2012金地商业地产公司战略规划
金地集团开题报告
金地集团开题报告金地集团开题报告一、引言金地集团是中国知名的房地产开发商，成立于1997年，总部位于广东深圳。
经过多年的发展，金地集团已经成为中国房地产行业的领军企业之一。
本文将对金地集团进行深入研究，分析其发展历程、经营策略以及未来的发展方向。
二、发展历程金地集团成立初期主要从事住宅开发，通过高品质的产品和优质的服务赢得了客户的信任和好评。
随着市场的发展，金地集团逐渐拓展了业务范围，开始涉足商业地产、物业管理等领域。
通过多元化的发展战略，金地集团在行业内不断壮大。
三、经营策略金地集团一直秉持“以客户为中心”的经营理念，注重产品品质和客户体验。
在产品设计上，金地集团注重创新和差异化，不断推陈出新，满足不同客户的需求。
在客户服务方面，金地集团建立了完善的售后服务体系，为客户提供全方位的支持和帮助。
此外，金地集团还注重与合作伙伴的合作，通过与知名设计师和建筑师的合作，提升产品的品质和价值。
同时，金地集团与金融机构建立了紧密的合作关系，为项目的融资提供了有力支持。
四、未来发展方向面对日益激烈的市场竞争，金地集团将继续坚持以客户为中心的经营理念，不断提升产品品质和服务水平。
同时，金地集团将加大在二线及三线城市的布局，抓住发展机遇，寻找新的增长点。
另外，金地集团还将加大对科技创新的投入，积极探索智慧城市建设的道路。
通过引入先进的科技手段，金地集团将提高项目的管理效率，提供更便捷、智能的居住环境。
此外，金地集团还将加强社会责任的履行，积极参与公益事业，推动社会的可持续发展。
五、结论通过对金地集团的研究，我们可以看到其在房地产行业的发展历程和经营策略。
金地集团以客户为中心，注重产品品质和客户体验，通过与合作伙伴的合作和科技创新的引入，不断提升自身的竞争力。
未来，金地集团将继续加大市场拓展力度，加强科技创新，并积极履行社会责任，为社会的可持续发展做出贡献。
房地产发展规划房地产集团的战略目标
房地产发展规划房地产集团的战略目标第三章房地产集团战略规划二、房地产集团的战略目标1 战略指导思想房地产集团战略指导思想：以投资最大化为指导，以进入行业500强为目标，以“一主两翼”型投资格局为导向，以全面提升企业核心竞争力为动力，推动房地产集团健康、快速、持续的发展。
房地产集团战略指导思想具备以下含义：投资理念：投资价值最大化。
房地产集团战略根本出发点是以投资价值最大化，从而实现股东利益最大化；在未来的产业选择及业务组合的战略制定中，必须以此作为基本原则。
投资价值并不单指投资回报，企业发展必须考虑短期利益同长期利益的相结合，追求总体回报的最大化而非单一的财务收益最大化。
战略目标：中国房地产业500强。
实现收入70亿利润11亿的财务目标，进入500强不是企业的终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标。
业务架构:“一主两翼”型投资格局。
随着集体一系列经营性资产的产生，业务定位进入到“房地产开发为主，汽车制造与现代传媒为并行”的“一主两翼”型格局。
逐步实现房地产开发业务、资产经营业务、基础设施投资业务三个方面的业务组合，在分散风险的同时建立持续发展能力。
工作重点：全面提升企业核心竞争力。
通过时间，全面提升房地产集体在投资决策、项目策划、规划设计、工程管理、资本运作、人力资源方面的能力。
形成高效、强有力的投资决策能力；产品研发能力、项目策划和项目管理能力等达到行业领先水平，形成初步完善的产品体系；具备高效的资本运作能力；形成行业优秀人力资源的高地。
2 集团未来三年的战略目标房地产集团未来战略目标是：成为以房地产为核心主业的企业集团，进入中国房地产500强。
要实现如上的战略目标，结合房地产行业以及房地产集团的发展趋势保守估计，房地产业务在应实现利润总额11亿元，收入约70亿元。
进入500强不少企业终极目的，而是为了激励企业发展，制定经营战略而设定的总目标，它具有全局性、长远性、竞争性、纲领性四个特性。
金地地产商业地产前期策划指引之二(价格篇
Gemdale Corporation
6、住宅价格比较法
一般商业的售价是住宅价格的2－5倍，但是在特殊的条件下 可能估值会更高，例如1996年，茂业东门店一楼的租金为
200元/平方米，但是在黄金角的个别商铺售价为35万/平方米。
3、收益法
售价＝每平米租金年收入×（1－空置率）×（1－运营费率）/ 折现率 说明： 1、在社区商业中不考虑空置率和运营费率；
