!!!美国120年房价的历史和规律
美国120年来房价的历史和规律
美国120年来房价的历史和规律
陈龙
【期刊名称】《中国证券期货》
【年(卷),期】2016(000)002
【摘要】导读：美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3％，略高
于美国的通胀率（2.8％）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
【总页数】2页(P76-77)
【作者】陈龙
【作者单位】
【正文语种】中文
【中图分类】F293.35
【相关文献】
1.美国的历史与中国的现状"合理的房价"应当是住房政策的直接目标吗? [J], Mark Duda;郑思齐
2.美国房价下跌，住宅市场降温，房价回归历史常位 [J],
3.50年来美国科技投入变化规律分析 [J], 李宏伟
4.美国近200年来房地产业发展规律研究——从房地产量和价格的互动角度 [J], 靳元;张奋飞;李哲;高景晖
5.美国近200年来房地产业发展规律研究——从房地产量和价格的互动角度 [J], 靳元;张奋飞;李哲;高景晖
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美国房地产的前世今生
早在2006年的年底之前，前摩根士丹利首席经济学家史蒂芬·洛奇就曾经说过：“房地产的泡沫迟早会破灭，而泡沫一破就会很疼。
”在美国次贷危机爆发后，此前持续了10多年的房地产泡沫宣告破灭，美国经济也由此进入了50年来最严重的衰退期。
危机冲击行业凋零2007年2月美国抵押贷款风险开始浮出水面，汇丰控股为在美次级房贷业务增18亿美元坏账拨备，美最大次级房贷公司“美国国家金融服务公司”减少放贷，美国第二大次级抵押贷款机构“新世纪金融”发布盈利预警，3月13日该公司宣布破产。
美国同年3月份成屋销量下降8.4%，2007年8月房地产投资信托公司“美国住房抵押贷款投资”申请破产保护。
受到严重危害的是收入并不高的购房者，很多美国人会因为还不起房贷而面临被银行收楼、无家可归的危险。
2007年9月美次级债危机蔓延，2008年3月美国新屋开工数量急剧下降11.9%，降至17年以来最低水平。
成屋月销售率下降2.0%，为493万户。
美国3月份新屋销售进一步下滑，创1991年以来的最低水平。
在金融危机的狂飙席卷下，百业凋零，房地产业更是一片狼藉。
美国人口普查局公布报告显示，2008年第一季度美国房屋空置年率刷新2.9%的历史高点，4月份消费者信心创1982年3月以来最低水平。
其次，当时有更多的次级抵押贷款机构由于收不回贷款遭受严重损失，甚至被迫申请破产保护。
最后，由于美国当地的许多投资基金买入了大量由次级抵押贷款衍生出来的证券投资产品，它们也受到了重创。
耶鲁大学著名经济学家罗伯特·希勒警告，此次美国房价可能将比“大萧条”时期的下滑程度更加严重，政府应该采取拯救行动，以防止数百万人失去住房。
走出低迷生机初现伴随着2008年4月美国众议院金融服务委员会批准全国的地方政府收购已行使止赎权的住房，以及美国总统奥巴马在亚利桑那州公布了一项耗资达750亿美元的《住房稳定计划》和推出超低息贷款等刺激经济手段，这一糟糕的美国房地产状况得以缓解。
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
Zion Consulting Confidential
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
北京锡恩企业管理顾问公司
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
北京锡恩企业管理顾问公司
▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
美国房价走高背後推手：低库存
美国房价走高背後推手：低库存很多中国人都觉得美国房产要比中国便宜，这是真的吗？美国房子有多便宜？美国房地产市场一直是全球投资者心中重要的投资标的，在次贷危机爆发10年之後，美国多个城市的房屋售价与泡沫巅峰时持平甚至更高。
其中，低库存更成为推高房价的原因之一。
美国最大的房地产数据平台Zillow近日发布的数据显示，今年7月全美约有半数的大城市房价创下新纪录。
过去一年，全美房价中值增长6.8%，Zillow房屋价值指数达200,700美元，比2007年4月楼市崩盘前上涨了4,100美元。
