工程维修管理制度
陕西金泰恒业房地产有限公司工程维修管理制度
项目管理中心
2016年1月
目录
陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则 (1)
附件1 维修人员不当行为处罚标准 (8)
附件2 工程维修时间标准 (10)
附件3 维修联系单 (12)
附件4 质保期内维修任务推进表 (13)
附件5 陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施 (15)
一、住宅工程常见的渗漏问题及治理措施 (16)
二、住宅工程常见的裂缝问题及治理措施 (20)
三、住宅工程水暖安装常见问题及治理措施 (24)
四、住宅工程电气安装常见问题及治理措施 (25)
五、住宅工程节能保温常见问题及治理措施 (26)
文件
名称
陕西金泰恒业房地产有限公司维修实施细则
编制人
审
核人
批准
人
发布
单位工程管理部
页
数
共5页
发布
日期
2016年1月
生效
日期
目的
作为工程质量保修书的补充文件，提高维修满意度，保证维修及
时性和有效性，加强现场维修的监督管控。
适用范围
陕西金泰恒业房地产有限公司各项目参建单位
名词解释
甲方—陕西金泰恒业房地产有限公司
乙方—参建总分包单位
总分包单位保修负责人—各施工单位指定的保修期内现场负责人
监理单位保修负责人—监理单位指定的保修期内现场负责人
甲方维修工程师—甲方在工程保修期内指定的现场负责人
第三方维修单位—因原施工单位维修不及时不合格由甲方指定
的第三方维修单位
编制依据
合同
建设工程质量管理条例
房屋建筑工程质量保修办法
其它国家相关法律法规
金泰恒业工程质量维修体系标准文件
一、保修期限及保修范围
（一）、保修期限——质量保修期从工程竣工备案之日算起，具体为
1.地基基础与主体结构工程：设计文件规定的合理使用年
限；
2.屋面防水、有防水要求的房间（如卫生间、洗衣间、厨
房等）、外门窗四周和外墙面的防渗漏：为5年；
3.供热与供冷系统：为两个采暖期、供冷期；
4.电气管线、给排水管道、设备安装工程：为2年；
5.装修工程：为2年；
6.建筑保温工程：为5年；
7.其他部分：为2年。
8.针对以上分部工程质保期限，维修后质保期按照维修成
功并验收合格之日起从新计算。
（二）、保修范围：
1、本合同所包含的所有工程项目、设计变更、现场签证、
合同条件约谈记录以及双方会议纪要约定等全部内容均属保修范围；
2、由于乙方原因造成的工程质量缺陷或材料设备质量缺
陷问题，造成甲方和业主的全部直接和间接损失，由乙方无条件承担。所有费用从甲方支付乙方的任何款项中直接扣除，无需乙方认可。
二、保修要求
保修实施要求，包括但不限于如下内容：
(一)维修人员管理：
1.总包单位、监理单位在保修期内必须在现场留有常驻维
修人员；
2.各参建总分包单位、监理单位需以书面形式向我司指定
保修负责人，包括如下内容；
保修负责人姓名
公司通讯地址：
电话/手机：
电子邮箱：
传真：
以上内容若有变动需及时书面知会甲方项目部，否则无法联系时，视为乙方已收到甲方传达之信息。
3.保修负责人代表所属单位全面负责保修期内各项保修
事务的对接及实施工作，包括：现场保修人员管理、钥匙领用、函件签收、维修工作联系单领取、保修任务的实施安排、为甲方客户服务中心处理重大投诉、索赔的谈判提供专业技术支持、承担经甲方确认并支付予客户的赔偿款等工作。
4.保修负责人全权代表所属单位处理现场所有事务，不能
以任何理由推脱交由公司处理。
5.维修人员现场管理规定：
维修人员必须在规定或预约的时间内到现场进行相关维修工作。
维修人员进入业主家中进行维修，应征得业主同意，不得擅自进入，否则一切法律后果由乙方承担。
进入已装修好的房间（无论客户是否有人在家）必须穿鞋套，严禁脱鞋入户，严禁使用客户的拖鞋、抹布等物品。
