影响美国房价水平的因素分析--孙瑞晨
【北美购房网】影响美国房地产格局的宏观因素
【北美购房网】影响美国房地产格局的宏观因素摘要#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军＃不可小觑的海外买家#比较低的房屋供给量决定了现在的美国房地产市场是卖方市场。
#千禧一代｜美国房地产市场购买的主力军美国房产市场的格局随着千禧一代人的长大正在慢慢的发生变化。
他们是购房者市场中的主力军，其购买力决定着美国购房市场的供给面。
千禧一代的购房者在房价的历史低点进入到美国的房地产市场，为新一轮的住宅市场的复苏和繁荣注入了活力。
千玺世代进入初次购房者的行列千禧一代的大多数已经准备好开始组建家庭。
在过去的金融危机中，低谷期的宏观经济极大程度上限制了千禧一代在选择工作时的地点。
他们大学毕业之后，大多数选择回到自己父母所在的城市，与父母居住在一起。
而如今，随着经济的复苏，更多的年轻人不再选择和父母一起居住，而是搬到提供更多机会而且房价也更加昂贵的大都会居住。
选择与父母住在一起的年轻人受2008年金融危机影响，很多年轻人选择在毕业后与父母住在一起。
图中截止到2010年，有越来越多的年轻人选择留在家里。
然而，随着经济的复苏，离巢而飞的年轻人也越来越多（图中没有显示）。
类型的选择上相比于他们的父母婴儿潮世代已经有了非常大的变化。
在购买的房屋类型种类中，有71%的婴儿潮世代会选择独院住宅，而只有39%的千禧一代会选择独院住宅。
仅有11%的婴儿潮世代会选择连排房屋，但是会有34%的千禧一代会选择连排房屋.＃不可小觑的海外买家“中国买家不仅是美国住宅最大的国际买家，在整体的交易中也是个不容小觑的群体。
以纽约为例，2016年中国买家购房交易额占当年总交易额的18.4%”.對於全美而言: 平均购买的单价为$936,615海外买家在购置房产的过程中，投资收益不仅被当地房产市场的回报率所影响，也被汇率变化所影响。
打算进入美国房产市场的中国投资者最近面对着一个好消息和一个坏消息：人民币兑美元的升值和更加严格的外汇管制。
美元兑人民币走势图（人民币相对美元走强）＃美国房产供给面分析美国的房地产市场的供应量自2008年金融危机之后，从高位跌下，依旧维持在比较低的位置。
美国商业房地产市场现状及影响分析
2010年第1期HONG GUAN JING JI GUAN LI《宏观经济管理》○钱华费明硕美国商业房地产市场现状及影响分析近期美国几大金融机构最新公布的二季度财报显示，有关商业地产的投资损失和银行坏账大量增加。
其中，摩根士丹利公司价值170亿美元的商业地产投资组合二季度减记7亿美元；富国银行二季度商业地产坏账31亿美元，比一季度增长69%，累计已达76亿美元。
此外，截至2009年10月末，美国共有5521处商业地产项目出现断供、丧失抵押房产赎回权和破产，数量是2008年年底的2倍。
美国商业房地产市场一旦出现大规模的资产坏账，势必会对依然脆弱的美国金融体系造成新一轮的冲击和破坏。
美国商业房地产市场现状1.商业地产市场概况。
根据美国全国地产经纪商协会的最新统计，美国商业房地产市场的资产总规模超过6.7万亿美元，主要包括3.7亿平方米的办公建筑、12.1亿平方米的工业建筑、8.8亿平方米的购物中心和357万平方米的旅馆建筑。
2.商业地产抵押贷款。
商业地产市场资金来源主要包括储蓄贷款社、互助储蓄银行、商业银行、人寿保险公司、抵押贷款公司和养老基金。
其中，人寿保险公司是大型商业性房地产抵押贷款的最重要资金来源，人寿保险公司超过40%的资产都被用于投资商业地产抵押贷款。
3.商业地产抵押贷款证券。
与住宅地产类似，商业地产抵押贷款也支撑着一个规模庞大的债券及衍生产品市场，其产品称为商业地产抵押贷款证券。
由于商业地产抵押贷款的安全性要高于住宅抵押贷款，除一般的投资者以外，保险基金、养老基金、共同基金和对冲基金等大型机构投资者主要购买了商业地产抵押贷款证券产品。
