美国百年真实房价和股价走势
以美国为例浅谈国外房地产行业发展历程
北京锡恩企业管理顾问公司
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居民住宅的变迁
美国住宅地产业50年的变迁
1950在 Levittown, Circa 建造中的房屋
1999年在 Circa 建造中的房屋
虽然上面的相距50年的房屋在结构上有相似之处，但在这50年期间， 无论对住宅地产开发商、美国住宅市场、企业管理以及相关的金融服 务水平都产生 了翻天覆地的变化
美国房地产价格指数变动（vs.2000年)
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美国GDP的增长和美国家庭人口数的变迁
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美国GDP的增长和美国人口的增长（环比）
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▪ 其他的装修包括：按摩浴缸、微波炉等标准装修。
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单家庭住宅的平均单价和每平方英尺的 平均成本
资料来源：美国商北务京部锡恩企业管理顾问公司
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美国房地产行业相关法 规的历史变革
▪ 到99年，国内住宅市场表现类似于50年代的住宅市场的状况：开工 1.7 百万套房屋，其中绝大多数是单家庭住宅（80%），只有20% 的 新开工房屋是多家庭住宅。 但房屋的面积继续增大，平均房屋的完 工面积是2,241 平方英尺。
▪ 到99年后，价格继续上升，同时房屋的功能和复杂性也在增加。到99 年，建好后的房屋的造价高达创纪录的 $87每平方英尺。当然这中间 是有一些原因：良好的隔热材料，终生保用的屋顶，热效能的窗户 。这些在50年代可是不敢想象的，但经过半个世纪，这些逐渐变成 现实。
美国百年股市趋势简示
美国百年股市趋势简示美国股市（仅以道琼斯指数为参照系）历史上最大的两次调整分别发生在1929－1932年和1937－1942年。
其调整的幅度分别达到了90％和53％。
此后，再也没有出现过大于50％的调整幅度。
一、第一次大熊市美国股市历史上最大的一次熊市出现在1929年经济危机之后。
1929年9月，道琼斯指数达到386点的高位后当月开始下跌，10月出现狂跌，最低点为212点，11月再跌到195点，相当于三个月指数跌幅近50％。
1930年4月，股市反弹到297点，是典型的B浪反抽形态，很多人还以为牛市没有结束呢，结果股市再次开始持续下跌，到1932年7月，股市跌到40.56点，才宣告见底，当月出现反弹。
这是美国股市有纪录以来最大的一次调整。
时间延续了35个月，近3年时间。
在年度K线上，1929、1930、1931、1932年都是阴线，连续四年收阴线，也是美国股市历史上绝无仅有的一次。
指数最大跌幅则达到90％，最后只剩下一个零头。
二、第二次大调整美国股市的第二次大调整则是由于一段长时间上涨之后的必然调整。
1932年7月，美国股市开始上涨，到1937年3月达到最高195点，相对于此前的低点40.56点，上涨了近4倍，牛市的时间接近5年——54个月。
随着二战的开始，美国股市开始下跌。
仅仅用了一年时间，在1938年3月就跌到97.5点，恰好下跌了50％。
这跟1929年三个月跌一半的速度相比，显然慢多了。
1938年和1939年，指数两次回到150点以上，都无功而返，并从1941年8月开始经历了连续9个月下跌的奇观，1942年4月，指数跌到92.69点。
相对于此前的195点，指数实际下跌52.8％。
熊市持续的时间则超过了5年，为61个月。
在年线上，则表现为1937年收阴线、1938年收阳线、1939－1942年连续3年收阴线的形态。
从那以后，美国股市进入了长期牛市。
