SHOPPING+MALL定位规划和运营管理的要点
购物中心运营管理要点
购物中心运营管理要点
———————————————————————————————— 作者:
———————————————————————————————— 日期:
ﻩ
SHＯPＰＩＮGMALL的运营管理要点
由于商业地产是以零售物业的租金收入为目的的长期房地产投资。ＳHOPPIＮG ＭAＬL作为一个整体规划、统一开发的大型城市综合商业设施，就必须做到统一招商、统一物业管理和统一商业管理,追求整合性的需求以达到最高的经营效益。
SHOPPＩNG ＭＡＬＬ 的服务定位:提供高效、超值的软硬件管理，方便商户和顾客服务，实施统一物管，整体宣传促销及综合辅助信息服务等全方位管理。
SHOPPING MＡＬL 的消费模式定位：满足全家/全客层的生活体验。以家庭式消费为主导方向,通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、影剧院、餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客;再辅以各类专业店针对各类消费者的需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客。
一、正确理解SHＯPPＩNG MＡLL
SＨＯPPＩNG ＭＡLL,音译“摩尔”或“销品茂”,意为大型购物中心,指规模大,集购物、休闲、娱乐、餐饮等于一体,包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业综合设施。其建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以达到１：1,甚至１：2,是一种更高级的市场形态,是满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。这是一个很重要的问题，只有认识到消费者本位，我们才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等方面的核心内容执行得更加科学。
购物中心商业运营规划思路
购物中心商业运营规划思路引言购物中心是一个多功能的商业综合体，为顾客提供购物、娱乐和休闲的场所。
商业运营规划是确保购物中心顺利运营和获得良好收益的关键。
本文将介绍购物中心商业运营规划的相关思路和策略。
1. 购物中心定位购物中心的定位是商业运营规划的首要考虑因素。
通过研究所在地区的市场需求和竞争情况，确定购物中心的定位可以帮助我们更好地满足顾客的需求。
1.1 目标顾客群体购物中心需要明确目标顾客群体，例如年龄段、收入水平、消费习惯等，以便为他们提供精准的服务和产品。
1.2 商业定位商业定位是购物中心规划中的核心要素，确定购物中心的主要业态和租户组合。
可以考虑结合零售、餐饮、娱乐、文化等多种业态，以满足消费者的多样化需求。
1.3 竞争分析购物中心需要对竞争对手进行深入分析，了解他们的定位、品牌形象和经营策略，以制定更有竞争力的商业运营规划。
2. 商铺租赁与管理商铺租赁是购物中心商业运营的重要组成部分，租赁策略和管理可以影响购物中心的盈利能力和租户的满意度。
2.1 租赁政策购物中心需要制定租赁政策，明确租金、租期、租户的经营品类等，以平衡租户的需求和购物中心的利益。
2.2 租户筛选购物中心需要精选合适的租户，包括品牌知名度、运营经验、财务状况等方面的评估，以确保租户的可靠性和经营实力。
2.3 租户合作购物中心需要与租户建立良好的合作关系，通过定期会议、培训和活动等方式促进合作，提升租户的经营能力和团队合作精神。
2.4 租赁管理购物中心需要建立有效的租赁管理机制，包括租户考核、租金收取、市场推广支持等，以确保租户的规范经营和购物中心的经营效益。
3. 营销与品牌建设购物中心的成功离不开营销策略和品牌建设，通过提供独特的消费体验和有效的市场推广，可以吸引更多顾客和提升购物中心的知名度。