据估计，目前商业地产抵押贷款证券市场的规模约为3000亿美元。
面临的主要问题尽管近期的一些数据显示美国居民住宅市场出现企稳迹象，但商业地产领域不但没有好转，反而正在逐渐滑向深渊，一些影响商业地产回暖的因素仍在不断恶化。
1.空置率大幅上升。
一是由于经济衰退，大批企业倒闭裁员减少了对办公和生产建筑的需求，房地产行业协会数据显示，纽约办公建筑的空置率已经超过了10%。
美国房地产市场的经济学分析
美国房地产市场的经济学分析随着全球化的深入，美国房地产市场的发展情况一直备受关注，充分了解美国房地产市场的经济学原理和特点，是我们分析其发展走向以及为自己的投资决策提供基础。
本文将对美国房地产市场的经济学分析进行探讨，主要从房价、租金、供需关系、国家宏观政策等方面进行剖析。
第一章房价的经济学分析房价是房地产市场的核心指标，对其进行经济学分析可以更好地了解其价格变化原因。
首先，房价的主要决定因素是房屋周边经济的发展水平。
例如城市中心商圈房价高，因为经济活动更为繁荣。
其次，信贷市场也是影响房间价格波动的因素之一。
当前，美国经济金融政策信贷环境较为宽松，房屋贷款利率较低，因此对房价上涨起重要作用。
此外，不断增长的移民人口以及美国房屋的短缺也是导致房价上涨的重要原因，房地产市场供需关系越趋紧张，房价就越会抬高。
第二章租金的经济学分析美国租金涨跌的最主要因素是城市就业。
一方面，就业市场活跃，会促使租金走高，因为随着就业机会的增加，房源需求量增大，租金自然也就随之提高。
另一方面，就业市场不活跃，则会导致租金下降，因为减少的工作岗位也导致了租房需求量的减少。
此外，住房供需关系也是影响租金的重要因素，城市居民的人口和经济发展水平越高，住宅需求量也就越大，租金水平也相应提高。
而房屋供应增加，则会导致市场竞争加剧，租金降低。
第三章供需关系的经济学分析美国房地产市场供需关系，决定着整个市场的稳定与否。
在供给方面，房源的持有者、房屋的开发商和出租方等都是主要的供应者。
在需求方面，购房者和租赁者是主要的需求者。
正确把握供需双方各自的利益点，从而把握供需关系，是决定房地产市场发展的关键。
目前，美国房地产市场的供给状况是偏紧的，房源稀缺，因此房价处于高位。
而房地产市场需求方面，由于美国不断变化的人口结构、经济发展和居民购房动机，需求量和需求性质也越来越广泛和复杂。
因此，具体的供需关系是需求方提出对产品质量、房价和隐形成本等要求，供给方则致力于提高产品品质和性能，以满足需求方的需求。
论美国房地产投资：复苏之势or泡沫之时
论美国房地产投资：复苏之势or泡沫之时研究与发展中心刘晓政王玲房地产业是美国国民经济的重要组成部分，是其重要的基础产业。
报告将以美国房地产的现状为基点，通过影响地产市场的长期及短期因素来分析未来美国房地产市场的投资价值。
我们认为：1）2015年，美国房地产市场被次贷危机压抑了十年的房屋需求彻底复苏，成交量及房价均达2008年以来的高点。
2）长期来看，美国宏观经济基本面、人口年龄结构、人口流动将从不同侧面继续推动房地产业的发展变化。
3）短期来看，库存及新开工的供给量仍无法满足日益上涨的需求端，供需面不平衡的现状成为房市价格继续上涨的动力。
正文：一、美国房地产的现状：需求逐步复苏。
2008的年金融危机对美国的房地产行业造成了巨大的打击。
2011年后，房地产行业逐步复苏，销售量持续增加。
2015年，在美国最发达的12座城市中，房市反弹力度已超过2005年的最高点，交易的净利润也达到近10年高点。
最新数据显示，美国一季度房屋销售相对稳定，尽管有迹象显示美国第一季度经济可能不尽人意，但似乎楼市复苏未受严重影响。
图：房屋销售量及房价均呈上涨趋势数据来源：Bloomberg，诺亚研究美国房地产业的强势复苏还可以从租售房屋的空置率中体现出来。
经济危机之后，美国保持很低的空置率，出租房屋空置率保持在6~8%之间。
