资产评估第二章 资产评估的方法
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第二章-3 资产评估基本方法——收益法
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3.基本公式为：
Ri P i i 1 (1 r )
其中：Ri——未来第i个收益期的预期收益额，收益期 有限时，Ri中还包括期末资产剩余净额 i ——收益期限 n——折现率
n
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二、收益法的基本前提
⒈被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用 货币衡量； 可预测、可量化 ⒉资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可 以预测并可以用货币衡量； ⒊被评估资产预期获利年限可以预测。
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收益额指标
①利润总额 =总收入-总成本费用 ②税后净利润 =﹝总收入-总成本费用﹞ ×(1-所得税率)
③现金净流量 =税后净利润-股息+折旧费用
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2)折现率
从本质上讲,折现率是一种期望投资报酬率,是投
资者在投资风险一定的情况下,对投资所期望的回报率。
折现率＝无风险报酬率＋风险报酬率
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四、收益法的基本参数
1)收益额
在资产评估中 , 资产的收益额是指根据投资回 报的原理,资产在正常情况下所能得到的归其产权主 体的所得额。 特点 , 其一 , 收益额是资产未来预期收益额 , 而 不是资产的历史收益额或现实收益额；其二,用于资 产评估的收益额是资产的客观收益,而不是资产的实
际收益。
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五、收益法的主要技术方法
年期 有限 每年收益相同 未来年期有限 每年收益不同 未来年期有限
年收益
相 同 不 同
无限 每年收益相同 未来年期无限
每年收益不同 未来年期无限
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每年收益相同 未来年期无限
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第二章-1 资产评估基本方法——成本法讲解
截至评估日资产累计实际利用时间
× 截至评估日资产累计法定利用时间
100%
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（三）功能性贬值的测算方法
（1）定义 资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落 后而造成的资产价值损耗。功能方面的差异造成的成本增加 或效益降低
（2）表现形式：超额投资成本；超额运营成本
（3）超额投资成本：超额投资成本主要是由于新技术、 新材料、新工艺的运用，使得相同功能的新设备比老设 备的重置成本降低。它主要反映为更新重置成本低于复 原重置成本。
二、成本法中的基本要素
（一）重置成本
重置成本的基本涵义是指资产的现行再取得成本。分 为复原重置成本和更新重置成本。
复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、标 准、设计、规格及技术等，以现时（基准日）价格水 平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。
更新重置成本，是指采用与评估对象并不完全相同的 材料、标准、设计、规格及技术等，以现时（基准日） 价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所 需的费用。
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计算过程如下： 经济性贬值额 =(100×100000)×（1-33%）×（P/A，r，n） =16662230(元)
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四、成本法的优缺点
成本法的优点
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• 很强的适应性 • 可广泛运用于单项资产评估 • 可对不同性质的贬值因素分别计算
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成本法的缺点
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一、成本法的基本涵义
1、定义
以被评估资产的重置成本，扣除被评估资产 已存在的各种贬值因素，而得到被评估资产价值的 各种评估方法。它是从成本取得和成本构成的角度 对被评估资产的价值进行的分析和判断。
资产评估第二章
■ 经济性贬值额=〔重置全价*成新率-功能性贬 值〕*经济性贬值率
■ 经济性贬值率=[1-〔现时生产能力/原来生产 能力〕n]*100%
■ 规模经济效益指数n一般取值范围0.4～ 0.9； ■ 现时生产能力为实际能力；原有生产能力为设
计能力；
27
例题
■ 某一生产线每天生产1000件产品，已经使 用4年，现在因市场竞争剧烈，开工缺乏， 每天仅生产750件产品，设备重置全价为 200万元，成新率80%，n取值为0.7，功 能性贬值为0，求经济性贬值。
■ ⑴观察法〔成新率法〕 ■ 成新率：反映评估对象的现时价值与全新状态
