如何测算招拍挂土地的地价
房地产开发建设用地受让的经济评估
通常来说，企业可以通过以下渠道获取土地：招拍挂出让土地、协议出让土地、补偿用地、置换用地、配套用地、国有或集体土地租赁等。近几年来，通过招标、拍卖、挂牌方式进行土地出让已成为政府出让土地的最主要渠道。同时，由于城市的不同，招标、拍卖、挂牌方式又可以分为常规方法、捆绑式方法和综合评标法等，如通常实行的是常规招拍挂法，以出价最高为条件确定的受让人；则多采用综合评标法，在考虑土地出让金以外，还兼顾某些社会效益。此外，通过这三种方式出让的土地都可分为净地出让和毛地出让。
本文中所讨论的受让房地产开发建设用地仅指企业通过招标、拍
卖、挂牌方式获取的净地。
一、受让土地评估的步骤
测算欲受让的开发建设用地价值，通常采用假设开发法，即将欲受让的土地未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费、和利润等，以此求取土地的客观合理价值。
运用假设开发法测算土地价格，一般分为下列六个步骤进行：调查土地的基本情况；选择最佳物业开发类型；估计开发经营期；预测开发完成后的项目价值；测算开发成本；进行具体计算，求土地价格。
（一）调查土地基本情况
主要包括三个方面的容：
1、调查土地的位置。包括三个层次：土地所在城市的性质、土
地所在城市的区域性质、土地具体坐落状况。
调查这些情况，主要是为选择最佳的土地用途、确定最合适的开发档次服务。例如：在受让项目土地之前，就需了解的城市性质、在中原地区的地位；需了解东新区的区域性质、在、在的地位；东新区与市区的关系及政府对该区的政策和规划建设设想等；此外还需了解
地块在该区的具体坐落状况，如周遭的环境、进出便利与否等。
2、清楚土地面积大小、形状、平整程度、地势、基础设施通达程度等，了解这些，主要是为测算开发成本等费用服务。
3、清楚规划设计条件。包括了解规定的用途、建设高度、容积
率等，这主要是为确定最佳物业开发类型服务，以及明确规划条件是
否合理。
例如，出让2005【2】号地块时，规划条件中容积率虽设定为 1.1-1.3，但同时又有建筑限高，经过现场勘察，发现整个地势有较大高差，根据建筑密度，实际容积率只能做到0.9左右，这对其地价的测算影响重大。
（二）选择最佳物业开发类型
选择最佳物业开发类型必须考量受让土地用途、规模、周边物业档次等。
政府出让土地过程中，绝大多数的容积率已定，因此其规模已基
本确定，所以这个步骤的关键是选择物业最佳类型、最佳档次和最佳定位。
我们常用的方法是根据欲受让地块的容积率、其它规划条件以及
周边的环境，参照本公司现有的产品系列进行评判。这种方法便于测算开发成本，倘若参考同一城市的产品，还便于测算开发完成后的项目价值。
选择最佳物业开发类型：前面所介绍的2005【2】号地块，位于占地11平方公
里的西溪湿地南面，实际容积率只能为0.9,照其限高要求，建筑层数在3-4层左右，这块土地的物业开发类型面临两种选择：一是选择类似鼎邦丽池的产品；二是选择类似青龙桥的产品。
两种不同的选择不仅影响了下一步预测开发完成后的房地产价
值，且最终影响对土地价值的判断。
选择最佳物业定位：2004年【52】地块位于市转塘镇，规划建筑面积为20万平方米，其中公建面积为3万平方米，在该区域，公建部分的用途若定位成写字楼，将会面临较大的市场风险，因此在该地块估价中，必须考虑公建部分的定位及开发风险，这同样对预测土地价格影响较大。
对物业最佳开发类型和定位有一定认识后，便可进行相关参数的估算。
表格如下：
（三）估计开发经营期
