上海中环广场与新梅联合广场的对比研究
2010年上海购物中心发展报告范文
2010年上海购物中心发展报告2010年上海购物中心发展现状据最新统计资料，截至2010年末，上海购物中心开业营业数已达74家，比上年增加10家，建筑面积896万平方米，比上年增加16.5%。
单体平均建筑面积12.1万平方米，其中10万平方米以上的购物中心有33家；在建的购物中心22家，建筑面积391万平方米，单体平均建筑面积17.8万平方米，建筑面积在10万平方米以上有16家。
2010年上海购物中心年营业收入预计将达750亿元，比去年增长26%，继续保持二位数增长。
图1：各区已开业、在建购物中心分布情况图2：各区已开业、在建购物中心面积从新建购物中心数量和建设规模来看，近年来开业购物中心数量保持平稳，2010年上海市新开业购物中心10家，分别是大华锦绣嘉年华、上海国金中心、森宏购物广场、大悦城、香港名都购物中心、日月光中心广场、889广场、我格广场、凯鸿广场、百联金山购物中心。
根据上海的实际情况，依据其地理位置、目标顾客、经营规模和服务功能等，购物中心的类型大致可分为都市型购物中心、区域型购物中心和社区型购物中心和工厂直销型购物中心四种。
（见图4）图3：已开业购物中心按各年份分布情况图4：已开业购物中心按类型划分所占（户数、面积）比例图上海购物中心产业重回快速发展轨道2010年对于上海购物中心产业的发展历程而言是非常有意义的一年，在经历了席卷全球的经济危机所导致的一段时间的低迷后，上海购物中心的营业收入在2010年又重新进入了高速发展的快车道。
整个2010年，上海已开业的74家购物中心的总营业收入预计将达到750亿元，同比增长幅度预计将接近30%，为最近三年以来的最高，也接近了本世纪第一个十年中前期产业发展最初阶段营业收入极高速增长时的数值。
从全年的走势来看，2010年的第一季度同比上升了21.5%，为08年四季度以来最高；同时环比也上升了12.1%，2010年一季度受惠于经济转暖和消费信心指数上升等因素，在此期间的节日大众消费等都较2009年同期更为活跃。
世界最高建筑
1、阿联酋迪拜Al 1200米 200层建设中2、阿联酋迪拜塔 818米 162层3、俄罗斯莫斯科俄罗斯大厦 612米 118层建设中4、韩国仁川双塔 610米 151层建设中5、美国芝加哥螺旋塔 609米 150层建设中6、中国天津117大厦 598米 117层建设中7、韩国首尔国际商务中心 580米 130层建设中8、中国上海中心大厦 580米建设中9、沙特阿拉伯麦加Araj 577米 76层建设中10、加拿大多伦多电视塔 553米11、美国纽约世贸中心自由塔 541.3米建设中12、奥斯坦金诺广播电视塔 540米13、中国深圳平安国际金融中心 518米建设中14、中国台北101 508米 101层15、中国厦门王朝123大厦 500米建设中中国武汉国际商业中心 500米建设中中国重庆江北A13大厦 500米建设中18、中国上海环球金融中心 492米19、中国香港九龙环球贸易广场 484米 118层建设中20、中国宁波双子塔 480米建设中21、中国香港联合广场 476米建设中22、中国上海东方明珠电视塔 468米23、马来西亚吉隆坡佩重娜斯双子塔 452米 88层24、中国南京紫峰大厦 450米 89层25、中国重庆嘉陵大厦 450米建设中中国重庆太阳谷 450米建设中27、中国武汉国际金融中心 447米建设中28、美国芝加哥希尔斯大厦 442米 110层29、中国深圳蔡屋围京基大厦 439米 98层建设中30、中国广州国际金融中心 432米 103层建设中31、中国天津富力摩根大厦 431米 93层建设中中国武汉刀锋大厦 431米建设中33、中国天津泰达MSD主塔 430米建设中34、马来西亚吉隆坡电视塔 