金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略_75p_2011年_销售策划方案全解
博加_上海金地徐泾别墅项目推广提案营销策划方案
博加_上海金地徐泾别墅项目推广提案营销策划方案金地徐泾项目推广提案2<0<09-12-242<01<0年之前成熟的休闲居住区上海五大别墅区之一，青浦区的东大门；交通方便，距市中心1<0公里，距离虹桥机场开车2<0分钟；购物方便，华联、家乐福等大型shopping mall置身其中；上海市外籍人聚集地之一；高层人士聚集地，教育、医疗、休闲……等居住配套基本成熟。
大虹桥引爆土地价值裂变大虹桥对于徐泾的意义大虹桥交通枢纽崛起居所形态由“二”进“一”产业结构更迭与抬升经贸发展的第一受益区直接享受“大虹桥”所带来的区域价值提升高端居住人口引进改变上海在长三角交通地位的土地结论两分钟重复一下市场分析区域竞争：西区主力别墅板块成交状况区域板块名称成交面积（㎡）成交（元/㎡）套均面积（㎡）套均总价（万元）青浦徐泾751 2533525<0 634赵巷1613 25725 269691朱家角3195 15848 228362闵行浦江6442 2461<0 258春申2121 316993<03 961颛桥1425 197632<044<02 松江新桥27418 14768 218 321九亭8325 16586 238 395泗泾8347 12622 22<0 277松江新城141762<0325<0泗泾春申朱家角赵巷徐泾九亭新桥江川浦江颛桥松江新城本案主要竞争对手现状项目名称大华西郊别墅位置位于青浦徐泾板块开发商大华集团上海京郊房地产开发有限公司物业形态独栋别墅规划占地面积14万㎡，建筑4.1万㎡容积率<0.3绿化率车位（别墅）每户2个交通设施A9高速，G318国道楼盘风格中式园林风格建筑面积28<0---34<0㎡;地下14<0-17<0㎡;花园4<0<0-1<0<0㎡平均每套占地面积约11<0<0㎡/套总价8<0<0---14<0<0万/套（单价29<0<0<0—4<0<0<0<0元/㎡）卖点森林、原野、环岛、丘陵、山谷五大主题景观周边配套银涛高尔夫、尊尚会高档俱乐部、旭宝高尔夫销售状况在售中徐泾板块??大华西郊别墅介绍项目名称大豪山林别墅位置青浦区徐泾板块开发商上海大豪城乡建设有限公司规模总占地面积6<0<0亩，总户数约3<0<0户物业形态容积率<0.3绿化率7<0%车位比（别墅）1：2，室内双车位交通设施318国道,沪青平高速公路等楼盘风格北美建筑风格建筑面积地上372--782㎡,地下15<0 ㎡,花园3<0<0-13<0<0㎡平均每套占地面积约12<0<0㎡/套报价单价33<0<0<0元/㎡卖点自然山林为风格，山林坡景别墅风情，别墅与大自然和谐交融，内部设计合理，大气庄重。
金地品牌推广策略书
金地集团新城市公司品牌推广指引金地（集团）股份有限公司2012年8月序言今年以来，集团的发展进入了快车道：西南、西北和东北三个办事处相继成立，集团完成了全国性的产业布局；而深圳、北京和上海三个区域公司亦加快了区域内拓展的步伐，陆续设立了广州、山东、山西和宁波等新的城市公司或办事处。
这些新成立的业务单元，有的已经承担现成项目的运营，即将为集团做出贡献；有的虽然刚刚成立，但是已经在脚踏实地向前推进业务，承担着新市场开拓的艰巨责任。
作为集团大家庭的新成员，他们既负责着业务拓展之重任，又肩负着品牌建设之使命。
而在房地产行业日益走向精细化经营的市场形势下，品牌发展商将迎来更加良好的发展机会，与此同时亦使得品牌建设显得更加重要而紧急。
