商业地产规划要求
商业地产项目主力店组合及面积规划
商业地产项目主力店组合及面积规划1、主力店的面积占比成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30％～50％。
主力店面积越大（高于50%),所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30％)，所占比例就越少，则商业经营的可变性越大,但预期来自经营散户的租金收入却相对较高.主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适,而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。
2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心,通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。
其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主,辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。
据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50％以上是为了娱乐、休闲，而只有40％的人是专为购物而来。
而且这个数字还在进一步向前者倾斜。
如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50％的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。
那么,具体操作过程中，我们该如何操作呢？手法1：选择大型综合(量贩)超市、大型百货店为核心主力店在社区型购物中心的商业规划中,量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少,与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合,带旺地段人流和商圈升值。
在城市购物中心中，往往将大型百货、家乐福、沃尔玛、百盛、百佳、万家、人人乐等知名零售大型或卖场作为主力店.他们对整个城市购物中心人流、档次等的支撑作用不可小觑。
手法2:选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
商业项目选址要求
大型超市一、对商圈的要求1、在工程1.5公里X围内人口到达10万以上为佳，2公里X围内常住人口可到达12--15万人；2、须临近城市交通主干道，至少双向四车道，且无绿化带，立交桥，河流，山川等明显阻隔为佳；3、商圈内人口年龄构造以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平；4、工程周边人口畅旺，道路与工程衔接性比拟顺畅，车辆可以顺畅的进出停车场；5、核心商圈内〔距工程1.5公里〕无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳；二、对物业的要求1、物业纵深在50米以上为佳，原那么上不能低于40米，临街面不低于70米；2、层高不低于5米，对于期楼的层高要求不低于6米，净高在4.5米以上〔空调排风口至地板的距离〕；3、楼板承重在800KG/平方米以上，对期楼的要求在1000KG/平方米以上；4、柱距间要求9米以上，原那么上不能低于8米；5、正门至少提供2个主出入口，免费外立面广告至少3个；6、每层有电动扶梯相连，地下车库与商场之间有竖向交通连接；7、商场要求有一定面积的广场；三、对停车场的要求1、至少提供300个以上地上或地下的顾客免费停车位；2、必须为供给商提供20个以上的免费货车停车位；3、如商场在社区边缘需做到社区居民和商场客流分开，同时为商场供货车辆提供物流专用场地，40尺货柜车转弯半径18米；四、其它1、市政电源为双回呼或环网供电或其它当地政府批准的供电方式，总用电量应满足商场营运及司标广告等设备的用电需求，备用电源应满足应急照明，收银台，冷库，冷柜，监控，电脑主机等的用电需求，并提供商场独立使用的上下压配电系统，电表，变压器，备用发电机，强弱电井道及各回路独立开关箱；熟食加工排烟系统。
2、配备完善的给排水系统，提供独立给排水接驳口并安装独立水表，给水系统应满足商场及空调系统日常用水量及水压使用要求，储水满足市政府停水一天的商场用水需求；3、安装独立的中央空调系统，空调室内温度要求到达24度正负度标准；4、物业租赁期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期。