2、在写字楼和大型商业中空置率一般控制在5％－10％，运营费率为7%13%，折现率一般取7%-8％。 举例：北京公司用收益折算法测算A座写字楼销售价格 A座售价＝24（美元/平方米）×12×（1－10％）×（1－10％）/ 8％ ＝2916（美元/平方米）
计算过程 (1=17%)*(1+6%)/(1-20%) (1+6%)/(1-20%) 1/（1-20%)
Gemdale Corporation
附录 ：商业地产定价案例集锦
Gemdale Corporation
梅陇镇定价案例
梅陇镇商业销售均价为25000元/平方米,个别黄金角地段的价 格高达40600元/平方米,销售十分火爆;而周边的商业平均租金为 100元/平方米/月,如果以年限法(20年)预测,售价为24000元/平方米, 如此的价格差距表明,商业定价的基本理论只是作为一种定价思路 参考,而不能束缚我们的定价空间,在实际中商业地产定价方法更多
本文案从市场的实际情况出发，对商业地产的不同类型
的定价进行了初步研究，希望能给集团及各子公司商业地
产工作人员在商业地产定价方面提供借鉴和参考。 本工作小组由何亚狄、张华、刘波组成。
金地九龙壁SWOT分析以及项目定位
金地九龙壁SWOT分析以及项目定位一、地块现无状况剖析〔一〕06A、06B地块基本状况地块买卖编号位置面积〔㎡〕用途土地运用强度〔按规划净用空中积计算〕竞买保证金〔万元〕土地运用年限总用空中积净用空中积06A 禅城区文华路东侧、魁奇路北侧187932 117173 寓居〔兼容商业〕修建密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥35%2000住宅70年，商业40年06B 禅城区华阳路〔规划中〕西侧、深宁路北侧191384 108566修建密度≤25%，容积率≤2.0，绿地率≥35%2000〔二〕宗地状况概述天文位置：06A地块位于佛山市禅城区文华路东侧、魁奇路北侧。
06B地块位于华阳路〔规划中〕西侧、深宁路北侧。
〔1〕地块周边周边景观剖析自然景观：06A，06B所在的亚艺园板块区域自然条件较好,亚洲艺术公园到06A和06B 的距离缺乏四百米，虽06A和06B地块无直接自然景观资源，但区内大型生态公园依然提升项目附加价值。
人文历史景观：离06A，06B项目直线距离约三百米处为亚洲艺术公园，项目有一定人文景观资源。
〔2〕地块周边自然环境剖析空气：亚艺园板块空气质量一向较为良好，但由于项目所在地06A，06B区分接近魁奇路和华阳路，使本项目所地空气质量遭到了一定的影响。
噪音：由于魁奇路和华阳路为城市快速路，所以有06A地块南面，06A地块西面会遭到一定的噪音污染。
〔3〕地块周边社会环境剖析居民素质：该地域集聚了佛山高端置业群体，在该板快寓居的多为有一定社会位置和较高支出。
居民素质较高。
社会治安：由于城南为高档住宅区，全体治安状况良好，而亚艺园板块更是高档住宅楼盘集中地，人文素质较，居民构成相对第一，治安状况较为良好。
〔4〕地块周边交通状况：目前能抵达该地域的交通线路不多，但由于该区域已反开展为的高档住宅区，周边路网树立和规划逐渐。
随着亚艺园板块路网不时完善，交通状况将失掉进一步失掉改善，方便的公交网络也会逐渐构成。
秉科学而善筑 行善为以人本 - 上海证券交易所
金地（集团）股份有限公司2013年度社会责任报告关于本报告报告主体：金地（集团）股份有限公司（下称“金地集团”）报告组织范围：金地集团及其中国境内外运营的子公司。
报告中数据来源于金地集团内部相关统计报表、第三方调查及报告、第三方评价等。
报告周期：本报告为本年度报告，时间范围为2013年1月1日至12月31日。
考虑到披露事项的连续性和可比性，部分信息的内容适当向前或向后延伸。
报告发布情况：这是金地集团自2011年以来发布的第三份企业社会责任报告。
报道参考标准：本报告编写遵循《上海证券交易所上市公司规范运作规范指引》的相关要求，参照《广东省房地产企业社会责任指引》（试行版），同时突出金地集团的企业特点和行业特色。
报告编制部门：金地集团战略管理部前言房地产行业经过多年的快速发展，当下正面临历史性转折。
服务于人居之需的房地产行业，如何在国家经济转型与实现“中国梦”的宏大进程中，找到与时俱进的恰当定位，殊为关键。
金地集团认识到，企业社会责任的履行和贯彻，恰可作为回答这一命题的指路灯塔，指引金地从追求单一经济目标转向经济目标、社会目标和环境目标协调发展的综合实现。
社会责任，是外部环境对企业的根本性期望与要求，也是企业筑就长青基业的根本之道。
