房地产销售前期准备工作
房地产开发商项目前期工作
房地产开发商项目前期工作房地产开发商在启动一个新项目之前，需要进行详细的前期工作，以确保项目的顺利推进和成功完成。
这些前期工作包括市场研究、土地选址、项目规划和准备、预算编制等。
本文将以格式清晰的方式介绍房地产开发商项目前期工作的各个方面。
市场研究房地产开发商在考虑启动一个新项目时，应首先进行市场研究，以了解当前市场需求和竞争态势。
市场研究是通过调研和数据分析来获取市场信息和趋势的过程。
这一阶段的目标是确定潜在的市场机会，确定项目的可行性，并为项目的规划和设计提供基础。
土地选址土地选址是房地产开发商项目前期工作中的关键一环。
在进行土地选址时，开发商需要考虑诸如地理位置、交通便利性、人口密度和市场需求等因素。
此外，法律法规、土地所有权和土地价格也是影响土地选择的重要考虑因素。
选择合适的土地将对项目的后期发展起到重要的推动作用。
项目规划和准备一旦合适的土地选定，房地产开发商需开始进行项目规划和准备工作。
项目规划包括定位项目的主题和定位、确定建筑类型和功能、设计土地使用方案等。
建筑设计和工程规划也是项目规划中的重要组成部分。
在这一阶段，还需要与建筑师、设计师和其他相关专业人士合作，制定详细的项目规划和设计方案。
预算编制预算编制是项目前期工作中不可或缺的一部分。
房地产开发商需要编制详细的项目预算，包括建筑和基础设施的成本、设备和材料的采购成本、项目管理和监督的费用等。
同时，还需考虑项目的融资和资金筹集方式。
准确的预算编制有助于控制项目成本，为后续的项目执行打下良好的基础。
法律和规章制度遵守无论房地产开发商在任何项目前期工作阶段都必须严格遵守当地的法律法规和规章制度。
这包括土地使用规划、环境评估、建筑许可和规划许可等。
同时，还需要与政府机构和相关部门进行有效地沟通和协调，以确保项目的合法性和顺利进行。
团队组建为了顺利推进前期工作，房地产开发商需要组建一个高效的项目团队。
项目团队应包括不同领域和专业背景的人员，如市场研究人员、土地规划师、建筑师、设计师、财务专家等。
房地产开发营销节点及事项准备工作
房地产开发营销节点及事项准备工作房地产开发营销是一项复杂且需精心策划的工作。
为了确保营销成功，开发商需要明确关键营销节点，以及在这些节点所需进行的准备工作。
本文将详细介绍房地产开发营销过程中的重要节点及对应的事项准备工作。
一、项目启动阶段在项目启动阶段，开发商需要明确项目的定位、目标市场以及销售策略。
此阶段的关键节点包括：1、市场调研：了解项目的周边环境、竞品情况、目标客户的需求和购买力等，以便为后续的定位和策略制定提供依据。
2、项目定位：根据市场调研结果，明确项目的特点、目标客户群及核心卖点。
3、销售策略制定：根据项目定位，制定相应的销售策略，包括价格策略、推广策略、渠道策略等。
二、项目建设阶段随着项目建设的推进，开发商需要持续宣传项目形象，吸引潜在客户关注。
此阶段的关键节点包括：1、工地形象展示：通过工地形象展示，传递项目品质和品牌形象，增强客户信心。
2、样板间与实景展示：通过展示样板间和实景，展现项目的生活环境和品质，吸引潜在客户。
3、持续市场推广：通过广告、活动、公关等多种手段，持续扩大项目影响力，提高品牌知名度。
三、项目销售阶段进入销售阶段后，开发商需要积极推广项目，吸引客户购买。
此阶段的关键节点包括：1、开盘活动：通过开盘活动营造热烈的销售氛围，吸引大量客户购买。
2、持续销售：在开盘后的销售过程中，根据市场反馈和客户需求，持续优化销售策略，确保项目持续热销。
3、价格策略调整：根据市场反应和销售情况，灵活调整价格策略，以实现销售与利润的平衡。
四、项目交付阶段项目交付阶段是开发商向客户交付房产的重要时刻。
此阶段的关键节点包括：1、交付准备：确保项目的各项设施和配套服务完善，为交付工作做好充分准备。
2、交付流程设计：制定合理的交付流程，确保客户顺利办理交付手续，提高客户满意度。
3、交付后的维保服务：提供优质的售后服务，解决客户在入住过程中可能遇到的问题，提升客户满意度。
五、项目评估与总结阶段项目结束后，开发商需要对营销活动进行评估与总结，以便为后续项目提供经验借鉴。
房地产卖房流程
房地产卖房流程在房地产市场，卖房是一个复杂而又关键的环节。
无论是个人房产还是开发商的楼盘，都需要经过一系列的流程来完成房屋的出售。
本文将详细介绍房地产卖房的流程，帮助您更好地了解和掌握这一过程。
第一步，准备工作。
在开始卖房流程之前，我们需要做一些准备工作。
首先，要对房屋进行评估，确定合理的售价。