商业地产规划设计要点
建筑使用空间－顾客使用空间 商家使用空间 设备使用空间
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内部交通组织合理: 水平交通明确具有清晰合理的流线型 垂直交通分为中心式布局,周边式布局,综合式布局 消防分区明确,疏散安全
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最佳经济技术指标
营业使用建筑面积不能低于总建筑面积的60%～70% 营业厅净使用面积不能低于50%
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• 技术智能化
大型商业建筑可通过计算机对商业建筑各个功能分区进行控制
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二、设计理念
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• 作为商业竞争载体的建筑必须做到 － 吸引顾客
• 能为人创造购物空间的意识放在第一位
1、选址问题 2、外部空间 3、内部空间 4、常规设计
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1、选址问题
大型商业
小商场
城市旧商业区
在商业街区起主导作用 （百货公司、百货商场）
居住区或人口密集区
满足居住区日常购物 （百货商场、大型超市、购物中心）
城乡结合部
满足城市周边居民购物休闲 （综合市场、专业市场、购物中心、大型超市、 专业批发市场）
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e.商业环境＋商业运营
运动主题
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e.商业环境＋商业运营
时尚主题
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e.商业环境＋商业运营
时尚主题
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e.商业环境＋商业运营
商业地产项目的业态规划
商业地产项目的业态规划商业地产项目的业态规划是指在商业地产项目开辟过程中，根据市场需求和发展趋势，合理规划和布局不同类型的商业业态，以实现项目的可持续发展和经济效益最大化。
商业地产项目的业态规划需要综合考虑市场需求、项目定位、竞争情况等多个因素，以确保项目能够吸引消费者、提供多样化的服务和商品，同时满足开辟商的经济利益。
一、市场需求分析在进行商业地产项目的业态规划之前，首先需要对市场需求进行深入分析。
通过市场调研和数据分析，了解目标消费群体的消费习惯、消费需求以及消费能力，从而确定适合项目的主要业态。
例如，如果项目周边居住人口多为年轻白领，那末可以考虑引入时尚休闲类业态；如果项目周边居住人口以家庭为主，那末可以考虑引入超市、儿童乐园等家庭消费类业态。
二、项目定位和特色商业地产项目的定位和特色是业态规划的基础。
通过明确项目的定位和特色，可以更好地吸引目标消费群体，提高项目的竞争力。
例如，如果项目定位为高端购物中心，那末可以引入奢靡品牌和高档餐饮，打造高品质的购物体验；如果项目定位为主题商业街区，那末可以打造独特的主题环境，吸引年轻人和游客。
三、合理布局和组合商业地产项目的业态规划需要合理布局和组合不同类型的业态。
通过合理布局和组合，可以提高项目的吸引力和流动性，增加消费者的停留时间和消费频次。
例如，可以将餐饮业态布局在项目的核心区域，吸引消费者在购物之余享受美食；将娱乐休闲业态布局在项目的周边区域，吸引消费者在购物之外寻觅娱乐休闲的场所。
四、引入新兴业态随着社会发展和科技进步，新兴业态不断涌现，对商业地产项目的业态规划提出了新的挑战和机遇。
商业地产项目需要及时关注新兴业态的发展趋势，积极引入具有创新性和前瞻性的业态，以满足消费者的新需求。
例如，近年来兴起的共享经济和线上线下结合的新零售模式，都可以作为商业地产项目的业态规划的参考。
五、灵便调整和更新商业地产项目的业态规划不是一成不变的，需要根据市场需求和竞争情况进行灵便调整和更新。
商店建筑设计的一般规定
商店建筑设计的一般规定1.建筑尺度和比例：商店建筑的尺度和比例应适应所在环境，并与周围建筑物相协调，同时考虑商店的功能需求。
2.使用面积分配：商店建筑的设计应确保合理的使用面积分配，以满足不同商业活动的要求，比如销售区域、储藏室、办公室和卫生间等。
3.停车场规划：商店建筑应提供足够的停车位，并考虑停车场的布局、停车道的宽度和便利性，以及行人和车辆的安全问题。
