我国房地产市场的发展趋势分析学年论文

湘潭大学学年论文题目：我国房地产市场的发展趋势分析学院：商学院

专业：金融学

班级：金融二班

学号： 2010130647

姓名：范文达

指导老师：王庆安

完成日期： 2012年3月20日

摘要 (2)

关键词 (2)

引言 (2)

第一章：国家有关房地产的政策及影响分析 (2)

第二章：房地产企业的融资问题 (3)

第三章：房屋需求分析 (3)

第四章：我国房地产市场发展现状 (4)

第五章：综合分析房地产市场的发展趋势 (5)

我国房地产市场的发展趋势分析

摘要：从2003年的“支柱产业”，到2010年的“房地产业不能作为城市经济支柱产业”，在模糊不清的身份定位中，房地产一路高歌猛进。居高不下的房价，频繁出台的调控政策，引发代表委员对房地产“定位”的热议。虽然房地产市场存在诸多问题，但毫无争议的是：近年房地产投资占GDP总量相当大的份额，是我国的支柱产业，仍处于发展阶段。

关键词：房地产政策趋势

引言

房地产市场未来的发展趋势是人们普遍关心的问题。有人认为：房地产泡沫在不断增大，房地产市场即将走下坡路；也有人认为：房屋未来需求仍然很大，房地产行业发展依旧处在一个向上的发展阶段。人们普遍存在这样一个心理：开发商或者已经购买房屋想通过房产致富的人希望房屋价格上涨；没买房的希望房屋价格下降。于是为了达到他们各自的目的便各圆其说。究竟我国未来房地产的发展趋势会是怎样的呢？本文将从供给和需求两方面对房屋未来价格进行预测，同时还引入了房地产周期理论对我国的房地产市场进行分析。

一、国家有关房地产的政策及影响分析

近几年，国家出台了一系列干预房地产市场过热的政策，“国五条”、“国十条”等都对房地产市场作出调控。国家有关房地产的政策有：限购、限贷、保障房调控和增税等。

（1）限购政策对房地产的影响：对房屋的进行限购其实质是把房屋需求拆分为消费需求和投资需求，限购政策对消费需求只有较小的干预，如限制为两套房；对投资需求则进行了较为有效的干预，对房地产泡面持高不下的局面有较强的调控作用。但限购政策在抑制了投资需求的同时，房屋价格可能会小幅降温，导致消费需求增长，使限购政策效果减弱。

（2）限贷政策对房地产市场的影响：在密集的限贷政策之下，首套房首付比例提高，二手房贷款几乎停放。这在很大程度上抑制了房屋需求。

（3）保障房调控对房地产市场的影响：保障房的缺失是导致房屋快速上涨的一个重要原因，保障房建设的加强，将减少中低收入人群对房屋的需求。

（4）增税对房地产市场的影响：对住房消费和个人房产收益实行增税，一方面抑制了居民过高过快的房屋需求，另一方面对于投资目的的购房，因为每年要缴纳高额房产税，如果房子没有及时转手，那么房产税就要由投机者自己承担，而房屋一旦转让，又必须缴纳个人所得税。这样一来，投资成本和消费成本增加了，也在一定程度上抑制了房屋需求。

在市场经济条件下，商品的价格受供求规律的影响。具体来说，当宏观经济中总

需求大于总供给时，商品的市场价格会上升；反之，商品的市场价格会下降。由此可以分析出，单考虑政策因素对房地产市场的影响时可以得出这样的结论：国家的政策在一定程度上限制了房屋需求，需求减少，供给不变时，房屋价格下降。

但是，影响需求的因素不单单是这些，人们对房屋价格未来预期同样也是影响着人们的需求。由此可以把房屋价格变化分为这样三个阶段：第一阶段是僵持，就是一级市场上开发商并不愿意降价，但二级市场价格可能有所下降，当然交易量会萎缩。第二阶段是预期的改变，大家开始注意到投资需求在下降，于是预期未来价格会降。第三阶段是降价和一定的交易量的回升，价格趋于合理。

二、房地产企业的融资问题

房地产企业普遍存在着融资问题，主要表现在以下方面：

（1）融资结构失衡：从房地产市场的运行过程及其资金链来看，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。资金过度依赖于银行贷款，不仅导致房地产市场风险和信用风险过度集中于商业银行，也使得房地产业对信贷政策十分敏感，对产业内部结构调整和可持续发展非常不利。

（2）房地产企业信用水平低：在商业银行对30多个行业的信用状况进行的排名中，房地产业排名倒数。信用低意味着信贷风险，同时也导致开发商筹资更加困难。随着行业竞争加剧，大部分运作不规范的小企业必遭淘汰。