重置价值的比率。 ■ 实体性贬值=重置本钱〔 1-成新率〕 ■ ⑵公式法 ■ 资产的实体性贬值=〔重置本钱-预计残值〕/
总使用年限*实际已使用年限 ■ 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回
金额；总使用年限是指实际使用年限加上可使 用年限之和。 ■ 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用2率1
■ 解：资产利用率=〔10*360*7.5〕/ 〔10*360*8〕*100%=93.75%
■ 实际已使用年限=10*93.75%=9.4年
23
3、功能性贬值的计算
■ 功能性贬值要根据资产的效用，生产加 工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能 方面的差异造成的本钱增加或者效益降 低，相应决定功能性贬值。
产能力*〔参照物的重置本钱/参照物的 生产能力〕
34
四、重置本钱法的优缺点
■ 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
■ 2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物 比较困难，判断资产贬值依赖于专业人 员的经验和判断力。
■ 经济性贬值率=[1-〔现时生产能力/原来生产 能力〕n]*100%
■ 规模经济效益指数n一般取值范围0.4～ 0.9； ■ 现时生产能力为实际能力；原有生产能力为设
计能力；
27
例题
■ 某一生产线每天生产1000件产品，已经使 用4年，现在因市场竞争剧烈，开工缺乏， 每天仅生产750件产品，设备重置全价为 200万元，成新率80%，n取值为0.7，功 能性贬值为0，求经济性贬值。
■ ⑴观察法〔成新率法〕 ■ 成新率：反映评估对象的现时价值与全新状态
重置价值的比率。 ■ 实体性贬值=重置本钱〔 1-成新率〕 ■ ⑵公式法 ■ 资产的实体性贬值=〔重置本钱-预计残值〕/
总使用年限*实际已使用年限 ■ 预计残值是指被评估资产在清理报废时净收回
金额；总使用年限是指实际使用年限加上可使 用年限之和。 ■ 实际已使用年限=名义已使用年限*资产利用2率1
■ 解：资产利用率=〔10*360*7.5〕/ 〔10*360*8〕*100%=93.75%
■ 实际已使用年限=10*93.75%=9.4年
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3、功能性贬值的计算
■ 功能性贬值要根据资产的效用，生产加 工能力，工耗、物耗、能耗水平等功能 方面的差异造成的本钱增加或者效益降 低，相应决定功能性贬值。
产能力*〔参照物的重置本钱/参照物的 生产能力〕
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四、重置本钱法的优缺点
■ 1．优点：评估出来的价值接近实际，能 够较真实、准确地反映资产的时间价值。 有利于单项资产和特定用途资产的评估， 多适用于无参照物不易计算未来收益的 资产。
■ 2.缺点：计算繁杂，找到可比的参照物 比较困难，判断资产贬值依赖于专业人 员的经验和判断力。
第二章 资产评估的基本方法
计算方法： 1、用资产生产能力来计算经济性贬值
经 济 性 贬 值 [ 1 （ 现实生产能力 X ） ] 被 估 资 产 重 置 成 本 原设计生产能力
X称为生产能力指数，X一般取值0.4～0.9 例2-9：评估资产为某专用生产线，重置成本为20万元，设计日生产能力2000 只。因市场出现可替代产品，现时及今后趋势每日只能生产1200只。如取X=0.6， 则： 1200 0.6 经济性贬值 [1 （ ） ] 200000 52760 （元） 2000 2、利用年收益损失额现值来计算经济性贬值： 经济性贬值=年收益损失额×（1－所得税率）×年金现值系数
截 至 评 估 日 时 资 产 累实 际 利 用 时 间 计 资产利用率 100% 截 至 评 估 日 时 资 产 累法 定 利 用 时 间 计
资产利用率<1，表示开工不足，资产实际已使用年限小 于名义使用年限； 资产利用率=1，表示资产满负荷运转，资产实际已使用 年限等于名义使用年限； 资产利用率>1，表示资产超负荷运转，资产实际已使用 年限比名义已使用年限长。
2、用超额投资成本（视为功能性贬值）估算： 功能性贬值 =复原重置成本－更新重置成本
（四）经济性贬值及其估算 ———指由外部环境变化引起的资产由于利用率降低或 收益额减少而引起的贬值。 哪些情况下不需要计算经济性贬值： （1）资产使用基本正常时；（不存在外在因素造成资产 利用率下降或收益减少） （2）对不能直接计算收益的单台、单件资产进行评估。
三、市场法的优缺点 1、优点： ①能客观反映资产目前的市场情况，其评估的参数、 指标直接从市场获得。 ②评估值更能反映市场现实价格，评估结果易于被各 方理解和接受。 2、缺点： ①需要有公开活跃的市场作为基础。 ②不适合用于评估专用机器设备、大部分的无形资产以 及受到地区、环境等严格限制的一些资产。 四、市场法适用的资产业务： 单项资产的买卖。如买卖设备、原材料、房屋等，用 单项生产要素作为投资参股、合作经营等。 在课征财产税和遗产税时，有时也以现行市价为基础。
第二章 资产评估的基本方法
2
16×1.52 =24.32 4×1.25=5 2×1.19 =2.38 31.7
1.60
1.60/1.60=1
3、功能价值法（功能系数法） （1）生产能力比例法
原理：利用资产成本与功能之间的线性关系计算重 置成本。 应用条件：无法获得处于全新状态的被评估资产的 现行市价，只能寻找与被估资产相类似的处于全新 状态的资产的现行市价作为参照物，然后通过调整 参照物与被估资产之间的功能差异来获得被评估资 产的重置成本。
注意
本，应选择更新重置成本。
（四）损耗的价值分类 1、实体性损耗（有形损耗）
由于使用及自然力的作用而使资产实体发生的损耗。
2、功能性损耗（无形损耗）