那么，新业务单元在其业务区域如何进行品牌建设？他们在品牌建设过程中如何保持集团品牌的DNA？他们又该如何结合当地具体情况进行本地化的品牌运作？集团总部、区域公司和新业务单元在品牌建设过程中如何进行分工和协作？在集团业务迅速发展的环境下如何保证品牌的持续增值？诸如此类的问题已经不再单纯属于业务探讨的范围，而是早已摆在我们面前的现实任务。
集团品牌文化组根据集团要求和新业务单元的工作需要，编撰了此份《金地集团新城市品牌建设工作指引》（第一版），作为新城市品牌建设工作的基本依据。
“指引”内容包括集团品牌理念和品牌体系、品牌活动推广、新闻与公关、媒体关系管理、企业文化建设、内刊、客户关系管理、客户会管理等品牌建设的主要业务板块。
由于新城市品牌建设工作对于集团总部、区域公司和新城市公司均为新的课题，再加上行业内可供借鉴的成功经验也不多，“指引”的内容肯定存在不完善之处。
我们希望大家在使用过程中踊跃提出意见和建议，以便我们在再版时改进。
金地集团品牌文化组目录第一部分集团品牌理念和品牌体系指引一、金地集团品牌理念7-101、企业愿景2、企业使命3、企业承诺4、企业个性5、品牌架构6、品牌外部传播策略7、品牌传播口号8、品牌英文名称及其阐释二、金地集团VI管理制度10-131、金地集团VI系统简介2、VI应用过程注意事项三、金地集团品牌传播资源（附光盘）14-161、品牌宣传软文2、企业形象广告和图片3、企业形象推广活动4、企业宣传内部刊物5、企业宣传影视片6、外部品牌推介PPT四、金地集团品牌管理制度17-211、企业品牌与项目品牌互动传播管理2、广告传播渠道管理3、VI审核管理4、工作信息平台搭建管理5、子品牌建设管理6、项目命名管理第二部分品牌推广活动指引一、进入新城市之前的品牌推广活动22-23二、进入新城市之初的品牌推广活动23-24三、进入新城市之后的品牌推广活动24-26 第三部分新城市客户会建设指引一、家天下作业指导书27-331、目的2、适用范围3、定义4、职责5、集团程序6、子公司程序二、家天下VI体系331、家天下LOGO2、家天下会员手册（附光盘）3、家天下会员卡三、家天下章程和流程33-441、会员章程2、入会申请表3、家天下积分申请流程（以广州公司为例）四、家天下会刊45五、家天下会员招募45-46六、家天下活动组织46-49七、E龙公司资料49-50八、特约商家合作50-52第四部分媒体管理和维护指引一、进入新城市之前的媒体宣传活动53二、进入新城市之初的媒体宣传活动53-54三、进入新城市之后的媒体宣传活动54-55四、媒体关系管理制度55-56第一部分：品牌理念和品牌体系指引目的：为了帮助新城市公司充分利用金地品牌既有资源，配合金地集团城市扩张的发展战略，迅速消除进入新城市市场后可能遇到的认知屏障，在较短时间内打造金地品牌的知名度和影响力，同时保证在新城市市场上金地品牌定位、品牌形象的一致性和稳定性，特制订本指引，为一线公司在新城市开发过程中实施企业品牌传播提供资源支持和规范性指导。
别墅项目营销推广方案、营销活动方案、
紫薇·庄园营销推广中心：年底500万的销售任务推广策略：摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑短时间高效率效促进销售方案。
营销方案一：方案名称“秘密庄园拍卖会”营销策略：短时间快速吸引和调动客户购买欲望，发动客户关注热情为核心，制定相应活动推广词营销核心：冲刺年底500万销售任务的短时高效营销活动推广词精神主题：中国味，世界观-适合中国人居住的庄园生活空间，秦岭里最后的原生态建筑。