（3）国资外资比例失衡：从融资规模上看，大多数房地产企业都是国资背景，其他多为本土民营企业垄断，外来资金微乎其微。

（4）融资行为缺乏理性：由于我国大部分房地产开发企业曾是政府部门下属的开发单位，其经营行为带有明显的寻租特性，企业产权不明晰，尚未真正成为独立法人实体，其生产经营过度依赖政府，不注重效益分析，在融资过程中往往不考虑风险和成本以及资本结

构的合理性，而且也不关注贷款对象是否是市场化经营方式，从来不考虑体制、盈亏等问题，造成金融界与房地产业拥有大量的不良资产。

由于房地产企业普遍存在这些问题，又没有行之有效的方法去解决这些问题，使得房地产企业中的这些问题日积月累，一旦这些危机爆发，将对房地产市场是一个致命的打击。

再从供给和需求两方面分析：房地产企业的融资问题影响着房地产的开发，而我国的房地产企业大多都面临着这些融资问题，一旦危机爆发，将导致很多的房地产企业倒闭。从表面上看房地产企业的倒闭将使楼房的增长速度放缓，减少了房屋供给，可使价格回升，其实不然，众多的房地产企业疯狂的开发，疯狂的炒高价格，再加上人们想通过房产致富的投机心理，导致房屋价格居高不下。而部分房地产企业的倒闭，正说明了房地产企业问题开始暴露，生存下来的企业将也人人自危，开始追求房屋的成交量而愿意放弃高价，在一定程度上会使房屋价格下降。

三、房屋需求分析

在这里首先把房屋的需求分为消费需求和投资需求。消费需求是指满足人们住房需

求而购买房屋的行为；投资需求是指由于人们想通过房产致富而购买房屋的行为。

从消费需求来看：（1）即随着人口的增加，对住房的需求就会增加，从而促进房地产业的发展。这个因素可以从人口的发展史和住房史可以看出。我国20世纪80、90年代的婴儿潮在本世纪初开始步入工作，特别是90后也开始步入法定结婚年龄，他们会释放出巨大的购买力和需求，从而刺激我国房地产的发展。（2）即随之人们的收入的增加，特别是收入跨越某个范围后，人们对住房的结构、住房大小、舒适度、环境等都会改变，从而促进房地产业的发展。（3）随着城市化进程，大量的农村人口涌入城市，也形成了一定的房屋需求。

从投资需求来看：由于政府出台了很多相关政策，如对房产转让征收20%的个人所得税等，加上我国目前房价水平本身偏高，人们对房屋未来的价格预期并不是很乐观，在一定程度上抑制了房屋投资需求。

四、我国房地产市场的发展现状

房地产投资状况：从目前国内房地产的经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长的态势，占全社会固定资产投资的比重也比较大。2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资。2012年房地产开发投资增幅开始触底回升，从全年走势看，由于受新开工项目减少及企业资金紧张等因素影响，房地产开发投资增幅在7月份跌入谷底13.8%，随后在销售持续回暖以及降息降准等积极因素的刺激下，增幅逐渐企稳回升。

楼房销售情况：随着国家调控政策的出台，开发商的开发速度放缓，一些空置的房屋开始售出，房地产泡沫也开始收缩。市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降，房屋成交量增速放缓。

五、综合分析房地产市场的发展趋势

目前，民众普遍关注的问题是我国房市此轮调整的时间有多长，幅度有多大，何时见底，其未来的走向如果?根据我们对中国经济发展长期趋势、我国城市化和工业化进程、人口结构以及世界其他国家的房地产发展历史，我们可以得出以下推断和结论：

1、我国房市已进入调整期，但不会崩盘，决定我国房市不会崩盘的原因如下：

一是房地产是我国的支柱产业，政府不允许房价崩盘。2000年以来，我国房地产投资一直占GDP5%以上的份额，2011年房地产业开发投资61740亿元，占GDP总量13.1%；2012年71804亿元，占GDP总量13.8%。卖地已经成为地方财政收入的重要源泉。加上房地产开发环节的营业税及其附加、所得税、土地增值税等直接税费，再考虑相关建材、建筑等行业，贡献的收入就更大了。甚且，如果房价崩盘，可能会使房市丧失进一步发展的基础，并引发我国的金融危机和社会动荡。故无论是中央政府还是地方政府都不希望房价下跌幅度太大、太快。

