国内长租公寓案例及开发模式资料讲解
长租公寓的运营模式分析三篇
长租公寓的运营模式分析三篇篇一：长租公寓的运营模式分析公寓是近几年新崛起且备受关注的空间形式，代表着租赁这种新的生活方式的兴起。
在长租公寓的发展历程中，有三个标志性的事件昭示着长租公寓的崛起：第一，资本的介入将长租公寓行业推向风口浪尖。
第二，国家政策的出台将为长租公寓发展奠定良好的政策环境，比如在商改住、增值税等方面的优惠政策；第三，开发商作为新的群体逐步介入长租公寓行业，越来越多的开发商开始自主切入公寓市场，或者开始与品牌公寓运营商展开深度合作，这意味着行业竞争格局的重大变化，也将推动行业发展步入新阶段。
一、长租公寓背景概述(一)我国长租公寓市场概况随着地产行业进入下半场，行业无法避免地从“增量开发”切换到“存量经营”。
而存量经营的一种重要方式，便是长租公寓。
在目前的政策支持下长租公寓迎来黄金发展时期，据行业研究机构前瞻产业研究院推出的《中国互联网＋长租公寓产业商业模式创新与投资机会研究报告》数据统计，截至20XX年，我国房屋租赁的交易额总规模就达到8000亿元左右。
目前国内城镇人口约7.7亿人，按30%的租房率来算，大概有2.3亿的人口需求，租赁市场未来的租金规模可达万亿的级别，因此长租公寓前景被普遍寄予厚望。
表：我国租房人口数量（单位：亿人）(二)租赁业务分析及研究方向在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场已经获得较多的政策支持。
各省市相继出台的实施意见既鼓励房地产开发企业转型利用已建成商品房或新建商品房开展租赁业务，同时，也鼓励各类投资者和自然人发起设立住房租赁企业。
在种种政策的激励和支持下，长租公寓租赁基金站在了风口，加上目前房地产投资基金中机会型投资基金减少，市场发展趋势更偏向于稳健增值型。
二、长租公寓市场分析(一)长租公寓市场整体分析未来一二十年，中国仍处于城镇化快速发展阶段，按照《国家新型城镇化规划》的进程，20XX年在国仍有2亿以上的流动人口。
庞大的流动人口推动了房屋租赁市场的繁荣。
旭辉瓴寓长租公寓样本解析
地产系开发企业在获取租赁住宅社区上有 显著的优势，主要体现在其多产业链支撑和协 同，以旭 辉 集 团 举 例，除 长 租板 块 旭 辉 瓴 寓外 还 有物业、商业、教育等 多元 化 业 务，整 合 平台 资源，可以为客户提 供 一 个 租 赁 社 区 全 模 块、 全 链条的综合服务方案。从项目顶层设计、产 品 打造、品牌推 广、运营 管 理、系 统 支 持、社 区 服务并包含公寓、物业、商业等不同模块，用资 产管理的思维和能力帮助业主实现资产价值最 大化。
旭辉者的角色，唯有插 上科 技和金融的翅 膀，以双 脑（人 脑+人 工智 能）驱 动，用 技 术 实 现 企 业 精 准 决 策、精 细 管 理，再融合金融资本放大器，行业才能实现质的 飞跃。
服务为王，服务取势
《城》：轻资产运营，最核心的是拼服务， 旭 辉 瓴寓是 如果做 服 务的 ？有哪些行之有效 的服务模式？
旭 辉 瓴寓：日常运营方面，旭辉瓴寓遵循 “三大体系，六项保障”的服务概念，包括安全 体系，以“人 防+ 技 防 ”的双 重 加 持 确 保各环 节 安全无隐患；环境体系，充分利用现代化智能机 械，力争呈现给租户最佳的感官体 验；维修体
26 2021.05 ·
开始进行优化。一方面优化物业结构，买进优质 物业的同时大量抛出劣质的、低收益的物业；另 一方面，在优化物业结构的基础上，优化利润， 提高运营管理能力。从这个时期开始，EQR的物 业 类 型，就 渐 渐向少 部 分核心区域 和 优 质 房产 进行聚焦。随着结构的不断优化，物业持有数量 逐步降低。到2015年的时候，公司所持物业数量 已经从巅峰时期的1100多，缩减到400左右，这 些物业全部均在纽约、波士顿、华盛顿特区、西 雅图、旧金山、南加州和丹佛等科技发达、经济 繁荣、人口流入大的城市。截至2019年，EQR持 有物业数量309个，房间数量79624套。
长租公寓专题分享PPT课件
15年11月
15年12月
16年3月
16年4月
16年5月
培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求