推广总口号：天造一半，人造一半（紫薇·山庄规划团队根据项目所在区域的气候特征及综合资源优势，汲取世界名宅比弗利山庄贝肯山等世界同一纬度山林别墅设计精髓，融合秦岭山体资源景观与欧美山林建筑特色，最终确定了最适宜秦岭地区山居生活的欧美山林建筑风格，所有建筑均依山势而起、随山水景观而动，创造出“山屋共融、景随山动”的视觉效果，将原生态山居生活的建筑理念完全融入到你的梦想生活中，让项目变成真正意义上的“生长于秦岭里的原生态建筑”。
）品牌意识：紫薇又一杰作营销推广活动：根据项目在推案时将房源分批推出的特点，在推广上摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，而更多地考虑分波次推出案体的情况。
蓄势准备期：2015年12月1日—2015年XX月XX日活动：“秘密庄园拍卖会”；“XXXX元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX 元起步）”；造势：紫薇又一杰作；两套秦岭里原生级别墅什么价格你说的算；寻人启事：寻找全城2名紫薇庄主。
（信息传递：价格竞拍价客户说的算；产品只有两套竞拍，限时性，稀缺性，不可错过的秦岭里的原生建筑）品牌蓄势两大原则：企业品牌和产品品牌构成母子品牌，母子品牌同时蓄势。
通过领袖群体，带动主力购买层。
活动主题：2套别墅1元竞拍（摒弃了惯常“引导期、开盘期、强销期、延续期、扫尾期”为阶段的模式，以最大化调动所有高端客户关注度；并以稀缺、稀奇、稀少的饥饿营销，短时间高热度去化两套别墅）活动概述：紫薇·山庄1元竞拍会（秦岭里最后的原生态建筑XXXX元起步）活动时间：2015.12.1-XXXX.XX.XX活动地点：售楼中心主办单位：西安紫薇地产活动亮点：a.一元起拍活动，商品起拍+秦岭里最后的原生态建筑（仅限两套别墅）b.专业的竞拍活动公司全程策划c.自助餐，活动全程为客户体验满意度做最好服务d.小商品：1元起拍小家电，1元？洗衣机、电视机、电饭煲、IPAD、Iphone 等，活动预热e.全程体验式营销活动组织：客户邀约1，项目前期意向客户；2，紫薇地产公司和西安高科(集团)公司管理层的高端资源、紫薇地产所有合作商（供货商、施工单位负责人等）具有实力购买客户群；3、邀请全城企业高管参与（中国人忌讳“露富”，许多企业主和老板将自己的身份归入中高级管理人士之中）配合主题活动：设计师谈别墅的空间与健康；易学大师谈别墅的风水观；园林专家谈别墅的园林设计与维护；投资咨询师谈别墅的投资与增值；别墅经验住户谈住别墅的心得；物业专家谈别墅的物业管理与人性服务。
金地_上海金地艺境花园洋房项目营销推广策略
借关怀活动为依托，让褐石产品在无形中潜入客户意识
渠道
创新营销模式
客户为什么来？如何促进成交？
小户型业主——大型巡展：
1、金地老客户开发：3月15日-----3月30日前完成，并短信通知巡展时间 2、邀请函寄送：针对前期所有客户的邀请函寄送，通知其巡展时间（3月25日完成寄送） 3、口径说辞：非常时期的非常说辞 4、主推洋房、何谓洋房、何谓褐石、洋房买点（空间尺度）、 5、护照功能、告知售楼处开放日期（4月底） 6、到访有礼（50元交通卡壹张）、到访抽奖活动
[2011年3月—2011年5月四个步骤]
四大阶段、循序渐进、层层深入、实现热销！
媒体启动 产品系/舆论话题
起势
3/20
4/5
样板区及各类活动
