项目管理-中投资本燕阳集团廊坊永清项目私募股权基金募集说

中投财富资本管理有限公司【燕阳集团·永清花园】项目私募股权基金募集说明书开发公司与基金管理公司介绍3 基金方案简介1拟投资项目概况2燕阳集团∙永清花园私募股权基金是专为国内专业县域经济地产开发商河北燕阳建筑集团，在河北省廊坊市永清工业园区开发建设的大型地产综合体项目，而独家发起设立的私募股权基金。

本基金跨接政府、实力开发商与知名金融机构，整合多方资本资源，为投资者创造卓越价值。

京冀政府园区首支地产专项基金•基金管理人中投资本是国内大型国有投资公司领跑者——中国建银投资有限责任公司(中国建投)旗下首支创投、并购等基金的管理人。

目前投资并管理着创投基金、并购基金、夹层基金、新兴产业专项基金等多支基金，并在投资银行等领域具有优秀的市场执行能力与渠道运作经验。

优秀的基金管理团队•基金在传统私募股权投资基金的基础上，创新性结合夹层基金的操作模式，严谨锁定项目风险，高效实施项目监管，保证了投资人良好的投资回报。

项目将实现累计销售收入62.5亿元，税后净利润约16.3亿元，按照1.5亿元投资占股30%、LP 投资人可分得高达近4亿元的投资收益，资本利润率(ROE)高达326%。

•基金采取年度定期预分红 + (项目预售回款后)超预期投资收益分配的灵活分配方式，确保投资人短期收益与长期超额收益的结合获取。

创新的投资模式与收益分配•“京津走廊、黄金地带”的廊坊永清，位处京津重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，十二五战略规划、环渤海经济圈、京津冀一小时交通圈……赋予了廊坊永清成为最有活力和最具投资价值区域的发展机遇。

•燕阳集团∙永清花园区位优势明显，域内交通发达，京台高速将缩短永清至北京距离；北京第二机场的规划建设及机场与航空产业而发展形成的临空经济圈将成为城市经济增长引擎，永清成为潜能巨大、投资价值绝佳的价值洼地。

•燕阳集团∙永清花园的定位是建成永清乃至京津冀地区配套最全、最具知名度的大型生态居住区。

社区内不仅智能型各式公寓、洋房、别墅等成为主流物业，而且从建筑风格的新颖独创，园林布局的秀美宜人，社区配套的完善全能，到社区特色文化的精心营造，生态理念与环境保护的倡导实施，都将是优秀大型生态社区的典范之一。

良好的项目区位与开发优势主要流程与要点简述：1.中投资本作为基金管理人，设立燕阳集团∙永清花园私募股权基金，计划募集资金1.5亿元。

2.河北燕阳建筑集团将持有永清项目公司的部分股份质押给私募基金。

3.私募基金以1.5亿元投入资金拟占燕阳永清项目公司30%的股权。

4.河北燕阳建筑集团将所获得土地抵押给银行，申请相应额度开发贷款。

5.河北燕阳建筑集团承诺每年按照一定比例与额度向基金管理人与投资者分配收益 6.私募基金对项目及资金应用进行实时监管。

7.以上比例及金额为假设数值，具体数额仍须项目投资整体投资金额而定。

燕阳集团∙永清花园私募股权基金(有限合伙)（LP ）募 集中投资本（基金管理人）燕阳永清花园开发项目燕阳永清项目公司资金监管河北燕阳建筑集团机构投资者 个人投资者【 】银行5431261.5亿,30%70%股权质押土地抵押 贷款收益分配投资基金名称燕阳集团∙永清花园私募股权基金基金类型有限合伙制企业：有限合伙基金管理人：中投财富资本管理有限公司有限合伙人(LP)：机构投资者、个人投资者投资对象【燕阳集团∙永清花园】基金规模 1.5亿元存续期限5+1年投资者预期收益✓在项目决算前5年，每年按12%回报率进行预分配（第三年如LP欲退出，可按年化20%利息率支付LP投资人）✓本项目1000亩土地、总建筑面积近120万平米，项目净利润高达16.3亿元，基金1.5亿元投资占股30%，LP投资人可分得高达近4亿元的投资收益 (Carry Interests的80%归LP投资人)基金管理人收益✓按照基金在公司中的股权比例，基金全部收益80%归LP所有，基金全部收益的20%(Carry Interests)由基金管理人享有✓基金管理费投资期内按承诺出资额的2%收取，有投资回收后，按照实际管理资产额的2%收取投资门槛1000万元起(人民币)信用增级✓资产抵押：项目土地抵押给银行，可申请开发贷款✓股权质押：项目公司股权质押基金，并执行公证✓项目管理：资金全封闭运作，项目公司所有银行账户和财务印章，公章，法人章实行双签管理推介募集期2013年7月28日-2013年8月28日拟投资项目概况2开发公司与基金管理公司介绍3基金方案简介1凭借优越的地理位置，固安、永清等地将在北京城市发展过程中受到南城发展计划、第二机场建设、大七环发展的多重利好影响，取代东部方向成为新的城市发展热点北京城市定位国家首都 世界城市 文化名城 宜居城市大七环范围的北京城世界城市2005年2010年2015年2020年2050年中关村、CBD 、金融街的逐渐成熟CBD 东扩、“南城计划”、首都国际第二机场等带动北京全面发展，特别是向东南方向的延伸北京城市发展近期远期远景西部 发展 带东部 发展 带中心城 区域山区区域山区区域“两轴两带多中心”北京城市发展格局•中心城区不断升级完善 •东部区域首先启动•西部区域以生态涵养发展为主 •形成多点带动的城市格局1-1.区域优势/北京大规划覆盖1-2.区域优势/北京近郊区县发展迅猛新城发展带动外围城镇发展，东部区域为发展成熟片区，发展空间及后续动力有限，南部区域在城市发展主线上，发展前景良好，主流影响力、吸引力建立中北京南部区域：2010年初启动南城计划推动整个南部区域发展，第二机场落户大兴利好南部区域，增添很多机会，并通过辐射作用间接影响到了廊坊、固安、永清等县市 廊坊：城市升级阶段 永清：起步阶段永清：由南部发展带动，结合自身城市升级改造，正在加速发展。