参照我们常用的经济评估方式，开发经营期的起点是指交纳第一笔土地款项的日期，终点是指预计未来房地产开发完成后的日期，即
交付日期。
确定开发经营期的目的是为了把握开发成本、期间费用等款项发生的时间和数
额、投资利息。
常规产品的开发周期，通常按以下经验数值进行估计，与其它房产公司相比，我们的工期略长。
1、多层公寓：以10?15万平方米为一期：
实例：预计开发周期为24个月。
2、高层、小高层：以10?15万平方米为二期：
实例：开发经营期为31月。
3、别墅：情况比较复杂，无统一的开发周期。
但在现实中因某些特殊因素的影响，可能使开发期延长，如基础开挖过程中发现的重要文物、遭遇恶劣天气等。由于开发期延长，企业要承担更多的投资利息，此类特殊的非正常因素在估计开发经营期时一般不予考虑。
（四）估算开发完成后的项目价值
这是采用假设开发法评估最关键性一步。预测开发完成后的项目价值，通常采用市场法，并考虑类似的物业的成交价格到未来的变动趋势。一般分为以下几个步骤：
1、选取可比实例
为把握正常的市场价格行情，需要选择一些符合条件的交易实例作为参照比较的可比实例，可比实例的选取原则：项目的同一性、地点的类似性、时间的接近性、交易的正常性。
般要求选取3个以上、10个以下的可比实例
2、建立可比价格基础
选取可比实例后，要对这些可比实例的成交价格进行换算处理，使其之间的口径一致，相互可比，并统一到需求的价格单位上，为进行后续的修正调整建立共同的基础。
如在写字楼的出租价格中，有些以建筑面积为出租单位，有些以实用面积为出租单位，这时就要将出租面积口径进行统一，便于比较。
3、交易日期调整
在可比实例成交日期至估价时点期间，随着时间的推移，房地产
价格可能发生三种变化，平稳、上涨、下跌。
当房地产价格平稳发展时，无需进行交易日期的调整，但需考虑以下两种因素：
一是欲受让土地处于非常成熟的区域，周边在未来几年都不可能有较大的基础设施、配设施套变动，如城市中心的土地。
一是虽然欲受让的土地位于正在大规模建设的新区，但由于市场
对新区预期较好，目前的价格已超过其实际价值，已无太多想象空间。如2005年【6】号地块，位于滨江区，周边项目成交价格为7000-7500 元/m2,在估价时，我们认为这个价格已无太多的想象空间，因此无需调整交易日期。
当房地产价格为上涨或下跌时，则必须进行交易日期的调整。在测算地处九堡区域的2004年【73】号地块时，所搜寻到的区域可比实例成交价格较低，但我们认为随着城市东扩、沿江的进一步开发，
以及该区域大量市政配套设施的建设，九堡区域有较大的发展前景, 房地产价格将会有较大的涨幅，此时便需进行交易日期的调整。
进行交易日期调整的一般公式为:
在现实常凭借经验的判断来确定交易日期的调整系数。
4、物业状况调整
这是预测开发完成后的项目价值中最关键的一步。
要进行物业状况调整，首先应列出对预估项目未来市场价格有影 响的各方面因素。包括区位方面：如繁华程度、交通便捷度、环境景 观、公共服务设施的完善程度等；权益状况：如土地使用年限、容积 率等规划条件等；实物状况：新旧程度、建筑规模、工程质量等。
然后将可比实例与预估项目在这些方面进行逐项比较， 找出它们 之间的差异所造成的价格差异程度，最后根据价格差异可比实例进行 调整。
比较常用的方法为直接评分法，以预估项目的物业状况为基准， 通常定为100分，将可比实例物业状况与它逐项进行比较、 打分，如 可比实例物业状况比预估项目状况差， 则打的分数就低于100分，反 之，就高于100分，然后将所的分数转化为调整价格的比率。
物业状况直接比较表
可比实例在成交
日期时的价格
交易日期 调整系数 在估价时点 时的价格