都江堰青城山项目市场分析及建议(含竞品项目分析)
都江堰项目分析1.0
案名
建筑形态 高层
泰达上 青城
占地 建面 总户 主力户型 价格 容积率 绿化率 (亩） （万方） 数 （㎡） （元/㎡） 525 26 0.7 44.30% 239 120 11000
总价 （万元） 125
月去化量 （月/套）
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盈策咨询
户型编号：L1C型 套型：3室2厅2卫1厨 建筑面积：118㎡ 点评： 1、客厅和餐厅采光效果较差，厨房到餐厅处动线 有 交叉 2、卧室相对比较宽敞，生活舒适度提高 3、厨房无阳台设置，油烟无法及时排出，影响生 活舒适感 4、可变四房
盈策咨询 各项目信息汇总
案名 泰达上青城 建筑形态 高层 占地 建面 容积率 （亩） （万方） 525 26 0.7 绿化率 44.30% 总户数 239 主力户 价格 总价 月去化量 型 （元/㎡）（万元） （套/月） 120 11000 125 15 叠拼 800010000 220-300 180-480 独栋 1300016000 叠拼150 万/套、 191-226 叠拼150 小高单 价4800 80-360 10000 80-360 130万/ 85-300 130起 套起 12000180-800 20000 待定 待定
7
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户型编号：G2型 套型：2室2厅1卫1厨 建筑面积：79.77㎡ 点评： 1、次卧紧挨厨房，远离卫生间，影响生活方便 2、厨房无阳台，油烟不能大量及时排除 3、户型形状畸形，有大面积的浪费空间 4、客厅采光效果好
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盈策咨询
户型编号：A2型 套型：3室2厅2卫1厨 建筑面积：109.76㎡ 点评： 1、阳台和空中花园的赠送，面积大、实用性高 2、明厨明卫，享受无油烟烹调 3、其中一个卧室开间太小，影响生活舒适度 4、三房可幻变四房
四川都江堰青城山房地产别墅项目定位报告_
<2>、据调查该区域内的高端别墅物业设计风格多以中式别墅为主，40—400平米的“5+2” 模式的度假别墅，大部分100平米以下为精装房，近年来成为该区域的主要消费产品 类型。
青城山都江堰别墅市场现状分析
http://w ww.fangc /manage/A;3>、交通体系的完善，势必造成该片区别墅物业新一轮的价格上行。 /soft/
下载地址 1|/soft/xiazai.html
<4>、对比纯青城山别墅物业而言，近都江堰别墅物业因享受国家灾后重建的政策 及巨额资金扶持，将享有更齐全、更完善的新城生活配套。
<5>、都江堰新城规划下的金马河国际休闲度假区，因双遗产风景区自然资源的配套， 必将建设成为面向全国乃至全球的高端旅游度假物业聚集地。
http://w ww.fangc /manage/Adm in_log in.asp
消费客群特征分析
<2>、青城山别墅客户特征分析：
青城山地区楼盘供应逐渐增加，且规模较大。目前市场上叠拼别墅和合院形式的别墅
销售较快，面积从40-120㎡的户型销售都较好。独栋、联排等形式的别墅销售也较好，
<1>、都江堰别墅项目客户特征分析：
都江堰市房地产开发与销售虽在近几年的发展中稳中有升，但其市场消化的源动力却并 不全部依赖本地消费群。别墅项目超过60%(个别项目超过80%)的购买人群来自于成都 市、成都周边区市县、四川省地市县、阿坝州、攀枝花、重庆、兰州、国内等地的置
/soft/
业者；城区住宅（多层）的下本载地址地1|/soft/x客iazai.htm户l 则相对较多，以自住为主。地震后，本地客户购 成交情况明显成上升趋势。
成都青城山文化旅游综合体项目策划方案
劣势： 1、产品单一，配套功能缺失，商业空心化； 青城山区域一直以“度假养生居住”概念为主导，但产品线主要以住宅类产品为主，
导致区域整体“度假养生”概念弱化，与目前的中高端群体休闲度假养生对于品质、服务以 及个性化的多方位需求差距较大，区域整体发展的不协调症状日益明显；