3.1 品牌定位购物中心需要明确自身的品牌定位，包括品牌形象、理念和核心价值，以塑造独特的品牌形象，并通过市场推广传递给顾客。
SHOPPINGMALL的运营管理要点
SHOPPINGMALL的运营管理要点随着城市化的发展，购物中心（Shopping Mall）已成为现代城市商业发展的核心，为人们提供了各种各样的购物、娱乐、餐饮等消费服务。
一个成功的Shopping Mall需要有良好的运营管理，以下是SHOPPING MALL运营管理的要点。
1.定位策略和市场调研：SHOPPINGMALL的投资者和管理团队需要确定购物中心的定位策略，包括目标客户群、产品定价、租户选择等。
在确定定位策略前，应进行充分的市场调研，了解目标客户的需求和竞争对手的情况。
2.租户管理：SHOPPINGMALL的经营者需要仔细选择租户，确保每个店铺都能符合购物中心的整体定位，并提供各种各样的商品和服务。
同时，租户管理还包括租金收取、合同管理、协助店铺设计和布局等方面。
3.店铺布局和设计：一个好的店铺布局和设计能够提升购物中心的吸引力。
购物中心应考虑流线布置、商户摊位位置、楼层规划等方面，让消费者在舒适和便利的环境中购物。
4.品牌管理和推广：购物中心应注重打造独特的品牌形象，并通过各种推广手段提高购物中心的知名度和美誉度。
品牌管理和推广包括线上线下渠道的整合，通过广告、促销活动、社交媒体等方式吸引目标客户。
5.服务质量管理：购物中心应提供优质的服务，包括安全、卫生、停车、导购等方面。
管理团队应建立完善的服务标准和培训计划，确保店铺员工能够提供热情、专业的服务。
6.积极的物业管理：物业管理是购物中心运营管理的关键环节。
购物中心的物业管理团队应负责维护购物中心的设施设备，处理维修和保养问题，确保购物中心的正常运营。
7.数据分析和运营优化：购物中心的运营管理需要利用数据分析工具，收集和分析消费者数据、租户销售数据等，以优化购物中心的运营决策。
数据分析可以帮助购物中心了解消费者需求和购物习惯，制定更有效的营销方案和促销活动。
8.创新和改进：购物中心的运营管理需要不断创新和改进，以应对市场竞争和消费者需求的变化。
购物中心经营方案
购物中心经营方案
一、背景介绍
购物中心作为一个商业综合体，是吸引人气、提高周边商圈活力的重要组成部分。
他的经营方案关系到购物中心的运营效益和长期发展。
本文将从定位策略、运营管理、营销推广等方面，提出一些购物中心经营方案建议。
二、定位策略
购物中心的定位是非常重要的，决定了目标顾客群体和商家合作伙伴的选择。
在制定定位策略时，需要考虑以下几个方面： - 目标市场：确定购物中心的目标市场是一家定位明确且精准的商业领域，比如年轻人、家庭主妇等； - 主题定位：选择独特的主题或概念，如奢侈品购物中心、休闲体验购物中心等； - 品牌合作：吸引一些知名的商家入驻，提升购物中心的品牌知名度。
三、运营管理
购物中心的运营管理决定了购物中心的发展方向和整体效益。
以下是一些运营管理方面的建议： - 人力资源管理：建立完善的人力资源管理体系，培训员工提升服务水平； - 租赁管理：合理布局商铺，吸引有实力的商家入驻，保持商家的稳定经营； - 设施维护：定期对购物中心内的设施进行维护，保持环境整洁舒适，提升用户体验。
四、营销推广
购物中心的营销推广是吸引顾客的关键。
以下是一些建议： - 活动策划：组织一些有吸引力的活动，如打折促销、节庆庆典等； - 社交媒体营销：利用社交媒体平台，扩大购物中心的影响力； - 会员制度：推出会员制度，增加用户粘性，提高回头客率。
五、总结
购物中心作为一个商业综合体，需要在定位策略、运营管理和营销推广方面有一个完善的经营方案，以提高盈利能力和用户满意度。
希望本文提供的建议能为购物中心的运营带来一些启示和帮助。
购物中心的管理与运营讲座
