股权转让项目资产评估报告文档
股权转让项目资产评估报告文档Assets appraisal report of Equity Transfer Project
编订：JinTai College
股权转让项目资产评估报告文档
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以下内容资产评估报告书，欲了解本项目的全面情况，应认真阅读资产评估报告书全文。
为xxx有限公司拟转让其持有的xxx有限公司（以下简称“武汉××”）股权给xxx有限公司（以下简称“××商厦股份”）事宜，xxx有限责任公司接受××商厦股份的委托，对股权转让所涉及的xxx有限公司的全部资产和相关负债进行了评估，为股权转让之经济行为提供价值参考依据。
根据国家有关资产评估的规定，本着独立、公正和客观的原则及必要的评估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产及相关负债实施了实地勘查、市场调查与询证，对项目所涉及的xxx有限公司全部资产及相关负债进行了评估。
本次评估主要采用成本法。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在基准日20xx年11月30日持续经营的前提下，xxx有限公司评估前账面资产总额为30977.14万元，负债总额为20977.14万元，净资产为10000.00万元，调整后账面资产总额为30977.14万元，负债总额为20977.14万元，净资产为10000.00万元，评估后资产总额为30579.71万元，负债总额为20977.14万元，净资产为9602.57万元，净资产评估减值为397.43万元，减值率为3.97%。
项目帐面价值调整后帐面值评估价值增减值增值率%
A B C D=C-B E=（C-B）/B*100%
流动资产 1 92.79 92.79 92.72 -0.08 -0.08
长期投资 2 0.00 0.00 0.00 0.00
固定资产 3 30884.34 30884.34 30486.99 -397.35 -1.29
其中：建筑物 4 0.00 0.00 0.00 0.00
机器设备 5 0.99 0.99 0.85 -0.14 -13.92
在建工程 6 30883.35 30883.35 30486.14 -397.21 -1.29
无形资产 7 0.00 0.00 0.00 0.00
其中：土地使用权 8 0.00 0.00 0.00 0.00
其它资产 9 0.00 0.00 0.00 0.00
资产总计 10 30977.14 30977.14 30579.71 -397.43 -1.28
流动负债 11 4037.04 4037.04 4037.04 0.00 0.00
长期负债 12 16940.09 16940.09 16940.09 0.00 0.00
负债总计 13 20977.14 20977.14 20977.14 0.00 0.00
净资产 14 10000.00 10000.00 9602.57 -397.43 -3.97本项目评估基准日为20xx年11月30日，所揭示的评估结论仅对xxx有限公司股权转让之经济行为有效，资产评估结果使用有效期为自评估基准日起一年，超过一年，需重新进行资产评估。
评估报告的使用者应注意特别事项对评估结论所产生的影响。
法定代表人：孙×× 注册资产评估师：孙××
注册资产评估师：齐××
xxx有限责任公司
二零xx年三月二十日xxx有限责任公司 3
xxx有限公司股权转让项目资产评估报告书
xxx有限公司股权转让项目
资产评估报告书
××评报字（20xx）第033-3号
一、委托方与资产占有方简介
（一）委托方：xxx有限公司
1.企业名称：xxx有限公司
2.注册地址：北京市××区××南路50号
3.法定代表人：徐××
4.注册资金：人民币24920万元整
5.企业类型：有限责任公司
6.经营范围：销售百货、针纺织品、包装食品、副食品、粮食（限零售）、饲料、工艺美术品、珠宝首饰、银饰品、花卉、家具、日用杂品、土产品、五金交电化工（不含危险化学品）、电子计算机软硬件及外部设备、传真机、移动电话、寻呼机及配件、饮食炊事机械、制冷空调设备、劳保用品等。
（二）资产占有方：xxx有限公司
1.企业名称：xxx有限公司
2.注册地址：武汉市硚口区大通巷16号
3.法定代表人：罗志伟
4.注册资金：人民币壹亿元整
5.企业类型：有限责任公司
6.经营范围：房地产开发、商品房销售;物业管理;承接装饰工程及技术咨询建筑及装饰材料、五金交电、制冷空调设备、机械电器设备、仪器仪表销售国家有专项规定的项目经审批后方可经营。
二、评估目的
为xxx有限公司拟股权转让事宜，xxx有限责任公司接受××商厦股份的委托，对股权转让所涉及的全部资产及相关负债进行了评估，为股权转让之经济行为提供价值参考依据。三、价值类型及定义
本次评估所选用的价值类型是市场价值。
国际评估准则对市场价值的定义为：市场价值是自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应各自精明、谨慎行事，不受任何强迫压制。
四、评估范围和对象
评估范围包括：xxx有限公司的全部资产及相关负债。
评估对象：流动资产、机器设备、在建工程、流动负债、长期负债。企业提供的总资产账面值为30977.14万元，总负债为20977.14万元，净资产为10000.00万元。
机器设备：包括办公家具、空调和电脑;
在建工程：为已办完征地拆迁的硚口区中山大道242号项目的土地，及桩基工程。土地面积为16880.29平方米、取得方式为出让、用途为商业、土地级别为二级、使用权截止日为2044年6月10日。
五、评估基准日
本项目资产评估基准日是20xx年11月30日。所有资产均为基准日实际存在的资产。
此基准日是由评估委托方及资产占有方结合此次的经济行为共同讨论后确定的。
六、评估假设和限制条件
本报告是建立在以下评估假设下：
1.假设委估资产为持续经营，即评估资产目前的用途和使用方式等情况不变;