2、先天资源未充分挖掘，整体开发和运营层面较低，区域成熟度和人气不够 区域未来几年的规划和愿景在度假配套功能方面有一定的倾斜，但从目前整体旅游
优势：
2、地理位置和交通便利性（成都后花园的首选位置） A 成都后花园的理想位置之选： 项目距离成都市区1小时车程；成灌高速、成青快速路、快
铁专线的交通路网组织，其通达性和便捷性在大成都区域首屈一指， 合理的1小时时间成本和较低的交通成本使本区域成为成都地区后花园 的理想首选；
B 地处川内交通咽喉，集散力和辐射力强： 青城山区域与成都市区的有效搭接，使得本项目借助成都市
地产开发的方向分析，一种为借助传统旅游地区概念，以高度星级酒店为开发切入点，形成 规模集群，未来2-3年内投入的5星级酒店大概在8家，另一种为集中开发居住类产品的同时， 仅限于为居住项目自身规划少量的社区商业服务配套设施，其价值对整体区域印象的改观无 根本作用；两种开发方向或在今后陷入恶性竞争（酒店）或不具备长效运营能力（项目配套 商业），整体旅游地产开发仍处于低层次阶段，市场无亮点；
区的辐射带动作用成为川内核心旅游目的地；同时本区域又是川西、 川藏交通中转点，其已经具备旅游集散和中转的功能，同时高铁目前 已开通重庆快线，大大增强了青城山的交通覆盖面；区域辐射力较其 他旅游资源更具唯一性；
优势：
3、独特的人文和自然景观资源 拜水都江堰-问道青城山鲜明的总结出本区域独特的人文和自 然景观资源，地域特色的深度挖掘和旅游度假休闲氛围的有效搭接， 完全可以塑造出极具地方特色和个性化的休闲度假养生产品，其不 可复制性与生态资源的稀缺性共同构建项目的两大核心价值；
(2020年策划智库)青城山策划案页
(2020年策划智库)青城山策划案页别墅：在郊区或风景区建造的供休养用的园林住宅。
——引自（现代汉语词典）目录前言市场分析一、大市场环境二、成都别墅及小型住宅市场特性三、青城山区域市场特性产品分析一、本项目概况二、本项目关键制胜点三、本项目优劣势分析投资回报分析一、建筑成本二、销售成本三、市场价格预测四、投资回报计算策划销售一、本项目策划重点二、销售准备工作重点三、推盘时机四、造势运动市场分析一、大市场环境1、利多因素a、政府坚持以扩大内需牵动经济，采取各种措施鼓励消费者购房、购车，并且伴随基建的规模化发展，一轮又一轮的富有阶层将源源不断地产生。
b、美国自9.11事件后，经济复苏可望于今年3月份开始，这有利于全球经济稳定，鼓舞消费信心。
2、利少因素a、W TO的加入反而在近期造成消费真空，持币人群增多，购房、购车等观望心态严重，近期房市低迷直接体现出这一点。
b、股市动荡，虽然有转好迹象，但股民信心不足，广大市民也感到了经济不稳定所带来的风险。
二、成都别墅及小型住宅市场特性1、二环路以内小型住宅以浣花风景区为代表的市中心小型住宅，体现出黄金位置的全部优势，“稀有”往往是这些楼盘宣传广告语中常见的一个词，它正确反映了这批楼盘的所有内涵。
但除此之外，这类住宅的别墅特征非常牵强。
2、二环路与三环路之间的小型住宅锦绣花园、锦官新城、中华园等等，宣扬高贵的生活品质，利用地理位置特点把外国别墅豪华生活与内地居家现实生活巧妙结合，满足消费者一种折中的高品质居家生活梦想。
不足之处在于，它们依然不能宁静致远，过于喧嚣，并且容积率偏高。
3、成都近郊的小型住宅从青城山、龙泉、文家场到华阳，小型住宅都拥有一定的市场，它们宣扬的最大卖点是环境，只有好的环境才能实现真正的豪华别墅生活方式。
但到目前为止，该类型住宅还被人定义为休闲产业，市场极不稳定。
而且这类住宅环境的人工痕迹仍显太重。
如青城白鹭洲的人工湖，青城高尔夫山庄的人造高尔夫球场。
青城山项目策划案别墅
2600
独立别墅 360~400m2 2700—3100
中国青城
占 地 800 余亩
单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
公 寓 30—70 m2 1960 元/ m2
联体别墅 180—200 m2 未 定
元/ m2
七成 20 年
独立别墅 200—380 m2 未 定
高尔夫山庄
占 地 400 余亩 单价（元/ m2） 物管（元/ m2） 付款方式
五、高价值的生活表现，低价值的付出 以 2500 元/m2 的价钱成全奢华居家生活的理想绝不是天方夜谭。