企业需要从行业发展、生态环境、公众利益和社会和谐的角度出发，将企业命运与社会发展紧密结合，确保企业真正获得长远发展的有利空间。
秉承这一理念，一直以来，履行企业社会责任已经成为金地集团的内在基因，更成为金地集团主动谋求的长远发展之道。
金地集团继续以“人本”为核心诉求，以“服务”为切入点，着眼客户之满意、环境之友好、员工之发展，持续注重企业与相关利益群体的良性沟通和互动，努力构建社会和企业之间的共同发展关系。
这一原则决定了金地集团将“专注于人，服务于人”作为对企业经营发展宗旨的一个重要诠释维度。
2013年，金地持续研究并开发“人本”产品、推进“云服务”理念落地、组织“小桔灯”公益、实施弘金地网球小苗培养，用爱心和实际行动，为社会和谐、为他人奉献自己的正力量。
房地产企业发展规划
房地产企业发展规划大型房地产企业发展战略规划发展战略规划是当前大型企业的重要研究课题之一，有规划才有发展、要发展就要有规划是成功企业家的共识。
对于资金密集型的房地产企业，发展规划更有战略意义。
一、房地产业发展、企业成长与产业政策我国房地产业经过十多年的发展，已成国家经济支柱产业，但与西方发达国家相比，房地产业在我国仍属朝阳产业。
尽管在发展中出现一些不良现象，产业始终朝着健康方向发展。
随着城市化进程的加快住宅需求旺盛，个人购房已成为居民生活重要消费内容；房地产产品在创新、同化、个性差异中发展成熟，企业在竞争中成长。
在土地、金融、市场法规的共同作用下，房地产行业发展走上市场化、规范化、科学化的道路，房地产企业也历经了资源整合、市场优胜劣汰。
一部分房地产企业成长起来，如深圳万科、中海、金地、华侨城，广州的合生创展、奥园，上海陆家嘴、世茂股份、大连万达等。
一部分企业倒下去，尤其国有房地产企业。
可以预见，未来每个城市可能只剩下十家八家有规模、有实力的房地产企业在竞争中生存，这种竞争就是企业实力拼比，是品牌、资金、人才的拼比。
万科依靠模式化的拓展成为全国性品牌；中海外则携香港多年的开发经验，以建筑业为基础、以过程精品为理念，一举成就著名品牌。
华侨城通过“旅游+地产”的模式为国人所认识。
而依靠廉价的土地曾风光一时的传统国有房地产企业，逐渐在竞争激励的房地产市场日渐失去市场。
产业政策依然是房地产业发展的重要瓶颈，目前近十个城市的限购政策将于今年年底到期，包括厦门、福州、海口、青岛、石家庄、合肥、中山、苏州等城市在颁布“限购令”时都曾明确，12月31日为限购政策执行的“有效期限”。
上述限购令即将到期的城市，当地政府至今尚未对明年限购是否继续执行明确表态。
二、大型房地产企业发展规划在目前的经济、行业、政策、市场环境下，大型房地产企业如何借鉴一些成功企业发展的经验和教训进行企业发展规划，走出适合自己的发展模式呢？（一）确立企业发展战略定位企业发展战略定位，简单而言就是确定企业发展目标规模、核心产品定位，销售目标、土地储备计划、区域发展分布等。
房地产开发项目商业计划书
房地产开发项目商业计划书一、项目概述本商业计划书旨在提出一个房地产开发项目的详细规划和商业目标。
该项目旨在开发一片未开发的土地，建设一栋综合性商业办公大楼，以满足当地市场对于商业办公空间的需求。
以下将对本项目的市场分析、发展战略、财务计划以及风险控制等方面进行具体讨论。
二、市场分析1. 当地市场需求根据调研数据，当地人口增长迅速，商业办公空间需求量大。
据统计，目前当地的商业办公楼供不应求，租金水平相对较高，市场供给缺乏灵活性。
因此，本项目能够满足当地市场对商业办公空间的需求，具有巨大的发展潜力。
2. 竞争对手分析在本地市场，存在着几家大型商业办公楼的竞争对手。
这些竞争对手的优势在于其地理位置和品牌知名度。
然而，由于本项目与竞争对手相比，拥有更灵活的租赁方式和更优惠的价格，我们相信可以在市场上获得有竞争力的优势。
三、发展战略1. 定位和目标市场本项目旨在打造一个多功能的商业办公楼，以满足来自各个行业的企业客户的需求。
我们的目标市场主要是中小型企业和初创公司，他们通常对价格敏感并且更注重弹性租期和灵活的办公环境。
2. 市场营销策略我们将采取多种市场推广策略，包括广告宣传、线上线下宣传、直接销售和与中介机构的合作等。
此外，我们也将重点关注与当地企业合作，为他们提供有竞争力的价格和个性化的服务。
四、财务计划1. 成本估计在此项计划中，我们将预算如下成本：土地购置费用、建筑物建设费用、装修和设备采购费用、市场推广费用、人力资源费用等。
为了确保项目的顺利进行，我们将通过资源整合来降低成本，提高效益。