由于技术进步导致被估资产功能相对落后，引起资 产贬值。
3、经济性损耗 由于资产的外部环境变化所导致的资产贬值，而非 资产本身的问题。
二、成本法操作程序（了解）
3.形成资产价值的耗费是必须的。
（四）要素
1、重置成本
完全重 置价值
（1）概念：资产的现行再取得成本。即按现时市 场条件重新构建与被估资产功能相同的处于全新状 态下的资产所需要的成本耗费。
（2）分类：复原重置成本&更新重置成本 复原重置成本：在评估基准日，用与估价对象相同 的生产材料、生产及设计标准、工艺质量，以现时 价格水平重新生产一项与估价对象全新状况同样的 资产即复制品的成本。
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本 =13.04+0.26=13.30（万元）
2、物价指数法（价格指数法） 原理：利用与资产有关的物价指数，将被估资产的 历史成本调整为重置成本。 应用条件：即无法获得处于全新状态的被估资产的 现行市价，也无法获得与被估资产相类似的参照物 的现行市价。 特点：计算的重置成本为复原重置成本。 计算： 被估资产重置成本=资产的历史成本*
第二章 资产评估的基本方法
第二章资产评估的基本方法（难点或重点）：市场法：可比性的理解、类比调整法的运用等；收益法：折现方法的理解和运用，记住基本公式和年金的折现公式；成本法：各个参数的计算方法和成本法的基本原理；资产评估的基本方法按照分析原理和技术路线的不同可以分为三种基本类型：市场法、成本法和收益法。
第一节市场法一、市场法含义P36-371.定义：利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。
2.市场法的理论依据：替代原则根据替代原则，采用比较和类比的思路及其方法判断资产价值的评估技术规程。
如果一项资产是不可替代的，是否可以使用市场法进行评估呢？比如：名画。
3.市场法是最为直接、最具说服力的评估方法之一。
二、市场法的基本前提P37-38应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件：1.要有一个活跃的公开市场；公开市场是一个充分的市场，有自愿的买者和卖者，之间进行平等交易，排除了个别交易的偶然性，市场成交价格基本可以反映市场行情。
评估结果贴近市场，更容易被接受。
2.公开市场上要有可比的资产及其交易活动。
资产及其交易的可比性，具体体现在以下几个方面：（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相似或相同；（2）参照物与评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；（3）参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。
三、市场法的基本程序及有关指标P38-40（一）通过市场法进行评估大体要经历以下程序：1.选择参照物关键注意：参照物与被估资产要有可比性（相同的或类似的）；同时注意：参照物应该选择3个以上。
【例题1·单选题】运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（）。
A.使参照物具有可比性B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性D.容易得出评估值【答案】C【答案解析】参照物价格不仅是其功能的市场体现，还受买卖双方交易地位、交易动机、交易时限等因素的影响，为避免某个参照物的特殊和偶然因素对成交价的影响，运用市场法时应尽可能选择多个参照物。
21第二章资产评估方法
被估资产重置成本＝ 50000×(160%/95%)× 100%＝84210(元)
环比价格指数可考虑按下式求得：
X 1 a1 1 a2 1 a3 1 an 100%
式中：X——环比价格指数； an ——第n年环比价格变动指数
[例]被估资产账面价值为200000元，2000 年建成，2005年进行评估，经调查已知同类资 产环比价格指数分别是：2001年为10%，2002年 为17%，2003年为25%，2004年为25%，2005年为 30%，则：
更新重置成本和复原重置成本的相同方面 在于采用的都是资产的现时价格标准，资产 的功能也是相同的，不同之处在于所用材料、 技术、设计、标准等方面的差异。
随着科学技术的进步，劳动生产率的提高， 新工艺、新设计总会被社会所普遍接受，新 型设计、工艺制造的资产无论从其使用性能， 还是成本耗用方面都会优于旧的资产，因此， 复原重置成本往往会高于更新重置成本。
规模经济效益指数法:
重置 成本
＝
参照资产 重置成本
×
被评资产的生产能力 参照资产的生产能力
x
X是一个经验数据，称为规模效益指数。
被评估资产的重置成本 参照物资产的重置成本 （ 被评估资产的产量 ）x 参照物资产的产量
推导可得：
被评估资产的重置成本
参照物资产的重置成本
（
被评估资产的产量 参照物资产的产量
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。 据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经 查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中， 购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直 接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同 类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨 20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上 涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该 设备的重置成本是多少？