图：空置率下降注：出租空置率=空置的供出租的房屋/(租户已占用的房屋+已出租但等待占用的房屋+空置的供出租的房屋)，包括可租可卖的房屋。
数据来源：Bloomberg，诺亚研究美国的商业房地产（比如商场、办公楼、工厂等）主要以租赁为主要经营方式，虽然有买卖，但比例仅为20%左右。
正常的房地产市场，从投资角度来看，是否值得投资很大程度上依赖于其产生租金的能力。
因此，房地产租金水平能比较准确地反映房地产市场的供求关系以及社会整体经济形势。
从公寓、写字楼、零售物业以及工业地产租地来看，2008年经济危机后，租金均保持持续上涨态势。
美国房地产市场繁荣与衰退的制度原因探析
美国房地产市场繁荣与衰退的制度原因探析作者：蔡红君来源：《时代金融》2020年第13期摘要：从第二次世界大戰结束一直到2007年次贷危机爆发前，在长达60多年的时间里，美国房地产市场经历了一个超长的繁荣时期。
然而，没有任何一种资产价格可以永远保持上涨的趋势，美国房地产市场的超长繁荣期随着次贷危机的爆发而瞬间崩塌。
在美国房地产繁荣与衰退的背后，有着深刻的制度和政策根源。
对美国房地产市场繁荣和衰退的制度性因素进行解码，不仅可以加深我们对美国房地产市场以及次贷危机的认识，同时对我国房地产市场的发展也具有重要启示。
关键词：房地产; 制度; 政策从房地产市场的周期来看，其繁荣、泡沫、衰退、萧条，再到复苏、繁荣，都表现为一种货币现象，尤其是与一国货币政策的变化密切相关。
但从本质上来看，影响房地长市场长期发展的因素往往是制度因素。
一、美国的金融制度20世纪30年代爆发的大萧条对美国产生了重要影响，大危机结束后，美国政府开始加强了对房地产市场的干预，但这种干预行为实际上并没有起到稳定房地产市场的作用。
（一）一级市场降低住房贷款门槛在一级市场上，美国的金融制度安排主要在三个方面促进了房地产市场的发展：首先是采用低首付比例的制度安排;其次是多元化的贷款供给;第三是贷款保险体系。
美国对住房贷款的首付比例要求比较低，一般贷款的首付比例都低于20%，而其他发达国家，如新加坡、德国等国的房贷首付比例一般都超过20%，尤其是在次贷危机爆发前，美国部分房屋贷款首付比例甚至降低为零。
次贷危机爆发前，房利美与房地美制定的住房抵押贷款的首付标准成为其他金融机构的重要参考，其制定的最低首付比例为20%。
但如果购房者购买了FHA，美国联邦住房管理局）或者住房保险，那么首付比例就可以降低到3%左右的水平（林垚，2018）。
[1]如果购房者可以满足其他担保机构，如VA或RHS的担保条件，甚至可以实现零首付。
美国发达的金融市场、多样化的金融机构是降低住房贷款门槛的第二个因素。
怎么看美国的房价走势趋势
怎么看美国的房价走势趋势美国的房价走势是由多种因素共同影响的，并且受地区、经济和政策等因素的影响程度也有所不同。
要了解美国的房价走势趋势，我们可以从以下几个方面进行分析。
第一，经济基本面对房价的影响。
美国的房价通常与国内生产总值（GDP）、就业情况和人口增长率等经济指标密切相关。
当经济增长强劲，就业率高，人口增长迅速时，需求增加，房价往往会上涨。
反之，经济不景气、就业压力大和人口流失等因素会导致房价下跌。
第二，货币政策对房价的影响。
美国联邦储备系统（简称美联储）的货币政策对房价有着较大的影响。
当美联储实施宽松的货币政策，降低利率时，借贷成本下降，购房需求增加，房价通常上涨。
相反，当美联储收紧货币政策，加息时，房贷利率上升，购房成本增加，房价可能下跌。
第三，区域差异对房价的影响。
美国是一个地域广阔、经济发展不平衡的国家，不同地区的房价走势也有较大差异。
一般来说，房价在繁荣的城市和地区上涨的可能性更大，而在经济不发达或人口流失的地区，房价可能趋于平缓甚至下跌。
同时，地区之间的房价差异还与基础设施建设、教育资源和就业机会等因素相关。
第四，政府政策对房价的影响。
美国政府的住房政策和税收政策对房价有一定的影响。