421米35、中国南京国际金融中心 421米建设中36、中国上海金茂大厦 420.5米37、中国苏州九仓超级大厦 420米建设中中国沈阳国际金融中心 420米建设中中国大连国际贸易大厦 420米建设中中国武汉商业服务中心 420米建设中41、中国天津广播电视塔 415.2米42、中国北京中央广播电视塔 405米43、中国天津东方新世纪广场 400米建设中中国深圳国际贸易中心 400米建设中中国杭州西湖CBD双子塔 400米建设中中国长沙双子塔 400米建设中中国沈阳龙之梦太平洋中心 400米建设中48、中国重庆万豪金融中心 398米建设中中国沈阳财富城市广场 398米建设中50、中国广州中心广场大厦 391米51、中国深圳信兴广场地王大厦 384米52、中国青岛环球金融中心 384米建设中53、美国纽约帝国大厦 381米54、中国沈阳东方国际广场 380米建设中55、中国重庆江北A7 378米建设中中国台湾高雄东帝士85国际广场 378米建设中57、中国重庆万豪国际金融中心 377米58、中国大连潮流中心 376米建设中59、塔什干塔 375米60、中国香港中环广场 374米61、中国天津小白楼联合广场 370米建设中62、德国柏林电视塔 368米63、中国香港中银大厦 367米64、美国纽约美国银行大厦 366米65、中国沈阳东北世贸广场 365米建设中66、阿联酋迪拜阿尔马斯钻石大楼 360米67、中国青岛新二疗大厦 360米建设中68、中国天津中钢国际广场 358米建设中大连国贸中心 358米建设中70、中国天津泰达CBD中心大厦主塔 356米建设中71、中国深圳赛格广场 355.8米72、阿联酋迪拜办公大厦 355米73、中国沈阳先锋国际大厦 350米建设中中国无锡北站CBD双子塔 350米建设中中国天津南站中粮中心 350米建设中76、美国芝加哥约翰-汉考斯大厦 344米77、中国天津南站九龙中心 340米建设中78、中国天津津塔 337米建设中79、日本东京塔 333米80、中国天津嘉里中心 333米建设中81、朝鲜平壤柳京饭店 330米82、新西兰奥克兰天空塔 328米83、法国巴黎埃菲尔铁塔 323米84、中国天津高银中心双子塔 320米建设中中国天津中国航空航天大厦 320米建设中。
2010年世界高楼排名
2010年世界高楼排名排名国家城市中名英名高度楼层年份状态1 阿联酋迪拜 Al Burj 1200 >200 2010 在建2 阿联酋迪拜迪拜塔 Burj Dubai 818 123~162 2009 已成3 俄国莫斯科俄罗斯大厦 Russia Tower 612 118 2011 在建4 韩国仁川仁川双塔 Incheon Towers 610 151 2012 在建5 美国芝加哥芝加哥尖塔 Chicago Spire 609 150 2010 在建6 中国上海上海中心大厦 580 2013 在建7 沙特阿拉伯麦加 Araj Al Bail Towers 577 76 2009 在建8 中国天津中国117大厦 570 +117-3 2012 在建9 中国天津南京路超级大厦 550 130 在建10 美国纽约世贸中心自由塔 World Trade 541.3 +82-4 2012 在建11 中国深圳平安国际金融中心 450~518 在建12 台湾台北台北101 Taipei 101 508 +101-5 2004 已成13 中国北京泛海国际双子塔 505 在建14 中国厦门王朝123大厦 500 在建15 中国武汉武汉国际商业中心二期 500 在建16 中国重庆江北A13大厦 500 在建17 中国上海上海环球金融中心 Shanghai World 492 +101-3 2008 已成18 中国香港香港环球贸易广场 International 484 118 2009 在建19 