第二章 资产评估的基本方法
编辑版pppt
39
第三节 收益法P43（重、难点）
一、收益法的概念
是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成
现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
它服从资产评估中“以利求本”的思路。基本公式为：
名义已使用年限是指资产从购进使用到评估时的正常年 限。实际已使用年限是指资产在使用中实际损耗的年限。
编辑版pppt
22
CASE
某厂有一台机器设备，2008年购进，账面原 值为50万元，评估基准日为2013年，估计尚 可使用10年。该设备规定每天使用8小时， 实际使用12小时，另一年有两个月季节性停 工。计算该设备的资产利用率、实际使用年限、
（2）估算的重置成本不同：物价指数法估算的 重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是 复原重置成本；而重置核算法既考虑了价格因素， 也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变动化因素， 因而可以估算复原重置成本和更新重置成本。
编辑版pppt
12
思考：
一项科学技术进步较快的资产采用物价指 数法估算的重置成本往往会（ ）
截至评估日资产累计法定利用时间
编辑版pppt
21
注： （熟记以下公式）
1、总使用年限=实际已使用年限+尚可使用年限 2、实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率 3、资产利用率 =截至评估日资产累计实际利用时间/截至评估日资产累计 法定利用时间×100%（时间换算为小时）
4、实体性贬值率=实际已使用年限/总使用年限
观察法 使用年限法（重）
编辑版pppt
19
实体性贬值的估算
（一）观察法
是指由专业知识和经验丰富的工程技术人员对被估 资产的主要实体部分进行技术鉴定来确定其损耗程度， 从而估算实体性贬值的方法。计算公式为：
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资产评估价值＝参照物 成交价格 1－价格折扣率
→只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况。
3. 功能价值类比法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象
价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值
法
资产评估价值＝参照物
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备已使用年限为7.5，尚可 使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产的成新率＝
资产尚可使用年限
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
复利 本金、利息都计息
计息期数为n
F P 1 in
单利 本金计息，利息不计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 100 10%1 110 F2 100 100 10% 2 120 F3 100 100 10% 3 130
……
Fn P i n
价格指数调整法
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地 段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房 地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照 物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的 价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩 和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
复利 本金和利息均计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 110% 110 F2 100 110%2 121 F3 100110%3 133.1
……
Fn P1 in
六、参数确定
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接比较法
类比调整法 重置核算法
重置成本 成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
第一节 市场法
一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
二、基本原理： 替代原则
三、基本前提：
充分发育活跃
ห้องสมุดไป่ตู้
1、需要有充分发育活跃的公开市场 公开市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。
参照物和被评估资产有可比性 差异可以量化
四、操作程序
确定被评估资产 选择参照物
比较差异因素 调整差异指标 综合分析
得出结果
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。
资产评估价值＝160 150＝114.29万元 210