永清台湾工业新城不断完善起到一定助推作用潜力优、起步稳、崛起中北京东部区域：2000年起由CBD 发展带动整个东部区域，另外由于首都机场的辐射效果，东部区域逐步发展至通州乃至燕郊，而近期香河、大厂区域也稳步发展起来 燕郊：发展成熟 香河及大厂：起步阶段京哈亦庄房山大兴 燕郊通州 一小时交通圈顺义京秦 京沪大广京港澳京承永清固安 大厂香河机场快速廊坊京台京藏京新京昆半小时交通圈•2003-2012年廊坊商品房总竣工面积2412.3万平米，总销售面积3583.8万平米，供销比0.67，商品房需求旺盛⏹商品房供销情况 •2006-2010年廊坊商品房价格增长迅速，2012年增速放缓。

结合未来区域发展与项目成功开发及其放大效应，价格将逐年稳健增长⏹商品房销售价格2,6303,3843,9314,7216,0186,0835,3005,6006,0006,5007,20025.6%29.2%17.0%11.0%27.0%1.0%-12.9%5.7%7.1%8.3%10.8%0100020003000400050006000700080002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年(E)2014年(E)2015年(E)2016年(E)-20%-15%-10%-5%0%5%10%15%20%25%30%35%119.3204230271.7359.2422.6607.7667.3702134.5229.7177210.6183224.4278.8461.35131002003004005006007008002003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年商品房销售面积（万平米）商品房竣工面积（万平米）2003-2011年廊坊商品房供销情况2006-2016年廊坊商品房历史与预测销售价格廊坊正在经历起步的快速发展阶段，同时也受京津地区高房价的强烈辐射影响2-1.市场优势/辐射效应刺激地产市场1.廊坊房地产市场处于快速增长期，市场需求量（刚需）旺盛， 总体发展趋势向好。

2.土地交易活跃，土地价格不断上升，项目规划指标均衡。

3.住宅市场的抗风险能力强，销售价格增长趋势显著。

4.市场格局划分明显，存在明显梯度。

5.市场需求以客户自助及改善型占绝对主流，少量投资，整体市场不存在过热和泡沫风险。

6.客群以本地化为主，地缘优势明显给外部客群的导入留有空间。

2-2.市场优势/快速增长的廊坊市场与价值洼地的永清市场1.永清最主要卖点为处于京津重地、环渤海经济圈腹地、大北京战略经济圈的轴心地带，区位优势明显，域内交通发达，建设中京台高速将缩短永清至北京距离；永清规划北城好于南城，如台湾工业园区、中国光彩生态产业园等大型项目都在北侧确保区域经济发展，投资潜力较大。

2.北京第二机场的规划建设对南部区域发展起到了前所未有的巨大带动作用，临空经济圈将成为城市经济增长引擎。

永清是一块潜能巨大的价值洼地，在北京第二机场之后将是真正增速期，目前市场对永清房产认识程度不够，而根据市场房价计算公式：永清人均收入×2.4=现在房价，未来升值空间较大。

3.永清县新农村改造计划约到2014年结束，意味着2014年以后农民上楼趋势明显。

永清县项目总供应超过8000套，总去化近4000套，去化率近50%(如万和世家2011年9月开盘至今去化率50%，月均去化速度100套等)。

4.永清县内项目均价仅为4000-4300元/㎡(廊坊市场平均报价约为8000元/㎡)，仅为廊坊1/2。

仅有翠林堡存在均价6800元联排产品。

廊坊市存在部分精装修，永清市场目前在售项目均为毛坯房。

3-1.开发优势/永清台湾工业新城简介⏹永清台湾工业新城——地处大北京核心位置，廊坊市永清县城东侧，京津走廊核心位置，周边空、陆、港交通密集、便利，具备国际上最具魅力1小时工业区的区位交通条件。

✓园区确立了以服装、新材料、新能源、高端装备制造、新兴服务业等大产业方向。

✓园区距京沪高铁“京南第一站”新廊坊站23公里，距北京中心区60公里，距天津中心区60公里，距上海1187公里。

距首都机场80公里，距北京第二新机场25公里，距天津新港110公里。

✓京九铁路津霸联络线横穿永清南部；省级廊霸公路傍城而过，京开、津保两条国道和廊涿、廊泊两条省道交通便利，四通八达。

在建的京台高速公路(北京-台北，全长2030公里)通过永清，并在新城东侧专门留有出口。

2007年9月28日破土动工的廊沧高速(京台高速与京沪高速连接线)穿城而过。

规划建设的大广、密涿高速专门设有连接线与新城相通。

✓按照廊坊城市发展总体规划，永清县已纳入“廊永固大三点”区化管理范畴，从永清至廊坊市区的城际公路近期开工建设。

⏹永清台湾工业新城——项目具备区位规划、交通、环境、服务配套方面领先优势。

永清台湾工业新城⏹随着环首都绿色经济圈上升为国家发展战略，【永清台湾工业新城】所处区位首当其冲成为重要战略区位。