2.假设土地使用权的状况与假设的土地使用权状况一致。
3.本次评估采用假设开发法进行评估，其包括但不限于规划建筑面积、规划容积率等采用的是企业提供的由武汉市规划和国土部门审批的数据，以上数据为本次评估结论成立的前提条件。
企业申报及本报告假设的土地使用权相关数据（包括但不限于）如下：
土地使用权类型：出让土地使用权
土地用途：商业服务用地
土地使用权终止期：2044年6月10日
土地开发程度：宗地红线外六通、通路、通水、排水、通电、通讯、通气），红线内场地平整
土地规划容积率：5.5
七、评估原则
（一）遵循独立性原则。作为独立的社会公正性机构，评估工作始终坚持独立的第三者立场，不受外界干扰和委托者意图的影响;
（二）遵循客观性原则。评估人员从实际出发，通过现场勘察，在掌握翔实可靠资料的基础上，以客观公正的态度，运用科学的方法，使得评估结果具备充分的事实依据;
（三）遵循产权利益主体变动原则。即以委评资产的产权利益主体变动为假设前提，确定其在评估基准日20xx年11月30日的现行公允价值;
（四）遵循资产持续经营的原则。根据被评估资产目前的用途和使用方式等情况继续使用，确定相应的评估方法、参数和依据;
（五）遵循替代性原则。评估作价时，如果同一资产或同种资产在评估基准日可能实现的或实际存在的价格或价格标
准有多种，则选用以较低的价格为基准。不充分考虑由于特殊交易行为、交易背景对交易价格的影响;
（六）遵循公开市场原则。即评估的作价依据和评估结论在公开市场存在或成立;
（七）维护资产占有者及投资者合法权益的原则。
八、评估依据
（一）行为依据
1.xxx有限公司董事会决议;
2.xxx有限公司与xxx有限公司的股权收购协议;
3.资产评估业务约定书。
（二）法规依据
1.国务院1991年91号令《国有资产评估管理办法》;
2.国家国有资产管理局国资办发（1992）36号《国有资产评估管理北京办法施行细则》;
3.国办发[20xx]102号《国务院办公厅转发财政部关于改革国有资产评估行政管理方式加强资产评估监督管理工作意见的通知》;
4.中国资产评估协会中评协[1996]03号《资产评估操作规范意见》（试行）;
5.财政部财评字[1999]91号文《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》;
6.财政部财会[20xx]43号文《实施《企业会计制度》及其相关准则问题解答》;
7.财政部财企[20xx]20号文关于印发《资产评估准则-基本准则》和《资产评估职业道德准则基本准则》的通知;
8.《中华人民共和国土地管理法》（1999年1月1日）;
9.《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日）;
10.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国务院令第55号;
11.国土资源部《关于印发的通知》（国土资发
[20xx]255号）;
12.《湖北省土地管理法实施条例》;
13.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-20xx）
14.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》（GB/T18507-20xx）
15.《企业会计准则》、《企业会计制度》;
16.有关法律、法规、通知文件等。
（三）产权依据
1.土地使用权证;
2.财务付款凭证。
3.其他产权证明文件。
（四）取价依据
1.湖北省城建厅“鄂建（20xx）44号文《湖北省建筑安装工程费用定额》”;
2.建设部建标[20xx]38号《全国统一建筑安装工程工期定额》;
3.湖北省建设厅“鄂建（20xx）066号《全国统一建筑工程基础定额湖北省统一基价表》”;
4.湖北省建设厅“鄂建（20xx）200号《全国统一安装工程预算定额湖北省单位估价表》”;
5.湖北省武汉市20xx年11月《工程造价信息》;
6.评估对象所在区域地价变动指数调查资料;
7.评估对象所在区域近期土地取得、开发费用等标准;
8.评估对象所在区域的区位条件资料;
9.联合商情（20xx.11）;
10.资产占有方提供的其他相关资料等;
11.评估基准日银行贷款利率;
12.其他与评估有关的资料。
九、评估方法
本次评估采用成本法，根据不同的资产类别，分别采用不同的方法进行评估。
（一）关于流动资产的评估
1.对非实物性资产，通过抽查核实财务凭证，核对银行对账单和询证函等资料，对各项资产进行核实，对非实物性资产进行评估。
主要资产的评估方法如下：
（1）对现金的评估采用盘点倒推的办法其倒推的计算公式为：
基准日现金评估值=盘点日库存现金盘点调整后的账面数基准日至盘点日现金支出数-基准日至盘点日现金收入数（2）对货币资金的评估是在查阅了每笔存款的银行对账单，对未达账项与调节表进行核对，并对数额较大的银行账户进行函证的基础上，分析确定评估值。
（3）其他应收款是根据应收款项的业务内容、总体的账龄情况、形成原因、债务人信誉情况、收回的可能性，并结合询证函回函情况，分析确定评估值。
2.对存货的评估，采用重置成本法：
对存货等实物性资产，通过盘点，对资产数量及质量进行清查，然后以成本法确定实物资产的评估值。
（1）存货资产清查
企业存货为在用低值易耗品，采用实际成本入账。
根据企业提供的存货清单，评估人员存货进行了清查盘点，盘点数量，核实是否真实存在。
（2）存货评估值的确定
企业在用低值易耗品账面价值为五五摊销后的余额。经现场勘察了解在用低值易耗品的使用情况，按照市场重置价乘以成新率确定评估值。
3.待摊费用
待摊费用为装修费，评估人员核实了有关费用发生的凭证及摊销过程，按照核实后账面值确认评估值。
（二）关于机器设备的评估
1.概况
企业申报的机器设备为公司办公用的家具、空调，电子设备为办公用电脑。
2.评估方法
本次评估采用重置成本法。
计算公式为：评估值=重置全价*成新率
纳入本次评估范围内的设备主要为一般的办公设备、家具的评估方法介绍如下：
1.重置全价的确定
（1）办公设备及办公家具