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市 闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋 交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建 造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基 本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001 年相比上升了9.3%。
本章难点
• 对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。
资产评估价值＝58000（1＋9.3％）＝63394元
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从 市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例， 该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度 基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为 365.2万元。评估基准日为2002年8月。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
五、市场法的相关参数
（一）资产的功能
– 不是抽象的功能 – 不同资产功能的具体表现可能不同
（二）资产的实体特征和质量
– 资产的实体特征 – 资产的质量
（三）市场交易条件
– 市场条件 – 交易条件
1. 现行市价法
• 评估对象本身具有现行市场价格或与评 估对象基本相同的参照物具有现行市场 价格
→直接利用评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格作为评估对象的评估 价值。
2. 市价折扣法
• 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在 销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评 估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。
（四）交易时间
六、常见的评估方法
（一）直接比较法
直接比较法是指以参照物的市场交易价格 为基础，对参照物某一主要特征和被估物 同一特征的差异进行比较，进而确定被估 资产价值的方法，适用于被估资产与参照 物资产基本相同，其差异主要集中在某一 明显的特征差异上。
被估资产评估值＝参照
物成交价格
被估对象主要特征 参照物主要特征
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场 交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来 估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估价值＝365.2（1－30％）＝255.64万元
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为 1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交 易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属 同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易 价格为124000元，该机器设备的生产时间为 1995年。
收益 资产＝
资产收益率
一、基本思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折 算成现值，借以确定被评估资产价值的 一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资 产的价值等于其预期未来收益的现值之 和
二、基本原理
一个理智的投资者在购置或投资于某一 资产时，他所愿意支付或投资的货币数 额不会高于他所购置或投资的资产在未 来能给他带来的回报。
评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
（二）类比调整法
类比调整法是通过分析比较评估对象与参 照物的差异，在参照物成交价格的基础上 进行差异调整，来确定被评估资产价值的 方法。
类比调整法的基本计算公式为：
被评估资产评估值 ＝参照物价格＋各类调整差异值 ＝参照物价格×各类修正系数
参照物的主要差异因素有： 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与 被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影 响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
资产评估价值＝参照物 成交价格 1 物价变动指数
＝参照物成交价格 价格指数
5. 成新率价格调整法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算 评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物
成交价格
评估对象成新率 参照物成新率
资产的成新率＝
资产尚可使用年限
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
五、操作程序
货币的时间价值
收集验证有关经营、财务状况信息资料
计算和对比分析有关指标及其变化趋势 预测资产未来预期收益、折现率、收益期 计算资产的收益现值，确定被评估资产价值
货币的时间价值
• 投资者推迟消费进行投资所得到的报酬
时间价值率：利率
时间价值额：利息
P
F 单利 本金计息
F Pin
年利率为i