此外，自去年7月份以来全美房屋平均租金上涨了1.6%，达到每月1427美元。
过去一年，全美房价中值增长6.8%，低库存更成为推高房价的原因之一值得注意的是，今年夏季美国购房者遇到的最大难题就是低库存。
Zillow发布的数据显示，美国市场上的房源量比去年减少了13%，这是自2013年6月以来房源量降幅最本网注明“来源：美国房价为什么便宜”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。
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另据路透社报导，一项针对房地产市场的调查显示，受新屋稀缺丶利率低和需求稳定增长的推动，美国房价预计将在2017年丶2018年两年累计上涨10%。
英国凯投国际宏观经济谘询公司房地产经济学家马修预计，2017年美国的房屋库存水平很难改善，价格或将被抬高。
Zillow首席经济学家Svenja Gudell表示，美国楼市较为紧迫的问题就是库存量出奇的低，引得购房者争相争购。
今年夏季，美国楼市供不应求，购房日趋白热化，只会不断推高房价。
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美国房地产百年走势
美国房价百年走势一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。
这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。
70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。
美国房地产行业发展历程_-_万科中长期规划
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
120 100
80 60 40 20
0
1964 1967 1970 1973 1976 1979 1982 1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003
美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
12,000.00
▪ 本年度新开工房屋： 2.4 million （套），创历史新高，其中多家 庭住宅更占整个市场的44%，显 然在过去的20年时间里，顾客群 发生巨大的变化。
▪ 单家庭住宅的平均使用面积： 1,634平方尺，比50年代增长66%；
▪ 72年，65%的房屋有3个卧室， 23%的房屋有4个卧室。
▪ 50% 以上的住宅有2个洗手间， 43%的房屋安装有空调。
方尺；使用面积983平方尺 ▪ 家庭拥有房屋的比例： 55.0% ▪ 消费者关注重点：房屋的木材是否合
格（希望越结实越好） ▪ 新开工单家庭住宅比例占全部市场的
88% ▪ 67%的房屋只有2个或少于2个的卧室，
4%的房屋有两个洗手间。住宅基本都 不安装空调
二战后第二个产业经济周期住宅特点（72年）
数据来源:美国联邦统计局
美国房地产建筑商前五名市场分额合计趋势线
60
50
40
30
20
10
0
1990
1995
2000
2005
2010
2015
% of Sales % of Starts
居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
美国房地产市场的经验与启示
美国房地产市场的经验与启示作为世界上最大的房地产市场之一，美国房地产市场一直备受世界关注。
从不动产经纪人到开发商再到普通消费者，每个人都在关注房地产市场的变化。
美国在房地产方面的成功经验值得其他国家学习和借鉴。
本文将从美国房地产市场的发展历史、市场特点和市场经验三个方面分析美国房地产市场的成功，探讨该市场给其他国家的启示。
一、美国房地产市场的发展历史美国房地产市场的历史可以追溯到19世纪末。
从那时开始，人们开始关注住房问题，并开始积极地建房造城。
到了20世纪初，美国的住房需求开始大幅增加，房地产市场也得以蓬勃发展。
在此期间，美国建立了相对完善的住房贷款和房地产市场监管体系，包括完善的住房抵押贷款机制和房地产所有权登记制度等。
房地产市场成为美国经济的重要组成部分。
到了20世纪50年代，美国的房地产市场开始进入快速发展阶段。
