住宅户型创新研究
创新联排别墅项目产品整理集与专题研究报告_52页
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
自然资源，拥有真山真水的环境优势。项目没有真山真水的周边环境，就得人工堆砌 假山、开挖河流，甚至开发高尔夫球场或果岭来弥补自然资源的匮乏。
因借资源，包括文化、商业、旅游等设施资源。例如项目靠近名校、大型超市以及其 它旅游购物场所、城市配套设施资源等。
联排别墅的优缺点
一般的经济型联排占地较小，且有多种组合方式，比较容易出容积率
联排别墅户型的的地域差异
北京
“类独栋”产品/中高端定位/面积大，面宽大，起居室 活动室等活动区域面积大/地下空间利用/视听室功能的增加 /两层/注重社区内部景观环境营造
深圳
山海景观/注重社区周边自然景观/大型纯联排社区少， 有“独栋”情结/喜好邻水而建/250-300平方米/进深相对较 长/功能区域独立性强
一层
一层
面积更小，由“经济”变“精简”
建筑面积比“经济型联排”更小，甚至只有110平方米； 布局紧凑，功能合理，110平方米两室两厅； 二层，采用户外停车； 保证客厅和主卧南向； 采用”L”形布局。
二层 建筑面积165平方米
联排别墅的变迁——时间
早期阶段
最早的联排别墅主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价 格低、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式。 代表作品：深圳四季花城、中海怡翠山庄、水榭花都
第四代住宅建筑的创新设计研究——以湖南省长沙福地雅宾利项目为例
1引言随着人们生活水平的不断提高,现代住宅已越来越无法满足城市的环境美观要求,以及人们对美好环境的居住要求。
面对城市环境密度的不断提高,城市森林花园应运而生,将自然融合设计,提升居住环境品质[1]。
目前,浙江、成都、株洲、湘潭、韩城等省市开展“城市森林花园建筑”项目试点,并出台相应鼓励政策,推动试点项目的发展。
本文以湖南省长沙市第一批“森林花园城市”试点项目———开福区福地雅宾利项目为例,探讨“第四代住宅建筑”的创新设计。
2第四代住宅建筑的特征2.1城市界面———垂直森林丰富的城市空间建筑形态和景观风貌,将城市绿化从平面形态延伸到空间立体形态,让建筑立面富于生机和趣味。
2.2绿化生态体系实施绿色建筑设计理念,空中花园的设计可以改善热工性能,节省建筑能耗,改善花园室外的空气湿度,增加负离子和空气湿度,以及调节城市微气候的作用[2]。
2.3绿色低碳可持续性在运行过程中,在保证室内湿热环境的要求下,可以减少能源的使用。
尽可能利用自然条件和建筑自身围护结构,并有限度地采用经过优化的耗能设备,如采暖、空调、照明等,使室内环境更加舒适,从而最大幅度地减少能源消耗,降低碳排放,以实现碳达峰碳中和,最大限度地实现人与自然和谐共生。
2.4空中花园———把森林搬到空中将自然融入设计,建筑通过植物与天然材料建立与大自然的直接联系。
对于高层住宅用户,在家就能亲近自然、呼吸新鲜空气。
另外,空中花园增加了室外活动空间,丰富了生活场景,提供空中绿化休闲场地,提高人们的居住品质。
2.5楼宇智能化第四代住宅建筑中,将用户设备、家居等与智能化信息系【作者简介】刘雪娟（1984~），女，湖南长沙人，工程师，从事建筑设计与研究。
第四代住宅建筑的创新设计研究———以湖南省长沙福地雅宾利项目为例Research on the Innovative Design of the Fourth Generation Residential Buildings———Taking Fudi Yabinli Project in Changsha,Hu ’nan Province as an Example刘雪娟（上海申城建筑设计有限公司长沙分公司，长沙410000）LIU Xue-juan(Shanghai Shencheng Architectural Design Co.Ltd.Changsha Branch,Changsha 410000,China)【摘要】主要探讨了城市森林花园住宅建筑（又称“第四代住宅建筑”）的基本特征，以及创新设计策略，通过对相关第四代住宅建筑的实践设计项目进行总结，归纳了当前第四代住宅建筑设计的主要技术方法和手段。
万科无限系 不看后悔!万科无限系的设计,全都在这里了
万科无限系不看后悔！万科无限系的设计干货，全都在这里了2016年，是赛拉维值得纪念的一年，也是快速成长的一年，我们完成了：万科美好家多个系列产品、融创集团商业配套模块、正荣集团精装创新体系等多个研发项目，实现了设计方向的新突破。
今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。
甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。
这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。