二是我国房价价格偏离幅度不大，决定来其跌幅有限。由于我国处于城市化的快速发展和住房条件不断改善的阶段，房价收入比应该比国际上通常的6-8倍要高。参考日本和香港的历史，我们认为，我国一线城市的房价收入比将在10-15间达到高位平衡。对于二线城市，由于其在经济发展水平、人口密度、城市配套等方面与一线城市存在一定差距，因此，我们认为二线城市的房价收入比在8-10倍的范围内是较为合理的。总体上来看，房价偏离的幅度同样不大。

三是我国经济的基本面未变坏，支持房价的诸多因素仍然存在。去年的经济增长率达到7.8%，经济增长幅度变小但依旧平稳；同时城市化和人口因素也未恶化。这就决定了我国近期对住房的需求不会波动太大。同时，我国的金融机构、房地产商和已购房者也不会允许房价调整幅度太大。故这段时间出现了房地产商和金融机构联合向政府呼吁“救市”的传闻。

四是从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年。从我国90年代以来的几次房市周期来看，我国房市的调整时间大概都在两年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年为调整期；1998-2003年的周期中，2002-2003年为调整期。2003-2012年的周期中，2010-2012年为调整期。

因此，可以判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。

2、我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好

虽然短期内，房地产市场因为价格过高导致有效需求不足，从而使供给大于需求，但从中长期来看，供应依然偏紧。从需求来看，随着城市化进程的加快，房屋缺口巨大。从房地产的具体开发数据来看，近几年来，全国商品房竣工面积与销售面积之比一直呈不断下降的趋势，供不应求情况严重。商品房开工面积、施工面积与销售面积之比也一直下降，土地购置面积也未相应增长，近三年来明显低于销售面积，这显示未来几年供应紧张的局面难以得到缓解。在价格得到适当调整后，供不应求的情况将会继续出现。

从决定我国房市的长期因素来看，这些因素不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其作用。这包括：

一是人口因素，二是收入因素，三是城市化因素。

根据这三个因素综合分析，我们可以得出我国的房地产业目前已进入快速发展期，并且可以维持较长时期的较快发展。

3、短期内我国房地产市场情况不容乐观

根据对开发商的融资问题分析，房地产企业普遍面临着的资金来源问题十分严

峻，可能在短期内影响其发展。加上政策会影响人们对未来房价的预期，短期内我国房地产市场的境况不容乐观。

4、我国房市其他方面的趋势

我国房市的其他方面在未来会发生以下变化：

（1）价格会逐渐趋于合理

随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的价格会逐渐趋于合理，房价收入比进入一个可维持的空间。

（2）供需结构会得到优化

一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升;二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。

（3）市场秩序会逐渐改善

在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐规范;各种中介组织也会逐渐的发育、壮大和成熟起来，其行为也会得到规范;相关制度建设也会逐渐得以改善。

（4）市场集中度会得以提高

随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等原因，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。

（5）政府行为会得以规范

随着政府自身制度建设和监管的加强，随着公民主权和民主的推进及法制、舆论的建设的完善以及产权的明晰，政府(尤其是地方政府)及其官员在土地交易、城市拆迁、项目开发等过程中的腐败等机会主义行为会逐渐的得以规范。

最后，在对房地产市场所存在问题分析的基础上，提出一点政策建议：国家应该给出财政补贴，大量建造经济适应房、廉租房，完善住房保障体系，以满足广大中低收入阶层的住房需要；在调控政策出台的同时，最重要的是加强政府执行力和配套严密的监管机制；进一步完善土地使用制度，改变以往通过卖地获得主要财政收入的手段；通过法律规范开发商的行为，禁止其囤积土地、大量空置房屋，人为制造稀缺。使我国房地产市场沿着稳定、健康的方向发展。

参考文献：

[1]陈军,王忠伟.长沙房地产市场发展现状及趋势分析[J].森林工程.2009(04)

[2]刘丽巍,贺铟璇.我国房地产企业融资的问题与对策[J].沿海企业与科技2010(08)

[3]侯伟.房地产市场良性发展与国家宏观调控[J].品牌(理论月刊).2010(07)

房地产类毕业论文选题

宏观调控下南宁房地产的发展与分析 ××房地产项目可行性研究南宁房地产发展与城市规划的探讨试析南宁市商业地产发展南宁市经济适用房现状及发展趋势分析房地产项目投资可行性分析的存在问题及对策论可行性研究在房地产开发中的作用房地产市场调查及方法探析居住类房地产的市场营销加入WTO对我国房地产业的影响及其对策房地产开发项目区位因素分析与研究某地区房地产业市场的泡沫经济问题小户型商品房的投资价值与走势项目后评价在房地产开发与策划中的重要价值房地产开发模式的探讨建立在城市经营基础上的房地产开发房地产投资风险及对策初探商业银行房地产贷款风险分析房地产业的不规范行为与法律对策论房地产开发企业的品牌战略/房地产企业的品牌建设房地产开发可持续发展研究