购物中心的管理与运营讲座购物中心是现代城市中不可或缺的一部分，它不仅为消费者提供了丰富多样的购物和休闲娱乐选择，也成为了商家进行商品展示和销售的重要场所。
然而，要想成功管理和运营一家购物中心，并不是一件容易的事情。
本讲座将介绍购物中心的管理与运营的关键要素，并为参与者提供一些建议和实践经验。
一、购物中心管理的基本原则购物中心的管理应该始终以提升消费者满意度和商家合作愿望为核心。
为了达到这个目标，购物中心管理者应该注重以下几个方面：1. 确定明确的市场定位和目标群体：购物中心应该明确自己的定位，确定自己的目标群体，并根据目标群体的需求来选择商家和开展相关活动。
2. 保持租户和顾客的合作愿望：购物中心应该建立良好的合作伙伴关系，与商家密切合作，共同推动业务的发展；同时，也要为消费者提供优质的购物环境和服务，增强他们的购物欲望和满意度。
3. 强化购物中心的竞争优势：购物中心应该注重与竞争对手的差异化，开展创新的经营策略，吸引消费者和商家选择自己的购物中心。
4. 提供多样化的业务和服务：购物中心应该提供丰富多样的商品和服务选择，满足不同消费者的需求，并根据市场需求不断调整和更新业务和服务。
二、购物中心运营的关键因素购物中心的运营涉及到多个方面和环节，以下是几个关键因素：1. 商家招募与管理：购物中心应该吸引优质的商家入驻，与商家建立长期合作关系，并通过规范的租赁合同、清晰的管理制度和优质的服务来管理商家。
2. 营销与推广：购物中心应该开展有效的营销和推广活动，包括宣传广告、促销活动、品牌合作等，来提高知名度和吸引力。
3. 物业管理和维护：购物中心的物业管理需要做好安全、清洁、维护等工作，提供舒适的购物环境，确保消费者的安全和满意度。
4. 数据和市场分析：购物中心需要通过数据和市场分析来了解消费者的需求和喜好，及时调整业务和服务，以提供更符合市场需求的商品和服务。
5. 客户关系管理：购物中心应该建立健全的客户关系管理制度，通过会员积分、活动奖励等方式来与消费者建立联系和保持长期合作关系。
购物中心企划与运营管理
购物中心企划与运营管理引言购物中心作为城市商业发展的重要组成部分，起到了集中零售、休闲娱乐、餐饮服务等多种功能的作用。
购物中心企划与运营管理是保证购物中心运营高效、稳定的重要环节。
本文将就购物中心企划与运营管理的相关内容进行详细讨论，包括购物中心的企划过程、运营管理的重要环节以及购物中心品牌塑造等方面。
一、购物中心企划过程购物中心企划是指在购物中心建设之前对市场进行调研，确定购物中心的定位、规模、功能布局等具体内容的过程。
购物中心企划过程通常包括以下几个步骤：市场调研、定位策划、规划设计、资金筹措等。
1.市场调研市场调研是购物中心企划的第一步，通过调查市场需求、竞争分析等方式，了解市场潜在需求以及竞争情况，为后续的企划工作提供依据。
2.定位策划购物中心的定位策划是指明确购物中心的核心竞争力和差异化特点，确定购物中心的目标消费群体、定位策略等。
通过明确定位，可以有效吸引目标消费群体，提升购物中心的市场竞争力。
3.规划设计规划设计是购物中心企划中的重要环节，包括购物中心的平面布局、建筑设计、功能区域划分等。
合理的规划设计可以提供良好的购物环境，提升购物中心的吸引力。
4.资金筹措资金筹措是购物中心企划中的最后一步，包括资金来源、融资方式等方面。
确保购物中心的资金充足，是购物中心企划成功的关键。
二、购物中心运营管理的重要环节购物中心的运营管理涉及到购物中心的各个环节，包括租户管理、销售策划、活动推广、客户服务等方面。
以下是一些购物中心运营管理的重要环节。
1.租户管理租户管理是购物中心运营管理的重要环节之一。
购物中心需要定期与租户进行跟踪沟通，了解租户的经营状况，及时解决租户的问题，保持租户的稳定性，以提高整个购物中心的运营效益。
2.销售策划购物中心需要制定有效的销售策划，包括定期进行促销活动、推出优惠政策等，吸引消费者前来购物。
通过合理的销售策划，购物中心可以提升销售额，增加收入。