从低点启动后刚4年，1946年5月，股市冲破200点创下213点的新高，随后股市高位盘整了3年，到1949年6月达到160点，指数跌幅不过20％多一点。
美国两次房地产泡沫的启示
美国两次房地产泡沫的启示近一百多年以来，美国先后经历了三次较为严重的房地产泡沫，分别发生在20世纪30年代“大萧条”之前，20世纪八十年代和21世纪初期。
美国“大萧条”以股市崩盘为首要标志，房地产泡沫的形成与破裂均早于股市泡沫，其影响远小于股市泡沫，因而不被瞩目，相关的研究和讨论较为少见，有关文献非常缺乏。
因此，我们对美国房地产泡沫的研究集中于20世纪以来的两次泡沫。
一、美国近两次房地产泡沫的基本情况1.二十世纪八十年代房地产泡沫与储蓄贷款协会危机20世纪70年代末80年代初，美国战后“婴儿潮”一代进入成年，形成了对住房的巨大需求。
20世纪70年代起，美国政府开始使用金融手段鼓励居民购房，成立了房地美公司，为低收入群体向银行申请住房贷款提供担保。
80年代初，里根总统为振兴经济，对房地产业实行税收优惠政策，1981年颁布《经济复苏税收法》，促使房价节节攀升。
1983-1986年是20世纪80年代的泡沫形成与膨胀阶段。
1986年，美国政府出台了新的税收修正法案，消除了许多避税，特别是对于房地产投资的避税。
美国房屋价格和土地价格分别于1986和1989年走向高点，随后在1986年国际石油市场的震荡和1987年纽约股市“黑色星期一”等一系列突发事件的影响下，房地产泡沫破裂。
受房地产泡沫破裂影响，以储蓄贷款协会为中心的银行业危机全面爆发，1990年下半年美国经济结束了自1982年以来的持续增长，陷入了新一轮衰退。
20世纪80年代末，美国房地产泡沫的破裂引发了储蓄贷款(S&L)协会危机。
美国储蓄贷款协会(简称/储贷协会)主要是以储蓄存款作为资金主要来源，并提供长期贷款(主要是住房抵押贷款)的金融机构，在解决美国人的住房问题和发展美国支柱产业建筑业中都占有举足轻重的地位。
但20世纪70年代以来，美国逐步推进利率市场化，到1986年完全取消了针对利率管制的Q条例。
由于储贷协会的业务主要是长期固定利率抵押贷款和较短期的储蓄存款，利率市场化使其资产和负债期限和利率上的不匹配问题更为严重。
从美国人口普查数据分析美国住房价格_陆岗
Money China财经界从美国人口普查数据分析美国住房价格淮安市城市建设设计研究院有限公司陆岗巴特和威廉姆史密斯学院陆琪人力资源摘要:住房是当前中国最受关注的话题，而快速上涨的房价已成为政府和人民最受关注的民生问题。
虽然政府出台了多次强硬的调控措施，在政策高压下，房价暂时得到控制，但是会不会出现反弹，还存在很大不确定性。
而美国作为房地产市场发展已有200年历史，以及房地产市场化十分成熟的国家，其统计数据对我们有着重要的借鉴意义。
本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据，汇总50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
关键词:美国人口普查住房价格美国自1776年建国以来，经过200多年的发展，已经成为世界最发达的国家之一，2010年城市化水平达到80.7%，而美国房地产市场经历了200多年的发展，形成了完善的市场体系，但是即使如此，房地产市场的走向仍受到金融等政策的影响，关系密切，前几年发生的次贷危机就是很好的例证。
政策的制定离不开全面详实的统计数据，只有依据可靠的统计数据，政策的制定才有坚实的基础。
美国十年一次的人口普查，投入了大量的人力财力，取得了丰富全面的统计数据，对其进行分析比较，不仅其结果对我们有十分重要的借鉴意义，从统计数据自身的全面、详细上讲，对我们也有着十分重要的启示。
本文仅通过美国国家人口普查局发布的2010年官方普查数据[1]，列出50个州及33个50万人口以上城市的统计数据，并对其进行一定的分析比较。
影响住房价格的因数很多，本文仅从以下几个方面进行分析比较。
一、房价中位数及房价收入比：房价中位数统计见图1，房价收入比统计见图2。