集卡
开盘 51房展会
造势
4/20
蓄势
4.25
成势
5/1
备注：已经完成的前期营销推广工作（2010.10.1~2011.2）
• “十一”房展会的参与 • 数据库客户的短信群发 • 7号线地铁的小型巡展 • 宝山工业园区的派单 • 周边老式居民区的派单
30283 17.0%
68356 39.2%
19228 10.8%
174537
100%
套数 套数比例
256 13.6%
431 22.8%
200 10.6%
52
2.8%
2
0.1%
964 49.8%
188 10.0%
94
5.0%
104
5.5%
178
9.4%
563 29.9%
洋房营销策划方案
洋房营销策划方案一、项目背景分析洋房，顾名思义，即原产于西方国家的大型独立住宅。
由于其独特的设计和豪华的装修，洋房成为了国内房地产市场的热门产品之一。
然而，随着国内城市化进程的加快，越来越多的人开始选择居住在公寓或小户型的住宅中，洋房市场竞争日益激烈。
为了在洋房市场中脱颖而出，本方案将以营销为重点，通过创新的策划和推广手段，将洋房产品差异化，引起目标客户的注意并提高销售额。
二、目标市场分析1.客户群体：本洋房项目主要以中产阶级为目标客户群体。
由于洋房产品价格较高，因此中产阶级是最具购买力的人群。
他们通常拥有稳定的收入来源，有一定的理财能力，对于品质和生活舒适有一定的追求。
2.地理位置：选取交通便利的地段进行洋房项目的开发，比如靠近商业区、学校、医院等中心位置。
确保目标客户方便出行和生活，提高生活品质。
3.消费需求：了解目标客户群体的消费需求和购房动机，设计出符合他们期望的洋房产品。
一般来说，中产阶级更注重户型布局、室内装修和小区配套设施等方面。
三、竞争分析1.目标客户关注点：了解竞争对手的营销策略和产品特点，特别是针对目标客户关注的点进行比较。
比如，是否有独立花园、私人泳池、停车位等。
2.价格定位：对比洋房产品的售价与竞争对手的售价，根据独特特点制定合适的价格策略。
考虑到目标客户的购买力，可以在价格上给予适当的优惠或增加附加值服务。
3.品牌建设：通过建立良好的品牌形象，提高洋房项目的知名度和美誉度。
比如，可以邀请知名设计师进行室内装修设计，或引进国际高端家居品牌作为洋房项目的配套产品。
四、洋房营销策略1.市场定位：确定洋房项目的市场定位，明确目标客户和产品特点。
市场定位有助于减少竞争压力，提高客户忠诚度。
2.产品差异化：通过与竞争对手差别化的产品设计和特色，提高洋房项目的竞争力。
可以考虑设置私人花园、独立的户外休闲区、享有特权的社区设施等。
3.多样化销售方式：除了传统的展示中心和线下销售方式，还可以采用虚拟现实技术、微信小程序等新兴渠道进行销售。
最全面的金地艺境案例分析
各个功能区间均用不同的话语来表明
五、软装运用
墙面装饰元素运用
五、软装运用
吊顶灯具装饰元素——以精致水景为主基调，展示小奢华
五、软装运用
生活情境模拟的元素
让这个更像是“人住的地方”
五、软装运用
情趣装饰
三、 金地展示区打造
2
售楼处营造
一、展示风格 风格杂糅欧式与海派等元素，
二、材质元素 大量木饰面与铁艺元素，整体售楼处品质感较强
木铁 饰艺 面元 元素 素
三、功能区展示
洽谈区
前台
沙盘区
深入洽谈区
厕所
小型沙盘
四、售楼处亮点 入口处的接待为售楼处的核心亮点所在
6米挑高，顶部设置在欧式大笨钟形式 圆弧形设计，呈现放射状，可通往沙盘 及深度洽谈区 形成自然玄关，售楼处档次感骤然提升
三、大构件
大样构件摆设，即是设备亦是景观
