、项目营销推广策略及营销节奏 建立渠道营销架构
高档旅游团合作（含自驾游） 外围销售人员，中介公司吸客
组织商会团体阳江游 各地项目分展场拓展
阳江本地客拓展（广告、事件）
网络看楼团
四、项目营销推广策略及营销节奏 建立信息渠道
说清规划给区域带来的好处、 规划中项目地位、规划实施 给项目带来的好处
大规划大钱景
一、项目核心价值提炼及营销主题 半岛钱景
一、项目核心价值提炼及营销主题
“一半海景 一半钱景”，其广告语延展 09年地产投资法则：不到海边不投资
“下海”淘金有风浪 靠岸养钱无风险
离海越近，赚钱机会越大
海陵风水至高点 赚钱赚景赚心情
模式
客源
“海上丝绸博物馆”逐步开放带动的宣传会议，考察，科研，观光客源 商务会议/奖励旅游活动客源。 不断增长的度假旅游观光客源。 周末，假期、暑假带动的亲子旅行团，自驾车游客源。 中国西南部（云贵川等）及北方的避寒旅游观光客源 阳江市及海陵区的富裕居民，商家等的休闲、娱乐，餐饮客源。 海陵区未来开发带动的商务长租客户。
大角湾的土地价值是稀缺的，不可再生的，是一天比一天贵的，是 过时就没有的。
阳光城销售方案及思路策划书
阳光城销售方案及思路一、绪论此方案是市场人员历经10天的市场调研,对产品结构做出了解,对各项指标做出了解之后,又基于已掌握的一些市场经验,本着理论指导实践的基本原则所制订完成的。
但是,房地产销售市场是一个变幻的市场,时空的转换都将导致市场调研的一些信息及指标部分甚至全部失真,乃至于误导了销售方案及思路的偏离,从而无法客观的反映一个未来180天的市场。
由于我们清楚这是一个变幻莫测的市场,因此在理顺销售思路,制定销售方案时,我们更加注重于实战重于理论,更加注意具体问题具体分析。
为使在未来的销售中我们能尽量掌握主动，我们在此方案中融入了我们已积累的经验。
我们只是想把事情说清。
二、基本情况（外部）我们对阳光城国际公寓周边的价格在1万元人民币左右的房地产项目进行了调研，现就其中我们认为是重点的项目，将其价格、基本指标列表如下：（见图一）住宅类当代万国城：内销顶级公寓精装修住宅区30万平方米8000-10000元使馆新城：内销顶级公寓精装修住宅区30万平方米8000-10000元阳光都市：内销顶级公寓精装修住宅区20万平方米10000 元康堡花园：内销顶级公寓精装修住宅区10万平方米11000元光彩国际公寓：外销顶级公寓精装修住宅区14万平方米13000元旺座中心：外销顶级公寓精装修住宅区7万平方米17500元新城国际：外销顶级公寓精装修住宅区7万平方米13000 元财富中心：外销顶级公寓精装修住宅区10万平方米11000元福景园：外销顶级公寓精装修住宅区10万平方米16000元东方银座：外销顶级公寓精装修住宅区20万平方米13000元华普中心：外销顶级公寓初装修住宅区20万平方米12000元写字楼类瑞城中心：外销甲级写字楼USD 2500华普中心：外销甲级写字楼USD2500数码01 ：外销甲级商住楼RMB13000住邦2000 ：外销甲级商住楼RMB9000泛利大厦：外销甲级写字楼USD28/月/平方米盈科中心：外销甲级写字楼USD22/月/平方米以上表中所列数字基本上可以反映这一地区和我项目基本类似的房地产市场价格分布（尤其住宅类）。
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阳光国际项目开盘前蓄客营销执行方案蓄客方
案
Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
谨呈：山东三众房地产开发有限公司
阳光国际
开盘前蓄客营销执行方案
目录
一、项目背景
二、蓄客目的
三、蓄客目标
四、蓄客节点安排
五、蓄客方式
六、蓄客分解
七、各阶段具体蓄客目标
八、营销重要节点串连设置
九、锁客活动执行方向
一、项目背景：
1、根据贵司已审批的项目营销策略方案，项目第一次开盘产品为7、8、9、11、16号楼座，共计5个楼座，住宅总套数222套，总均面积118㎡，总市值约亿元。
2、目前项目售楼处处于装修期间，预计元旦前后可完工；
3、根据目前工程进度预测，项目预计在14年4月初取得预售证。
二、蓄客目的:
⏹确保项目储备足够客户量，支撑开盘房源去化；
⏹维持市场对项目的关注度，为后期销售奠定客户基础；
⏹调查客户诚意度状况、购房心态、对其意向户型的承受价格。
三、蓄客目标:
⏹以首批推售单位222套，开盘当日40%以上销售率（总销售额约4000
万）计算，开盘销售目标最少需89套（不含加推，加推视市场及积累的客户量进行评估）;
⏹根据目前莒南市场40-60%的开盘项目解筹率，对项目认筹量进行综合评
估，需要在开盘前达到保底认筹客户数量约为150-220批以上（交纳诚意金的客户）;