房地产项目成本控制新思路房地产开发成本控制的对策建设工程成本控制新思路物权法与房地产发展之关系研究房地产投资与经营策略研究浅析房地产估价中收益还原法的运用市场比较法在房地产估价中的运用房地产估价中的折旧问题旧城改造项目成功开发模式研究中低价普通商品住宅项目开发研究商业地产项目主题定位及其影响因素分析商业地产与住宅项目的开发行为比较研究房地产开发经营的风险分析（可以某个项目为例）房地产价格预测房地产信托经营的渊源与发展展望近几年房地产的宏观调控措施分析如何保障中低收入家庭住房需求公众自行建房的利弊分析中国（或某市）房地产市场泡沫自我目前国内绿色住宅发展形势和存在问题和谐居住社区的构建

小城镇房地产建设问题及对策研究违规建房现象的特点、原因以及治理思路—以南宁为例中低收入家庭住宅供应体系研究 2007国家宏观房地产政策及其影响南宁房地产市场分析某楼盘项目市场分析南宁房地产市场分析（住宅或写字楼）二手房市场现状及存在问题农村居住环境分析（需要调查）房地产估价实例分析城市住宅智能化现状及发展展望房地产网络广告的内容与形式研究影响项目成败的风险因素案例分析层次分析法在房地产开发中的应用房地产公司组织结构研究项目团队的研究与应用房地产市场（价格）分析研究 2010南宁市房地产市场发展趋势研究某某楼盘营销策划案例分析现代居住小区规划创新发展思路——以某小区规划设计为例试论房地产开发项目策划模式

房地产营销策略研究毕业设计论文

毕业设计论文题目：房地产营销策略研究

重庆通信学院毕业设计(论文)任务书队别 22 年级 06 专业信息管理与信息系统学生姓名指导教师同组姓名一、题目房地产市场营销策略研究二、设计课题要求 1、按照教务处的有关规定，按时按规定完成论文 2、毕业论文要有较强的系统性、理论性、完整性。 3、论文内容要完整，概念要准确。 4、论据要充分，方法要可行，措施要得当，结论要有创新性。 5、每篇论文（正文）不得少于1万字。三、设计课题所需的主要设备和资料

有关市场营销学的文章、书、刊较多，可以从以下方面广泛查阅：1、各书店、2、图书馆、Internet。另外，还可以做一些市场调查，并结合自身社会实践活动经验总结。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖。四、设计说明（论文）应包括的内容 1、房地产市场营销策略的研究目的和意义 2、房地产市场营销的相关理论的研究 3、房地产市场营销的现状及分析 4、房地产市场营销存在的问题和误区 5、提出解决方法及其创新研究的策略 6、结论五、参考文献 [1]吴伟良.房地产企业策略管理基础[M].上海:上海人民出版社，2003. [2][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.聞創沟燴鐺險爱氇谴净。 [3]中国房地产经营管理研究中心.中国房地产经营管理全书[M].北京:中国言实出版社，2005.1. [4]董潘总主编，于颖、周宇编著. 房地产市场营销[M].大连:东北财经大学出版社，2005. [5]中国地产商，CS策略与房地产营销[M]，2006. [6][美]菲利普·科特勒著，洪瑞云等译.市场营销管理(亚洲版)[M].北京:中国人民大学出版社，1997.残骛楼諍锩瀨濟溆塹籟。