大量过渡元素的运用使得道路视觉感觉 层次感强烈
所有有分支道路均用不同的铺贴的方式
褐石街区的其他元素
一层平面图 公共楼道
放大公共大堂空间
核心筒中间摆放，导致北向留有大量开间 大堂部分外露，设置两层层高
大堂部分
褐石街区的其他元素
放大公共大堂空间
圆弧形设计增加项目尊贵感，但是作为日常不常使用的公共空间，如此设计必然降低得房率
3、褐石街区：建筑风格为本案的第一大亮点，引用美国褐石街区贯穿项目各个环节
4、冲动型消费：对售楼处、沿街展示面的良好展示极大的营造了成熟品质社区的形 象
THE END
三层建筑风格
五层建筑风格
三、户型硬伤处理 合理选取背景墙，运用一定辅助元素，规避
蹩脚户型硬伤
五层户型客厅示意
金地艺境别墅群样板间盛情开放活动策划方案ppt课件
签到处布置 在签到处大白主题背景板
上点缀多色气球，增加现场的 喜庆气氛。
签到处布置 舞台搭建在进门的地方，
用作现场节目表演、项目宣讲 及现场抽奖 。
游园动态 游园动态为围绕别墅样板
间。
为各游园项目及超能陆战队大 白造型展示。
谢 谢欣赏
织憨态可掬的大白们进行投篮演示及比赛。
basketball is here
大白带你飞 此游戏根据愤怒的小鸟进行改编，现场设置大白背景墙与大白玩偶展架，大弹弓以大
白毛绒玩具为子弹，将展架上的毛绒大白玩偶击下即可获得该玩偶。
我就是大白 活动当天现场准备数张大白图案异性KT板〔头部为空），到场客户可自己在此进行拍
大白人偶秀 活动当天现场提供数只人偶大白与捏气球小丑在一起玩耍，通过此情景感染客户，使
客户参与到大白与气球小丑的互动中来，大白人偶陪客户合影，小丑现场赠送各种形状的 气球，营造欢快的现场气氛。
超能陆战队展览 活动当天超能陆战队人物惊现现场，各种形态的大白现身金地·艺境。（可摆放7天）
讲座 宣传
签到（领取游园券）//大白签名墙(背景墙)//大白灌篮（电子篮球机）//大白带你飞（愤怒 的小鸟改编版）//我就是大白（大白COSPLAY）//暖心大白(马克杯)////大白茶歇烧烤 （大白美食）//白礼服乐队
大白 暖场
大白迎宾 活动当天，进门入口处舞台旁摆放2米高大白气模，使客户入门便见大白。
这是一次金地·艺境优质口碑的的经典宣传 我们将“大白〞现实化紧抓潮流，打造暖心楼盘
活动 概况
活动主题：我和大白有个约会 活动时间：2019年4月18日 活动地点：金地·艺境别墅群样板间现场 活动内容：大白暖场、讲座宣传、大白游园
活动目的：金地·艺境别墅群开放之际，举办具有文娱、互动、体验、趣味 的游园活动。现场设置多项互动体验项目，利用奖励机制调动人群参与到 活动中来，配合讲座宣传深入人心。营造趣味暖心的活动环境，使活动参 与者对项目产生良好的印象。
房地产营销策划方案范文5篇
房地产营销策划方案范文5篇房地产营销策划方案范文篇1一、市场现状：1、大中城市房地产市场回暖。
2、处于每年的销售旺季(金九银十)。
二、项目现状：1、一期，D、E、F区剩余房源大部分为六楼。
楼层相对较高。
2、G区G8、G9部分房源存在明显的产品缺陷3、三期即将认筹，开盘在即。
针对目前房地产发展的现状，及项目本身特点及产品特点，特制定十一促销活动方案，旨在促进一二期房源的销售，为三期的开盘做足准备工作。
三、活动目的：1、增加小区的知名度。
2、制造营销气氛，化的去化二期剩余房源。
3、增加三期A1号楼的认筹数量，树立三期项目形象，为开盘奠定好基础。