这个项目是在2015年的秋天正式启动的。
当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。
经过近一年的浴血奋战，这一项目最终在2016年夏天诞生。
随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。
趋势实际上，赛拉维配合万科所做的这一研发项目，是非常符合当今世界上最主流的住宅发展趋势的。
这就是工业化集成式住宅。
在这方面，日本一直走在世界最前沿。
很多最先锋的理念、最先进的技术，都是从日本最先诞生并在全球推广的。
而在中国内地，越来越多的开发商开始重视住宅产业化的发展。
越来越多的开发商，举起了“全生命周期户型”的研究大旗，以适应日趋严峻的市场考验。
户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。
通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。
基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。
户型内部厨卫及管井位置不可变。
除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。
客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。
可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。
怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。
全生命周期户型，意义重大。
“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。
通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。
19层及以上单元两户板式住宅交通核创新探索
通核主要有两种（图 2）。 两种交通核都以“私家电梯厅”
的概念向市场输出，但这种“私”只 是一种约定，是指住户日常各自使用 距自家更近的电梯，而不是说电梯厅 为私人所有。
方 案 A 中， 剪 刀 楼 梯 分 设 2 个 防烟前室，前室有直接采光，前室外 设公共走廊，每个前室内设置 1 台电 梯，且 2 台电梯无法联动，两户人家 基本不会在一起等乘同一台电梯，两 户门相对设在公共走廊两端，两户人 家在户外走廊里还是会碰面并且可以 互相对望户内整个走廊，这样的私家
郭军，湖南省建筑科学研究院 有 限 责 任 公 司， 教 授 级 高 级 建 筑 师； 陈 桥 峰，广 东博 意 建 筑 设 计 院有限公司长沙分公司，建筑师； 张磊，广东博意建筑设计院有限公 司长沙分公司，建筑师；罗显文， 湖南省建筑科学研究院有限责任公 司，建筑师。
1 研究背景
住宅交通核的主要功能是满足居 民日常交通行为和防火疏散，是住宅 设计的关键部分。户型的设计均围绕 交通核展开，因此，交通核直接关系 到户型平面布局和户型设计的走向。 居民日常使用交通核时的际遇性交 往，是进一步发展成其他交往形式的 起点，可见交通核不仅影响着住户的 生活质量，也直接或间接影响着现代 文明。考虑到高层住宅自身的特点， 相关规范允许交通核的前室内附设各
Abstract: In high-rise residence, unit two-family slab house can provide more comfortable residence experience for residents, especially, it is suitable for the demand to improved housing. As seen from existing market feedback and future development trend, unit two-family slab house has better quality than other type of residence and is better received by market, therefore, it will be emphatically developed in future. This paper takes the traffic core optimized design for the presently common floor 19 and higher unit two-family slab house as an example, it intensively integrates the public space of traffic core, reduces secret and grey space, strives for natural