房地产市场需求分析报告

《房地产市场需求分析报告》

一：影响我国房地产市场需求因素：价格的基础是价值，价格不可能长时间偏离于价值，动态来看，价格的走势和价值的走势是平行的，静态来看，价格是偏离价值的，是由供给关系来决定的。所以需求是影响房地产价格走向的基本力量。 1、利率和房地产消费信贷通过政府在利率和信贷政策上的一系列措施可以看出政府意在抑制房价飞涨，但不希望房价大幅下跌，而要保持房价微涨，因此加息和调整的幅度不大，其造成的购房支出成本增加有限，因而对市场总体影响不大。 2、通货膨胀率的上升由于不同物品的价格，对通货膨胀的发生将有完全不同的反应。对于可贸易品及国内产能充足的商品，主要是工业消费品，由于较大的供应弹性，价格将不会出现大的升幅。那么通胀压力将主要通过不可贸易品及资本品来释放。股市由于其存在的结构性难题尚未解决，不可能出现很大的升幅，那么唯一可预期的，就是房地产价格的上升了。各个国家的有关研究也表明房地产价格与通货膨胀是呈正相关的关系。 3、消费心理中国人宁愿抛弃低廉的租金不去租房，而去买房，看似出于中国人的传统观念，实则是由于中国的相对不健全的社会保障制度使人们对未来产生的不安全感。这一消费心理原来的表象就是居高不下的银行个人存款；这一心理在低利率时代又表现为对保值增值的资本性商品的偏爱，房地产也就成为人们消费的一个热点。而对通货膨胀的恐惧也加深了这一消费心理。 4、城镇居民储蓄存款城镇居民储蓄存款与房地产市场需求呈正相关关系。如果一个城市的城镇居民储蓄存款的数量增长,那么购买住房的资金就会增加,从而会导致房地产市场需求量的增加;反之,需求量会减少。2011年城镇居民储蓄存款额度已有35万亿人民币，这是一个刺激点，有利于需求的增加。二：具体数据分析第一点：全国商品房销售面积及销售额增速(%)

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

有关房地产中介的毕业论文

目录目录......................................................................... ..................................I 摘要......................................................................... .................................. II ABSTRACT .................................................................. ............................III 一、引言......................................................................... .. (1) 二、房地产中介的涵和特征 (1) 1.房地产中介的涵义 ........................................................................ .1 2.房地产中介的特征 ........................................................................ .2 三、房地产中介的发展历程及现状分析 (2) 1.房地产中介市场的发展历程 (2) 2.房地产中介的发展现状 (3) 四、房地产中介存在的问题 (5) 1. 行业管理不健全，缺乏有效的监督与统一的管理 (5) 2.房地产中介机构缺乏“诚信”经营意识，编造虚假信息 (6) 3.人员结构分配不合理，专业人员严重缺

房地产论文题目

房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估当前房地产评估市场状况浅析房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策对房地产拆迁评估的几点思考浅析房地产品牌及其价值评估浅议抵押房地产价格评估风险实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议全球化对中国房地产评估业的影响及对策房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价

房地产市场分析论文集(25个doc)27_New

房地产市场分析论文集(25个doc)27

水载舟亦覆舟，舟沉水亦破水如果把企业喻为船，消费者就好比水。水，载舟亦覆舟。然而，成都油脂化工总厂的衰败与再兴亦表明；舟，沉水亦破水。一、覆舟这个国营中型企业，有５０多年生产肥皂的历史。该厂的“芙蓉”肥皂，在历届全国评比中，除一次排名第二外，其余均为总分第一。１９８８年，该厂肥皂产量达１４，０００吨，年利税１４０万元，还享受着数百万元财政补贴。可到了１９９０年年底，该厂肥皂产量只有９，０００吨，且有２，８００吨肥皂涨满了库房，也占用了全部资金。厂，停产了；船，沉了。二、茫然１９９０年，原材料价格上涨一倍左右居高不下；国家和地方给该厂的补贴又全部取消；同时，随着洗衣机大量病入居民家庭，消费者已青睐去污力强，使用方便的洗衣粉，而对肥皂却不屑一

不”。“四千”即“千山万水、千辛万苦、千方百计、千言万语”；“三不’即“不分昼夜，以调查为依据，按时获取准确信息方回厂”。电报、电话从大江南北频频传回。 1抽样调查表明：１９９０年，在我国农村，主要用肥皂而很少用洗衣粉的家庭有５，９６０万户，大多数分布在山区、丘陵地区、城市远郊等；另外，有６，０５０万户的肥皂用量略低于或等于其洗衣粉用量，大多数分布在近郊、小镇、交通发达的富裕乡村。２．经常使用芙蓉牌肥皂的家庭，１９８９年为３１２万户，而１９９０年只有２７１万户，其中四川1990年有１５３万户。老客户减少的主要原因是零售商的销售问题；而新客户不能增加，主要是不了解芙蓉牌肥皂，即使在四川，也只有１２％的农户熟悉芙蓉牌肥皂。３．芙蓉腺肥皂货比数家，质量上乘，价格居中，但零售商销售积统性不高，主要原因是纸箱包装不牢，运输时容易变形，顾客不买变形肥皂，致使零售商盈利微薄，销售一条芙蓉肥皂，