随着人口的持续增长以及城市化进程的推进，住房需求迅速增长，房地产市场也迎来了黄金时期。
然而，随着20世纪70年代的到来，经济危机、石油危机和通货膨胀等问题导致了美国房地产市场的停滞和平静。
危机的到来加剧了房地产市场的变化和转型。
相对于20世纪60年代的全面繁荣，美国房地产市场在20世纪70年代开始了周期性的波动，进入了一个新的时代。
在20世纪80年代之后，随着房地产市场出现了收缩和下滑，美国政府、学者和产业界积极组织研究并探讨房地产市场的规律和特点。
经过这一时期的研究和探索，美国房地产市场逐渐恢复，进入了一个新的发展阶段。
21世纪以来，美国房地产市场经历了高涨、稳定和下滑等多个周期，但一直保持着较为稳定的发展态势。
二、美国房地产市场的特点1.商品化程度高美国房地产市场是一个高度商品化的市场，几乎所有的房屋都是由开发商按照标准化的要求建造的。
房地产开发商将开发的商品房按区域、类型及价格等分类销售给不同的顾客，提供了多种选择，不同的市场需求可以得到满足。
2.资本的主导地位美国房地产市场是一个充分发挥资本市场作用的市场。
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美国120年房价的历史和规律
长江商学院2014-07-16 12:47:00
美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市，年平均增长率约为3%，如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
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近年来，国内一线城市房价屡创新高，同时国人海外购房热情也空前高涨。
复星国际以总价格7.25亿美元购得纽约的第一大通曼哈顿广场，绿地集团以50亿美元购得美国纽约布鲁克林的大西洋广场项目，SOHO与巴西财团联手以7亿美元购买了美国纽约通用大楼40%的股权，中国平安以24亿人民币买下了英国伦敦地标性建筑劳合社大楼。
2013年12月，万科亦表示将进军曼哈顿的摩天大楼。
中国企业在欧美大都市的购房狂潮的背后，是中国高净值人群的移民潮。
根据中国财富研究机构胡润的研究，64%的中国百万富翁已经移民或正在准备带着他们的财富移民，而有三分之一的中国超级富豪（亿万富翁）已经移民。
如果假设这个高净值人群把5%的可投资产投资在海外房地产，将产生上万亿的需求，还不包括其他的配套服务。
这种需求，加上人民币升值的预期，以及国内房地产的限制和风险，构成了海外扩张的主要原因。
熟悉历史的人会不由自主地想到80年代末的日本。
那时的日本正在经历长期的地产和股票市场的牛市。
很多大企业成立了理财部，经营地产和股票投资，其盈利甚至超过了主营业务。
日本大东京的地价据说可以买下整个美国。
日本的企业和富人，在经历了房市的大牛市和日元的升值后，把目光投向海外，而投资的一个主要标的就是美国的房地产。
其标志性事件是1989年三菱地产用13.7亿美元买下了纽约曼哈顿的一个地标建筑，洛克菲勒中心。
无独有偶，20多年后的今天，根据胡润报告，中国海外购房的第一目标仍然是美国；曼哈顿的地标建筑频频被国人拿下。
中国人已经成为仅次于加拿大的在美国最大的海外购房团体。
做为投资者，很关心的几个问题会是，美国现在的房价贵吗？美国房市的主要规律是什么？现在在美国购房，会有多高的回报率？
美国的房价历史和规律
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
1969-1986之间的大牛市主要发生在1974-1979之间，平均年增长为11%，但扣除通胀后年增长只有2%；其余年份的平均增长率为5%，扣除通胀率后为负增长。
1995-2007之间的大牛市主要发生在1999-2005年间，年平均涨幅为11%，扣除通胀后仍然有8%。
这个超越通胀的涨幅后来被证明是泡沫，房价从2006年开始下跌，引发次贷危机，到2011年，美国房价在扣除通胀后已经低于一个多世纪以前的1895年。
总结一下，美国过去一百多年曾经发生过三次房产牛市。
70年代的牛市完全是被同时代的通胀驱动，90年代末到金融危机前的牛市展示的是一个泡沫的形成，即假牛市。
真正是由需求拉动的、超过通胀的增长只有1943-1947。
长期来说，美国房价的涨幅基本是美国通胀率。
美国房价会涨多快？
如下图一表现出美国房市的两个规律。