例如，政府出台的支持低收入群体获得住房的政策会增加对低价房的需求，推动房价上涨。
此外，税收政策的变化也会对房价产生影响。
例如，在2017年底通过的税收法案中，个人所得税和房地产税的调整可能会影响到房价走势。
综上所述，要了解美国的房价走势趋势，我们需要综合考虑经济基本面、货币政策、区域差异和政府政策等多个因素。
同时，还需密切关注房地产市场的数据和专业机构的研究报告，以获取最新的市场动态和趋势分析。
请注意，以上仅为一般性讨论，具体的房价走势可能因个别因素或突发事件而有所不同，因此在进行房地产相关决策时建议咨询专业人士的意见。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
中国与美国房价的比较研究
中国与美国，作为两个世界最大的经济体之一，其房价的比较一直是热门话题。
本文通过分析两国房地产市场的发展历程、政策措施、影响因素等方面，揭示了两国房价的差异及其原因，并探讨了其对经济发展的影响及未来的趋势。
一、发展历程和政策措施1.1 中国房价的发展历程和政策措施中国的房地产市场的发展可以追溯到20 世纪80 年代末的城镇住房制度改革，这次改革使得城市居民能够通过购房获得产权，催生了住房市场的发展。
随后，在1998 年，以供地制约调控为主的住房市场调控政策开始实施。
“沈阳三举措”是中国房地产调控史上的第一次尝试，包括减少土地供应，加大土地出让的金融保证金与拍卖保证金，禁止银行向开发商发放贷款。
此后，中国的房价呈上涨趋势，但在2007 年以后，随着全球金融危机的爆发，中国政府加大了对房地产市场的调控力度，实施了一系列的政策措施，如限购、限售、加大土地供应和增设税收等，以遏制房价的过快上涨。
1.2 美国房价的发展历程和政策措施美国的房地产市场可以追溯到20 世纪初期，但直到二战之后，住房市场才开始快速发展。
直到2000 年代初，美国部分地区的房价开始大幅上涨。
但在2008 年爆发的次贷危机之后，美国房价激增的泡沫破裂，房价开始大幅下跌。
此后，美国政府实施了一系列的政策措施，以支持房地产市场的恢复，如降低利率、减税、放宽贷款限制等。
二、影响因素分析2.1 国际金融和经济环境国际金融和经济环境是房价变动的重要因素。
在2007 年以前，全球经济保持稳定增长，形成了对房地产市场需求的强力支撑，这也是引导中国和美国房地产市场走向不同的重要因素。
之后，全球金融危机对中国和美国的房地产市场产生了不同程度的影响。
2.2 城市化进程和人口流动城市化进程和人口流动也是影响房价的重要因素。
中国大规模城市化进程的加速导致了房地产市场的快速发展，同时也带来了房价上涨的压力。
美国的城市化程度已经相对较高，人口流动也比中国更为平缓，这也降低了美国房价的波动。
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影响美国房价水平的因素分析：
--分位数回归方法
孙瑞晨
摘要：本文利用分位数回归方法研究了房屋的各种因素对于其售价的影响，结果表明不同因素对于房屋售价的影响随着所考察的分位数不同而变化，得到不同因素对于房屋价格的影响更全面的描述。
关键词：房屋价格；不同因素；分位数回归
一、问题的提出
房价一直是最近十几年的热点问题，一般认为影响房屋价格的因素分为以下几个方面。
第一，房屋的自身属性，主要包括房屋年龄、燃气状况、景观等。
第二，房屋所处的地段等级是影响房屋价格的重要因素，另外还包括小区内部以及周边环境、管理和各种配套设施情况，交通条件等客观外部因素。
三是市场大环境和消费者心理因素。
主要包括经济状况、房地产市场行情及市场供求状况等。
可以看出，与房屋有关的各种因素对房价的影响是复杂的、为了更准确的描述房屋属性对于其售价的影响，受到国外一些研究的启发，我们利用分位数回归方法对房屋价格数据进行建模分析，并与通常采用的普通最小二乘线性回归模型进行了比较。