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产发展前景分析

房地产市场发展前景及价格影响因素分析近年来，伴随着国家在货币政策、财政政策、以及其他信贷政策等方面采取的对房地产市场强有力的调控措施，我国房地产发展的强劲趋势也有所回落，但在我看来，在未来几年、几十年甚至是更长远的将来我国的房地产市场发展前景还比较乐观。房地产业作为我国的支柱产业之一，与银行信贷业、钢材、木材、水泥、市场以及劳动力市场等都息息相关，房地产业发展的大起大落势必会影响其他行业的发展，可谓是牵一发而动全身。当然，在国家各种强有力的调控措施下，房地产业必然会出现强强联合、企业兼并等现象，同时伴随着房地产可视化、透明度的提高，房地产业的利润也一再压缩，这将督促房地产业由以前的粗放式经营管理模式向集约式经营管理模式发展，这在一定程度上将把我国的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的一个新台阶，促进房地产市场的良性循环。下面我们通过我国几家房地产龙头企业的SWOT 分析来了解一下我国房地产业的最新状况：一、万科优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。5、1992-2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7和33.6。劣势土地储备约2200 万平方米，仅能满足万科2-3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。二、保利地产优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200 万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71。其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。3、公司成长性好，增长迅猛。过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72和77，远高于同行业其他竞争对手。4、良好的执行力将保证公司高速发展。劣势1、公司在2009 年购入约1000 万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。2、经营风格偏激进。机会1、保利地产基本完成了全国化布局，开始进入收获期，市场占有率将迅速提升。2、二、三线城市化进程提速。威胁保利集团将深圳等地的地产业务注入保利香港，与保利地产产生竞争关系，对其资源获得和市场均造成威胁。三、中海地产优势1、公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业，品牌优势明显。2、公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发展房地产，资产规模庞大。3、公司实施全国性的品牌扩张策略，竞争优势强，经营业绩良好，过去六年实现净利40以上的复式增长。4、公司共拥有土地储备约3450 万平方米，可满足4 年的开发规模需要。公司获取土地质量较高，主要布局于主要经济发达地区，区位优势明显。5、发展物业以中高端物业为主，毛利率水平较高。6、资产负债表状况良好，公司的净现金流为正，持有现金超过300 亿元。劣势1、公司在一线城市购地成本偏高，从而导致销售价格调整弹性较小。2、公司2009 年斥资227 亿元购入1165 万平方米项目储备，一改其稳健的项目储备作风，其业务增长的稳定性可能有所波动。机会房地产行业的集中度仍偏低，中海外有望通过整合行业资源提升市场占有率。威胁1、中海外与中国建筑的另一家子公司中建地产存在同业竞争关系，两者在多个地区房地产业务出现重合。2、政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。通

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产毕业论文

房地产毕业论文 Prepared on 24 November 2020

毕业论文（设计）房地产价格上涨的原因、危害及对策单位代码：学号：分类号：密级：院（系）名称：工学院建筑系专业名称：房地产经营与估价学生姓名： ***** 指导教师： ***** 2012 年月日目录房地产价格上涨的原因、危害及对策摘要：房地产业是国民的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供

给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。关键词：房地产价格;原因分析;调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为,2004—2008年一直在以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。

房地产市场分析论文集(25个doc)23

恰到好处的心理营销北京西乐日用化工厂是北京市海淀区四季青乡化轻公司下属的一个乡办化妆品生产企业。它的前身是一个修补轮胎的手工作坊。１９８４年，该厂根据社会对日用化妆品需求不断增长的趋势，正式转产护肤霜。几年来，西乐厂坚持依靠科技，不断开发出适销对路的新产品，继１９８４年投产（当年产值达２０万）后，销售额连年翻番，到１９９０年已突破９（：）万元。这家只有２００多名职工的乡办企业，目前已开发出６个系列犯个品种的产品，每年为国家创利税上百万元，产品不仅在激烈的市场竞争中占有一席之地，而且已经在我国北部地区广为流行、走俏。北京西乐日用化工厂之所以取得如此好的成绩，其中一个极为重要的原因就是该厂抓住了消费者对日用化妆品的消费心理，展开了心理营销。一、抓住顾客求新求美心理

