商业银行个人房贷的风险分析与对策

内容摘要

近几年，随着城市化进程的加快和居民收入的提高，我国居民对住房的需求日趋旺盛，居民个人住房消费市场非常活跃。个人住房抵押贷款已经成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展也起着至关重要的作用，同时，商业银行也将个人贷款视作一项优质资产和重要的利润增长点。然而近年来银行实际运作情况表明：个人住房贷款业务的安全性不容乐观，贷款风险正在日益增加。随着我国房地产市场的持续火爆，国家采取了一系列的宏观调控措施，抑制房地产市场的过度投机，面对新环境、新问题，本文对当前我国商业银行个人房贷业务的风险状况进行了分析,并提出了风险防范的对策。

关键词:个人住房贷款商业银行风险防范对策

一、个人住房贷款的含义、特点 (1)

（一）个人房贷的含义 (1)

（二）个人房贷的特点 (1)

二、我国商业银行个人房贷的发展现状 (2)

三、商业银行个人房贷的风险分析 (3)

（一）市场风险 (3)

1. 利率的风险 (3)

2. 流动性风险 (5)

（二）信用风险 (5)

1.来自贷款人 (5)

2.来自房地产开发商 (6)

3.社会信用环境和信用体系不健全的风险 (6)

（三）银行风险 (7)

1.银行内部人员的操作风险和道德风险 (7)

2.银行同业间恶性竞争的风险 (7)

四、商业银行个人住房贷款风险的防范对策 (7)

（一）风险认知策略 (7)

（二）风险规避策略 (7)

（三）风险降低策略 (8)

（四）风险化解策略 (8)

参考文献 (8)

商业银行个人房贷的风险分析与对策

住房是人们的基本生活保障．改善住房条件关系到人们生活质量的提高．因此发展住房金融成为真正启动消费信贷的关键问题，而商业银行个人住房贷款作

为住房金融重点支柱部分一直是社会各界关注的热点话题。伴随个人住房贷款的快速增长，房贷不良贷款率也开始有所上升。2011年以来，针对房价迅速攀升、炒房现象日益严重的问题，以“国十条”为代表的房产新政陆续出台，政府对房市的调控力度越来越强，未来中国房地产市场的价格走势众说纷纭，由此进一步增加了商业银行个人住房贷款的风险性和不确定性。

一、个人住房贷款的含义、特点

（一）个人房贷的含义

个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，借款人申请住房贷款时必须提供担保。目前，个人住房贷款主要有委托贷款、自营贷款和组合贷款三种类型。个人住房委托贷款是指住房公积金管理中心运用住房公积金委托商业银行发放的个人住房贷款，也称公积金贷款；住房公积金贷款是政策性个人住房贷款．一方面其利率低；另一方面其主要是为中低收入的公积金缴存职工提供；个人住房自营贷款是以银行信贷资金为来源向购房者发放的贷款，也称商业性个人住房贷款；个人住房组合贷款指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和

自营贷款的组合。

（二）个人房贷的特点

个人住房贷款与其他个人贷款相比，具有以下特点：1．贷款金额大、期限长。个人住房贷款金额较大，期限较长，通常为10—20年，最长可达30年；2．贷款对象特殊且用途专一。对象是具有完全民事行为能力的自然人，贷款只能用于支付其所购住房；3．偿还方式特殊。借款人按月归还贷款本息；4．一般以所购房屋或已有房屋产权作为贷款抵押。由于上述特点，个人住房贷款呈现出分散性、隐蔽性和滞后性等风险特征，给贷款管理工作造成了一定的困难。

二、我国商业银行个人房贷的发展现状

个人住房抵押贷款又称住房消费信贷，是指借款人由于自有资金不足，以所购买的住房为抵押物，向金融机构申请的长期贷款，并承诺按期偿付贷款本息。自1998 年以来，随着住房制度改革的深化和居民住房需求的增长，我国个人住房抵押贷款业务得到迅速的发展,因其具有收益稳定、风险低等特点，在满足居民个人住房需求的同时，也在商业银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风险等方面发挥了积极的作用。2009 年全年所有金融机构个人消费性住房贷款累计新增14万亿元，年末余额同比增长47 .9%，增速比2008年末加快37.4个百分点。根据人民银行公布的2010年上半年金融统计数据报告：2010年一季度的增量6021.5亿元，第二季度住户中长期消费性贷款比第一季度住户中长期消费性贷款增加4648.43亿元。一直以来我国商业银行个人住房抵押贷款呈现出较高的增长态势（见表1），我国的四大国有银行个人住房贷款金额占银行贷款总额的比重也呈现出增高的趋势（见表2）。

表1 历年全国个人住房贷款状况表(1999—2011）

年份银行贷款余额

（亿元）

个人住房贷款余额

（亿元）

个人住房贷款余额占比

（%）

1999 93734.2 1357.71 1.45 2000 99371.1 3376.82 3.40 2001 112314.7 5597.95 4.98 2002 131293.9 8288.95 6.31 2003 158996.2 11840.83 7.45 2004 175067.3 1847 1.06 2005 197826 20509.33 10.37 2006 218550.7 22455.09 10.27 2007 252426 30000 11.88 2008 303557 29800 9.82 2009 399737 44378 11.01 2010 479256 57335 11.96