中国宁波宁波双子塔 480 在建20 中国香港联合广场 476 在建21 马来西亚吉隆坡佩重纳斯双子塔 Petronas Twin Towers 451.9 88 1 997 已成22 中国南京紫峰大厦 Zifeng Tower 450 89 2008 已成23 中国重庆嘉陵大厦 450 在建24 中国重庆太阳谷 450 在建25 中国武汉武汉国际金融中心 447 在建26 美国芝加哥西尔斯大厦 Sears Tower 442.3 +110-3 1973 已成27 中国深圳蔡屋围京基大厦 439 98层在建28 中国广州珠江新城西塔 432 110 2009 在建29 中国武汉武汉刀锋大厦 431 在建30 中国重庆世纪之星广场 421 在建31 中国南京南京国际金融中心 421 在建32 中国上海金茂大厦 Jinmao Tower 420.5 88 1998 已成33 中国苏州九仓超级大厦 420 在建34 中国沈阳沈阳国际金融中心 420 89 在建35 中国大连大连国际贸易大厦 420 78 在建36 中国武汉武汉商业服务中心 420 在建37 中国香港香港国际金融中心二期 415.8 88 2003 已成38 中国天津富力摩根大厦 415 88 在建39 中国深圳深圳国际贸易中心 400 在建40 中国天津东方新世纪广场 400 80 在建41 中国杭州杭州西湖CBD双子塔 400 在建42 中国长沙长沙双子塔 400 在建43 中国沈阳龙之梦太平洋中心 400 在建44 中国重庆万豪金融中心 398 在建45 中国沈阳财富城市广场一期 398 在建46 中国广州中信广场大厦 CITIC Plaza 391 80 1997 已成47 中国青岛环球金融中心 384 70 在建48 中国深圳信兴广场地王大厦 Shun Hing Square 384 69 1996 已成49 美国纽约帝国大厦 Empire State Building 381 102 1931 已成50 中国沈阳东方国际广场 380 在建51 中国天津燕赵大厦 378 100 2010 在建52 中国重庆江北A7 378 在建53 台湾高雄东帝士85国际广场 378 85 在建54 中国重庆万豪国际金融中心 377 77 在建55 中国大连大连潮流中心 376 在建56 中国香港中环广场 Central Plaza 374 78 1992 已成57 中国天津小白楼联合广场 370 73 在建58 中国香港中银大厦 Bank of China Tower 367 72 1990 已成59 美国纽约美国银行大厦 Bank of America Tower 366 54 2008 在建60 中国沈阳东北世贸广场 365 在建61 阿联酋迪拜阿尔玛斯钻石大楼 Almas Tower 360 74 2008 已成62 中国青岛新二疗大厦 360 62 在建63 中国天津中钢国际广场 358 在建64 中国大连国贸中心 358 在建65 中国天津泰达CBD中心大厦主塔 356 80 在建66 中国深圳赛格广场 Seg Plaza 355.8 72 1999 已成67 阿联酋迪拜阿联酋办公大厦Emirates Office Tower 355 54 2000 已成68 中国沈阳先锋国际大厦 350 88 在建69 中国无锡北站CBD双子塔 350 在建70 中国天津南站嘉里中心 350 在建世界第一高楼迪拜塔世界上最高的人造建筑物迪拜塔高度达818米,“迪拜塔”集中了多个“世界之最”,“迪拜塔”第39层的豪华浴室和娱乐场所，完全是按照世界上最奢华的迪拜阿玛尼酒店的标准建造,从“迪拜塔”楼下往上看，该摩天大厦的雄伟甚至无法用言语形容。
上海市商务楼市场分析报告43页PPT文档
第２章 上海市甲级商务楼市场研究
行业发展机会研究