随着化妆品消费需求的发展，消费者不再仅仅追求化妆品的美容需要，而且更加重视其护肤。保健等多种功能。西乐厂在开发过程中意识到了这一点。１９８４年，西乐厂引进了北京协和医院开发的硅霜生产技术，并把这种经过临床医疗试验证明具备护肤、治疗良效的的专用技术，用来开发新型的化妆品，当年９月通过硅霜工业化生产的技术鉴定后，很快就生产出以“斯丽康’命名的护肤霜投入市场。这种化妆品与传统护肤霜的不同之处，在于它以硅油代替了以往常用的白油或动、植物油脂。这种裢油擦抹在皮肤上，能形成一种薄膜，一方面能阻止皮肤表面因水分丧失而引起皮肤干燥的作用，另一方面又能维持皮肤细胞的正常新陈代谢。因此，斯丽康护肤霜由于使用了硅油可起到美容、增白、洁肤的作用。长期使用硅油化妆品，不但无害，而且还可使使用者的皮肤滑润、弹性好。几年来，该厂陆续推出的“斯丽康高级护肤霜”、“斯丽康增白粉贫，以及化妆用的底霜，婴儿用的“宝宝霜”等多种新产品，已经受到了经常需要化妆品的顾客以及寒冷干燥地区消费者的青睐。西乐化

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

我国房地产现状分析

3.3 商业地产市场分析 3.3.1 我国商业地产行业现状商业与房地产是两个截然不同的概念，商业包括零售、批发、服务等一系列内容，属于经营方式的一种描述；而房地产则属于不动产的范畴，具有不动产的所有属性，以一种实物的形态被大众所认知。中国商业与房地产的结合产生于19世纪60年代，发展至今经历了基本需求、初现端倪、蓬勃发展、理性认识四个阶段。在这一过程中，商业经营与房地产开发逐步的紧密结合起来，产生了今天众所周知的概念-商业地产。商业地产一经出现，便以它的高回报、高风险、操作复杂等方面的特点，区别于单纯的住宅、办公等物业的开发，成为了房地产开发行业中的新贵。商业地产是房地产行业中的一个重要组成形式，商业地产的开发和一个城市的建设水平及房地产开发水平有着很大的关系，同时也从一定层面上代表着一个城市的建设水平和房地产开发水平。从部分重点城市土地出让种类以及商业地产项目开发数量来看，商业地产已经呈现超越住宅地产的趋势。国家统计局发布的2012年国民经济和社会发展统计公报显示，全年房地产开发投资71804亿元，比上年增长16.2%。其中，住宅投资49374亿元，增长11.4%；办公楼投资3367亿元，增长31.6%；商业营业用房投资9312亿元，增长25.4%。据（2013年1-6月全国商业地产市场投资运行态势）中数据统计：2013年，全国迎来购物中心供应高潮。据不完全统计，全国

20个主要城市在2013年下半年有约150个购物中心开业，平均面积超过8万平方米，数量之多、体量之大，创历史新高。数据显示，2013上半年，全国商业地产投资额5010亿元，同比增长26%，高过住宅增速6个百分点。商业地产施工面积65344万平方米，增长22%，高过住宅9个百分点;商业用房新开工面积11778万平方米，高过住宅0 .7个百分点。 3.3.2 峨眉山商业地产现状近年来，随着峨眉山市城市建设步伐的加快和房地产产业化进程的加剧，商业地产得到了长足的发展，并逐渐形成了商业网点为中心的一些商业辐射带。同时一系列的城市建设规划推动着峨眉山商业不断前进，并为其注入了源源不断的发展动力。从蓝光文旅公司高调进进峨眉山，打造峨秀湖项目开始，到被誉为“峨眉不夜城”的峨眉院子盛大开街，峨眉山的旅游地产链条又多了一个丰富且有决定性意义的元素。如今，峨眉半山·七里坪、峨眉·山与湖、天颐温泉小镇2期、峨秀湖国际度假区以及蜀尚国际、峨眉象城、中华药博园等旅游地产项目先后在峨眉山景区周边落户，这种丰富多样的文化整合和逐步健全的休闲度假产业链条，昭示着峨眉山一个新的休闲度假时代的来临。峨眉山部分商业地产盘点：天颐温泉度假小镇2期四季汤屋：酒店式公寓；

房地产毕业论文)

黑龙江建筑职业技术学院毕业设计毕业题目：学生：指导老师：专业：建筑设备工程技术班级： 2016年5月

答辩委员会意见: 答辩委员会(教师姓名、职称)：毕业设计成绩：摘要：房地产业是国民经济发展的重要产业,是事关民生的重要产业;房地产安全直接关系着国家金融安全和宏观经济的安全。其上涨原因主要有:供求矛盾逐步凸显;开发商违规囤地行为扰乱了正常的市场平衡;经济适用房所占比例极小,无法影响供给、平抑房价;流动性过剩下的被动投机;户籍制度间接推动了房地产价格的