＝
13 7.5＋13
＝63%
参照物资产已使用年限为8年，尚可使用年限为 15年，则参照物资产的成新率
参照物成新率＝8＋1515＝65%
→只适用于评估对象与参照物之间仅存在交易 条件方面差异的情况。
3. 功能价值类比法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象之间的功能差异进行调整来估算评估对象
价值的方法。
（1）资产价值与其功能呈线性关系：功能价值
法
资产评估价值＝参照物
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用 市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异 主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成 新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。 经调查了解，待估设备已使用年限为7.5，尚可 使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产的成新率＝
资产尚可使用年限
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
复利 本金、利息都计息
计息期数为n
F P 1 in
单利 本金计息，利息不计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 100 10%1 110 F2 100 100 10% 2 120 F3 100 100 10% 3 130
……
Fn P i n
价格指数调整法
参照物的主要差异因素有：
2.区域因素。区域因素是指资产所在地区或地 段条件对资产价格的影响差异。地域因素对房 地产价格的影响尤为突出。当评估对象与参照 物之间只有区域因素的影响时，被评估资产的 价值可用下式表示为：
评估值＝参照物价格×区域因素修正系数
参照物的主要差异因素有：
3.功能因素。功能因素是指资产实体功能过剩 和不足对价格的影响。 当评估对象与参照物之间只有功能因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
复利 本金和利息均计息
本金为100元，年利率为10%，
F1 100 110% 110 F2 100 110%2 121 F3 100110%3 133.1
……
Fn P1 in
六、参数确定
市场法 市场途径
评估基准日
收益法 收益途径
未来
资产评估方法体系
市场法 成本法 收益法
直接比较法
类比调整法 重置核算法
重置成本 成新率
物价指数法 功能重置成本法 统计分析法
观察法 使用年限法 直接价值法 收益额 折现率 收益期
第一节 市场法
一、基本思路 市场法是指通过比较被评估资产与最近售出类 似资产的异同，并将类似资产的市场价格进行 调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评 估思路。 市场法是资产评估中最为直接、最具说服力的 评估途径之一
二、基本原理： 替代原则
三、基本前提：
充分发育活跃
ห้องสมุดไป่ตู้
1、需要有充分发育活跃的公开市场 公开市场
2、参照物及其与被评估资产可比较的技术参 数指标等资料是可以收集到的。
参照物和被评估资产有可比性 差异可以量化
四、操作程序
确定被评估资产 选择参照物
比较差异因素 调整差异指标 综合分析
得出结果
1.参照物的可比性：功能、市场 条件、资产实体特征和质量、 成交时间等。 2.参照物数量：三个以上。 1.选择差异因素：根据资产种类， 选择对资产价值影响较大的因素。 2.指标对比、量化差异。
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取， 可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可 通过调整功能差异来估算该资产的价值。
资产评估价值＝160 150＝114.29万元 210
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积 为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市 闹市区，评估基准日为2003年5月1日。 在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋 交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析， 评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建 造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基 本相同。经调查，2003年居住用房价格与2001 年相比上升了9.3%。
本章难点
• 对收益法评估基本原理的理解以及收益 额、折现率和收益期三个基本指标在实 践中的取得方法和途径。
资产评估方法
资产评估方法是实现评定估算资产价值 的技术手段。是在工程技术、统计、会 计等学科中的技术方法的基础上，结合 自身特点形成的一整套方法体系。
资产评估基本途径和方法
成本法
成本途径
过去
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例， 应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产 的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对 时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场 价值。