2. 收入预测根据市场需求和租金水平，我们预计项目在投入运营后将稳定地获得租赁收入。
通过租赁率、租赁期限和租金价格等多个因素的综合考虑，我们得出了相对准确的收入预测。
3. 盈利能力评估根据收入和成本的预测，我们进行了盈利能力的评估。
该项目的投资回报率和净现值表明，该项目具有长期稳定的盈利潜力，并能够为投资者带来可观的经济回报。
房地产公司可持续发展战略规划
房地产公司可持续发展战略规划随着社会经济的不断发展，房地产行业成为了国民经济增长的一个重要支柱。
然而，房地产行业不单单是一种产业，它还是一种生态系统。
随着社会环境和法律法规的不断变化，房地产企业需要寻求可持续发展的方式。
一、定义可持续发展可持续发展是指在满足当前代人的需要的前提下，不损害下一代人满足其需要的能力。
在提供优质生态环境的同时，促进经济的增长和社会的和谐发展。
二、未来房地产行业的可持续发展战略规划1. 引导企业发展理念转变从以往追求规模和增长速度为目标的模式中转变为以可持续发展为导向，注重企业自身的长远利益。
2. 促进绿色低碳化发展在地产开发过程中，通过绿色建筑、节能降耗、减少污染物排放等手段，达到绿色低碳化发展的目的。
3. 提高企业科技创新能力企业应该加大科技投入力度，尤其是在绿色技术领域的创新研究，推动生态与经济发展的良性互动。
4. 加大社会责任力度企业在经济获得的同时，也应该积极承担起自然环境保护、社会公益等社会责任，为社会做出自己积极的贡献。
三、房地产公司可持续发展的意义1. 提高品牌形象通过可持续发展，企业能够为社会做出贡献，同时提高品牌的美誉度，获得良好的市场口碑。
2. 满足政府监管要求国家越来越注重环保和社会责任，房地产企业必须积极响应政府的要求，推动可持续发展。
3. 带动房地产市场的可持续发展通过可持续发展，企业推动房地产市场向环保和绿色低碳化方向转型，树立行业新的发展方向和标杆。
四、可持续发展的实践案例1. 碧桂园集团碧桂园倡导“低碳生活”理念，发展“绿色金融”和“绿色住房”，注重推行可持续发展的环境保护、社会贡献、经济效益。
2. 万科集团万科集团推进“生态城市”建设，利用环保、节能技术和资金支持，实现了经济效益、社会效益和生态效益的三赢。
五、可持续发展进程中遇到的困难1. 经济利益和社会责任的平衡在可持续发展中，企业既要考虑利益最大化，又要积极承担社会责任，这就需要企业在平衡两者之间找到一条合。
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开发为主
40%-60%
10%-30%
30%-50% 40%-55%
嘉里建设33%的物 业面积为自持，从 资产总值来看，应 在50%左右
嘉德置地的商业资产比 重在20-30%之间。
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金地商业地产5年业绩预测（不含北京金地中心）
如果按照正常地价，如果按照正常地价，酒店、商场和办公楼商业物业第一年EBITDA/总 投资分别为5.6%、6.5%和5.5% ，之后每年递增6%，投资20个城市综合体1的情况来计算 (单个综合体面积30~50万平方米，土地投资额约20亿元）
• 同时也可配置一定比例资源在发达城市的核心地段打造城市级高端商
• 积极探索社区型商业和主题性商业的开发和运营
•商业地产公司公司未来五年在发展综合体物业时需要更多的聚焦在经
投资布局 济发达的二线城市
•对于一线城市和经济发达地区的三线城市进行机会性选择。
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经营模式： 1、地产开发模式
主流商业地产开发模式: •华润和中粮模式：以集团总公司的 投资为主，沉淀优质资产，择机上 市。 •万达模式：通过两贷一销售（开发 贷、经营贷和销售回款）以及低于 市场水平的土地价格，基本达到项 目现金平衡，实现快速滚动开发 •对金地集团而言，前期应借鉴华润 模式，后期可采用万达模式，同时 积极通过境外买壳上市的方式，打 造更大的融资平台。
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核心能力建设
拿地能力
5年内具有商 业地产全链 条专业开发 能力
招商能力
融资能力
产品研发能力
商业运营能力
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核心业务能力：1. 投资拿地