全国房价中位数为18.84万美元（以下均为美元），房价中位数最高的是夏威夷州，为53.7万元，超过40万的还有加州，为45.8万元，低于10万的有二个州，分别是西弗吉尼亚州和密西西比州，为9.4万和9.6万元，最高是最低的5.7倍,说明房价在地域上的差异性。
曼哈顿房价还在继续涨吗？
曼哈顿房价还在继续涨吗？中国人全球买房置业现象成为最新前沿，其中美国以其发达的经济良好的社会基础成为中国人最为青睐的城市之一。
在2010-2015年间，不包括机构和信托在内，中国人在美国购买房产的支出高达1100亿美元。
美国房价居高不下，纽约“疯“个没完，其中曼哈顿作为纽约的“黄金地段”房价更是高不可攀，那么曼哈顿房价究竟涨势如何，还在继续涨吗？我们一起看看吧。
曼哈顿房价10年涨40%在2005年至2014年的十年中，纽约曼哈顿的平均房价在十年上涨40%，曼哈顿平均房价达170万美元，创下曼哈顿房地产市场26年来的新高纪录。
在美国，这股买房潮发端于东海岸和西海岸。
中国的买房者在那里抢购走了曼哈顿的公寓和硅谷的独栋别墅，推动了纽约的房价。
弹丸之地，寸土寸金根据CityRealty 的报告，2016与2013 年相比，曼哈顿公寓的价格上涨了近50%。
2014 年曼哈顿新开发公寓的平均价格为480 万美元，2013 年为320 万美元；而到2015 年，这一价格将达到590 万美元。
本网注明“来源：曼哈顿公寓”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方“弹丸之地，却寸土寸金。
”在纽约一家律师事务所工作5年的金静云对媒体评价她对曼哈顿房地产市场的感受，“永远在上升的房价，永远在上涨的租金。
在这里，你可以明显地感受到纽约核心区域的繁华与冷漠。
”在金静云的回忆中，2012年底，是曼哈顿房地产市场最为火爆的一年，当时她代理的一个客户，把在曼哈顿的一套房产以每平方米人民币29万元的价格转手出售。
“这样的价格对于曼哈顿黄金地段的房产来说，并不算特别高昂。
”金静云说。
值得一提的是，据美国媒体报道，一名男子在42年前以10.2万美元买下曼哈顿一个6层公寓，如今推向房市竟开价5000万美元，40年翻了500倍。
“完全是抢银行的节奏。
”当地相关媒体对此评论道。
与此同时，有美国媒体也从曼哈顿的中介商Hanson那儿了解到，曼哈顿下城东靠近纽约大学的普通住宅，如今的售价均在200万美元以上。
美国房地产行业发展历程万科中长期规划
•1000平方尺或更小 •2个卧室 •一个洗手间 •一层
1950
•2265平方尺 •3个或更多卧室 •2个以上的洗手间 •两层
•供停放2个或以上 车的车库 •中央空调 •一个壁炉
2000
2003
金融服务 的变化
现金购买住宅，没有 FHA抵押贷款利率4.25%，购 可提供长达30年的固定利率抵押贷款服务，
22
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1900
政府提出宏伟目标（1949）；出现公寓 1950
二级抵押市场出现（1970）； 1973 关注住宅调查，出版相关书籍
2003
1948
美国高等法院裁决按人种限定居住区域的政策不再 适用（作废）（该法律在1917年制定出，规定哪类 （种族）可以或不允许进行住宅财产的销售）。
0
1964 1975 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002
3
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美国房地产行业结算套数
1,200,000 1,000,000
800,000 600,000 400,000 200,000
0
1963 1966 1969 1972 1975 1978 1981 1984 1987 1990 1993 1996 1999 2002
来；当时住宅购买主要通过现金交易进行，没有长期
的借贷金融服务
1908
洛杉矶市议会通过“居住社区条例”，这是美国历
史上第一个关于土地使用的法律文件。
1916