四、活动时间：10月1日—10月7日五、活动主题：主题一：“国庆豪情盛典，舞动黄金海岸”主题二：“欢度国庆之喜，领略黄金真情”主题三：“活力黄金周，超值优惠7天乐”六、活动内容：1、黄金周每天推出8套特价房(主要以二期特惠房源及G9一口价房源为主);2、活动期间购房一次性付款96折，银行按揭98折，但对外统一为一次性付款97折，银行按揭99折，销售部视情况决定是否给予一个点折扣(特价房除外);3、活动期间，天天豪礼相送，凡是国庆期间到访的客户均有机会参与抽奖，每天开奖两次(上午、下午各一次，视现场气氛而定)，凡是签约客户均可获赠电饭煲一个，多买多赠抽奖奖项设置：一等奖：电饭煲两名(每天提供两台)二等奖：台历三名三等奖：购物袋若干七、宣传方式：1、网络(搜狐焦点新闻报道、现场报道，新华网)2、短信(短信定于9月30日、10月3日每天两万条信息)3、报纸广告(今日莱州半版，暂定9月29号)4、国庆宣传易拉宝5、户外演出一场或花车__3天八、现场包装：室外：1、横幅：0.7__10米__2条2、国庆抽奖礼品的堆放;3、气球装饰：大门、礼品区;4、吊旗;5、易拉宝展示十：物料准备及费用预算：短信内容(待定)：国庆豪情盛典，舞动黄金海岸。
莱州黄金海岸小区二期典藏现房2210元/m 起售，三期观海高层认筹活动交2万抵3万火爆进行中。
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（1）实体咖啡店：体现美式主题风格的咖啡店铺的引入，让咖啡店成为褐石风情延伸的一部分；
（2）婚纱摄影店：根据商业街的美式风情的整体定位，将婚纱摄影开设与此，符合客户以及商家的需求； （3）花艺商店：随着首批花园洋房的推出，充分符合其气质的商家首选便是花艺店铺； （4）合作厂商的店铺成列：如，供应商商品展示，也可根据其意愿，进行实体店铺的销售； （5）其他商家的引入：如，软装商店；
通过“文化、生活、娱乐、体验”类活动促来人
• 美国哈雷机车展 • Tiffany 饰品展 • 美式家具展 • 美式名表展
从不同层面展示典型美式生活氛围，客户有充分的参与度
线 下
客户关怀计划（项目产品植入式介绍）
• 家具摆放讲座 • 室内空间合理布局讲座
• 花园如何打理讲座
• 收纳系统如何处理讲座
借关怀活动为依托，让褐石产品在无形中潜入客户意识
• “十一”房展会的参与 • 数据库客户的短信群发 • 7号线地铁的小型巡展 • 宝山工业园区的派单 • 周边老式居民区的派单
目的：塑造项目前期形象，有效针对目标客户传播，起势项目知名度
A、创新营销之
[线上策略]
目的：打造项目褐石品牌形象，塑造首创褐石口碑效应
线 上
【户外】——褐石首创，金地品牌
面对 新政，如何制订项目 整盘 的营销推广 策略？ 面对 第一批 开盘的 花园洋房，如何 确保 其 成功 面市？
2011年，破解之道 创新营销，规避新政，化解抗性，达成购买 2011年，破解原则 利用一切有效手段，增加来人量
[四、花园洋房营销推广策略]
渠道 资源 平台
根据目标客户喜好定制传播渠道
金地艺境花园洋房 —— [破冰术]
[一、洋房优势归纳]
—挖掘洋房优势，体现居住价值—
产品力
经典花园洋房
2011 金地艺境花园洋房 上海首创褐石街区 五大推广价值点
性价比
中等价位 面积突破
惟一性
优越性
洋房居住的品质感 和满足感
生活体验
生活主张和 居住意境
【洋房优势体现 —— 三要素】
都市 不远离的都市
花园洋房：22821 元/㎡；高层公寓：20412 元/㎡；SOHO小户型：17500 元/㎡
2011年，全年销售金额：
28 亿元