4.空间布局：商店建筑的空间布局应合理划分，以满足各种商业活动的需求。
例如，销售区域与储藏区域之间的有效衔接，行人通道的设置和设计，以及公共区域的规划等。
5.照明设计：商店建筑的照明设计应考虑到不同功能区域的特殊需求，如销售区域应具备良好的展示效果，办公室和储藏室应有足够的工作照明。
6.通风和空调系统：商店建筑应配备合适的通风和空调系统，以确保室内空气质量良好，并提供舒适的室内环境。
7.门窗设计：商店建筑的门窗设计应满足商业活动的进出需求，并兼顾节能和安全要求。
8.消防安全：商店建筑的设计应符合消防安全要求，包括火灾报警系统、安全出口设施和消防通道的设置。
9.无障碍设施：商店建筑应提供无障碍设施，以便残疾人和老年人顺利进入和使用商店。
10.环保设计：商店建筑应采用环保的设计理念，包括节能技术、可再生能源利用和废物处理等。
11.安全防护：商店建筑应设置安全措施，如监控摄像头、安全门禁系统和防盗系统，以保护商业经营的安全。
12.建筑材料选择：商店建筑的材料选择应考虑到耐久性、外观效果和环境影响。
以上是商店建筑设计的一般规定。
虽然具体的规定可能会根据不同国家和地区的法规有所差异，但这些规定为商店建筑的设计提供了一个基本框架，并帮助设计者考虑到各种关键因素，以确保商店建筑的成功建设和运营。
商业地产商业面积配比要求参考
商业地产商业面积配比要求参考大型超市基本要求：地理位置交通方便（公交车站和地铁车站不超过80米）、人口集中（3公里范围内不少于30万），要求在两条城市道路的交叉口（其中一条为主干道）建筑物：1、总建筑面积不低于15000—20000平方米（占地面积不低于10000平方米）2、建筑物长宽比为10：7或10：63、层高：板到板5.6米，净高大于等于5.4米（梁下净空最小4.8米）4、承重：卖场为0.75吨/平方米，卸货区为3吨/平方米，仓库区为1.5吨/平方米5、柱距：8×10米（最小8×8米）6、楼层：地上两层或单层（最好不为预应力结构）；如在地下，地上首层必须有足够空间的入口大堂；无论地上地下必须配有不小于300平米的专用卸货区停车场：1、免费机动车停车位：不少于500辆（非机械，地上、地下或屋面）2、非机动车停车位：约1000辆3、送货车进出线路及卸货区、购物私车进出线路与小区的交通及外部各方向的进出机动车交通合理布局。
煤气/天然气：100立方米/小时电：二路供电，4500KVA水：二路进水，250立方/天排水、排污：要求可排油污或有二级生化处理电梯：至少两部3吨专用运货电梯徒步圈：指步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。
自行车圈：指自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。
机动车圈：指开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。
主要指标的基本建筑要求：楼层层高：卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求：柱网开间10×10米楼板载荷：卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区：考虑2或3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位：500—700个汽车位800—1000个自行车位货梯：2部5吨货梯发电机容量：2400—3200KVA建筑物长宽比例：10：7或10：6建筑占地面积：15000平方米以上土地性质：商业用地消防：符合国家及当地标准并能通过验收其他要求：供水、供气、通讯设施、空调到位大润发超市选址标准1、土地：面积在30亩以上（约20000m2）为佳。
商业地产策划方案(3篇)
商业地产策划方案一、商业地产分类(一)、按存在形式分商业地产可分为：大型综合购物中心、商业街、独立商厦、批发零售市场、连锁店、社区商业设施、物流园区、配送中心、宾馆酒店及餐饮娱乐项目、旅游观光景点、文化服务经营设施、体育经营设施、公用(设施转化)经营设施等。
(二)、按产权形式分1、虚拟产权商铺虚拟产权式商铺的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。
在此条件下套现是第一位的，只能以市场需要做策略性引导，运用返租方式是有效的。