3.活动推广活动推广是购物中心运营管理的另一个重要环节。
SHOPPING MALL规划设计的最优方案
“做生意最紧要的就是人气要旺”，这个是自古以来就被所有商家奉为至理名言。
Shopping Mall 内人流动线的合理规划，不仅仅解决内部的人流交通与疏散问题，它更为注重的是内部人流与外部街区人流的沟通关系、平面或者立体人流自然顺畅与平均分配关系。
良好的客流导向系统设计可以最大限度地避免Shopping Mall 内浮现盲区和死角，并考虑到顾客在Shopping Mall 内浏览商品和购物时的感受，能够为消费者营造一个自然、舒适、轻松的购物环境。
Shopping Mall 内合理的人流导向系统要应该要满足几方面的要求：令安全的要求；令舒适的要求；令明显的要求；令合理的要求。
为满足这些要求，人流动线规划有 6 大魔方：人流动线的规划要求要符合Shopping Mall 的本身的建造结构设计，如楼层垂直系统设计、立柱间距、中庭、大堂设计、应急出口设计等基础等，像柱子就不宜落在店面线上。
能够最大限度的吸入人流的出入口又被称为“虎口”，Shopping Mall 的主次入口一定要分明，而且要有足够的开间。
按常规Shopping Mall 主入口的开间设计必须 10 米或者以上，次入口的开间可以相应小一点，但也要控制 8 米摆布，而且在入口和主通道中间不能夹柱，宽敞的开间非但可以利于吸引顾客，而且也可以展示SM 的整体形象。
在Shopping Mall 内部和外街的人流组织上，一方面通过Shopping Mall 的经营特色吸引场外人流进入，另一方面应考虑通过各种设施，如设置户外绿化带休闲餐饮区，将户外大型广场上的人流最大限度地吸引进入场内。
在整体规划中的“大型中庭”、“双广场”设计，在平面上能够将外部步行人流和内部购物人流组合在一起，极其有利提升项目的人气。
令令令令以中庭大堂为中心形成的室内广场，与室外的休闲广场和外滩广场相呼应，在场内形成人群效应。
在每层中庭附近，设置休闲区域，便于顾客能随意地、轻松地逛商店，并尽量延长顾客在 SM 的停留时间。
购物中心运营知识点总结
购物中心运营知识点总结购物中心是一个大型综合性商业建筑，集合了众多商铺、餐饮、娱乐等业态，在城市的商业发展中起着重要的作用。
购物中心运营管理涵盖了诸多方面，包括商业策划、租赁管理、人力资源管理、市场营销等。
在日益激烈的市场竞争中，购物中心的运营管理显得尤为重要。
下面将对购物中心运营管理的一些关键知识点进行总结。
一、商业策划商业策划是购物中心运营的基础，它包括了选址规划、业态规划、品牌定位、业务模式等方面。
购物中心的选址规划应当考虑到交通便利性、周边人口密集程度等因素，同时也要预估未来的城市发展动态。
业态规划则需要结合城市消费市场的特点，选择适合当地人消费习惯的业态。
品牌定位则是建立购物中心的整体形象，确定是高端消费还是大众消费，这也决定了后续的租赁管理和市场推广。
业务模式则是决定了购物中心的运营方式，是自营还是引进品牌商户，以及商户的补贴政策等。
二、租赁管理购物中心的租赁管理是购物中心运营的一个核心环节。
它包括了租赁政策制定、商户招商、合同管理等方面。
租赁政策制定包括了租金标准、商户配套政策、租期等方面的规定。
商户招商则是通过不同的渠道吸引流行品牌入驻，同时也要考虑到业态的多样性，以满足不同消费者的需求。
合同管理则是要明确双方的权利义务，同时要及时跟踪合同履行情况，做好商户的管理工作。
三、人力资源管理购物中心的人力资源管理也是至关重要的。
购物中心的员工包括了客服、保安、清洁、技术维护等各个岗位，需要招聘、培训、绩效管理等方面的工作。
在购物中心的员工中，客服人员的服务态度和专业能力尤为重要，他们是购物中心形象的代表，在为顾客提供优质服务的同时，也是管理人员的重要协助者。
购物中心的保安人员也是至关重要的，他们要确保购物中心的安全稳定，同时也是紧急事故的应急处理者。