全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策 纳税人以长(短)租形式出租酒店式公寓并提供配套服务的，按照住宿跟务缴纳增值税 国常会：2018 2020年再改造各类棚户区1500万套，加大中央财政补助和金融、用地等支持。 规范租赁市场 :年到 加快住房租赁市场立法；多渠道增加租赁住房有效供应；大力发展公租房；加强住房租赁市场监管 鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造；开展集体建设用地上建设租赁住房试点;鼓励个人依法出租自有住房 在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合 肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市为首批试点单位, 明确各地要搭建住房租赁交易平台，增加新建租赁住房供应。
8月11日
上海
土地市场：土地出让自持比例加大，推动长租公寓发展
时间
2016.11.16 2016.11.16 2016.11.16
位置
北京 北京 北京
自持情况
住宅100%自持 住宅100%自持 住宅100%自持
面积 ㎡
83549 85584 51971
楼板价 元/㎡
36017 36220 27167
河北
2016.09
●
●
●
辽宁
2016.09
●
●
●
山西 安徽 江西 宁夏 吉林 福建
2016.11 2016.11 2016.11 2016.11 2016.11 2016.11
● 无 ● ● ● ●
● 否 否 ● ● ●
自如公寓运营模式解读
（区域总监） 京南业务区
京北业务区
直收业务
（大区总监） 亚奥大区
顺义大区
西山大区
XX大区
京北区域目前共分20个大区
媒体村业务组
立水桥业务组
仰山桥业务组
XXX业务组
亚奥大区目前共分7个业务组
业务经理
综合管家
服务管家
其他
立水桥业务组共有1个业务经理，4 个综合管家，5个服务管家
配置、保洁、维修等
自如组织架构——员工薪资水平
在对员工的待遇上，我们以上海市场同行业公寓销售岗位为例，对比后发现，自如在对用人的要求较高，学历要求本科，且工 作内容包含前期销售和后期服务运营，当然其对员工的福利也是较好的，销售薪资主要由底薪+绩效+提成组成，每月约 8000-10000元左右，综合来看在行业中对员工的福利待遇属较好的企业
自如
岗位名称：销售代表及社区运营 主要职责：通过渠道获取客户资源， 签约；签约后的服务及打造自如社 区 岗位要求：较强的沟通协调能力、 逻辑思维能力及服务意识 学历要求：统招本科 福利：六险一金、餐补、旅游等 薪资水平： 底薪3k~5K+绩效+提成（8k-10K）
资自管中中中中中中中中平中财管运服调O生运操中中O 平营民寓寓寓寓寓中增业业业事
源如理心心心心心心心心台心务理营务度2 活营作心心2 台销宿· 运项工物心长务务务务
中人中
中
平中管中中O平管中
O 中中中驿管目程业
中拓拓拓中
心才心
心
台 心 理 心 心 中台 理 心
中心心心中服运管拓
心展展展心
流
中
中
心中 中
自如公寓运营模式解读
2017年11月
长租公寓经营方案
长租公寓——获得资本市场认可
长租公寓融资市场显得比较活跃;2016年品牌长租公寓融资总额达数十亿人民 币;2017年融资热度持续;每笔融资金额均超亿元人民币;其中未来域和爱上租均获得 B轮融资；蘑菇租房于3月获得C轮融资；蛋壳公寓获得由愉悦资本领投;优客工场跟 投的A+轮融资
魔方·中国
北京
西安 武汉
南京 苏州 上海
昆明
魔方公司总部—南京 魔方产品研发及品牌策略中心—上海 魔方商务发展中心—北京 广州 南京
广州 深圳
魔方—需求物业
➢ 建筑面积：120010000平； ➢ 租赁年限：1020年； ➢ 物业地段：适宜长期居住 公共交通便利 居住生活配套完善 建筑物具备通风
城市商业中心 金融中心 行政中心 写字楼 中心周边
生活配套便利 租期不低于10年 专人管理每人三十套
略高于周边房价10%左右
无具体要求
基本相同
生活配套便利 租期不低于5年 每人管理50套
与周边持平
精装修;大众品牌家私电;简装单房1 5万元 精装单房2万元 精装两房2 5万元;装修使用
周期5年
押一付一;按季付租金降低6%左右;自行收 取
采光 晾衣的改造条件； ➢ 系统配套：用水额度不低于3000吨/月 进水管的管径不小于DN100 用电不低