• 行业发展潜力研究 商务楼行业的发展与外部经济情况息息相关。经济越繁荣，企业发展越好，对商务楼的 需求就越高。就上海目前的情况而言，GDP的持续增长、经济和国际地位的不断提升带来 商务楼的强劲需求；越来越多的跨国企业的入驻，外省市企业的迁入和本地企业的扩展， 都表明商务楼市场的潜力无限。
– 技术 为满足高技术含量的全球化经济的需求，现代商务楼必须配备高科技的楼宇、通讯、消防、保安 系统，并能进行智能化的运作和管理。这些都要求开发商拥有先进技术或能够借助其他的技术资 源。
– 市场 商务楼客源的形成需要一段时间。开发商能否在尽量短的时间内招揽到足够的客户，较大影响商 务楼的人气和利润收入，甚至盈亏情况。
• 行业利润研究 商务楼开发的平均净利润率约为15％左右，最高可达到30％以上。 一幢40层的供出租的甲级商务楼的资金回收期通常为12－15年。
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第２章 上海市甲级商务楼市场研究
• 行业进入壁垒分析
– 资金 开发商务楼需要大量的资金。一幢高度约为200米(40层左右)的甲级商务楼每平方米的建筑工程 造价约为8,500元，而一幢300米以上的超高甲级商务楼每平方米的建筑工程造价则达到10,000元 以上。而且，商务楼的建设周期较长，资金回收慢。这些都要求开发商具有强大的资金实力。
• 相关经济指标
– 国民收入总值（GDP） 上海市的GDP已经连续11年保持两位数的增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资 信心，为商务楼市场带来了更多的潜在客户和需求。
– 外商直接投资（FDI） 上海市吸收的外商直接投资额连年上升，2019年合同吸收外资额达到105.76亿美元，为历史最高 水平。世界《财富》500强企业中已有256家跨国公司在上海投资，许多跨国公司将自己的中国总 部甚至亚太总部设在上海，促进了商务楼市场的发展。
上海市商圈评价分析
上海市商圈评价分析引言中国经济在改革开放后迅速发展，随着中国加入WTO，北京成功举办奥运，上海圆满结束世博，中国经济又进入了另一个飞速发展的好时机，国家越来越富强，人民越来越富裕，消费水平较以往已有了大幅提高，其中一个显著的标志就是体现在一个又一个新建商圈上。
商圈不仅集聚了大量各种类型的商业企业，形成了浓厚的商业氛围，把单体企业集合成团，发挥功能作用，相互促进共同发展。
商圈已经成为上海商业版图上璀璨的明珠，为上海的商业增添了光彩。
上海的发展，离不开商圈的发展，而建设发展商圈的实践证明，商圈的知名度不是叫出来的，而是精心培育出来的，衡量的尺子是掌握在消费者的手上。
1.商圈简介1.1商圈定义商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。
简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50％－70％，核心商业圈的外围，则顾客较分散，市场占有率相对减少。
现在网络上流行的商圈是指就同一个话题组成的一个群体一个圈子。
1.2商圈要素商圈必需的要素，包括消费人群、有效经营者、有效的商业管理、合理的发展前景和政府支持，此外还有商圈的形象、功能、建筑形态以及建筑成本等。
第一，消费人群。
第二，有效经营者。
这两者需要有机结合。
第三，有效的商业管理。
第四，商业发展前景。
打造商圈需要多方面的投资者和经营者入驻，商圈未来的形象、概念都是打造商圈的主要手段。
第五，商业形象。
商圈必须有自己的形象，有自己的特色。
环境、包装、对外宣传都是商圈树立形象的重要环节。
第六，商圈功能。
商圈按功能分为传统商圈和主题、概念商圈。
赛特商圈、王府井商圈等属于传统商圈，而像电子城等属于主题商圈。