购物中心的清洁人员虽然不起眼，但是确保购物中心整洁卫生的工作也是不容忽视的。
技术维护人员则要确保购物中心的设施设备正常运转，也是很关键的一环。
商场运营管理方案SHOPPINGMALL运_营管理的要点
商场运营管理方案?SHOPPING MALL运营管理的要点SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。
统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。
而其中"统一招商管理"又是后面SHOPPING MALL强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概念指导下开展整齐划一的经营管理工作）。
统一运营管理一般包含五个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一收银服务、统一服务监督和统一物管。
而其中"统一招商管理"又是后面四个方面的基础。
这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。
所以说，虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。
实际工作中，要把握好以下要点：1、关注环境：打造统一的购物环境和整体经营氛围。
遵循统一运营管理的基本模式，实施统一规划、统一招商、统一经营、统一服务等全面统一的运营管理，不得始弃终乱。
特别是关注业态结构与业态布局的科学性，关注租户结构、租约及租金定义的合理性，合理匹配多种服务集合、多种功能复合、多种业态组合，树立购物中心的整体经营品牌环境和形象；2、关注租户：购物中心的核心竞争能力是高品质、协调一致的服务质量。
租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质；租户管理是MALL的核心，租户的品质是核心中的核心。
租金收取方式要多样灵活，适应租户自身的业务需求特点。
租户考核结果与管理措施的完善是购物中心日常最重要的工作细节，也决定了租户对购物中心的忠诚度和经营积极性。
实施专业化、亲情化、家庭式的物业管理和租户服务，提供统一营销策划服务，运营上要避免物业管理与租户的商业运营脱节，需要量化的考核管理，行为纠正，优生劣汰，确保租户与商品的经营品质。
购物中心定位规划和运营管理的要点
购物中心定位规划和运营管理的要点一、SHOPPING MALL定位规划的要点（1）站在城市功能看定位：定位是一种直觉，也是一种理性，首先要获取项目位置区段优势和土地成本优势；规划是一种欲望和现实的妥协和持续满足需求的能力。
今天的中国需要物质文明和精神文明的大型商业建筑——已经不仅仅是中国人对于西方建筑师的概念化理念转化的产物，也不是满足开发商一夜狂想的心血来潮。
大型购物中心是城市化的产物，是社会各种资源在城市化进程中的有序聚集，是金融资源和商业资源在城市场地、气候、文化需求、物质需求、人流、交通组织、城市功能规划、发展环境以及施工等条件下的复合产物。
（2）正确理解SHOPPING MALL：大型购物中心特指SHOPPING MALL，译成“摩尔”，也称SHOPPING CENTRE，但M ALL更具立体和平面的规模。
购物中心不是单一业态店，而是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用物业，一般是一组统一业态规划、功能规划、动线规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、娱乐、饮食等各种商业功能于一体，有立体交通组织的多业态商业综合体。
购物中心不是百货店，也不是一般的购物商场。
很多非专业人士容易混淆，不同专业人士也容易在发展和管理理念上产生歧异。