未来5年，公司投资在商业地产上的土地投资额将接近400亿，累计投资的商业综合体 项目将达到20个，持有面积超过300万平方米。 投资拿地策略：
•机构设置：成立商业地产公司总部的投资发展部，并在北京和上海设置两个分部，主
经营模式
• 后期可考虑通过销售物业的销售回款、开发贷款和经营性物业抵押贷 • 同时积极与稳盛公司合作通过房地产金融工具拓展融资渠道；引入
REITs形成持有物业退出机制；并与集团相关职能部门合作通过境外 买壳上市扩大资金规模和开发规模
• 金地集团的商业地产业务应以追求品牌和品质为导向，产品主要定位
于中高端区域型城市综合体 业地产项目 产品类型
单位（亿元） 土地投资额 综合体投资个数 累计开业商场个数 租赁收入 租赁收入增长率 销售额 销售额增长率 结转收入 结转利润 净利润 2011 39.2 2 0 0 -0.2 -0.2 2012 58.8 3 34.4 0 -0.7 -0.7 2013 78.5 4 66.5 93% 44.8 8.1 8.1 2014 97.4 5 2 1.8 116.6 75% 89.8 16 16 2015 117.1 6 5 4.5 150% 159.7 37% 132.3 23 23
20%－30%
金地集团
持有经营为主
60% 国贸是典型的持有型 公司，其所有的物业 均只租不售，因此其 持有物业在总资产中 的比例相当高 50% 40% 30% 20% 10% 和黄目前约26%的收入来自 于租赁，68%的来自于开发， 6%来自于酒店经营，而未来 计划开发面积的10%为持有， 90%开发销售，属于典型的 开发为主的企业
6
汇报框架
一、发展商业地产的背景
二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
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金地商业地产业务模式
• 商业地产公司在初期将主要依靠集团的投资开发综合体项目，主要目
标是通过对可售物业的销售实现阶段性利润及现金流入，并对持有物 业进行专业、持续经营形成资产升值 款力争实现项目的现金流基本平衡，以形成项目的滚动开发和商业地 产公司自身良性循环
动去目标城市寻找合适地块信息，并负责与政府相关部门前期进行充分沟通和后期进 行商务谈判。
•人员招聘：积极从外部引入高水平项目发展人材，形成专业的商业地产投资发展团队； •拿地方式：通过与各地政府积极、密集的前期沟通，以勾地形式为主获取项目； •内部支持：通过合资合作的方式鼓励金地在各地的区域或城市公司协助进行项目拓展。
可主要利用EBITDA来对持有型物业的经营情况进行测算：
持有物业 •开业第一年投资回报率达到5%，之后每年递增6% •投资回收期在13-14年 •持有物业不小于10万平方米
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经营模式：3、合作模式
• 在集团已进入的区域或城市，由商业地产公司与地方公司合资组建项目 公司进行开发，按持股比例进行利润分成 •在集团未进入的区域或城市，由商业地产公司自行投资开发
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汇报框架
一、发展商业地产的背景
二、五年发展战略目标及竞争策略 三、金地商业地产业务模式 四、核心能力和人力资源建设
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商业地产5年发展战略目标
根据公司确定的战略，今后5年每年在商业地产领域的投资额度将保持在集团总 投资额的20%。按此速度，2015年年底时商业地产公司的开业及在建物业面积 应能达到300万平方米，总资产估值约为600亿。
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业务能力建设：2. 招商能力
• 招商能力是商业地产公司必备的一项核心业务能力。 • 两年内，初步建立的中高端品牌招商能力；通过在一线城市或核心的二线城市建成开
业数个高品质的项目树立品牌影响力，基本明确金地商业项目的定位。
• 后期，可与一批符合金地商业定位的商家建立较为紧密的合作关系，为以后的规模发
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金地商业地产的竞争策略