(此种形式在北京、上海、成都等城市已禁止使用，深圳还有部分存在)2、独立产权商铺独立产权式商铺拥有一个独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，开发商一般采用应将部分卖场保留，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的物流环境，在此基础上，对所经营的业态业种以及经营环境，经营档次进行升级，从软硬环境两方面入手，提高项目的市场认知度，从而提升项目的商业价值和发展前景，吸引投资者与经营者共同的投资热情。
二、商业地产宏观情况(一)、商业地产需求量增加随着中国经济的持续发展，人们消费水平的不断提高，以及国内商业、零售业___年___月___日彻底对外开放，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注，寻找适合商家发展的商业地产项目，成为众多国内外商家扩张规模、占领市场的基础。
___年，商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。
(二)、运营模式将回归理性由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商盲目兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。
所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。
商业地产项目的设计原则
商业地产项目的设计原则商业地产项目的设计原则是指在商业地产项目的规划和设计过程中所遵循的一系列原则和准则。
这些原则旨在确保商业地产项目能够满足业主和用户的需求，并能够融入周围环境，实现商业目标。
下面将介绍一些基本的商业地产项目设计原则。
1.市场研究与分析：商业地产项目的成功与否与市场需求的理解和分析密切相关。
在开始规划和设计商业地产项目之前，应进行充分的市场研究和分析，了解目标用户，市场需求和竞争情况，确保项目能够满足市场需求。
2.功能和流线设计：商业地产项目的设计应考虑到项目的功能需求和使用流线。
不同类型的商业地产项目有不同的功能需求，如购物中心需要有合理的商铺布局和流线，办公楼需要有高效的办公空间布局，酒店需要有方便的客房和公共区域布局等。
3.建筑外观和形象设计：商业地产项目的建筑外观和形象设计在吸引用户和租户方面起着重要作用。
建筑外观应与项目定位和目标用户相匹配，突出项目的特点和形象，创造独特的品牌形象。
4.环境友好和可持续发展：商业地产项目的设计应考虑到环境的保护和可持续发展。
通过采用可再生能源、节能设备和材料等方式，减少对环境的影响，提高项目的可持续性。
5.交通和停车设计：商业地产项目的交通和停车设计直接影响到项目的可达性和用户体验。
商业地产项目应合理规划道路、停车场和交通设施，满足用户的停车需求，确保交通流畅和安全。
6.开放空间和景观设计：商业地产项目的开放空间和景观设计能够提供给用户一个舒适和宜人的环境。
适当的园林绿化、景观设施和公共空间等可以提高项目的吸引力和用户满意度。
7.租户和用户需求：商业地产项目的设计应充分考虑到租户和用户的需求。
商业地产项目应提供适合不同类型租户的房地产配置，同时提供各种配套设施和服务，以吸引和留住租户和用户。
8.安全和防护设计：商业地产项目的设计应考虑到安全和防护的需求。
商业地产项目应配备适当的安全设施和系统，如监控摄像头、安全门禁系统等，确保用户和租户的安全。
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商业规划商业建筑规划中业态功能组合中要点随着中国城市化进程的高速推进,城市商业现代化作为商业产业,起到了明显的拉动和促进城市现代化经济发展的重要作用.具体表现在商品交换过程中所涉及的商流、信息流、资金流、物流等“四流”的运动能够达到畅通、高效的目的。
因此，像商品交易模式的革新（商业业态革命），便成了一个城市或一个区域商业现代化的标志。
目前我国正在爆发一场业态革命，出现了新型零售业态不断被引入、传统零售业态向新型零售业态转型和主导业态大胆尝试和创新。
一个商业项目要在经营上取得成功,无疑需要涉及到诸多方面的工作,就这一话题探讨一下商业项目的定位及业态的组合规划。
一、项目市场定位规划准确的商业环境调研和科学分析、掌握影响购物中心发展的静态和动态变量，是做好成功商业规划的前提……现代商业地产开发实际表明，购物中心的市场定位从某种意义上讲将比选择地段更重要。
详细的调研，清晰的判断，宏观的统筹，果断的决策，是准确定位的要件，这样才能准确把握市场脉搏，确定不同类别的经营模式，避免同质性，创造最大差异化，从而引领市场。
（一）整体商业定位细分、确定目标客户群、把握主体服务对象1、定位内容：明确主体服务对象，确定目标客户群。
2、定位原则：以目标消费者的真实、持久需求定位（参考年龄段、性别比、收入层次、文化层次、消费层次、消费倾向等调研数据）。