本项目精湛的本钱操纵将实现成都地域别墅类罕有的性价比。而且， 项目中 1800 元/m2 的联排别墅也是无懈可击，如此的价位不管是青 城山下的别墅，仍是华阳的别墅都无法做到。因此，超凡的品质之下 以实惠到极限的价钱支撑是本项目致胜的一大关键。但是价钱实惠并 非代表品质低下，这也是本项目区别于其它的最大特点。也正因如此， 作为能够留传的一件产业，本项目更具有保值增值的潜力，令购房者 信心大增。 三、本项目好坏势分析 优势 一、位置独特 位于青城山山上，而其它项目多数位于山脚。 二、规模庞大 800 亩住宅之外，还有数百亩公园，自成一体，气势非凡，相对配套 更易完整。 3、产品形态高级
正是因为青城山的不可再生资源和闻名世界的国际性，令山上的 物业具有与青城山一样特有的价值潜力，比如世界名胜奥地利萨尔斯 堡的山间别墅，永久是上流社会苦苦查找的典藏尤物，谁能世代拥有， 谁的家族便拥有世代显赫的荣耀。 3、彰显价值的高级居住形态
2-3 亩才建造一幢别墅，上千亩的范围内容积率低至以下，有清 溪流淌，数百亩公园专为你而设……这一切都只为了改变你以往的居 家观念，实现你真正的豪宅居家梦。 4、意想不到的超级性价比
青城山旅游营销策划方案
青城山旅游营销策划方案1. 引言青城山是中国四川省成都市著名的旅游景区，以其秀丽的自然风光和丰富的历史文化而闻名于世。
然而，在激烈的旅游市场竞争中，青城山需要一个全面的营销策划方案来吸引更多游客，提升其知名度和竞争力。
2. 市场分析2.1 目标市场青城山的目标市场主要分为三个群体：国内游客、国际游客和本地游客。
国内游客是青城山最主要的客源市场，占据了绝大多数的游客数量。
国际游客市场也潜力巨大，可以通过提升景区的国际知名度和便利的交通条件来吸引更多的国际游客。
本地游客是一个重要的客源市场，他们可以在周末或节假日来青城山消费，而且可以成为青城山的忠实游客，通过口碑宣传吸引更多的游客。
2.2 竞争对手分析与青城山相邻的竞争对手有九寨沟、峨眉山等景区。
这些景区都拥有独特的自然风景和丰富的历史文化，与青城山有一定的竞争优势。
在吸引游客方面，其他景区的价格、服务和市场推广都具有一定的竞争力，需要针对这些竞争对手找到合适的差异化策略来吸引更多游客。
3. 目标和策略3.1 目标通过营销策划，实现以下目标：(1) 增加游客数量：每年使游客数量增长10%以上。
(2) 提升游客满意度：通过提供高质量的服务，提升游客的满意度，增强他们对青城山的回访意愿。
(3) 提高收入：通过合理定价、旅游产品的开发和精细管理，增加青城山的收入。
3.2 策略(1) 产品策略：开发多样化的旅游产品，包括自然风光观赏、历史文化体验、户外运动等，满足不同游客的需求。
(2) 定价策略：根据市场需求和竞争定价，合理高效地确定青城山的门票价格和其他服务的收费标准。
(3) 渠道策略：建立专业化的营销渠道，与旅行社、在线旅游平台等合作，提升产品的可见度和销售渠道的拓展。
(4) 促销策略：通过各种促销手段，如定期的旅游展览、优惠门票、特殊活动等，吸引游客，增加销量。
(5) 品牌建设：加强青城山的品牌印象，提升其知名度和美誉度，成为游客心目中的首选目的地。
青城山别墅策划包装书(提纲)
青城山别墅策划包装书(提纲）
一、本地别墅市场分析
1、现别墅市场状况
2、旅游别墅的状况
二、本项目前景分析
三、本项目优势分析
１、地理位置
2、环境
3、规模
4、容积率
5、生活配套
四、本目劣势分析
a)已有项目如:“青城白鹭洲”、“中国青城”对本项目的
负面影响
b)本项目开发进度所带来的影响
c)本项目目标市场细分所带来的影响
五、包装策划的重点
a)从8０0亩的整体来进行开发定位
b)现场示范单位的展示
c)吸引客户注意并能引起轰动效应,促使其耐心等待
d)广告时机的掌握
e)工地现场的包装
f)正式推盘时机的把握
六、本地客户对别墅的心理定位
a)环境的定位
b)占地面积的定位
c)外立面的定位
d)配套服务的定位
七、本项目目标市场的分析
a)公司、集团购买
b)投资行为
c)成功人士赡养双亲的场所
d)成功人士长期居家的场所
八、针对目标市场的开发思路分析
a)外观个性化
b)占地面积大
c)自然景观与个性环境的结合
d)特殊地理的灵活运用
e)性价比的综合提升。