上涨。房地产价格过快上涨容易出现房地产行业的泡沫,增加金融风险,不利于中国经济良性、持续的发展。对于调整我国房地产价格的对策与建议是:调整开发投资结构,增加低价位住房供应;控制开发成本,降低房地产企业的期望利润;加大对房地产价格的检查与监管力度,维护市场正常的价格秩序。关键词：房地产价格;原因分析;调控政策一、房地产价格的概念房地产价格可以用“房价收入比”和“价格租金比”两个指标来衡量。房价收入比即住房总价与居民年收入的比值,该指标用于判断居民住房消费需求的可持续性,国际上通常认为房价收入比在4～6倍之间较为适当,这是20世纪90年代初世界银行专家黑马提出的一个世界银行认为“比较理想”的房价收入比。黑马指出,房价收入比高于6倍,就难以形成买方市场,要使人们买得起房,房价收入比要在5以下。而中国全国的平均房价收入比在7～10倍左右,在一些城市已超过或远远超过10倍 ,北京、上海、深圳的房价收入比超过14倍。这反映了中国房地产价格呈现过快上涨状态。房地产的“价格租金比”反映房价与租价的背离程度,也是判断房地产价格是否理性增长的重要因素。“价格租金比”是国际上通常用来表示房价水平的高低。受数据可得性限制,这里我们采用国家统计局公布的商品房销售价格指数和租赁价格指数之比来表示房价与租金价格的相对变化:如果比值大于1,说明价格租金比较高,投机成分和市场泡沫增大;反之,如果比值小于1,则说明价格租金比较低,市场的投机成分和泡沫在减少。近年来,中国房地产市场“价格租金比”不断提高,2003年全国为1.03,2004—2008年一直在1.04以上,2009年上半年虽然有所回落,但依然大于1的临界值。说明随着房价的不断上升,中国房地产市场的投机成分和泡沫在不断增大。二、房地产价格攀升的原因大规模的房地产价格的上涨,中国的房地产是否是泡沫已成为经济学家们讨论的焦点。日本

房地产市场中国经济论文【论文】

房地产市场中国经济论文一、金融法中银行法调控房地产市场相关理论阐释 (一)房地产市场宏观调控基本概念我们知道，所谓宏观调控就是指国家对国民经济总量进行的调节和控制，国家通过实行宏观调控政策，利用财政、税收等手段来保持经济总量的平衡，进而抑制通货膨胀，促进国民经济结构的不断优化，达到实现国民经济稳定快速增长的目的。所谓房地产市场的宏观调控，就是指以国家政府为主，为促进我国房地产业同国民经济协调发展，而运用经济、法律与行政的手段和措施，从宏观的角度对房地产市场进行管理、监督、调节、指导与控制，促进房地产市场供需总量平衡，供需结构得到不断优化，进而实现房地产市场与国民经济协调发展的管理活动。对我国房地产市场进行的宏观调控，实质上就是国家实施经济职能的一种行为，是国家行政权力在房地产市场中的综合运用与具体体现，也是国家对整个国民经济进行宏观调节与控制的重要组成部分之一。我国政府通过对房地产市场的宏观调控，达到不断实现我国房地产市场供需总量平衡和供需结构不断优化，从而充分发挥房地产市场在国民经济中的重要作用。 (二)金融法中银行法调控房地产市场的基本概念

我国的金融法律起步比较晚，如《银行法》、《商业银行法》、《票据法》、《保险法》等主要的金融法律直到上个世纪九十年代中期才开始颁布实施。由此可见，金融法律特别是《银行法》在调控房地产市场中的作用和意义并不很明显，并且都是通过采取货币政策来实现调节与控制的。所谓货币政策就是指中央银行为了实现自身特定的经济利益与目标，通过调节和控制货币总供求行为，进而满足社会的总需求，不断调节控制经济运行状态的方针、政策与措施的总称。货币政策的基本职能就是维持适度的货币供求，为经济发展与运行提供相对稳定的货币环境与供给。调控经济运行失常现象，适当遏制经济过快增长的速度，促进经济持续快速健康发展。货币政策主要包括政策目标、传导机制、政策工具等内容。其基本目标包括稳定币值、经济增长、充分就业和平衡收支等方面。从房地产市场的角度来看，金融法中银行法调控的目标就是维护房地产市场的稳定与繁荣，主要就是通过货币政策，确保币值稳定，促进房地产市场健康有序发展，进而推动我国经济社会快速健康发展。二、其他国家金融危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示 (一)美国次贷危机对我国银行法调控房地产市场的教训及启示次级抵押贷款开始于上个世纪九十年代的美国，随后逐渐波及到

我国房地产市场的发展趋势分析 学年论文