3、定位过程：通过商业环境调查等不同方式的调查，汇总分析得到不同消费群的构成：A、核心消费群：商圈半径2公里范围内，约10万消费能力较强的高层收入固定居民消费群；主要需求的消费特征：业态需求——求综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、食品、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、家私、珠宝首饰、书籍酒吧、茶坊、美容等；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识超前的上层工薪族和生意人。
B、中心消费群：商圈半径5公里范围内，除核心消费群以外约20万的中高层消费人群；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、家电、服装、鞋类、箱包、化妆品、珠宝首饰；功能要求——购物、娱乐、休闲、运动、美食、观光等；消费者结构—收入稳定、消费意识较高的中高层收入的消费群。
C、辐射消费群：商圈半径5-10公里范围以内的中高层居民人群消费和外来的旅游客源消费；主要需求的消费特征：业态需求——综合型、一站式消费场所；业种需求——百货、服装、化妆品、珠宝首饰、特色土特产；功能要求——购物、娱乐、休闲、美食、观光等；消费者结构—消费意识较高的中高层收入的市内及周边县市的居民。
（二）商业中心功能、规模定位1、定位内容：明确商业中心功能规划和经营规模商场的基本功能无疑是提供商品的零售服务，但随着人们消费水平的提高，单纯的购物服务已难以满足顾客的需要，利用双休日和节假日进行休闲、娱乐型购物消费已成为一种趋势，因此，不少商场在主营零售业的基础上，往往有必要引入餐饮、娱乐及其他服务行业以方便顾客，带旺商场。
2、定位原则：以打造城市商业名片、引领商业主流为目标一般来讲，商场的规模越大，它所能覆盖的商圈范围就越大，但商场单店的规模越大，而受到一些因素的制约也越大，顾客购物疲劳度也受商场单店规模的制约。
一般情况下，顾客在商场购物的时间不会超过3小时，超过这个时间就容易处于疲劳状态。
如果在建筑风格、规模和环境氛围都很有特色的话，也可以作为现在流行商业业态shopping mall来开发，考虑引入购物以外的其他商业用途，如餐饮、娱乐、休闲等服务型消费场所。
可以很好地结合雕塑景观步行道融为一体共同营造城市景观文化的亮点。
3、定位过程：结合商圈目标消费群、商圈人口和商圈竞争情况和商业建筑规划具体确定本商场的功能和规模。
根据“购物中心定位二八黄金定律”求证分析,购物中心商圈辐射人口数与购物中心零售服务面积的比为4：1。
（三）商业中心的经营档次与形象定位商场的形象定位，实际上是商场经营企业的形象定位，因此，它随着商场的经营运作而持续存在并发挥作用。
如何来确定商业中心的经营档次和综合形象，打造商业中心高档品牌和现代商业商圈,形成明显的差异化定位经营为目标。
通过对商业中心品牌的定位界定商业文化内涵，建立超前的品牌形象（引领购物时尚、反映地域特色、精选服务对象、创新组合业态、综合形象鲜明且易推广传播等）。
建立独特而鲜明的商业组团形象不仅是竞争市场的制胜关健，而且是快速提升企业知名度和美誉度的重要手段，之所以从战略高度上系统设计和推出专业化商业组团形象是完全必要的选择，也是成就卖场无形的品牌资产根本。
二、项目整体业态规划（一）业态规划的背景：所谓的业态革命，是针对于传统零售商业的单一化功能很难适应社会发展和消费需求的变革。
其理论思想是：不断满足社会发展进步给人们带来的物质生活和精神生活的需要，人的日常生活主要分布于三个生活空间，即第一空间（居住空间），第二空间（工作空间），第三空间（购物休闲场所）。
要提高人的生活质量必须从三个生活空间同时去考虑。
而生活质量的提高又往往表现为第一、第二生活空间的逗留时间减少，第三生活空间的活动时间增加。
因此，必须把提高第三生活空间的质量作为人们生活质量的关键点。
现代商业业态的战略规划性恰恰表现在如何精心定位规划第三生活空间。
传统商业的卖场功能大多是以购物为主，这种单一化的功能定位已经越来越不适应社会发展的需要。
从人的需求发展方向来看，有形商品的充分满足，会使需求向无形商品转移，即所谓的“离物”倾向。
也就是说，在人们的消费生活中，休闲、文化娱乐、修养等方面的支出比重会大大增加。
（二）业态战略规划：主力业态定位、科学业态配合、合理租户组合的目的是制造购物中心内张弛相间的兴奋点，实现顾客尽可能多的消费诉求。
主力业态定位，即将核心主力店和主力店选择作为购物中心规划前期工作的核心内容，是为购物中心开发、招商和经营创造条件，保障持续经营成功的关键。
核心主力店和主力店是拥有国内外知名品牌、商誉和口啤的连锁或单店的目的性商店，具有极强的消费号召力，开业之地往往人气聚集、商气鼎盛，产生巨大的广告效应和经营收益，使购物中心更具活力。