于3KVA/间； ➢ 产权性质：物业产权清晰 能够申报酒店消防；
类别 面积
位置
配套 租期 管理 价格 装修
长租公寓案例
长租公寓案例随着城市化进程的不断加快，人们对居住环境的要求也越来越高。
在城市中，长租公寓作为一种新型的居住方式，受到了越来越多年轻人的青睐。
长租公寓以其灵活的租期、便利的生活配套和舒适的居住环境，成为了城市人群的首选。
下面我们就来看一个长租公寓的案例，了解一下长租公寓的特点和优势。
小明是一名在城市工作的年轻人，由于工作原因需要长期在城市居住。
他在选择住房的时候，考虑到了长期租房的问题。
在经过一番调查和比较后，他选择了一家知名的长租公寓品牌。
这家长租公寓位于市中心，交通便利，周边生活配套齐全。
小明选择了一个一室一厅的公寓，房间布局合理，家具家电齐全，让他可以立即入住，无需操心购置家具的问题。
在这家长租公寓，小明享受到了许多便利的服务。
首先，公寓提供了24小时的安保服务，让他可以放心居住。
其次，公寓内部还有健身房、游泳池等生活设施，让他可以在工作之余放松身心。
另外，公寓还定期组织各种社交活动，让租客之间可以互相交流，增进彼此的了解。
除此之外，长租公寓的租期也非常灵活。
小明可以根据自己的需求选择租期，而不用受到传统租房的一年期限的束缚。
这让他可以更加自由地安排自己的生活和工作。
总的来说，长租公寓给小明带来了很多便利和舒适。
相比传统的租房方式，长租公寓更加符合现代人的生活方式和需求。
在城市中，长租公寓已经成为了一种新的居住选择，它的灵活性、便利性和舒适性，吸引了越来越多的人加入其中。
通过这个案例，我们可以看到长租公寓的优势和特点。
它不仅提供了舒适的居住环境，还为租客们提供了便利的生活配套和灵活的租期选择。
相信随着城市化的不断发展，长租公寓会越来越受到人们的欢迎，成为城市居住的主流选择之一。
长租公寓运营商的商业模式探究
长租公寓运营商的商业模式探究进入21世纪以来，随着城市化进程的加速和年轻人生活方式的多元化，中国的长租公寓市场获得了高速发展的机遇。
根据不完全统计，目前我国长租公寓市场已经存在上千家长租公寓运营商，覆盖了数以百万计的年轻租客。
但是，随着市场的渐趋成熟，越来越多的竞争者加入进来，长租公寓运营商间的竞争越来越激烈。
在这种情况下，针对长租公寓运营商的商业模式进行深入探究，探讨如何在这个市场中取得优势，将成为长租公寓市场中运营商们必须面对的问题。
1. 商业模式简述长租公寓运营商是指在城市中心区域租赁房屋并进行改造装修之后，向年轻的租客提供长租服务的企业。
这个商业模式最早是在美国的硅谷地区出现的，在中国，最早的长租公寓运营商是自如。
长租公寓运营商的主要盈利来源是租金收入，通过不断加大投资，收购更多的房源，并通过完善的管理体系、精细化的运营以及不断提高维修水平等方式去吸引更多的租客，提高租客的满意度，从而形成良性循环。
除此之外，部分长租公寓运营商还将自己的品牌与形象打造得更加出色，为租客提供额外的服务，为租客提供更加便捷的房屋租赁服务。
2. 商业模式的特点2.1. 具有规模化经营的特点长租公寓运营商的商业模式受到了城市化的推动，逐步形成了规模化的恶性循环。
在房屋的选址上，长租公寓运营商们优先选择的是城市中心区域，且找到合适的房源之后，他们会尽可能地将房间进行维修和装修，打造成更加舒适、便捷的居住环境。
通过这种方式，长租公寓运营商们提高了自身的竞争力，并通过规模效应节约了部分成本。
2.2. 行业透明度不高由于目前所在的城市中心区域租赁市场的一些特殊性质，导致长租公寓运营商的商业模式并没有得到很高的行业透明度。
目前，租客和房源的对接还是依赖于租房中介公司的介入，同时这些中介公司也费用颇高，加大了中间环节的成本。
这也让长租公寓运营商收取的房租价格偏高，失去了一部分租客。
2.3. 需要精细化管理长租公寓运营商的商业模式具备很高的运营成本，房屋装修、维修，以及日常的管理和运营都需要大量的维护和投入。
长租公寓经营和融资策略分析——以上海地区为例
SIGHT长租公寓经营和融资策略分析——从上海地区为例■文—林婉婷张澄霖梁原源罗荷兰2017年上海市成为集体用地建设租赁住房试点4,上海市城市总体规划（2017-2035年）中也提出了要将冗余闲置的厂房改建为居住用房,未来的长租公寓市场前景可期。