lighting and ventilation, so that the streamline is convenient, the environment is comfortable, and it is green and energy-saving. It improves the consciousness of public space by making clear space attribution and reducing fuzzy space, so as to promote the harmony of neighborhood relations and the improvement of social atmosphere; through optimized design of traffic core, it improves indoor design and reduce carbon emissions while increasing the housing availability, so as to comprehensively improve the residential quality. Keywords: high-rise residence; unit slab traffic core; “dual carbon” target; private elevator hall; health and epidemic prevention
住宅房地产开发创新研究论文
住宅房地产开发创新研究【摘要】文章从开发观念、产品设计、项目管理、营销管理、售后服务五个方面介绍了住宅房地产开发创新的内容,并针对产品设计创新提出建筑风格创新、户型设计创新、景观设计创新、和会所与配套设施创新等方法，为房地产开发企业住宅开发提供参考。
【关键词】住宅；开发；创新前言随着市场经济的发展, 房地产由卖方市场进入买方市场。
人们的居住消费观念已有了改变,，居住不仅是为了“栖身” ,还要追求生活品质，满足心理和精神需求。
由于国家宏观调控力度日趋加大和国内外经济发展现状，以及消费者需求的多样性、灵敏性和动态性特点，折射出住宅房地产市场竞争的取向和房地产企业发展的追求。
因此，房地产开发企业要依据自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，及时进行住宅房地产开发创新，提高企业市场竞争力。
房地产企业的竞争其本质就是房地产企业开发创新的竞争。
1 开发观念创新不同住宅消费者由于社会地位、收入水平和文化素养的差异，对房屋就会有多种多样的需求，随着广大居民消费倾向和消费心理的变化，“绿色”、“生态”、“人居”、“健康”等概念受到高度重视。
因此，住宅房地产开发创新首先是观念的创新，房地产开发企业要研究消费者行为和心理，针对不同的消费群体、不同人群的居住文化，在不同的城市，尊重不同的文化、生活方式，掌握消费者的需求,进行个性化的产品设计，采用差异化的营销模式和个性化的管理服务，才能赢得更多的客户,求得企业的生存发展。
2 产品设计创新产品创新是房地产项目拥有市场的魅力所在。
房地产开发企业提高竞争力重要的体现就是产品创新能力。
2.1 准确定位一个楼盘的定位非常重要，因为它直接影响到将来的产品面向的顾客群体,并直接影响将来的实际销售。
准确定位的前提是做好市场调查，市场调查需要对国内外宏观经济的波动与政策变化、房地产法律法规以及国家的金融环境、住房制度的改革动向等等做深入的调查，充分研究消费者的欲望和需求，进行正确的市场分析和市场预测。
70m 2以下高层住宅户型设计实践
还有一点就是 关于广 场绿化 的问题 。东站广 场是 以大 草坪
彩艳 丽的市府大楼 ， 让人产生 了一种 自然 的归属感——这 里就是 为 主的 ， 这也是国内很多新建 广场常见 的形式 。但 实际的使用效
广州 的大客厅 。人们在这里的活动以停 留性为 主 ， 而且 以多人活 果并不好 ， 因为在 日光 的直射之下 ， 没有树荫 的遮蔽 ， 是很难让人 动居 多。下棋 、 唱粤剧 、 跳健身舞 ， 的活 动使 广场洋溢着更 加浓 使用 的， 一点在南方尤 为重 要。象人 民广场那 样形成 “ 树广 人 这 大 郁的老广州 的生活 氛围。这个广 场 因为处于 广州 旧城 区的轴线 场”则是受人欢迎 的。以软质 铺地加 上高 大乔木形 成 的城 市广 ，
上， 所以平面采取 了方正对称的构 图， 但并 不显得过分庄严 ， 而是 场空间是最适合人 的活动和心理需求的。 非常 的亲切宜人。这主要是 将大 的室外空 间分 化成 了数个 小空 参考 文献 ： 间， 每个小空 间基本是 围绕着一棵或是 几棵大树来展 开。这样不 ［ ］ １ 陈志华． 外国建筑 史［ ． Ｍ］ 北京 ： 中国建筑工业出版社 ，９ ９ １７ ．
［］ ３ 韦克威． 现代城市 中心广场设计初探 ［ ． Ｄ］广州 ： 华南理工大学
硕 士 学 位论 文 ，９ ２ １９，
４ 结语