成都青城山别墅项目发展建议全案-86PPT
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山镇
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
总地来说，这些项目的建成和投入使用，将为青城山带来巨大 的人流，增强青城山旅游吸引力，将使青城山整体投资价值呈几何倍 数增加。这些项目均在本项目用地附近，将能提升本项目未来市场中 的竞争优势。
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
1.2 青城房地产市场发展趋势研究
综合旅游度假资源的重新整合
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
规划将使青城山镇由成都远郊变为近郊，同时拥有成都、青 城山、都江堰等各方位便利的交通条件； 处于休闲度假资源中心带，同时拥有青城山、芒城古镇、 巴蜀大观园、高尔夫球场、街子古镇文化、文锦江温泉等优势资 源；
区域市场环境研究 区域住宅市场研究
项目定位研究
项目产品规划建议 项目营销相关问题
青城山的自然生态环境是其他区域无法企及的天然优势，是青城山独具魅力 之处，也是房地产发展首要的依托点，成为郊县里最适宜人居的地区。
人文积淀
道教文化为居住环境提供了浓厚的文化积淀，借势青城山本身的文化精髓， 居家也具备了独有的底蕴，享受到的是身心的双重熏陶。该优势具有不可复制 性。
项目名称 高尔夫球场 千亩 荷塘 环山旅游通道 巴蜀大观园 东软 大学 芒城 古镇 规模上千亩 休闲娱乐场所（拟建中） 环绕青城山进行快速旅游通道的建设 占地千亩，将在3年内投入使用 东北大学和北京大学打造2000亩西部最大的软件园，可容 纳一万多名师生。 古城遗址，“宝墩文化”之一。为探索三星堆遗址文化的渊源 提供了重要途径，昭示着古蜀文明的起源。 简介 位置 青城镇大观镇 都崇路旁 大观镇中心 环绕青城山 青城山镇 青城山镇
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◎青城山房地产市场典型项目分析：龙湖小院青城
营销活动 开盘时间
项目现状
道旗、户外广告、路牌、站牌 2010年7月
工程进度 开盘日期 推出套数 2010年7月 701套
3批次接受咨询
销售情况
户型区间
均价 销售套数
（价格为实得均价）
叠拼精装约85-135㎡ 赠送面积约为40-60㎡ 双拼精装137-200㎡ 赠送面积约为60-80㎡
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
四川亿兴置业 都江堰市青城山前山门南行800米
上善栖
用地面积：227.34亩，总建筑面积：76000平米，其中住宅72000平米，商业配套4000平米；积 率0.5，绿化率50%
商业和会所、社区超市、咖啡馆、书吧、酒楼等配套、东软学校的配套
配套
配套包含特色SPA、沿河景观生态走廊，中央环绕自然水系
在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
洋房（精装）
双拼
40-80平米
90-160平米
1.3万元/㎡
1.8万元/㎡
2010-08
2011年8月开盘，预收诚意金19套，销售5套左右，共计24套。
客户都为成都城区及少部分都江堰客户，多数是中铁的老客户及老带新客户。
项目特点
开发商对假日青城365宅院之建筑进行了更人性化的优化，例如对建筑底部进行架空， 隔离潮湿。层高达到3.3米，预留地暖系统，从而确保夏天享受青城山的清凉，冬天不 受寒冷。合院别墅；面积适中，总价得到控制。
◎青城山房地产市场典型项目分析：上善栖
项目现状
营销活动 销售政策 工程进度
道旗、户外广告、前山发放资料、报广
一次性3％、按揭1％ 精装销售 现房、9号楼主体封顶
销售情况
开盘日期 推出套数
户型区间
均价
销售套数 销售占比
叠拼洋房（62-126㎡） 1.4万元/㎡
500套
（8月销售7
66%
现卖二期 750套
—— —— ——
项目特点