• 集团通过在境外买壳上市的方式，获得境外融资平台；并且集团已成立稳盛投 • 目前国内的商业地产公司主要从事常规性的购物中心或城市综合体的开发。金
地商业地产在进行常规城市综合体开发的同时，积极探索有特色的、有竞争力 的产品线，如与主题性商业结合的城市综合体
资，为商业地产提供了更多的融资方式，这一举措是国内其他商业地产公司所 不具备的
自有资金
开发贷款
归还 贷款 持有部分商业 （购物中心） 销售部分： 住宅、写字楼、社区商业
租金收益 偿 还 利 息
资产溢价
实现IPO （买壳上市）
资产抵押贷款 租约抵押贷款
滚动开发
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经营模式：2、综合体项目投资评价体系
•销售物业部分的IRR达到22%，销售利润率达到16%。 可售物业 •项目的商业部分整体开发周期不超过三年；
•通过建成数个高品质的商 业项目形成品牌影响力，煅 行动计划 造招商队伍。 •积极主动地探索网上购物 与卖场购物的有效互动方式
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业务能力建设：3、产品研发能力
（1）商业地产公司可以在金地原有的设计能力基础上，结合外部商业设计人才 的引进，尽快形成有自身特点及核心竞争力的产品研发团队。
（2）根据前述对金地产品类型的定位，商业地产公司重点研发的产品包括： A、城市综合体； B、购物中心； C、写字楼； D、酒店 E、主题产品（体育、文化、旅游） (3) 根据金地产品市场形象的特点，商业地产的产品也应更多的体现为高品质、 适度个性化，形成可复制的差异化产品。
1 购物中心是指多种零售店铺,服务设施集中在一个建筑物内或一个区域内,向消费者提供综合性服务的商业集合体. ）
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投资布局
• 公司未来五年在发展综合体物业时需要更多的聚焦在经济发达的二线城市 • 对于一线城市和经济发达地区的三线城市进行机会性选择。
沈阳Shenyang
北京Beijing
天津Tianjin 烟台Yantai 西安Xi’an 南京Nanjing
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业务能力建设：4、商业运营能力
• 专业的商业运营能力是商业项目（购物中心、写字楼）资产持续升值的关键
描述 专业管理
• 商业项目开业后，即进入漫长的运营期。专业的运营管理团队应该能够深入
了解自身项目的特点，时时把握市场的需求动向，善于适时调整商场定位和 租户组合，实现租金的稳步增长同时能加强对租户的管理，有效保证租金收 缴率，从而实现较高的投资回报率，这是商业地产项目最终成功的根本与前 提条件。
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商业地产核心能力建设和相应配套措施
•商业地产公司应主要打造投资拿地、招商、产品研发及商业运营四大
核心能力 核心能力。
•同时，应在集团的支持和指导下，逐步形成自身的融资模式和能力。
•应按商业地产开发流程的全链条设计商业地产公司的组织架构，最终 配套措施 目标应是在5年内成立商业地产集团，下设商业地产开发公司和商业管 （组织和人力资源） 理公司。
团队建设
• 商业运营是一个人才密集型行业，需要通过项目和时间的不断积累，逐渐
建成一支专业性和执行力强的商业运营管理团队。
• 建议公司应在两年内组建商业地产公司下属的商业管理公司，着力建设一
支自己的专业团队，这样才能持续、稳定地经营商业地产。
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业务能力建设：4. 商业运营能力：行动计划
商业物业的运营需要有丰富经验的商业管理人员，且一个商场基本上所需要的员工在100200人左右。 商业管理公司的工作重点是：1、加大核心运营人才的培训和储备； 2、建立统一的管理制度和工作流程、标准上。
中高端路线（家庭时尚） 优点： 高端路线（精品时尚） 优点：
•拿地和建安成本相对较低，风险较好控制 •土地机会较多，较易形成综合体项目； • 对于城市的经济发展水平和区域的要求 •持有性物业未来的资产增值空間较大
不足： 相对不高，有利于快速发展，全面布局；
•打造某个城市或地区的标杆型商业物业，
有利于迅速提升公司的商业地产品牌影响 力；