上海徐家汇永新坊购物中心案例深度研究分析报告
永新坊
人性化建筑规划理
建筑规划-外立面设计
沿街加内街的商业步行街
给商铺提供了最大的展示
空间。
一条宽约15米的休闲步行 街让市民在购物之余，尽 享良好的空间。
地下一层引入自然光，增
永新坊
建筑规划-外部交通
公共交通：
公交车703路，205路，923 路，732路，15路，93路等。
轨道交通：
地铁1号线，徐家汇站距离 500米。
永新坊 次级商圈现有商业（1公里内）
区域环境——所处商圈
由于项目周边为上海知名的棚户区——虹镇老街 ，低档商业密度极高，因此商业环境不是非常理 想。
周边缺少与本商业构成强烈竞争关系的大型高档 综合商业。
永新坊
圈定商业辐射圈，确定主要消费人群
区域环境——消费层级
目标消费群体是：以永新城业主及住户为 主，兼顾提供周边2公里范围内约10万居 民及徐家汇商圈消费人群。
区位 板域于 块环上永境—海新—市坊地徐理位汇置区内徐汇
徐汇 区
永新坊
永新 城
永新坊 选址在徐家汇人流密集的天钥桥路
区域环境——地理位置
①② ③ ④
①天钥桥路辛耕路主 出入口 ②辛耕路次入口 ③辛耕路主出入口
永新坊 核心商圈现有商业（500米内）
区域环境——所处商圈
项目周边商业包括徐家汇商圈的大型商业、天钥桥路和宛平南路 商圈商业以中高档百货为主。 沿街商铺以经营中档服装、餐饮为主。 由于本社区商业定位中高档，并以服务社区为主， 因此周边商业与本商业竞争关系不强。
商业定位是：满足上述消费群体的基本生 活所需。
3级商圈： 核心商圈——500米（支撑项目40～ 55%消费） 次级商圈——1公里（支撑项目25～ 45%消费） 辐射商圈——2公里（支撑项目15～ 35%消费）
上海商业市场概况资料.
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商业市场环境
商圈消费层次
上海主要商圈消费层次图示（截止2014年）
高档购物 区
南京西路 外滩
淮海中路
徐家汇
中档购物区
陆家嘴 南京东路
中山公园五角场ຫໍສະໝຸດ 低档购物 区四川北路
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商业市场发展
核心商圈评价
南京西路-静安区 商圈描述：位于上海陕西路至成都北路段，是上海市静 安区最重要的商业中心。其沿线有上海市最为成熟和规 模化的CBD区域之一，现代气氛浓厚，同时也是上海高 档零售物业的首要集聚区。 代表商业：恒隆广场、梅龙镇、中信泰富、会德丰广场、 越洋广场、嘉里二期等
97年，第一个现代大型购物中 心梅陇镇广场开业，代表上海 进入购物中心时代。期间有10 家大中型购物中心开业，带有 87万左右的供应量，代表有正 大广场、港汇恒隆广场、来福 士广场等
04-09年，有30家大型购物中 心开业，数量急剧增加，带来 280万左右的供应量，主要以 区域型购物中心为主，代表有 龙之梦，五角场万达，新天地 等
上海商业市场概况
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商业市场环境
商业发展阶段
商超+百货时代
购物中心低速发展
购物中心高速发展
购物中心爆发式发展
90年代初期
90年代末期
2004-2009年
2009-2014年
94年开始，主要以百货或大 型超市为主、配套少量餐饮与 休闲娱乐的商场。代表有淮海 路的华亭国际购物中心，伊势 丹百货为主力租户，浦东第一 八佰伴、亚新生活广场等
五角场-杨浦区 商圈描述：由国定路、政立路、国和路围成的约3平方 公里多的环形地区，以环岛商圈为核心，毗邻复旦、 上海财大等多个高校和众多居民区，针对区域内15万 高校师生为主要消费群体打造的商业区，5条特色主题 商业街的建设将满足普通市民和不同层次消费者的消 费需求，集百货、超市、专卖店于一体的综合性商业 区，同时也是整个上海的重要文化教育中心。 代表商业：万达商业广场、东方商厦、上海合生国际 广场、百联又一城 等