维修过程中，须做好施工作业区内及周边的成品保护，业主家装修、家具或其它设施若由此受损，由乙方承担赔偿责任。
维修完毕后维修人员必须将施工现场清理干净，不得有任何遗留物（包括灰尘），若在维修区域随地大小便，甲方一次向乙方罚款2000-5000元。
维修人员在与业主沟通交流时，不得使用不文明、不礼貌的语言，严禁与业主争执或在业主家里与其他人员（包括甲方人员、乙方同事及其他施工单位维修人员）争执。
若维修事项有争议时，需及时反馈现场维修负责人或甲方现场管理人员，不得擅自向业主讲有损甲方的利益及形象的任何言语，严禁同业主有任何形式的争吵。
离开维修现场，业主不在时，必须将所有门窗关好，水、电开关关闭。否则由此造成的一切后果由乙方承担。
甲方组织召开工作会议，乙方相关人员须准时参加，不得迟到或无故缺席。
维修人员必须服从甲方和物业服务中心的其它各项管
理规定。
6.若违反以上1-5条规定，乙方按照200-10000元向甲方支付违约金，相关违约金总额将直接从甲方支付给乙方的任何款项中扣除，无须征得乙方同意。
7.维修人员其他不当行为处罚标准详见《维修人员不当行为处罚标准》（附件1）。
(二)维修时间要求：
1.发生须紧急抢修事故如渗漏水、给排水、供电设施及线路故障、门窗不能正常开启等影响业主正常生活的情况，乙方接到甲方通知后（以书面、电话或电子邮件为准）须2小时内赶到现场进行维修。
2.具体维修时限以《工程维修时间标准》（附件2）为准，一般日常问题维修时间为3-7天，特殊疑难问题由业主、物业、甲方、乙方协商确定。
3.日常常规维修任务，乙方接到甲方的派单后，及时安排维修人员按本协议进行维修，并按甲方指定时间完成维修工作。
4.客户有特殊时间要求的，按客户要求提前电话预约，并安排维修；不能按照客户要求实施的，应在客户要求的时间内主动电话沟通，达成一致，确定具体时间，并按约定时间上门维修；
(三)维修质量要求：
1.乙方维修人员应对每一个维修任务认真履行保修职责，工作内容包括：上门查看、业主沟通、确定方案、过程实施、结
果检验、签单确认等。
2.维修方案必须经过甲方维修工程师签字认可方可实施。
3.每个维修联系单维修完成后需经监理维修工程师、甲方
维修工程师、业主验收签字，视为该维修项目本次维修完成，所维修项目的保修期限重新由维修合格之日起计算。
4.维修联系单样表见《维修联系单》（附件3）。
(四)第三方维修：
若有下列情况之一发生，甲方将委托第三方施工单位进行维修，由此引起的一切费用和责任由乙方承担：
接到维修通知（以书面、电话或电子邮件为准）拒不接收；
属于抢修范围，无法联系到保修负责人；
超过维修时限任未完成维修；
对同一位置经过两次维修仍未解决问题的；
因维修人员服务行为造成业主强烈投诉；
1. 第三方施工单位维修产生的费用由甲方直接从甲方支付给乙方的任何费用中扣除，无须征得乙方同意。
2. 对于涉及结构安全的质量事故，应当按照《建设工程质量管理条理》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或具有相应资质登记的设计单位提出维修方案，乙方实施保修。
(五)附件：
1、《维修人员不当行为处罚标准》
2、《工程维修时间要求标准》
3、《维修联系单》
4、《质保期内维修任务推进表》
5、陕西省住宅工程质量常见问题专项治理技术措施
陕西金泰恒业房地产有限公司
2016年1月1日
附件1 维修人员不当行为处罚标准
说明：
1.维修人员过失行为包括但不限于上表所列内容，若维修人员有其他过失行为，
甲方将参照以上类似条款进行罚款，若没有类似条款，甲方将根据实际情况进行处罚。
2.以上扣款甲方知会乙方后（包括口头和电话知会）立即生效，并下发扣款通知
单，无需征得乙方书面签收意见，即可直接从乙方相关费用中扣除。
附件2 工程维修时间标准
附件3 维修联系单
附件4 质保期内维修任务推进表
（作为录入明源系统依据）编号：No.:
来电报
来访
其他