策划文案参考模板

目录引言

第一部分市场解构

基本描述

项目SWOT 分析

目标市场定位与分析

第二部分客户分析

目标市场定位与分析

目标消费群购买心理及行为分析

第三部分产品策略

策划思路

产品规划

卖点梳理

第四部分价格策略

价格策略

价格结构

价格预期

第五部分营销方式

第六部分营销推广

推广策略及遵循原则

案名与LOGO

宣传方式

附录

引言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

凤凰酒店将成为武汉市江夏区的经典作品。项目是房地产开发公司开发的精品

凤凰酒店座落于武汉市江夏区的汤逊湖旁。本项目占地700多平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼（含负一层）和两栋塔楼（分别高四层）组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

第一部分市场解构

基本描述

该酒店位于武汉市江夏区江夏大道16号地理位置优越，依偎梅南山，紧

邻汤逊湖畔，现为武汉市新型城区，总面积2018平方公里，人口68万人，自

然资源及旅游资源丰富，在政策上得到国家的倾斜和支持。

交通经过不断的进步有很大的改善，对于酒店的发展有很大的利处。

周围学校很多，酒店主要是针对学生，价格方面会比较优惠，这样竞争就

会较小，利于酒店的长期发展。

项目SWOT分析

1．优势（STRENGTH）

（1）地段优势

项目地块位于武汉市江夏区，该区域为未来建设重尤其是政府迁移到本区域，各种新建项目和配套设施将逐步完善成熟。

（2）交通优势

项目地块紧邻汤逊湖，公交车辆频繁，上有城际铁路。

（3）规模优势

该酒店用地面积超过了700平方米，酒店规模在同区域酒店中还算不错。大规模酒店有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如空中花园、园中游泳池

等内部设施供消费者娱乐，满消费者各种生活需求。

2．劣势（WEAKNESS）

项目所在区域处于郊区，比较偏僻，目前各种配套设施并不齐全，特别缺乏商业及娱乐餐饮设施及居民日常生活配套设施。同时由于消费群体针对大学生，因此目前该酒店所在区域人气尚显不足。

3．机会点（opportunity）

⑴．该郊区经济发展迅速，周边店铺较多，学生在外吃住的也较多，使酒店的发展得到了有效的提高。

⑵．目前酒店较为单一，雷同性大，这就为本案细分目标市场，提供差异化

产品、顺利入市提供了较大的契机。

4．威胁点（threaten）

⑴该酒店本身对周边地区辐射力较小，客源局限性较大，

⑵近年来江夏区经济有了很大的发展，但相对大学生的承受力还相当受限。而实力、资金相对较强的客源选择住房可能性较大。

第二部分客户分析

目标市场定位与分析

1．目标消费群定位

经过我们的讨论，已经确定了酒店对象为中低消费水平的客户，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。由消费群金字塔的结构

也可以看出，中高档消费群数量并不为多，但要求并不为低，可以说对于“质”与“价”的平衡与协调，更为注重的是服务。故此，客源基本上以中等，中低

等阶层客户为主。

2．主力客源分析

主要针对在校大学生及其家长和周边顾客群体，在校大学生入住酒店可享

相应的优惠价格，根据距离酒店的远近，以及大学生是否已经着手自主创业而

享有相应的入住价格。但是对于学生家长则采取不同的入住选择收取不同的费用，另外周边的顾客群体针对不同年龄段收取合适费用。

目标消费群购买心理及行为分析

该酒店的中等及中低等阶层目标消费群应当定位于改善住房的再次入住消费群

或多次入住中，他们的消费需求，对房型、小区的生态、文化环境的

有一定的要求，但在房价方面却表现出相当的谨慎，因为目前六安的不同的楼

盘和地段的选择具有一定的差异性。现将着重分析他们对住宅产品的购买心理

及行为。

1．宽敞舒适的室内环境；

2．高质量的服务；

3．有一定规模的娱乐、运动场所；

4．追求自由和的统一。

第三部分产品策略

策划思路

酒店市场营销组合策略是有效地设计和实现各种营销手段的综合运用，即在组织酒店营销活动时，针对不同的酒店市场环境和酒店的内部条件，将各营销因素进行最佳的组合，使它们相互配合，产生协同一致的综合作用。

酒店产品是酒店一切生产经营活动的核心的物质载体。没有产品，

酒店的经营活动也就无从说起。在酒店市场营销组合中，酒店产品策略

是核心，它对酒店市场营销组合的其他策略，如价格策略、促销策略、

渠道策略等起着统御作用，在很大程度上决定或影响着这些策略的制定

与实施。因此，酒店产品策略的成功与否，在一定程度上决定了酒店企

业的兴衰成败。

酒店产品是一种整合产品，包括有形（酒店客房、设备设施等）和

无形（酒店服务）两部分，是对酒店服务人、物、空间要素的整合。酒

店产品策略要求快捷酒店加盟企业从酒店产品的整体概念出发来推广产

品。根据菲利普·科特勒营销管理的产品理念，可将酒店产品划分为五

个层次，即核心利益、一般产品、期望产品、附加产品以及潜在产品。

1、核心利益

酒店核心利益是客人人住饭店所需要的最基本的利益，是无差

别的顾客真正所购灭的服务和利益，即住宿或餐饮的需要得到满足。值

得注意的是，酒店产品是以满足顾客的需要为中心的，因此酒店的核心

利益和价值是由顾客决定的，而非酒店自身决定的，酒店要成功地吸引

顾客，必须认清顾客所追求的核心利益。