上海龙之梦城市综合体项目案例研究报告
真如商圈
新客站不夜城商圈 南京西路商圈
22个地区级商业中心
近期建设和完善17个：老西门、打浦桥、长寿路、 大宁、大华、庙行、 淞宝、 控江路、南方商城、北 外滩、曹家渡、塘桥、张江、外高桥、三林上南、金 桥、川沙； 远期规划新增5个：北蔡、金杨、上海大学（宝山） 周边地区、徐汇滨江地区、闵行九星地区。
虹桥商圈将建设成为以会展为中心、以商务为主，商业零售 为辅的重点商圈。
中山公园商圈：“商业+商务”中档消费区
中山公园商圈将发挥该地区明珠高架与地铁2号线相交的交 通优势，以及中山公园的历史渊源和愚园路历史风貌保护区 等条件，发展成为上海市区西部集公共交通集散、商业服务 、文化娱乐、休闲观光等于一体的地区中心。
名称
龙之梦 万丽酒店
巴黎春天 大酒店
美仑 大酒店
区域
长宁路 1018号
定西路 1555号
武夷路 789号
开业 时间
建筑 面积
楼层 星级 客房数
2008年 4.4万㎡ 25-60F 五星
684
2000年 3万㎡ 1F-38F 五星
860
2003年 2万㎡ 1F-23F 四星
219
标间 价格
1350
1350
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
1 PART 商圈布局分析
市级商圈布局
中山公园商圈为上海原有十大市级商圈之一，是城市西部的商业中心。 14个市级商业中心
现有的10个：南京东路、南京西路、淮海中路、 四川北路、徐家汇、张杨路、五角场、豫园商城 、新客站不夜城、中山公园； 新增2个：新虹桥、中环商业中心； 远期规划2个：世博、真如商业区。
上海龙之梦城市综合体项目案例研究 报告
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考试试卷第 1 页 共 8 页 激烈竞争中的个性发展 ——上海中环广场与新梅联合广场的对比研究 一、零售企业的背景 1、 企业历史和发展 （1）上海中环广场 上海中环广场屹立于上海市中心优越地段，是市内尊贵罕有的甲级商业中心。中环广场于2000 年 9 月开业，由新鸿基地产集团旗下的上海启胜物业管理服务有限公司提供完善的港式管理服务。广场基座四层为高级购物商场及地库停车场，上盖为市内罕有的甲级现代化商业大厦，规划极尽完善。中环广场高三十八层，总建筑面积54，000平方米，原址为法式建筑物，为保留这座极具历史价值的古迹，发展商特将古典建筑并成商场的一部份，邀请著名建筑师重新修葺，尽量保留原有特色，内部则采用现代化设计，中庭建有大型玻璃天幕，这揉合欧陆古典与现代化的设计，令商厦更具特色。中环广场商场顶层早年曾设有占地2,000平方米中式酒楼，不过已结业多年，现已全面空置。
（2）新梅联合广场 新梅联合广场由甲级写字楼、行政公寓和商场组成，隶属浦东八佰伴商圈，周边的商业、交通等条件比较好，楼内有多家世界500强公司入驻。新梅联合广场的外观很有力感，硬件配置和物业服务比较到位，为客户提供了优质的办公空间。新梅联合广场由南北两座高160米的38层塔式主楼及连接的裙楼构成，占地10323平方米，总建筑面积104633平方米，总投资约15亿元人民币，是融行政公寓、办公、商业、餐饮等多功能为一体的综合性建筑。而新梅联合广场的北塔将由兴盛集团与万豪国际集团合作，建成上海新梅万豪行政公寓。新梅联合广场于2004年5月底结构封顶，其行政公寓和另一幢办公楼及裙房商场于2005年年底投入市场。