第一，美国房价的长期增长率为3.07%，略高于美国通胀率。
第二，如果房价变动偏离这条轴线，无论太高或太低，其后的趋势可以预测，即会回到这条轴线。
图一：美国123年扣除通胀后的房价历史
（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
这条轴线也告诉我们，截止到2013年，美国的房价在经历了2006-2011的下跌，和2012-13的上涨后，已经回到、甚至略高于扣除通胀后的历史平均价位。
这表明美国的房价在将来的涨幅不会高于历史平均（3%）。
其他可以考虑的因素包括由于美国退出量化宽松带来的融资成本的上升，以及美国经济回暖；这两个因素对房价的影响是相反的。
除了看通胀调整后的房价，另外一个公认的衡量房价贵贱和预测房价走势的重要指标是房租对房价的比率。
其逻辑是房租代表了真实的需求（而非投资价值），相对于这个需求的房价就可以衡量房价的贵贱。
如下图二所示，在1960年第一季度到2013年第一季度之间，美国平均房租对房价比率为4.98%。
21世纪初的房地产泡沫，表现在房租对房价比率从1999年初的4.8%下降到2006年第一季度的2.98%，下降比率达38%。
图二：美国房租房价比
（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
如果房租对房价比率远远低于历史平均水平，就像一只市盈率很高的股票，要么相对于房价来说房租太低，意味着房租会上涨得很快，要么相对于房租来说房价太高，意味着房价会下跌，或者房租涨房价不涨。
那么到底是通过房租上升还是房价下跌来让房租对房价的比率回到历史平均呢？2007年，美国三位经济学家（Davisa, Lehnertb,和Martinb）发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章。
文章的摘要，现在读起来让人凛然心惊，这样写道：“根据美国1960年以来数据我们构建了房租对房价比率的时间序列。
我们发现在1960到1995年之间美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间，但是1995年后很快下降。
到2006年末，房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。
如果房租对房价比率要在今后五年回到历史平均，房价可能会下降很多。
”
后来的故事，如图二所示，是房租对房价比率的大幅度上升，接近历史平均。
这个调整是通过房价的下降来完成的，包括在2008年发生的美国过去100多年最大的单年跌幅。
个别城市的房价历史
那么美国的一线城市是否会遵循不同的房价规律呢？现在让我们来回顾一下美国一些大城市在80年代末以来的房价历史。
图3.1 纽约实际房价
图3.2 波士顿实际房价与通胀率
（数据来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）
图三表现了四个美国一线城市：纽约、波士顿、洛杉矶和旧金山从80年代末到2013年的扣除通胀后的实际房价。
如果把纽约房价在1988年初的房价折成一块钱，那么到2013年纽约房价在扣除美国通胀后刚好是0.99元；换句话说，纽约过去25年的房价增长率非常准确，正好是美国通胀率；其间经历了90年代房价大幅度下滑，包括三菱地产于1996年宣布洛克菲勒中心项目破产，以3.08亿美元的价格，加上8亿美元的债务，卖回给包括洛克菲勒家族在内的美国人；纽约房价在21世纪初开始大幅度上涨，到2006年达到顶点的1.5元，到2013年跌回0.99元，完成了25年的轮回。
类似的，如果在1988年初把波士顿的房价折成1元，那么到2013年涨到1.08元，相当于扣除通胀后以每年0.3%的速度增长，其间也经历了和纽约一样的涨跌周期。
如果在1988年初把洛杉矶的房价折成1元，那么到2013年涨到1.12元，相当于扣除通胀后以每年0.46%的速度增长；如果在1988年初把旧金山的房价折成1元，那么到2013年涨到1.29元，相当于扣除通胀后以每年1%的速度增长。
旧金山的房价涨幅是最大的，一个重要原因是硅谷造富的驱动。
图3.3 洛杉矶实际房价与通胀率
图3.4 旧金山实际房价与通胀率
结语
作为结语，我希望读者能够记住这样几个规律。
美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
(来源：长江商学院）。