资产评估价值＝58000（1＋9.3％）＝63394元
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清 算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从 市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例， 该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度 基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为 365.2万元。评估基准日为2002年8月。
以参照物成交价格为基础，将 各项差异指标进行调整，得出初 评结果。
对初评结果进行分析，用统计分析 或其他方法判断结果的合理性。
五、市场法的相关参数
（一）资产的功能
– 不是抽象的功能 – 不同资产功能的具体表现可能不同
（二）资产的实体特征和质量
– 资产的实体特征 – 资产的质量
（三）市场交易条件
– 市场条件 – 交易条件
1. 现行市价法
• 评估对象本身具有现行市场价格或与评 估对象基本相同的参照物具有现行市场 价格
→直接利用评估对象或参照物在评估基准 日的现行市场价格作为评估对象的评估 价值。
2. 市价折扣法
• 以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在 销售条件、销售时限等方面的不利因素，凭评 估人员的经验或有关部门的规定，设定一个价 格折扣率来估算评估对象价值的方法。
（四）交易时间
六、常见的评估方法
（一）直接比较法
直接比较法是指以参照物的市场交易价格 为基础，对参照物某一主要特征和被估物 同一特征的差异进行比较，进而确定被估 资产价值的方法，适用于被估资产与参照 物资产基本相同，其差异主要集中在某一 明显的特征差异上。
被估资产评估值＝参照
物成交价格
被估对象主要特征 参照物主要特征
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场 交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来 估算该套待估设备的市场价值。 经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将 低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估价值＝365.2（1－30％）＝255.64万元
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为 1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交 易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属 同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易 价格为124000元，该机器设备的生产时间为 1995年。
收益 资产＝
资产收益率
一、基本思路
通过估测被评估资产未来预期收益并折 算成现值，借以确定被评估资产价值的 一种评估思路。 收益法是基于“现值”规律，即任何资 产的价值等于其预期未来收益的现值之 和
二、基本原理
一个理智的投资者在购置或投资于某一 资产时，他所愿意支付或投资的货币数 额不会高于他所购置或投资的资产在未 来能给他带来的回报。
评估值＝参照物价格×个别因素修正系数
如果评估对象与参照物之间存在上述各种差异 时，评估值计算公式可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数 ×区域因素修正系数×功能差异修正系数×交 易情况修正系数×个别因素修正系数
六、市场途径的优缺点
优点：
（1）能够客观反映资产目前的市场情况，其评 估的参数、指标直接从市场获得，评估值更能 反映市场现实价格； （2）评估结果易于被各方面理解和接受。
资产已使用年限＋资产 尚可使用年限
（二）类比调整法
类比调整法是通过分析比较评估对象与参 照物的差异，在参照物成交价格的基础上 进行差异调整，来确定被评估资产价值的 方法。
类比调整法的基本计算公式为：
被评估资产评估值 ＝参照物价格＋各类调整差异值 ＝参照物价格×各类修正系数
参照物的主要差异因素有： 1.时间因素。时间因素是指参照物交易时间与 被评估资产评估基准日时间上的不一致所导致 的差异。 如果评估对象与参照物之间只有时间因素的影 响时，被评估资产的价值可用下式表示为： 评估值＝参照物价格×交易时间差异修正系数
资产评估价值＝参照物 成交价格 1 物价变动指数
＝参照物成交价格 价格指数
5. 成新率价格调整法
• 以参照物成交价格为基础，考虑参照物与评估 对象新旧程度上的差异，通过成新率调整估算 评估对象价值的方法。
资产评估价值＝参照物
成交价格
评估对象成新率 参照物成新率
资产的成新率＝
资产尚可使用年限
评估值＝参照物价格×交易情况修正系数
参照物的主要差异因素有：
5．个别因素。个别因素主要包括资产的实体特 征和质量。资产的实体特征主要是指资产的外 观、结构、规格型号等。资产的质量主要是指 资产本身的建造或制造的工艺水平。 当评估对象与参照物之间只有个别因素的差异 时，被评估资产的价值可用下式表示为：
五、操作程序
货币的时间价值
收集验证有关经营、财务状况信息资料
计算和对比分析有关指标及其变化趋势 预测资产未来预期收益、折现率、收益期 计算资产的收益现值，确定被评估资产价值
货币的时间价值
• 投资者推迟消费进行投资所得到的报酬
时间价值率：利率
时间价值额：利息
P
F 单利 本金计息
F Pin
年利率为i
＝
13 7.5＋13
＝63%
参照物资产已使用年限为8年，尚可使用年限为 15年，则参照物资产的成新率
参照物成新率＝8＋1515＝65%