2、 企业市场发展状况 （1）中环广场 中环广场的经营阶段处于成熟期，商场经营状况处于成熟稳定期，但是由于中环广场附近建有多个大型商场，在互相竞争下，中环广场商场人流较为稀疏。 考试试卷第 2 页 共 8 页
（2）新梅联合广场 新梅联合广场位于陆家嘴核心领地内，处于浦东南路和商城路的交界处。新梅联合广场属于八佰伴商圈，但是新梅联合广场相比于八佰伴安静很多，每层楼面不大，商家不多，选择面也不是很多。电梯很窄，设计比较不合理。女性时装比较多。新梅联合广场和八佰伴仅隔了一小段距离，但人气差别比较巨大。
二、零售企业市场调研与分析 1、选址的调研与分析 （1）中环广场 中环广场位于一号线黄陂南路地铁站上盖，附近有地铁一号线、公共汽车频繁穿梭，配合邻近的内环线和南北高架，邻近南北高架路离机场仅廿分钟车程，往返虹桥机场和浦东机场分别仅需20分钟及30分钟车程。占尽地利优势，此外，设有完善先进的物业配备，为现时淮海中路唯一设有高速输送网上通讯的甲级商厦，并由新地附属公司启胜提供专业港式管理服务。
（2）新梅联合广场
新梅联合广场位于陆家嘴核心领地内、浦东南路999号，位于地铁9号线商城路站附近。以富于现代化建筑特色的双子塔形，构筑南北两座38层塔式主楼结合4层高品质裙房。是陆家嘴又一新地标性建筑。周围有第八佰伴、时代广场等品牌卖场及高尚娱乐休闲设施密集，占据浦东地区最繁华的时尚领地。直面延安路隧道、复兴路隧道，紧邻现有地铁2号线，并处规划建设中的M6线和轨道交通M4线交汇处附近，到上海浦东国际机场与虹桥机场畅通便捷。
2、 经营商品类型、品牌的调研与分析 （1）中环广场 中环广场购物中心位于上海中环广场的一至四楼，一二楼主要经营各类高档服饰，如JESSICA、MOISELLE、JORYA、LOUISAM、龙笛、EPISODE、AMANI、Marisfrolg等，同时还有各类高档美容、美发、餐饮场所落户于此，在各种业态品牌代表中，零售有 SASA 化妆品；休闲服务有东田造型、王磊形象设计、美丽田园、东田造型、佰草集、修身堂、艺素馆、健 考试试卷第 3 页 共 8 页
美齿科等；餐饮有代官山、 申悦轩、伊藤家 、琉璃工坊等。 中环广场购物中心整体属于高档消费场所，因此除了餐馆类商铺，其他商铺人气都不是很足。餐馆也主要是占在高档写字楼里的优势，到用餐点时比较热闹。
（2）新梅联合广场 新梅联合广场购物中心位于上海新梅联合广场的一至四楼，主要经营各种中档服饰以及美容美发、餐饮场所。一楼店铺包括5CM、b+ab、FRENCH CONNECTION、izzue、tout a coup、baby jane、wagas café、Dickies、味千拉面、Moscot、满记甜品、test-tube、stellaluna、rosenullet、MNG；二楼店铺包括优衣库、mac&jac、limk、mcyn、MK KLEIN、ofuon、68、enid、BRJ、bacca bacca、YIYAYO、OIKOS、干锅居、禾绿寿司、,onchhichi、a+、Sweet Honey；三楼店铺包括三千丝、热风、euromoda、Login、RAMPAGE、亮视点、港丽、MU、YISELLE、stenders、lock&lock、salon de nelpara等；四楼店铺包括新吉士、厚味、藏乐汤坊和海之幸。
新梅联合广场人气总是不及旁边的八佰伴，看起来略显冷清。但是新梅商场中汇集了不少知名度和品质都不错的服装品牌比如“b+ab”、“IZZUE”、“优衣库”等，常常有折扣，比较划算。逛完可以到就餐区吃饭，餐饮类店铺的素质也较高，比如港丽、味千、干锅居和满记等。