４ 苏 涵． 珠江三角洲市政广场研 究［ ． Ｄ］广州 ： 南理 工大学硕 华 人对尺度的感受 由于生理和知觉 的原 因 ， 古今 中外存在 着某 ［ ］ 士 学位论 文，０ １ ２０ ． 些共性 ， 接近人体尺度的空间总是令人亲 切的。一 个大 的广场应
７ Ｏｍ２以下 高层 住 宅户片区旧城 改造拆迁安置项 目为例 ， 从平 面布置和平面 户型设计等方面探讨 了高层住宅的小户型 住 宅（０—２ ７ ｎ 左右） 设计 的一些方法技巧 ， 以达 到在 满足基本居住 需求 的同时， 计出既舒造又 经济合理 的住宅户型。 设
今年“火爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同面积段）
今年“⽕爆”创新的——“边厅”户型（100-420㎡，不同⾯积段）从竖厅到横厅，再到⽅厅、巨厅的流⾏，开发商为什么今年开始做边厅了？不知⼤家有没有注意到，市⾯上的横厅是前两年开始流⾏的，市⾯上的户型功能性越来越强，越来越趋于紧凑。
房企们也开始迎合这⼀需求，做出更多的房间，更多的卫⽣间。
发展到今天，就连90平都已经能做到三房两厅两卫了。
⽽功能性发挥到极致的同时，也导致市⾯上产品同质化较为严重。
因此，房企们开始考虑放⼤⼀个功能，也就是客餐厅的功能，先是把客餐厅合并成⼀个贯通完整的空间，再给到客餐厅充⾜的采光⾯，除了竖厅、横厅还发展到了如今⽕爆的“边厅”。
接下来我们看⼀看，今年⽕爆了的“边厅”，各⼤地产是如何做的？1“边厅”打破传统客厅布局“边厅”优势：◎边厅户型，绝对的动静分区；◎⼤部分边厅设计减少了纯过道空间，提⾼了户型的使⽤率；◎ 270°采光，边厅拥有更⼤的采光⾯和更好的通风效果；◎边厅时尚感更强，在后期装修设计时有更好的发挥空间，装修样式多，整体更⼤⽓，更有空间感。
难道“边厅”就没有BUG了么？喜爱传统户型的⼈⼤多会认为：◎客厅的沙发不能靠着墙，不符合中国⼈的习惯，让⼈没有安全感；◎电视⽆处摆放；◎把餐厅和客厅的沙发都摆在⼀起，看起来⽐较拥挤凌乱，尤其是⾯积偏⼩户型；◎室内采光太好了，看电视晃眼；户型的功能性已经发挥⾄极致，为了打破户型的同质化，为了赢得更多的市场，各⼤房企才做出了各种创新举措，诸多事实证明，这样的创新也是成功的，推出边厅户型的项⽬，⼤都受到了市场的热捧：①真正的动静分区边厅户型动静分区的特点尤为明显，把活动和社交的“厅”区域放置在户型的⼀侧，⼀动⼀静，打破了客厅传统布局，互不⼲扰，这也正好适合现阶段住宅产品的创新需求。
济南奥体⾦茂府232㎡户型⽰意图⽐如济南奥体⾦茂府232㎡户型，约60平⽶的边厅置于整个户型的右侧，与公卫和餐厨形成整个动区，⼀⽅⾯满⾜了“⽣活进阶”的⾯⼦，⼀⽅⾯满⾜了“空间尺度”的⾥⼦，是⼀个迎合多重需求的创新。
建筑篇-香蜜湖1号 高层单位户型赏析修改
居住模式的创新
“空中四合院”为高层住宅带来耳目
一新的居住模式 …
居住模式的创新
从玄关看双层高“空中四合院” …
居住模式的创新
从客厅看 “空中四合院” …
居住模式的创新
从“空中四合院” 看餐厅 …
防噪音及观景设计
防噪音设计
沿市政道路住宅规避了噪音及废气的影响。客厅及主要卧房均应背 向道路布置，避免功能房间朝向道路布置。另外从技术上也降低了 噪音的影响，例如双层中空铝合金玻璃窗的处理、新风系统的设置 及植物降噪等。 …
半围合式双层高露台，恬静的庭院生活空间… 客厅、餐厅、书房、外廊等围绕庭院布置，空间层次丰富，步移景异… 尽情享受庭院生活之趣味，居家之温馨感油然而生…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 偶数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 偶数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 偶数层
端部卧室拥有独立的双层高观景露台，犹如私密的后花园…
加建前
双层高入户花园与双层高观景露台之间可加建楼板连通…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 奇数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 奇数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 奇数层
加建后
双层高入户花园与双层高观景露台之间可加建楼板连通…
户型分析
华旭阁
（5房3厅3卫）1栋 奇数层
华日阁 华东阁 （4房3厅3卫）2栋 奇数层 华升阁 华皓阁 （4房3厅3卫）3栋 奇数层
户型分析 华天阁
（3房2厅2卫）5栋 偶数层
双层高观景露台与客厅之超大观景阳台相连， 视野开阔，日光充沛…
户型分析 华天阁
（3房2厅2卫）5栋 奇数层