截至2019年,上海已有不少建成和在建的租赁性公寓项目；目前行业竞争情况呈现为多供给主体的格局,参与者有房地产企业、地产中介服务机构、专业租赁公司、酒店集团和互联网创业公司等;按运营模式可以分为集中式和分散式两类，按资产类型可分为轻资产和重资产两类。
集中式公寓问题频现集中式公寓以传统的商业地产运作模式，利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营，前期成本较高,利用公共空间提供公共服务，资本回报周期长,可持续经营能力强；分散式公寓房源散落于不同地段间，整合后进行标准化改造提供相应的物业服务。
轻资产模式的营收来源主要靠转租租金价差和衍生服务报酬，而成本费用包含拿房成本、营销费用、装修费用和运营管理费用，其中拿房成本占50%以上;重资产模式的营收还包括房产的增值收益。
去年以来不断有长租公寓企业暴雷，有因资金链断裂退出市场的寓见公寓、好租好住、鼎家公寓等企业，有因“高收低租”模式难以为继的乐伽公寓等，都终归倒闭惨淡收尾。
2017年行业蓬勃发展之期，在资本涌入、政策向好的加持下，运营者往往牺牲了短期利益以谋求行业远期的可能性，埋下诸多隐患。
因此在长租公寓行业风险日益显著的背景下，衡量业内竞争态势，针对起步阶段的租赁公寓企业分析经营策略,有助于企业提高收益率、降低经营风险,促进长租公寓行业良性发展。
分散式长租公富面临的问题分散式长租公寓运营商只有在与房屋所有者签约后获得房屋的经营权，属于轻资产运营模式,资金回报周期平均在三年左右，有利于在长租公寓行业初期迅速拓展。
因此分散式是资金规模小、无自持房源的企业进驻长租公寓行业的首选。
目前市场上以此模式运营较多的为中介背景企业和互联网创业公司,他们凭借原有的房东与租客网络和互联网运营方面的经验，并利用分散式长租公寓的优势在行业初期打造品牌效应、抢占市场份额,但在经过行业初期发展后，轻资产模式不适于长期运营的弊端日渐显露。
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洗衣机、烘干机解决 大件衣物晾晒问题 洗衣机5元/桶 烘干机6元/30分钟
一层门厅旁24h便利 店
2.1 【万科泊寓】济南文创店户型及费用
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
户型一
10平
户型二
17平（走廊高窗）
长租公寓发展 定位与策略
另外万科泊寓通过互联网工具、运
营标准化、来运营，从而降低整体 成本的输出
2.1 【万科泊寓】盈利模式：通过长租公寓业务获得租金现金流、资 产增值以及未来资产证券化的预期；另外长租公寓是其获取客户基础 的一环
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
国内长租公寓案例及开发模式
2.1【万科泊寓】基本情况：万科集团长租公寓品牌，为有态度的城 市青年群体提供舒适、安心、配备齐全的租住空间及一体化社区服务
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
定位 房型配套 物业来源
户型三
24平
租金：1700元/月
房间配置： 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 沙发、茶几、床、书桌椅、梯子 书架、集成卫浴、空调、智能锁
费用丨半年起租，可押一付一，押一付三，押一付六；电费：1.2元/度；水费：6元/方；物业费：100 元/月（含宽带）；暖气：自供，一房一价，大约0.25元/平米/天
2.1 【万科泊寓】济南文创店海报、广告
2.1 【万科泊寓】运营模式：轻重兼顾，另外万科泊寓通过互联网工 具、运营标准化、来运营，从而降低整体成本的输出
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
烟台长租公 寓客户分析
通过收购获得物业产权或长
期使用权，并负责装修改造
及公寓运营管理。泊寓拓展
重资产的方式，主要是出于
全国化 布局
目前全国14个城市40多家店，北上广深、厦门、合
肥、重庆、沈阳、福州、佛山、济南、东莞、长沙、
西安
2017年5月 泊寓大约有15000间已经开业
远期规划则计划提供100万套公寓 年收入达到155亿元，为一半以上城市 新进入者提供长期租住空间及服务
