公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点

公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点

.txt9母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃；母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。公寓式住宅、单元式住宅各在哪些特点？

1、公寓式住宅

公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。早期大城市的公寓式住宅都是高层大楼，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房等等，主要供当时中等收入的高级职员、政府公务员居住；还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷短期租用。我国早期的公寓式住宅已经具备现代城市单元式住宅的雏型。建国前在一些大城市都建有欧美风格的公寓大楼，如上海的百老汇大厦、海滨公寓等。我国住宅建设从50年代学习苏联经验开始，走了不少弯路。当时建的这类住宅，其特点是一套单元内房间多，通常3~4间；面积大，每间14~18平方米；净空高达3~3.4米，厨而功能全。但这种住宅与我国的居住水平不符，户型规模不符，以后逐步演变成几家合住，共用厨而的居住模式。目前，50年代的这类大房间公寓式住宅，从建筑设计形式上属于淘汰之列，但由于这类住宅建设较早，市政设施和公共配套水平高，又多位于市中心区，在住宅市场上仍比较抢手。这类住宅室内空间大，可以通过内装修来增强使用功能。

近些年来，我国各城市中所建的公寓式住宅，在设计上作了较大改善，以适合我国国情。

2、单元式住宅

单元式（梯间式）住宅，是目前在我国大量兴建的多、高层住宅中应用最广的一种住宅建筑形式。这类住宅与走廊式住宅的最大区别是每层楼面只有一个楼梯，可为2~4户提供服务（大进深住宅每层一梯可服务于5~8户），住户由楼梯平台进入分户门。如果住宅设计为点式，则各层住户围绕一个楼梯分布；如果住宅的平面是条形（板式）设计，则一幢条形住宅可有多个楼梯。不

论是一梯二户，还是一梯三户，每个楼梯的控制面积称为一个："居住单位"。因此，条形的梯间式多层住宅又称为"连续单元式住宅"。点式（墩式或塔式）梯间式住宅又称"独立单元式住宅"。单元式住宅的基本特点有：（1）每层以楼梯为中心，每层安排户数较少，各户自成一体。（2）户内生活设施完善，既减少了住户之间的相互干扰，又能适应多种气候条件。（3）可以标准化生产，造价经济合理。（4）仍保留一些公共使用面积：楼梯、走道、垃圾道、保证了邻里交往，有助于改善人际关系。

商住公寓

商住公寓又可称为商务公寓，商务住宅，根据不同的形态又可以细分为soho，scho，STUDIO等形式，是一种即可居住又可办公的高档物业，在产权上属于公寓类型，但其中又完全具备写字楼的功能，是近年来出现的一种极具投资价值的物业。商住公寓的概念大概出现于1998年底，当时在紫竹桥附近的嘉慧苑，其前身就是一个写字楼，因写字楼市场不景气，开发商将其改造上层居住、下层办公的准商住公寓而受到成长型中小企业的宠爱，之后北京市又出现一批类似的项目，但不论从规划设计，还是商务配套都无法和区域内的高档写字楼相抗衡，而且里面存在的主体归属，安全保障等问题也曾经在1999年和2000年引起京城颇多讨论和关注。2002年soho现代城正式亮相，它给人们带来了新的居家办公理念，商住公寓以一种全新的面貌出现，设计上丝毫不亚于高档写字楼的豪华尊贵，商务配套和生活配套也让用户耳目一新，后来市场上又出现了"只商不住"的纯商务公寓和"商住分区"的商住公寓，市场进入一个新的开发热潮。预测今年无论是在商务中心区还是中关村一带商住寓所的上市量都会比较大，商住寓所的投资依旧是市场的关注热点。商住公寓的出现，是市场细分的结果。北京作为首都，是全国的政治、经济、文化、信息、交通中心，加上国家宏观经济的良好发展，入世和申奥成功等利好因素的刺激，吸引了众多人才到北京来创业投资。在创业初期，他们人数较少，流动性较高，创业资本低，对办公地点价格的敏感度较高，这时价格偏低，商务环境较好的商住公寓就满足了这部分市场的需求。此外，大量的小型外地企业进京，也对商住公寓产生了巨大的需求。而作为高档写字楼的主要需求客户外资企业，自从9.11事件之后，对写字楼的需求就处于停滞状态；国有大型企业则由于前期的购买和租赁，现在的需求也基本饱和。所以高档写字楼的市场需求，已经明显出现颓势，估计今年高档写字楼的价格还会一路看低。而中低档的写字楼本身就是

市场的淘汰物，不说其商务配套跟不上市场需求，就是其外立面装修就给人"土"的感觉，相信今年会有更多的中低档写字楼改作纯商务的商住公寓上市。目前北京市大概有将近90个商住公寓项目，总建筑面积几百万平米左右，主要集中在CBD及其辐射区、中关村和亚运村。其中CBD以及辐射区域的分布呈现"亮马桥-东直门-国贸-广渠门"态势,在亮马桥商圈,像早期的宾都苑，力鸿花园，金岛花园，康丽大厦以及近期的英特公寓,上海第一中心等都是该区域典型的商住公寓；其次就是以东方银座为代表的东直门区域,集中了东方银座,元嘉国际,住邦2000等高档商住公寓;随着CBD规划的出台，CBD核心区投资价值明显看涨，浓厚的商务氛围和成熟的商务配套造就了soho现代城,优士阁等商住公寓的辉煌；中关村以及亚运村区域本身就是京城商住的发源地,除了汇园公寓,天创世缘这样的早期项目,像韦伯豪、天行建，长远天地和阳明广场等项目也都是定位于中小成长型企业的商住公寓。此外,望京的佳境天成、金融街的金寰公寓、南城的枫桦豪景也都是新一代商住公寓的代表.预计2003年京城商住公寓的总开发量至少在80万平米以上,其中城南不会有类似的项目出现，西边的西直门区域会有一些项目,北面的中关村和亚运村仍将是开发的重点区域,而东面的朝阳路附近则会成为新的热点区域.其实,中小型客户之所以选择商住公寓作为办公场所,不外乎是冲着商务公寓低廉的价格,而商住公寓之所以价格较低,完全是政策不健全所导致.如下表所示,商住公寓完全是开发商利用住宅立项从写字楼市场获利的结果.表-各种项目的立项规划原则物业类型使用年限按揭政策出让金（每平方米）使用规范商住两用楼70年8成20年650－800元按公寓（低标准）商务楼70年8成20年650－800元按公寓（高标准）写字楼50年6成10年1300元以上按写字楼（高标准）目前京城商住公寓的主力价格大概在8000-9000之间,其中CBD均价最高,在10000元/平米左右;其次是中关村,集中在7000-10000元/平米之间.这样的价格与同区域内的写字楼售价相比要低很多，甚至比一些高档外销公寓还低.随着今年写字楼供应量的加大和价格的走低,如何保持价格优势将成为商住公寓立足于市场至关重要的因素.而以下因素的变化将对商务公寓今年的市场前景起到决定性作用: ?国家政策的完善程度.对于纯商务的商住公寓来说,今年政府是否会有实质性的政策出台还不得而知,万一政策漏洞被堵,商住公寓的许多优势也将变成泡影.另外,土地资源的控制也会成为限制商务公寓开发的主要因素. ?同区域内中档写字楼和类似产品的开发力度.由于高档写字楼的需求明显不足,中档写字楼或者类似的产品的开发量肯定会有增加,到时将和商住公寓形成直接的竞争. ?市场需求的变化.随着近年来商务公寓开发量的增加,产品同质化问题也愈加