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计算有阳台建筑的容积率指标时，阳台部分建筑面积 的计算按照其水平投影面积的一半计算，其数值单列 并计入地块容积率；当单个阳台出挑尺寸大于1.8米、 水平投影面积大于6平方米者按其水平投影面积计算。 每套住宅阳台（含各类形式的阳台、入户花园等非公 共活劢空间）的水平投影面积丌应大于该套住宅套型 建筑面积的20%。
• 设计要点 高度低于2.2米的低台凸窗和落地凸窗，交付使用时可将“低台”或上方 横梁打掉增加飘窗高度和使用空间，另外转角凸窗既可延伸空间又可增加 观景面。
• 面积计算: 丌计建筑面积
• 适用范围： 普通住宅
可改造凸窗室内空间模型示意 © 2012 CRIC 领先的线上线下房地产信息及咨询服务供应商
• 第五，如果房产税出台，购买“子母房”负担就要比一般普通房 还要大。
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万科两代居70+90(合)
限购限贷下子母房贷款操作办法
• 通过不银行暗箱操作办理一套房的贷款手 续购买“两套房”。即，将子母房分解到 两个丌同银行申请贷款，在时间上同步， 每家银行在审核是否是第二套房时，银行 系统里暂丌会出现已购房信贷的记录。
待客休息及娱乐等功能……
两梯四户设计符合目标客
户喜好不需求。
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PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
产品建议
160㎡-180㎡四房户型建议
四房两厅二卫175㎡ •赠送16㎡超大入户花园，精致典雅 •主卧开间3.9米，迚深4.4米，配套2.7㎡ 衣帽间 •主卧、次卧不客厅均朝南设计，一览运 河美景 •竖厅布局，客厅开间5.1米，迚深7米 •创意欧式厨房，尽显主人气度 •功能分区合理，方正大方，劢静分离， 全明设计，南北通透 备注：本案可以不做入户花园 以上房型尺寸为估计值，与实际存在一定偏差
• 从购房者的角度，买子母房虽然是作一套 用，但在购买时却必须是作两套单位迚行 购买，是出两个房产证，首付和各项费用 也要按两套单位的费用支付，会增加一定 购房成本，但交付的契税会减半。
子母房
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PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
产品建议
临商业的两栋楼住宅立面公建化，与商业融为一体。
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觃避90/70方法
一方面是觃划上90/70的硬性限制，一方面是消费者对居住空间舒适性、实用性的追求，结果是 上有政策，下有对策。突破中富于创新。
觃
避
通过钻规划空子，延伸空间的尺度，在
“ 90 70
偷面积 N+x>90㎡
边角上做文章，加肥户型，送面积实现 小户型大空间，包括送入户花园、露台 、阳台等
适用于中小套型、首置 类客户
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本案适用
受条件限制，LOFT产品（层高在 4.8米以上）排除在外，而复式户型 （层高3.3米）的实际利用价值丌高 ，也丌建议推荐。
可在中央景观区高层的部分楼层做 跃层（空中墅院），通过对起居室 上方挑空处理迚行偷面积，业主在 装修时可多做出一个功能空间，提 高附加值。
两梯四户的设 计，保证住房的 舒适性和便利 性。
北向横向楼梯设 置，尽可能减少 公摊面积
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PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
产品建议
120-130㎡三房户型建议
恒大名都二房约94㎡，三房约120㎡，户型设计方正，客厅及卧室均有阳台或飘窗设计，三房赠送最大赠送约 10㎡，采光效果较好
三房客厅开间4.2米，迚深3.9米，总面积16.38㎡ ；主卧开间4.1米，迚深4米，总面积16.4㎡；
参考案例——双河湾，郑州，180㎡四房
2.8米
3.5米
4.5米
3.5米 3.5米
4.4米
2.7㎡
主卧，20㎡
3.9米
3.9米
客厅， 35㎡
5.1米
7米 1.5米
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12
”
的
两 种
子母房 N+M>90㎡
化零为整将两个具有独立功能空间的中 小户型拼凑起来成大套型，满足改善型 或特殊人群的需求
适用于改善类客户或特 殊需求客户
招
数
本案在结合本土实际情况下，在产品打造上进行可行性突破与创新。
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2
PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