百货店或购物商场，是指在一个建筑物内实行统一管理，按楼层、区位和有组织引进的专柜销售若干类别的品牌商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态。
对于购物中心的定义，各国大体一致：国际购物中心协会的定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
美国购物中心协会对SHOPPING MALL定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场；能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
日本购物中心协会定义为：由一个单位有计划地开发、拥有、管理运营的商业和各种服务设施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等特征，并提供适应消费者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
购物中心定位规划和运营管理的要点一、 SHOPPING MALL 定位规划的要点 定位是一种直觉，也是一种理性，首先要获取项目位置区段优势和土地成本优势。
规划是 一种欲望和现实的妥协和持续满足需求的能力。
今天的中国需要物质文明的大型商业建筑— —已经不仅仅是中国人对于西方建筑师的概念化理念转化的产物， 也不是满足开发商一夜狂 想的心血来潮。
而是社会各种资源在城市化进程中的有序聚集， 是金融资源和商业资源在城 市场地、气候、功能、环境以及施工等条件下的复合产物。
购物中心不是百货店， 也不是一般的购物商场。
很多非专业人士容易混淆， 不同专业人士也 容易在发展和管理理念上产生歧异。
首先要对购物中心正确的理解。
百货店或购物商场， 是指在一个建筑物内实行统一管理， 按楼层、 区位和有组织引进的专柜 销售若干类别的品牌商品，并为便利顾客选购提供必要服务的零售业态；而 SHOPPING MALL 不是单一业态店，而是多业态多业种复合，体现“一站式消费”的多功能大型商用 物业，一般是一组统一业态规划、功能规划、动线规划的建筑集群，集旅游、购物、休闲、 娱乐、饮食等各种商业功能于一体。
SHOPPING MALL 里可以包括一家，甚至多家百货店。
理解 SHOPPING MALL 的独特的城市商业功能定位，才能做好物业整体的规划设计和项目 定位。
SHOPPING MALL ，音译“摩尔” ，意为大型购物中心，指规模大，集购物、休闲、娱乐、 餐饮等于一体， 包括百货店、 大卖场以及众多专业连锁零售店在内的一体化管理的大型商业 综合设施。
其建筑规模巨大，其多业态组合配比后的共享空间可以达到 1： 1，甚至 1：2，是一种更高级的市场形态， 是满足消费者更高物质追求和精神追求的市场模式。
这是一个很 重要的问题，只有认识到消费者本位，我们才能把购物中心的定位、功能、管理、营销等等 方面的核心内容执行得更加科学。
对于购物中心的定义，各国大体一致： 国际购物中心协会的定义为：由开发商规 划、建设、统一管理的商业设施；拥有大型的核 心店、多样化商品街和宽广的停车场，能满足消费者的购买需求与日常活动的商业场所。
美国购物中心协会对 SHOPPING MALL 定义为：由开发商规划、建设、统一管理的商业设 施；拥有大型的主力店多元化商品街和宽广的停车场； 能满足消费者的购买需求与日常活动 的商业场所。
日本购物中心协会定义为： 由一个单位有计划地开发、 拥有、 管理运营的商业和各种服务设 施的集合体，配备有停车场，按其选址、规模、结构，具有广泛选择性、方便性和娱乐性等 特征，并提供适应消费者需要的社交空间，发挥一定的城市功能。
中国零售业态分类标准为： 是指多种零售店铺、 服务设施集中在由企业有计划地开发、 管理、 运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
