土地经济学第十七章 土地价格理论及应用

在西方经济学家看来，价格是为获得一种商品或 劳务所必须付出的东西，通常用货币表示。但自 然土地不是人类劳动产品，不包含人类的抽象劳 动。
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
（二）西方现代地价理论
公式表示如下：
三、地价评估的基本方法
土地价格评估的基本方法有市场比较法、 收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准 地价系数修正法，路线价法也是土地价格 评估中常用的方法之一。
(一)市场比较法
市场比较法是土地估价中最基本、最常用 的方法之一，也是国际上通用的基本估价 方法。市场比较法是将待估土地与具有替 代性的、且在近期市场上交易的类似土地 进行比较，并对类似土地的成交价格作适 当修正，以此估算待估土地价格的方法。 市场比较法的理论依据是替代经济原理。
三、影响土地价格的因素
(二) 区域因素 1. 区段位置 2. 基础设施条件 3. 规划限制 4. 环境质量 (三)个别因素
指宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响 的因素。如宗地面积、位置、形状、临街宽度、 宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、土壤 肥力和地质条件等。
第二节 地价评估
一、土地价格评估的目的
(一) 土地价格的内涵
2001年我国颁布《城镇土地估价规程》 国家标准，规定我国城镇土地估价的价 格内涵是:“在正常市场条件下一定年 期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 其权利特征是出让土地使用权。划拨土 地使用权价格、承租土地使用权价格是 其特殊形式，租赁权价格、地役权价格 是其派生形式”。
（二）西方现代地价理论
弗·冯·维塞尔（F.V.Wieser）认为，当人们把资 本运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本 拿来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的 标准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们 所生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资 本的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有 按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较 一样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率 来估价土地的时候才能够正确地加以比较。”
值，但有使用价值，并存在价格。 (2)土地价格的实质是地租的资本化。 (3)土地租金是出租土地的资本化收入。
（二）西方现代地价理论
现代地价理论形成于19世纪末。现代地价 理论的核心就是持有土地可能得到的利益， 不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖 掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只 是土地收益决定地价，而且资产市场也参 与了土地价格的决定。
增值收益等资料； （3）通过直接或间接方式求取待估土地的土地取
得费、土地开发费及相关的税费、利息、利 润； （4）确定土地开发后较开发前的价值增加额； （5）按地价公式求取待估土地的土地价格； （6）对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。
成本逼近法的应用程序
需要注意的是，确定土地开发后较开发前 的价值增加额，即土地增值收益，是指确 定待估土地因改变用途或进行土地开发， 达到建设用地的某种利用程度而发生的价 值增加，是土地开发或再开发后市场价格 与成本价格之间的差额。在不同地区，不 同利用方向的土地具有不同的土地增值收 益率。
(二)收益还原法
由于土地收益往往是不同生产要素组合的结 果，土地只是其中的要素之一，此外还有人 类劳动、资本、管理和科学技术等因素，因 此，土地纯收益是在土地收益中扣除非土地 因素对土地收益的贡献量。这种土地纯收益 是因使用土地而带来的，理应归土地所有者 所有，因此，它实质上就是地租。
收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因 此，它只适用于有收益的土地和建筑物或房 地产的估价。