在纽约西南的布鲁克林区的“Sunset”公园建立了第 一个 芬兰移民 的定居点； 同年纽约成为美国历史上 第一个采用综合性的分区管理法律进行管理的城市。
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫
这三个原因造成了那年美国房地产的疯狂和泡沫美国的这波房地产泡沫是如何产生到破灭的？美国房产是如何发展的？今天要给大家讲的是发生在90年前的美国的一场房地产泡沫。
国人现在都非常关注房价，都在担心什么时候国内房地产会出现泡沫的崩溃，再往前看历史，日本曾经出现过房地产泡沫的崩溃，香港曾经出现过房地产泡沫的崩溃。
所有这些房地产泡沫的崩溃，而美国历史上第一次房地产泡沫则是在20世纪的时候出现的。
在这场泡沫出现之前，美国没有真正意义上的房地产泡沫。
因为房地产泡沫主要发生在城市化的过程中。
在之前美国曾经出现过地价的上涨，但那个时候的土地主要是农业用地。
20世纪以来，随着汽车工业的发展，随着汽车工业拉动了城市化的发展。
所以这个时候城市的土地才开始出现的上涨，才有了真正现代意义上的房地产泡沫。
汽车行业的发展，要说到福特推出的T型车，T型车的推出使得汽车的价格一下子变得非常的低廉，然后有很多美国的中产阶级家庭都有能力买到汽车。
买到汽车之后就觉得非常兴奋，就开始开着汽车到处跑。
很多人开着汽车从寒冷的北部到了南方，到了佛罗里达，就跟现在国人现在逃雾霾跑到海南去一样。
到了那里之后，发现这里真是一个好地方。
所以佛罗里达州的房地产突然出现了一场高潮。
来自四面八方的投机商为了一个共同的革命目的都到了佛罗里达。
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凡本网注明“来源：XXX（非庞兹这里头最有名的人物就是庞兹，学过金融的人都知道一个术语，庞兹骗局，那么庞兹骗局就是由这位著名的意大利裔的投机商庞兹命名的。
庞兹骗局也叫金字塔骗局。
就是找来一批人，对他们许诺，说给我钱吧，我会给你非常丰厚的回报，我能保证你半年翻倍，能够保证给你50%，100%的回报率。
大家将信将疑地把钱给了，还真能够最后得到一些收益。
但是这些收益从何而来呢，那其实是从你新骗的一群人那里得来的。
美国近200年来房地产业发展规律研究——从房地产量和价格的互动角度
持 ， 上金融 机构 提供 了大量 的融 资 ， 加 整个 住 宅 产业 规 模 急 剧 扩大 。此后 ， 随着卅Ｉ 高速 公 路 的 延伸 、 市郊 区 的扩 张 际 城
和城 市更 新 ， 地 产业进 一步 发展 。 房
意义 ， 历来 受到各 国政 府 的广泛 重视 。
国 外 对 房 地 产 业 的 理 论 研 究 已 有 ３ ０多 年 的 历 史 。 早 ０
区域 与 产 业 经 济
美 国 近 ２ ０年 来 房 地 产 业 发 展 规 律 研 究 ０
从 房地 产量 和 价格 的 互动 角度
靳 元 张奋 飞 李 哲 高 景 晖
（ 州大 学 ， 南 郑州 ４ ００ ） 郑 河 ５ ０ １ 摘 要 ： 于 美 国 房 地 产 业 近 ２ ０年 来 的 发 展 历 史 和 发 展 趋 势 的 数 据 分 析 ， 房 地 产 量 与 房 价 的 互 动 到 ９ ０年代 是 美 国房 地产 业 的 平稳 发 展
阶 段 。这 个 时 期 由 于 环 境 污 染 和 城 市 化 过 度 发 展 等 问 题 ， 逆 城 市 化 现 象 出 现 ， 量 城 市 人 口从 中 心 城 市 向 周 边 的 郊 区 迁 大 移 ， 就 是所 谓 的“ 城 市 化” 伴 随着 这 样 的人 口流 动 ， 这 后 。 二 手 房 市 场 扩 大 ， 价 带 动 其 他 成 本 累 加 ， 动 了 房 价 不 断 地 推 攀升 。 上世纪 ９ Ｏ年 代 至 今 则 是 美 国 房 地 产 业 的 膨 胀 发 展 阶
城 市 化 水 平 的 上 升 ， 价 提 升 速 度 很 快 。一 战 时 期 房 地 产 业 房
传统 经济学 中 ， 格 和销 售 量是 经济 分 析 的 重要 工 具 ， 价 并在 不考虑 非 价 格 因素 的 假 设 下 呈 负 向 相 关 的 制 约关 系 。