3、 竞争状况的调研与分析 （1）中环广场 中环广场的临近商街中有淮海中路、新天地商场等，临近商场包括香港新世界广场、太平洋百货、大上海时代广场、新天地南里、无限度、LV旗舰店、Hermes等。中环广场位于1号线黄陂南路站旁边，是一所很低调的广场，面积不大，而且里面购物的品种也不是特别多，虽然地处淮海路，挨着新天地地区，但是人气不是很高。据保安大叔描述，中环广场中伊藤家是最老的店，其他都在不停地换。中环广场里购物的很少，办公楼里的人比较多。一楼的星巴克里年轻人很多。中环广场算是淮海中路地段比较高档的商务楼，走的是高档路线，比旁边的太平洋要高端。商场外观属于欧式古典的风格，在淮海中路众多的商业楼里面，显得比较有档次。里面的业态模式以商店、美发和餐饮为主，档次也都非常高，比如金牛苑、代官山、揽香等等，中午吃饭人均都要40-50。价格虽然高，但是整体的档次 考试试卷第 4 页 共 8 页
也提升了不少，人气不是很旺，但给人感觉非常舒适，是一个很小资,也很幽静的一个地方，能给人一种低调的奢华。
（2）新梅联合广场 新梅联合广场所属八佰伴商圈，竞争对手包括八佰伴以及华润时代广场等商场，八佰伴里人气十足，因为打折力度比较大，常年有促销活动，所以在八佰伴购物的比较多，相对而言，新梅联合广场属于新建的综合广场，设施比八佰伴要好很多，人气却是十分清淡，新梅联合广场中优衣库属于人气比较高的店铺，餐饮方面，港丽名气足够响，就餐的人也不少，也经常出现排队等候的人。若不是有优衣库以及港丽,西堤等好餐厅,新梅联合广场给人的感觉像是地铁站通往第一八百伴的过道,商品选择不多,偏年轻人的潮品居多。
三、零售战略与定位 1、经营特点 （1）中环广场 中环广场商场楼高4层，主要商店包括多间高档时装店、餐饮店、美容中心及发廊等，是个三层的历史保留建筑上再建的写字楼加上商铺，商铺集中在一至三层。其外观气势宏伟，壮观，内部装潢精致，典雅，购物环境宽敞舒适。
（2）新梅联合广场 由南北两座高160米的38层塔式主楼以及连接的4层高品质裙楼组成，是融行政公寓，办公，商业，餐饮等多功能为一体的综合性建筑。两万多平方米的裙楼四层为集餐饮，娱乐，购物为一体的综合性的时尚休闲购物广场。新梅联合广场是一个前卫、时尚、充满年轻活力的商场，拥有G-star，Miss Sixty，Dickies，b+ab，Fcuk，Mango，Levis，ladys，uniqulo等知名品牌，这边的人比较少，可以慢慢逛，也能够给消费者带来从容购物的感觉。
2、发展战略 中华广场和新梅联合广场有着相同点与不同点，相同点表现在二者都属于写字楼与商场结合的综合性建筑，有着共同的受众群体——在写字楼的上班族，并且都是人气相比周边竞争广场都较为不足；不同点表现在中环广场人气不足主要原因是店铺不多，并且女装店铺比较高档，价格不菲，受众较少，而新梅由于地理位置靠近八佰伴的关系，导致这里的生意似 考试试卷第 5 页 共 8 页
乎是被八佰伴所辐射而已，人气稍显不足。 综上所述，归纳出给二者制定的发展战略： （1）树立以消费者为中心的购物创新理念。以消费者的需求为根本出发点，不断带给消费者新鲜的理念，吸引目标消费群体，才能为商场购物中心带来成功。 （2）创新服务品牌，丰富经营商品的品牌内涵。以情感化的营销为载体，跳出一般买卖关系， 提供给消费者的不仅是优质的商品，更是精湛出色的情感艺术。
3、发展走势； （1）中环广场 中环广场作为淮海中路东段一幢高级写字楼有着绝对的气势和绝对的高贵感觉。大楼里的物业对于安全和卫生管理都很不错，平日比较安静，每逢节日会有喜气的音乐循环播放。在淮海中路这群高档写字楼里,中环广场由于建筑的历史内涵有了不同的味道。也有着更多的顾客为了追求高品质高服务来到中环广场消费。
（2）新梅联合广场 新梅的环境整洁，布局宽敞，水晶灯吊饰很漂亮。越来越多消费者喜欢来这里逛是因为 其舒适的环境，细腻的细节感知以及充满着时尚的气息，令消费者购物休闲倍感称心自在。如果能提升商场内店铺员工服务态度势必有更多消费者选择来到新梅联合广场购物。
四、附录 1、零售企业市场调研数据 （1） 中环广场品牌调研表格：