【我们遇到的困难点 —— 新政下，项目 购买抗性增大 】
• 区域 抗性：宝山工业园区？ • 价格 抗性：第一批入市的花园洋房价格远远高于宝山区域市场？
• 交通 抗性：2条轨道交通3公里距离？周边地面交通配套的缺失？
• 配套 抗性：周边配套依赖绿地领海？项目自身配套？ • 政策 抗性：新国八条&上海细则出台？如何应对速冻期？
• 心理 抗性：短期内购买意愿急速下降？
• 购买力 抗性：首套首付4成，二套首付6成，如何解决？ N个抗性需要化解，传统营销手段无法有效达成！
【我们遇到的困难点 —— 新政下，项目 购买抗性增大 】
【2011年签约指标】
套数
总套数 高层 花园洋房 SOHO 合计 964 564 384 1912 2011完成签约套数 752 451 224 1427 比例 78％ 80％ 58％ 75％ 整盘总销 17.9 16.2 3.4 37.53
总销
2011年完成签约总销 14.2 12.5 1.7 28.4 比例 79％ 77％ 50％ 76％
根据产品户型特征，借助婚房之名，直击目标客户需求
线 下
新人婚纱大礼包派送 艺境，一个让你幸福的理由
• 凡来看房的准新人，均有机会获得免费在艺境的婚纱拍摄 • 总价值4000元，通过抽奖，50名幸运儿即可获得
通过抽奖婚纱活动，锁定刚需目标客户，也是针对新政促来人的有效手段
线 下
美国周 周周展（让褐石氛围熏陶你）
轨道交通赋予的城市感、 商业街让都市无处不在
经典 不过时的经典
褐石街区的永恒、
褐石恒久远艺境永留传
时尚 不刻意的时尚
美式生活的全新体验
赫本的时尚化身
[二、客户分析]
—根据产品定义客户，依据政策破解客户—
A、首次购房的刚需客户——针对小户型的花园洋房产品
家 职
庭：80后二口之家，为了结婚买房，或三口之家，重视交通、外观、教育 业：各企业、事业单位、政府机关新人、自由职业者
生活节奏 衣 食 住 行 日常喜好 注重品牌和个性，但更注重性价比 快餐+聚餐，乐衷寻找美食 老社区，几代同住，租房，小户型 经济型车，"打的+地铁" 向往美国等跨境游 每年希望有一次境内游 运动/时尚休闲（泡吧/KTV/音乐会/话剧/大片等） 网络 新闻综合类/财经类/周末画报/三联生活周刊/ 南都/参考消息/体坛周刊 炒股、基金 宝山区内及周边区 7号线沿线 对应传播渠道和方式 向往有个性的奢侈品：品牌跨界活动 周边商业中心巡展 数据库:针对老社区，周边社区派单 /社区活动 收音机攻略（开车和的士） 地铁攻略（包装地铁站，地铁内包车） 将美国旅游券作为抽奖大礼品 丽江等地作为 重大节点礼品奖励 定制话剧 两三人的电影院（私人影院预约活动） 各大热门论坛（网络水军） 新闻晨报 新民晚报 第一财经周刊 30岁投资理财讲座 写字楼分众传媒投放 宝钢内部团购/7号线沿线礼品派发
合计
174537
100%
1912
100%
【2011年推售节奏建议——A、高层公寓预售证8月份取得】
5月 NO.3 NO.3 NO.4
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
NO.1：花园洋房（240套、29703㎡） NO. 3：花园洋房（192套、 23690㎡） 高层（ 447套、44183 ㎡） NO.2：SOHO：推出（384套、17666㎡） NO.4：花园洋房（ 132套、16358㎡） 高层（ 494套、46374 ㎡）
线 下
【定向推荐会】—— 为宝钢客户订制
• 通过定向活动，在宝钢内部建立项目宣传平台
• 对宝钢内部客户购买拥有一定的优惠