定量分析的结果在一定程度上印证了经验的定性分析，并发现了房屋属性对售价影响的一些具体特征，每种因素对于价格的影响可随着所考察的分位数不同而变化。
二、文献综述
目前国内关于房价的研究分析比较多，但利用分位数回归的还比较少。
王朝等[2013]通过建立基于Bootstrap估计的面板数据分位数回归模型，解释了随着房价的提高，恩格尔系数对房价的弹性变化最为明显，但是人均GDP增幅变化不明显，人均收入的提高对房价的改变微不足道，单靠提高工资难以解决消费者购房问题。
高风伟等[2016]从条件均值角度和分位数回归角度对房价的几种影响因素进行了回归分析，研究发现：人口密度是影响房价的最主要因素，且在不同分位点上影响程度各不相同：人均可支配收入对房价的影响在各分位点上影响相差不大。
林海波等[2016]对移民、房价和经济增长的相互关系进行实证检验，讨论移民教育程度和房价之间的关系，进行分位数面板分析，结论表明：房价上涨没有表现出对于大学生的阻碍作用，教育改进和创业努力可能让高学历移民更加适应
经济的升级变迁。
三、实证研究
（一）变量选取
根据文献综述以及相关性分析，我们将选取房屋价格的对数作为因变量，将自变量分成房屋本身特性和宏观环境两类，具体如下：
为什么选取这些作为自变量呢，我们通过经验分析，认为这些变量往往会对房价有影响。
如房子的面积、房龄、是否有壁炉、是否有空调、房间数量以及车库面积这些房子本身的因素会影响房屋的价格；另外外部环境如犯罪数量、人均收入以及教育相关因素也是影响房价的重要因素。
（二）数据描述性分析
自变量与因变量的描述性统计如下：
初步分析自变量与因变量之间的相关关系，用stata软件检验相关性可得，在显著性水平为5%的情况下：房价与各自变量之间都存在相关关系，且显著不为零。
直观上，这些自变量都会显著影响房价水平。
接下来，对房屋价格的中位数lhprice进行描述性分析，结果如下：
作出核密度图如下：
由图可知，房屋价格的中位数Ihprice为右偏分布，且呈现出尖峰厚尾的特征，若使用OLS 方法回归，结果容易受到极端值的影响，所以，可以使用分位数回归方法进行回归分析。
（三）回归分析
以lhprice为因变量，以选定的可能的影响因素作为自变量，进行OLS回归，结果如下：
由回归结果可以看出，回归系数大体上符合预期，air和fire的系数为正，说明空调和壁炉对房屋价格有正向影响，age和crime1系数为负，说明房龄越老，房价越低，周边犯罪数越多，房价越低。
对ols进行异方差性检验，发现存在显著的异方差性，OLS不再具有优良性质，且稳健性非常差。
分位数回归系数估计结果比OLS估计更稳健，因此，接下来，我们进行分位数回归，我们选取20%，40%，60%，80%四个分位作为分析指标，结果如下图：
然后对分位数回归进行斜率检验，检验得出不同分位点估计的斜率系数是不同的。
为了便于比较，下面把OLS和“20%，40%，%60，80%分位数”的系数估计值列于下表：
四、结论
由上图可以看出，不同分位点估计的斜率系数是不同的，说明了不同房屋价格区间里的影响因素的影响作用是不同的。
如随着房屋价格的提高，是否有空调对于房价的影响越来越小；房价越高，房间数对房价的影响由负相关变为正相关，说明低价格的房子人们往往不希望太多房间，而高价格的房子由于面积比较大，人们倾向于喜欢更多房间；车库面积的影响力也随房价提高而变小；犯罪数影响价格的程度越来越低，说明犯罪数对购买便宜房屋者的影响力比较大。
随着房屋价格的提高，房屋年龄影响房价的程度越来越低，说明房屋年龄对购买更贵的房子的人的影响力越来越低。
参考文献：
[1]基于分位数回归的房地产价格研究_王朝.《商业论坛》.2013
[2]基于分位数回归的安徽省房价影响因素分析_高凤伟.宿州学院.2016
[3]房价和知识移民吸引是两难吗_基于大中城市面板数据的分位数实证研究_林海波.大连理工大学.2016。