⏹按客户转化率10-20%计算，需1000-1500批上门登记客户；
⏹按目前进度计算，售楼处开放时间至开盘时间间隔约为3个月约90天，即
每天须均达到11-16批。
四、蓄客节点安排
注：认筹优惠部分可根据蓄客情况进行合理调整
五、蓄客方式
销售进场→售楼处开放→开始认筹→开盘
⏹12月15日-1月1日，
客户通过置业顾问现场接待（前期工程板房）、外展展点、外放销使进行登记（告知客户登记后免费获阳光护照）;
⏹1月1日－2月14日（售楼处开放节点启动），
通知前期登记客户上门领取阳光护照，办理护照后立享1000元购房优惠。
（此期间新客户上门登记，可直接办理阳光护照，享1000元购房优惠）⏹2月14日－4月13日（认筹节点启动），
VIP购房优惠卡制作到位，通知前期意向登记客户上门办理VIP卡，叠加享交五千抵一万优惠；新客户办理VIP卡后告知客户领取护照后享购房叠加优惠，以双重优惠打动客户，保证开盘解筹率。
⏹4月13日（开盘节点启动），
4月13日开盘后，取消一切额外优惠。
注：之所以不采用莒南市场较为寻常的“日进百金”的形式，主要是考虑到开盘日无法确定，若推迟时间较长，该优惠再在面价中返点，可能使得面价过高。
具体优惠表：
注：优惠申请单、认筹单、VIP卡制作须提前准备
六、蓄客分解:
总蓄客量:1500批
七、各阶段具体蓄客目标
1、蓄客第一阶段(时间：
第一阶段蓄客量:320批⏹蓄客方式：前期蓄客进行登记。
⏹客户登记口径：登记后第一时间时间通知领取护照，立享1000元购房优
惠，并能获得活动及转介积分优惠。
⏹价格的口径：暂不对外报价，通过对项目区域发展前景的描述以及项目卖
点优势的渲染，给客户一个价格联想的空间和对项目的期望。
2、蓄客第二阶段(时间：
第二阶段蓄客量:550批
⏹蓄客方式：
A.上门办理阳光积分护照，立享1000元购房优惠（初次升级）。
B.持护照参加售楼处暖场活动或转介，再享1000元购房优惠积分，
10000元优惠封顶（二次升级）。
⏹客户登记口径：护照优惠持续，参加活动或转介享更多优惠。
⏹价格的口径：暂不对外报价;通过对项目区域发展前景、优惠及项目卖点优
势的渲染，给客户一个价格联想的空间和对项目的期望。
3、蓄客第三阶段(时间：
第三阶段蓄客量:630批
⏹蓄客方式：
A.上门办理阳光积分护照，立享1000元购房优惠（初次升级）。
B.持护照参加售楼处暖场活动或转介，再享1000元购房优惠积分，10000
元优惠封顶（二次升级）。
C.上门办理VIP客户购房优惠卡，此次享五千抵一万元购房优惠（三次升
级）。
⏹客户登记口径：护照优惠、VIP购房优惠同时启动。
⏹价格的口径：对外释放项目整体报价，通过对项目卖点优势及优惠的强
调，拔高客户对项目价格预期。
八、营销重要节点串连设置
锁客渠道1：派单带客
⏹启动时间：12月15日——1月1日
⏹操作方式：通过派单带客，宣传项目信息并做调查问卷，根据客户质量对
项目首次做初步判断，积累客源。
⏹活动目的：前期蓄客，把握市场。
锁客渠道2：外展活动
⏹启动时间：12月18日至12月31日
⏹操作方式：莒南县中心商圈的乐尚购物超市广场设展场，告知客户售楼处
开放时间，宣传项目形象，积累客源。
⏹活动目的：通过客户对项目关注程度确定客户意向，锁定客户群落。
锁客渠道3：售楼处开放活动
⏹启动时间：1月1日
⏹操作方式：售楼处开放暖场活动、派发阳光护照，宣传项目形象，积累客
源。
⏹活动目的：通过项目护照办理，锁定目标客群。
锁客渠道4：认筹活动
⏹启动时间：2月14日
⏹操作方式：暖场活动、护照优惠、认筹优惠促使客户成功认筹。
⏹活动目的：通过认筹活动锁定项目购买客群。
九、锁客暖场活动执行方向
锁客活动互动方向1：欢乐中国年，中国结DIY/新年“地主”大PK等常规活动暖场
⏹操作方式：日常周末举办DIY、比赛类暖场活动
⏹活动目的：活跃售楼处气氛，积累一定量客源。
锁客活动讲座方向2：开心吉祥年，幸运大转盘/欢乐抽红包等抽奖类暖场⏹操作方式：春节重要节点举办抽奖类暖场活动。
⏹活动目的：聚拢人气，进一步对目标客户灌输项目价值点，提高认筹数
量。
锁客活动常用方向3：妇女节“亲亲我的妈妈”亲子活动/消费者保护日暨项目工法展示等节庆日暖场活动
⏹操作方式：重要节庆节点举办与节庆日相关暖场活动。
⏹活动目的：进一步对目标客户灌输项目价格点，提高VIP办理数量及认筹
数量。
注：
1、上述暖场活动后续会提报具体活动执行细案；
2、售楼处开放活动至开盘时间约三个半月，暖场现场活动须持续举行（约2周一次），热闹现场气氛。
重大营销节点可一天多场活动配合，如售楼处开放当天，既有开放仪式、乐队歌舞SHOW，又有气氛抽奖等。
节点次日可持续安排暖场DIY等活动。
浩华地产
阳光国际项目组
2013年12月11日。