项目主打度假资源价值，不仅提供简单居住功能的住所，在配套、服务、生活方式等方面应体现休闲度 假功能。本项目产品设计重点考虑度假功能，其精装度假洋房是其特色产品，整个园区引活水入园，借 地势高差，打造纯天然水系。
◎青城山房地产市场典型项目分析：中铁水映青城
项目现状
营销活动
路牌、网络、活动、农家乐
合院洋房（精装）
双拼（已售完）
62-126平米
220平米
1.4万元/㎡
1.35万元/㎡
2007年9月1日
自2007年9月开盘至今，共售出约360套房源。
成都客户占80%，外地客户占20%（深圳、北京客户较多）；客户年龄多在35-40岁，喜欢60-70 年代的感觉，喜欢大院生活的感觉
项目特点及卖点
项目为大围院产品设计，使人具有院落的感觉，建筑部件和材质的细致考虑，上善栖外墙砖为云 南腾冲的火山石，具有无辐射不风化不褪色的特点；充分借用外部资源，上善栖之业主可凭业主 卡进入东软学院园区，享受学校的各种配套，例如运动场地、图书馆等。
水疗会所 分体独立院落 175-212平米 1.5万元/㎡
2008年3月22日 自2008年开盘至今，共售出240套左右。
小公寓（精装） 49-130平米 1.4万元/㎡
80%是成都客户，10%-15%是来自例如北京、上海、深圳的外省客户。成交客户以40-50岁中年 人群为主，多为单位中的高管,或私企老板。
◎青城山房地产市场典型项目分析：青城山房
项目现状
营销活动
户外广告、路牌、导示牌
销售政策
按揭0％ 一次性5％（基本上不接受按揭）
工程进度
一期二批次现房
销售情况
一期二批 次开盘日
期
推出套数
户型区间
均价
2011年1 月
75套
独院(175-212㎡) 小公寓(49-130㎡)
1.5万元/㎡ 1.4万元/㎡
双拼（ 220 ㎡ ）
1.35万元/㎡
套）
（已售完）
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
项目特点
青城山房
四川广居民生实业有限公司 都江堰市青城山106省道西侧（青城山前门约1500米，青城山外围保护带内）
占地251亩，一期197亩，二期54亩；建筑面积47628平方米，一期43838平方米，二期3790平方 米；容积率一期0.33，二期0.1；绿化率50%，二期70%
整体规划格局分为三部分：组院独栋别墅住区、度假公寓及商业公建区、独立水疗会所区。项目整 体自园区西北向东南形成一条落差一米左右的主景观水系，由环山渠将活水引入园区水系，在园区 形成活水。项目在入口处用近30亩的土地营造景观，通过空间的围合与流动共同营造轻松、闲适的 度假气氛。同时，利用景观视廊，借景青城山，达到户户观山的观景效果。
销售套数 40套
销售占比 53％
项目名称 开发商 位置
项目基本情况
配套 在售产品类型 主力户型 均价 开盘时间 销售情况 客户情况
假日青城365宅院
中铁瑞城置业有限公司 都江堰市青城山镇青景村，距规划的成都至都江堰快速客运铁路终点站仅200米左右
Байду номын сангаас
占地面积194亩，建筑面积68483平方米，容积率0.5，绿地率50%
1.3万元/㎡左右 1.5万/㎡左右
560套
销售占 比
80%
独栋清水约350㎡(未售） 1.7万元/㎡左右
项目名称 开发商 位置
中铁·水映青城
中铁置业四川新锐实业投资有限公司 成都都江堰市青城山106国道旁中心镇梅花村123组
项目基本情况 占地面积： 201993平方米，建筑面积： 140841平方米，容积率： 0.68 ，绿化率： 42%
开盘时间
2011年8月
工程进度
开盘日期 推出套数
2011年8月
230多套 （双拼占 16套）
洋房主体三层
销售情况
户型区间
均价
洋房（40-80㎡）
1.3万元/㎡（精装）
双拼（90-160㎡）
1.8万元/㎡
8月销售 销售占
套数
比
诚意金 收取19 套，成 11% 交5套左 右，共 计26套
项目名称 开发商 位置
紧邻豪生国际酒店、学校、青城山快铁终点站 合院
叠拼
110-170平米
110-140平米
1.3万元/㎡
1.3万元/㎡
2010年3月
成都客户为主，目前的客户来源主要是中铁内部客户及其亲戚朋友。
2010年3月开盘，200余套全被售完（实际上在开盘前已全面被预定），其营销方式基本为行销，多 为假日青城业主、中铁内部或熟人消化，目前以销售300套左右