户型突破
鉴于许昌苛刻的觃划条件限制，可偷面积的余地很小，以常觃空间利用为主。
基于许昌市城乡觃划指标指导意见（试行）
当住宅建筑层高大于等于4.5米，丌论层内是否有隔层 ，建筑面积按该层水平投影面积1.5倍计入容积率；当 住宅建筑层高大于等于4.9米，丌论层内是否有隔层， 建筑面积按该层水平投影面积2倍计入容积率。
鉴于对阳台迚深及面积的苛刻限制 ，平层超大阳台、奇偶层露台或入 户花园丌可能，以此做N+1户型创 新丌再考虑，但应在规定范围内充 分保证阳台的数量（观景、生活阳 台等基础作用）及飘窗运用。
3
PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
户型突破
推荐一：增加飘窗/凸窗
普通凸窗/转角凸窗/落地凸窗/可局部拆卸内凸窗
• 第二，根据现在二套房界定标准，购买“子母房”就是购买两套 房子，因此买卖双方的交易税费要比普通住房多，如果转手也同 样面临一些棘手的问题和麻烦，因此，“子母房”在二手房中市 场认可度低。”
• 第三，开发商在做“子母房”时，都是按照两套房标准，比如两 套水表、煤气管道、入户证等，耗费很大成本，业主装修时需要 承担很大的设备折旧成本。
二房客厅开间3.8米，迚深4米，总面积15.2㎡； 主卧开间3.3米，迚深3.8米，总面积12.54㎡；
客厅附带阳台，三房户型阳台约5.04㎡，面宽4.2 米，迚深1.2米，赠送一半；二房户型阳台约4.5 ㎡，面宽3.8米，迚深1.2米，赠送一半；
卧室均有飘窗设计，270°转角飘窗，三房户型赠 送面积约4.1㎡，面宽4.1米，迚深1米；二房户型 赠送面积约3.3㎡，面宽约3.3米，迚深约1米；
≥10
客厅（起居厅）使用面积（㎡）
≥17
餐厅使用面积（㎡）
≥6
厨房使用面积（㎡）
≥4.5
单间卫生间使用面积（㎡）
≥6
阳台、露台、入户花园等
≥4
超高层90㎡和140㎡
总计
≥63.5
的组合，保证90㎡和
140㎡户型的开间长度
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• 缺点： 开发商需后期为业主提供改造， 可行性更高，但需增加改造成本
• 面积计算: 丌计建筑面积
• 适用范围： 高层住宅
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花架原型示意
改造后房间示意
5
PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
户型突破
推荐三：跃层挑空
平层叠院/顶层复式 实现N+1
• 第四，如果遇到限购，购买一套房子办两个房产证，要到两家银 行办理两个贷款，都需要走程序，使得众多购房者多有顾虑：“ 自己本来有一套房，买了子母房，等于买了三套房，正属于限购 的范围”。再者，如果转手，“限购令”一出，一个家庭已经丌 能购买两套房子，这样的大户型房源立马成了无法卖出的“烫手 山芋”。
3.9米
4.2米 阳台
4米 4.1米
飘窗
阳台
270°转角飘窗
4米
3.8米
3.3米
阳台
270°转 角飘窗
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PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
产品建议
140㎡三房户型建议，采用套房设计增加舒适度
因素 主卧室使用面积（㎡） 其它卧室使用面积（㎡） 小卧室使用面积（㎡） 客厅（起居厅）使用面积（㎡） 餐厅使用面积（㎡） 储藏间或其他使用面积（㎡） 厨房使用面积（㎡） 主卧卫生间使用面积（㎡） 公共卫生间使用面积（㎡）
• 设计要点： 通过对起居室上方挑空处理迚行偷面积 ，业主在装修时可根据需要在客厅上房 的二层多做出一个功能空间，轻松实现 N+1，提高附加值
• 面积计算: 丌计建筑面积
• 适用范围： 中央景观区高层的部分楼层做城 跃层（空中墅院）
注：此类住宅套数约占中央景观区住宅 套数的10-20%。
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PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
产品建议
90 ㎡两房户型建议
85-90平米户型建议
90㎡户型建议以主流两房两厅一卫为主，方形轮廓设 计，增大主卧面积，各个功能房通达性、洄流性良好， 使其达到小而精的特色。
参考案例——九龙仓汉阳项目，武汉
因素
实用面积
主卧室使用面积（㎡）
≥16
其它卧室使用面积（㎡）
卧室内转角凸窗
卫生间转角凸窗实景
4
PART 3 项目定位/住宅产品户型创新研究
户型突破
推荐二：以花架形式作为架构（参考，可偷一间赠送）
创新形式 可架板直接够成房间使用
• 设计技巧： 在原预备设定房间处构建花架，又可以 作为楼板的梁，由于是花架，可丌计入 建筑面积。装修时期间可铺板隔房构成 独立空间使用。