（三）业态规划组合定位:1、在商业规划中，一般选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店。
在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划首选业态。
量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大众化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
2、选择连锁百货超市、连锁食品超市、名品专门店、连锁餐饮、娱乐店为主力店主力店应是业界知名业种代表，主力店的规划布局一要避开与核心主力店经营同类商品的楼层或商品档次，二要有利于丰富购物中心内业态和业种。
一般而言，购物、餐饮、娱乐、运动等业种都应分别引入主力店，分布在购物中心的不同区位或楼层，并在周围聚合一批同业种店铺，形成一个局部购物中心的消费主题。
品牌服饰应布局在精华区人流动线入口，品牌快餐店则宜布局于购物中心各区结合部。
规划时应对各业种主力店多准备几家招商对象以供选择，避免招商布局规划时资源不足而出现“饥不择食”的盲目性。
在多业态组合的购物中心内的主力店，所规划区域可多选几家使用意向差别大的业主，利用整体利益引导、自营铺面置换、租金收益提高等综合手段，务必实现整体规划。
3、选择商圈内有消费需求的百货精品店、餐饮店、娱乐店、综合服务功能店（银行、邮政、美容美发、音像、洗衣、彩扩、家政等）作为专门店及普通店。
专门店及普通店业种配比与租户组合规划，以市场调查确认的商圈业种分布统计和消费者需求分析为基础。
业种配比和租户组合（指经营商品品种的数量、重叠率、档次组合）除配合核心主力店和主力店的布局外，应预留调整空间。
在规划中根据各楼层业种的档次，目标顾客的层次，合理安排相应档次的餐馆店。
针对方便购物顾客放松精神状态的零星娱乐、小吃业种，宜规划在购物业种转换接合处。
同时在规划中要预测商铺分级、入伙的租金底线，并设想怎样使用注资、联营、承包、扣点等招商合作手段。
4、大型和特殊的娱乐业种应该放在购物中心顶部高层或纵深区域，以活跃购物中心立体纵深商业动线设计(2009-03-26 09:49:00)转载分类：商业地产标签：杂谈动线，是建筑与室内设计的用语之一，意指人在室内室外移动的点，连合起来就成为动线。
在商业建筑规划设计方面，动线是需要重点考虑的一个方面。
对于商业动线，可以这样简单的理解：由点生线，一个脚印一个点、一窜脚印一条线，这条线就是动线。
那么，什么才是好的商业动线呢？商业动线设计时需要关注哪些方面呢？本文将对此一一阐述。
对于商业而言，好的商业动线应该具有：让人行走时没有障碍，不会感觉到不方便或不舒服；可以将人流带向各个店铺，关注商品，而没有死角（视觉死角）；让人安全的行走，而没有迷路的困惑。
总之，使人愉快、舒适的无形中逛遍商场的每个角落。
在商业动线设计时，要软硬结合。
建筑设计是动线的骨架，室内空间设计是血肉。
在建筑硬件没有硬伤的前提下，要注重室内空间设计对消费者人流的引导作用。
例如导示牌、店招、地面铺装、景观小品、颜色、照明、以及业态布置等等，都会对人流起到引导作用。
只有软硬结合的动线整体设计，才是好的动线。
如果建筑本身存在一定问题，则空间设计可以化解此种问题。
此外，主力店对动线的作用不可一味夸大。
动线规划不可一味地利用主力店带动一般店铺的人流，要适可而止或者潜移默化，而不能让消费者产生疲劳，形成逆反。
万达集团的第一代产品沈阳万达商业广场，过分利用主力店沃尔玛带动人流，并没有起到期望的作用。
对于购物中心内部的人流动线，主要包括：平面人流动线、垂直人流动线、以及两者的结合。
平面人流动线设计时，主要是如下几个方面需要关注：动线不走回头路。
好的商业动线一定是回路，而不能有射线存在，让消费者被迫走回头路。
在一些狭长的空间中，如果无法形成充足的回路空间，可利用3种方法化解：在端头设置主力店，端头设置垂直交通，将通道加宽并中空。
犹伴琵琶半遮面、柳暗花明又一村。
商业动线要注意曲与直的结合。
曲与直结合要达到三个目的：既要使消费者对整体格局有所把握，不至于迷失方向；走道不能过于平直、单调，一望到底，尽收眼内，而缺乏了逛的乐趣；曲与直的变化可以改变动线的心理长度，过长的街区适当的增加曲度，可以产生避免街区过长的心理感觉。
曲与直在店面昭示性方面的效果也不相同，有曲度的商业动线更有利于向消费者展示前面的店铺。
动线方向的改变要有个过渡，不要强迫消费者。
在商业空间中，对角度的处理：圆角优于钝角、钝角优于直角、锐角不要出现。
通过角度，要平缓地、无意地改变消费者的行进路线，而不是强制性动线统一即是乏味，消费者更喜欢变化。