由于其规模和体量适应现代城市消费的集中化特点， 确的常规理念和常识要点： 1、SHOPPING MALL 的项目定位：进行准确的定位， 争者导向”两种方法的优点。
从物业规模上看，百货商城通常选择中等规模物业， 城，占地面积大，建筑面积大，停车面积大。
SHOPPING MALL首先是集休闲、购物、餐 饮、娱乐、文化、旅游等多功能服务于一体的一站式大型商业地产项目。
SHOPPING MALL 中宽阔的多格局的空间提供了极好的公众展示及商务活动功能， 而因建筑独特往往成为城市 标志性建筑，又因内部功能齐全、服务项目多样性，环境美学价值高，而成为观光游览地。
按国际惯例， 商业地产项目属于长期投资， 为统一经营和管理， 国外企业一般对商业物业拥 有 95% 的持有率，只租不售是商业地产的主流经营模式。
另一方面由于商业业态存在多样 性，不同业态在选址和物业结构等方面的要求各不相同， 所以一般采取先招商， 再根据商家 对物业结构的不同要求进行建设，即“订单式开发” 。
这就要求开发商在建设初期，不仅要 注重商圈物业供需和商业地产项目开发的要件管理， 更要注意商圈属性和满足长期消费需求 的资源利用规划，尽可能减少开发风险。
在此基础上确定购物中心的定位策略。
有了项目市场定位就可以进行项目开发的产品定位， 其中要充分考虑“差异化”定位策略，从商品、服务、功能三个方面考虑城市规划商圈内外 的资源匹配， 在满足立地范围内SHOPPING MALL 在规划定位上有明购物中心要综合“顾客导向”和“竞SHOPPING MALL 通常几倍于百货商综合性、大众性需求的同时注重特色服务和专业化服务，准“定位点” 。
2、SHOPPING MALL 的市场定位：SHOPPING MALL 满足地域性、全龄层、多客群、各档次消费者的购物、休闲及娱乐等需求，强调一站式、多样化、超值性消费服务。
从商业规划上看，百货商城以商品岛方式布局，只有有限的场内共享空间。
而SHOPPING MALL 多以数条步行街或回廊式多层布局，其共享空间和动线规划服务于全体商户，不仅要通透各业态的聚集和互动，更要扩展到周边环境。
3、SHOPPING MALL 的业态定位：零售、餐饮、娱乐、文化与旅游等多业态并举；主力店（经营主体）、次主力店（专营特色店）、辅助店（文化娱乐会馆等功能店）的差异组合，互补共存。
从业态比重看，百货商城里通常只有少量底商配套的快餐小吃或电子游戏；而SHOPPING MALL 的餐饮业种多样，大型、特色餐饮比重增大。
而娱乐和休闲项目则形成SHOPPING MALL 的主题特色和特定优势的内涵。
一般购物、餐饮、娱乐的比例要达到50:32:18，或者后者更多。
4、SHOPPING MALL 的布局定位：与市场及业态定位相结合，进行不同行业、不同业态的区域性、层次性、互补性、诱导性的商铺与设施环境的整体规划、动线通透、空间营造和谐、布局合理。
从购物环境要求看，SHOPPING MALL 要求整体氛围、综合体验的效果；百货商城重点强调商品展示效果。
5、SHOPPING MALL 的经营定位：从获利形式上看，百货商城主要通过专柜销售收入的分成方式获利；SHOPPING MALL 主要通过分租物业的租金收入方式获利。
以商铺租赁经营为主，实现租金持续增长为目标，进行购物中心的统一运营管理。
因此，在SHOPPING MALL 里，百货店通常被当作一家租户来管理。
6、SHOPPING MALL 的管理定位：通常要由专业的物业管理商和商业运营管理商共同实施后期运营管理的（成熟情况下二者合一），在一个建筑群内，涉及的行业多、店铺多、功能多，商品组合的宽度极宽、深度极深，利益诉求复杂，管理难度巨大，表现出高度专业化与高度综合化并存的成熟性结构特征。
7、SHOPPING MALL 的服务定位：提供高效、超值的软硬件管理，方便商户和顾客服务，实施统一物管，整体宣传促销及综合辅助信息服务等全方位管理。