此外还有35000间在统一装修. 预计到2018年 拓展公寓目标45万间， 年收入94亿元
2.1 【万科泊寓】济南分布：共六个店，一共约1500间，市中、天桥、 历城、高新均有分布，紧邻商圈，地段繁华，交通便利
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场分析
生产路 店
经七纬二店 望平街 店
林业大厦店
文创店 软件园店
烟台长租公 寓客户分析
经十路
长租公寓发展 定位与策略
2.1 【万科泊寓】济南文创店公共区域配套
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
二层影视区较宽阔，适合组织活动
烟台长租公 寓市场分析
三楼台球 区
四楼健身房，整墙镜面拉 伸空间
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
五楼公共餐厅、厨 厨房配电磁炉、微波
房
炉、冰箱、分租储物
柜
2.1 【万科泊寓】济南文创店形象展示：2-6层公寓，外立面为橙色， 辨识度较高，室内墙面为手绘风格彩绘，怪诞有趣，富有活力
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
橙色外立面，辨识度高
门厅柜台简单
电梯口彩绘
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
走廊地面地板革，脚感较 走廊彩绘，动漫风，怪诞有 差，无吊顶，顶部为管道、 趣 射灯
租金：900元/月
租金：1200元/月
房间配置：
房间配置：
宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、 宜家鞋柜、宜家置物架、衣柜、
床、书桌椅、集成卫浴、空调、 沙发、茶几、床、书桌椅、集成
智能锁
卫浴、空调、智能锁
分析：小面积集约利用， 不刻 分析：走廊开高窗，采光较差，
意改造loft风格
室内灯光明亮，墙壁颜色艳丽
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
烟台长租公 寓市场分析
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
软件园店介绍展架
必胜客活动展架，与商家合作，互放展架
2.2【龙湖冠寓】倡导“去孤岛化”租住生态，将每栋“冠寓”作为 城市综合网络的City Hub（交叉点），旨在为都市年轻白领打造舒 适、安全、便捷、时尚、社群的全新生态租赁圈
国内长租公 寓市场分析
国内知名开 发商的长租 公寓案例分析
以精装集中式公寓为主，针对18～35岁青年群体， 中端价位
房型：15-40㎡为主，独立卫生间、整体卫浴 基础配置：床、床垫、沙发、桌椅、层板架、衣柜、 晾衣绳、空调、热水器、冰箱、公共洗衣房、公共 厨房 休闲娱乐区： Party room 、影音室、阅读区，咖 啡区，主题沙龙，电影摄影，露营烧烤等
自建和收房
➢ 万科通过长租公寓业务获得租金现金流、 资产增值以及未来资产证券化的预期
租金与周边住宅租赁市场相比，单位面积租金要高， 但泊寓还是以时尚的装修风格、社区化的运营 以及万科强大的品牌效应赢得了市场的青睐。
烟台长租公 寓客户分析
长租公寓发展 定位与策略
➢ 万科开展长租公寓业务是其获取客户 基础的一环
从万科布局长租公寓目的来看，无论是广深区域 提出的“八爪鱼”战略，还是北京区域的 6+X战略、上海区域“热带雨林”计划等， 长租公寓都是其中的一部分。
收购土地或在建工程，投资建设， 并运营管理
收购现有物业：
收购市场现有物业资产（住宅、 酒店、商业、公寓、综合体等）， 投资改造，并运营管理
收购现有物业使用权：
主要面向集体建设用地上开发建设的 项目，通过长租约方式间接持有该项 目的长期使用权
租地合作开发：
主要面向集体建设用地或划拨用地， 与土地方或者关联方合作，负责开发 建设，并享有项目长期经营收益的合 理部分
对资产增值的考虑，而且长
租公寓的投资回报情况并不
比写字楼差。
重资产模式 核心模式
即租赁方式，泊寓与项目持有方 签订长期房屋租赁合同（一般超 过15年），司负责装修改造及公 寓运营。目前投资回报周期普遍 较长，租赁的轻资产模式在5-8 年左右，而万科则预计5年能够 收回成本
轻资产模式
收购项目自行开发：