捕捉 同在宝山区，即：“区域抗性最小的、最有效的、有能力购买的” 客源
线 下
艺境，2011年“最婚房” （为爱而忙，为婚而房）
• 联合房产网站组织万人看房活动 • 亦可与相亲网站联手邀约看房活动
生活状态：享受生活，憧憬美式褐石复古风，对生活品质有要求，积蓄不多，但迫于压力必须买房
家 职
庭：三口之家等，重视楼盘品质、升值空间 业：各企业中高层
生活状态：准备给小孩买房，但长期处于观望态度，由于限购，害怕房市报复性反弹，故跟风抢购
B、改善型需求的客户——针对大户型的花园洋房产品
家 职
庭：三口之家，重视楼盘品质、周边环境、交通 业：各企业中高层，政府机关中层，拆迁户
NO.4
NO.1 NO.2
【2011年推售节奏建议——B、高层公寓预售证8月份未取得】
5月 NO.2 NO.3 NO.4
6月
7月
8月
9月
10月
11月
12月
NO.1：花园洋房（240套、29703㎡） NO.2：花园洋房（192套、 23690㎡） SOHO（ 384套、17666 ㎡）
NO.3
NO.1 NO.2 NO.3：花园洋房（ 132套、16358㎡） 高层（ 447套、44183 ㎡） NO.4：高层（ 494套、46374㎡）
• 购买力 抗性：首套首付4成，二套首付6成，如何解决？ N个抗性需要化解，传统营销手段无法有效达成！
【我们遇到的困难点 —— 新政下，项目 客户量愈减 】
【鱼池理论 == 客户总量】 我们现有的客户量
竞争个案 限购压力
竞品先瓜分了我们的客户，其余客户又被政策所限购！
2011年，我们遇到两大问题
• 视觉（褐石文化的软装与赫本真人秀）
• 听觉（播放一段美式音乐）
• 嗅觉（现场烧煮的咖啡与面包香 ） • 触觉（摆饰、书籍、美式飞镖） • 味觉（可免费品尝各类茶歇）
体验场所：会所、样板景观段、样板房、样板服务 通过现场体验，化解抗性，同化客户，感染客户
线 上
【 商业街打造】—— 让你在家门 口 便可拥有 艺境新天地
跳脱社区商业配套范畴，纳入宝山、纳入北区的商业地标 也是一个值得购买艺境的理由
线 上
商业街 —— 淘宝店家免费实体店引入， 开盘前营造一条“活”的商业街
• 免费让淘宝店家实体店入住 • 为商业街整体增添现场活力 • 为现场带来更多的人群 • 与项目起到联动效应
商家效应＋买家效应 ＝ 人潮效应 ＝ 关注效应
线 上
【赫本秀】—— 借势赫本，炒作项目，吸引关注，扩大影响
• 时间：样板房开放后 为期一个月
• 地点：项目现场
• 推手：定点媒体炒作 • 线下：网络跟踪报道
艺境，一个在上海发现赫本的地方
线 上
情景模拟
定制话剧 （项目褐石植入广告）
作为“洋房和高层”承上启下的活动，以及年底客户回馈
• 时间：2011.7月份&12月份
• 格林世界 & 艺境 联手打造北区金地创新营销模式，另，艺境班车可来往于两大案场 • 因两个项目物业类型不冲突，故同作为金地品牌项目，可做捆绑式销售
线 下
【非比寻常的巡展 】 褐石样板区的浓缩版亮相
让每次巡展都是褐石一次首发会！（2011.3.10~2011.5.1）
巡展不再是单一的积累客户方式，更是艺境褐石风情的真正亮相
游
娱
阅读习惯 投资意识 工作地点
[2011年3月—2011年5月四个步骤] 四大阶段、循序渐进、层层深入、实现热销！
媒体启动 产品系/舆论话题
样板区及各类活动
集卡
开盘 51房展会
起势
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