土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估 目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法， 对土地市场价格的测定。《城镇土地估价规程》 强调，“土地估价目的是为保证国家土地所有权 在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产 管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让 国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理、 促进正常交易；为全面、科学、合理地使用城镇 土地提供依据” 。
(四)剩余法
剩余法又称假设开发法，是在预计开发完成后不 动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开 发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等， 以价格余额来估算待估土地价格的方法。土地投 资者预计获得多少报酬，这个潜在的报酬就决定 了土地价格的高低。剩余法的理论依据与收益还 原法基本相同，都是对未来剩余收益的计算。收 益还原法中的地租或土地纯收益，是对土地收益 的非土地因素扣除，而剩余法则是直接从资本化 后的价格中扣除非土地因素的贡献。
土地价格评估的目的和作用
(一)有助于土地交易的顺利进行 (二)有助于企业投资决策 (三)有助于土地市场的完善 (四)有助于土地市场管理
二、地价评估的原则
《中华人民共和国城市房地产管理法》第 三十三条规定：“国家实行房地产价格评 估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、 公平、公开的原则”。具体地讲，土地价 格评估应遵循以下原则： (一)公平原则 (二)最有效利用原则 (三)替代原则 (四)预期收益原则 (五)供需原则
市场比较法的基本公式
V DV BA B D E
式中： VD ——待估宗地价格； VB——比较实例宗地价格；
A——待估宗地情况指数/比较实例宗地情 况指数=正常情况指数/比较实例宗 地情况指数；
B——待估宗地估价期日地价指数/比较实 例宗地交易日期地价指数；
市场比较法的基本公式
D——待估宗地区域因素条件指数/比较实例 宗地区域因素条件指数；
(一) 土地价格的内涵
一般情况下，土地价格是指公开市场条件 下形成的土地价格。无论是土地估价还是 土地交易,其价格条件一般是指公开市场。 在公开竞争的市场里，买卖双方均了解市 场行情，公平竞争，没有不正常因素的影 响，价值规律能有效地调节市场。
(一) 土地价格的内涵
雷利•巴洛维教授认为：“市场价值：（1） 如法庭所定义的，是一种财产带到公开市场 展销，允许有充足的时间觅到对产品应有的 及目前实用的所有用途有全面了解的买者， 而出售所得用货币计量的最高价格；（2）经 常地指卖者乐意出售，买者乐意购买，并且 两者都不受压力时的价格；（3）是在有足够 时间找到买方并且买卖双方都有充足信息的 期望价格。”
成本逼近法的应用程序
运用成本逼近法是否进行年期修正，要具 体情况具体分析:(1)当土地增值收益是以 有限年期的市场价格与成本价格的差额确 定时，年期修正已在增值收益中体现，不 再另行修正；(2)当土地增值收益是以无 限年期的市场价格与成本价格的差额确定 时，土地增值收益与成本价格一道进行年 期修正；(3)当待估宗地为出让土地时， 应进行剩余使用年期修正。
(二)收益还原法
收益还原法又称收益资本化法、地租资本化法等， 是将待估土地未来正常年纯收益（地租），以一 定的土地还原利率还原为一定量的资本，以此估 算待估土地价格的方法。由于土地具有永续性， 因而人们可以期待未来的恒久性土地纯收益。当 把未来若干年延续而不断取得的土地年纯收益以 一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现 为土地的价格。这就是收益还原法的基本原理。
V R1 R2 R3 … Rn
a 1 r
a (1 r)2
a (1 r)3
…
a (1 r)n
a
1
1
1
r
n
1 r 1 1
1 r
收益还原法的基本公式
当n→∞时，
a1
V
1 r 1 1
a r
1 r
即无限年期的土地价格。
收益还原法的应用程序
（1）收集相关资料； （2）测算年总收益； （3）确定年总费用； （4）计算年纯收益； （5）确定还原利率； （6）选用适当的计算公式； （7）试算收益价格； （8）确定待估宗地地价。
(二) 土地价格的特点
1. 土地价格是土地的权益价格 2. 土地价格不是土地成本的货币表现，不依
生产成本定价 3．土地价格由土地的供给与需求决定，而土
地需求影响更大 4. 土地价格呈总体上升趋势 5. 土地价格具有强烈的地域性
三、影响土地价格的因素
(一)一般因素 1. 经济发展状况 2. 财税体制 3. 相关政策 4. 城市规划 5. 城镇化速度 6. 土地资源禀赋 7. 土地产权状况
E——待估宗地个别因素条件指数/比较实例 宗地个别因素条件指数。