8、SHOPPING MALL 的功能定位：满足全家/ 全客层的生活体验。
以家庭式消费为主导方向，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、儿童及青年游乐设施、文化广场、影剧院、餐饮店等以覆盖老中青幼四代各个层次不同类型的顾客；再辅以各类专业店针对各类消费者的需求，此外还设置各类特色店以吸引国内、国际游客。
从体验消费内容看，百货商城只有用品销售，极少体验式服务项目；SHOPPING MALL 作为业态组合的必需，顾客体验式项目是不可少的功能，通常会有健身、运动、美容、休闲、文化、金融服务等必须的功能性项目进驻。
总之，对于经营者来说，SHOPPING MALL 是一种复合型的商业集合体，而不是一种单一商品经营业态，它首先是一个大型的商业综合建筑体及其统一管理的经营实体，其目的是包容商业资源和顾客需求，为经营者和商户搭建经营平台。
笔者在实践中，体会到SHOPPING MALL 的五大规范性特征，需要开发商和经营者在定位和规划工作中时刻铭记：（1）独特性特征：项目定位要与城市整体商业网点形成特色错位，与商圈内业态组合形成 互补互动；SHOPPING MALL 要有宽阔的购物通道、室内外步行街营造，充分考虑到来客 的休息和停车设施， 要通过环境的塑造形成自身聚客的引力， 其整体环境和动线要有建筑美 学与商业功用的有机结合。
（2）长远性特征：项目规划要坚持社会需求的眼光，对于一个城市，大型商业设施投资巨 大，是一项政府、社会和百姓关注的系统工程， 已经成为一个集合了最多商业资源和国际品 位的象征性场所，不仅有着可以感知的物质外壳，也表现出强烈的符号象征功能。
MALL 或大型商业设施是城市稀缺资源，是人民集中消费、休闲、工作和投资的场所，是 城市的名片， 集合了最多商业资源和国际品位的象征性场所， 不仅有着可以感知的物质外壳， 也表现出强烈的符号象征功能。
政府官员、商人、业主对于建筑空间的要求不仅仅是大小、 功能和交通， 也对整个建筑的象征性资源有强烈的需求。
规划需要满足未来二十年的城市商 业价值诉求。
（3）环境决定性特征：不以“大”而以“准”取胜，立足社区商圈，兼顾城市商业聚集功 能，要为社区商圈和城市主流消费群的未来生活方式预留升级空间， 因此， 不仅要从物业内 部考虑人流兑现，更要从物业环境、交通组织、城市规划考虑室内室外人流、车流、商流的 动线设计；（4）高度统一性特征： SHOPPING MALL 规划、开发设立、经营都在统一的组织体系下运 作，始终体现商业需求的主导地位和商业品牌组合的价值。
统一， 不可分割，不可分散出售，即使有少量出售商铺， 经营权手段， 保障业主统一管理权益。
统一管理租户， 效，实施整体商业规划租户租约与管理的有计划更替和选择， 升不降；（5）顾客主动性特征：顾客永远是对的，大型商业设施为人民而存在。
从项目定位规划一 开始， 就要密切关注社会公众的根本利益， 拥有足够数量的停车场和交通优势， 并投资足够 比例的共享空间和室外动线（不能用住宅地产的眼光看待商业地产） ，要有有更新地区或创 造新商圈的独到眼光。
二、 SHOPPING MALL 运营管理的要点SHOPPING MALL 强调运营管理的统一性（运营商和入驻店铺精诚合作，在同一个主题概 念指导下开展整齐划一的经营管理工作） 。
虽然是综合性的复合商业设施，但其运营管理可 呈现出宛若单个店铺一样的统一协调感和一致的服务品质。
有如下特点：（1）（2）（3）（4）客流量； （5）租户可独立运做，自我经营，但必须服从统一管理，保持高度一致的服务品质； （6）以顾客而非商品为焦点，管理项目整体的营销环境。
在 SHOPPING MALL 的组织管理模式上，不同于单一百货商场或超市的管理模式，因为一 个一体化的建筑群内的商业模式众多，不可能去分别设置相对应的部门分别去经营和管理， 否则会造成大量的人力、 物力、和财力的投入，造成管理部门众多和增加商业风险。