其次，需要整理房屋的相关证件和资料，包括房产证、土地证、建筑面积等。
最后，还需要对房屋进行装修和清洁，以确保房屋在出售时呈现最佳状态。
第二步，选择合适的销售渠道。
在准备工作完成后，我们需要选择合适的销售渠道。
可以选择通过房地产中介机构、房地产交易平台或者自行销售等方式进行房屋的推广和销售。
不同的销售渠道会有不同的优势和劣势，需要根据实际情况进行选择。
第三步，制定营销策略。
在确定销售渠道后，我们需要制定营销策略。
这包括确定房屋的宣传方式、制作宣传材料、开展宣传活动等。
在制定营销策略时，需要考虑到目标客户群体的特点和需求，以及市场竞争情况，制定出最具吸引力的营销方案。
第四步，接待客户和谈判。
一旦开始接待客户，就需要进行有效的沟通和谈判。
在接待客户时，需要对房屋进行详细的介绍，解答客户的疑问，引导客户对房屋进行实地考察。
在谈判阶段，需要灵活运用谈判技巧，与客户就价格、付款方式、交房时间等进行协商，最终达成双方满意的交易。
第五步，签订合同和过户手续。
一旦达成交易意向，就需要签订买卖合同，并完成过户手续。
在签订合同时，需要明确双方的权利和义务，约定好交易的具体内容和条件。
在过户手续完成后，房屋的所有权就会正式转移，交易也就正式完成。
总结。
卖房流程虽然复杂，但只要我们做好充分的准备和细致的安排，就能顺利完成房屋的销售。
希望本文能对您有所帮助，祝您在房地产交易中取得成功！。
房地产前期准备工作及流程
一、建设用地规划许可证主体部门:市规划局承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）所需材料:1、《建设用地规划许可证》申报表；2、标明拟建项目用地范围的1/500、1/2000或1：10000现势地形图2份；3、土地勘测定界技术成果和核定用地图；4、申报单位(人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；5、选址意见书；6、法律、法规、规章规定的其他材料.办理流程：（1）窗口预审受理；（2）承办部门现场勘察，提出初审意见；（3）会审审定,做出决定；（4）同意的合法建设用地规划许可证，不同意的核发通知书.相关税费:无，此前应交纳全额土地出让金及契税等.二、建设用地批准书主体部门:市国土资源和房屋管理局承诺期限：20个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外）所需材料：1、建设用地批准书申报表；2、国有土地使用权出让合同原件及复印件;3、建设用地规划许可证原件及复印件（原件查验后退回）；4、出让金票据及契税票据原件及复印件；5、标明拟建项目用地方位的1/2000;6、核定用地图；7、申报单位（人）委托代理的，需提交授权委托书；8、法律、法规、规章规定的其他材料。
办理流程：（1)窗口预审受理；（2）承办部门现场勘察,提出初审意见；（3）需要听证的，组织听证会；（4）会审审定,提交审核意见;（5)上报市政府；(6)市政府批准的代市政府核发建设项目用地批准书，不同意的核发通知书。
相关税费：无三、规划方案审定(修建性详细规划）主体部门：市规划局承诺期限:9个工作日（依法需要听证招标、拍卖、检验、检测、检疫、鉴定和专家评审的除外)所需材料：1、规划设计方案（含总平面方案)申报表；2、以出让方式供地的，签订国有土地使用权出让合同（涉及转让的还需签订转让合同）、取得建设用地规划许可证和建设用地批准书,以其他方式供地的,取得选址意见书;3、规划设计方案(包括规划设计说明、现状地形图和规划图等）2份，电子文件1份，在规划设计方案审定前,根据《规划设计方案修改通知书》要求完成规划设计方案(含审定的市政规划设计方案）10份，电子文件1份.4、申报单位（人）委托代理的，提交授权委托书及被委托人身份证复印件，同时交验原件；5、法律、法规、规章规定的其他材料。
房地产销售前期管理流程
6.1.《营销供应商采购管理流程》GYZY/YG-QP-CG-004
7.相关记录及表格
7.1.《营销代理单位选择评估表》GYZY/YG-QR-YX-001
7.2.《项目营销策划方案》GYZY/YG-QR-YX-002
7.3.《项目推广策划方案》GYZY/YG-QR-YX-003
7.4.《销售推广方案评审表》GYZY/YG-QR-YX-004
责任部门（人）详见《责权手册》。
b)代理公司负责组织销售人员的培训，开发经营部提供指导。
c)开发经营部组织现场包装工作，主要包括：销售大厅、示范单位、看房通道、户外路牌及道旗指引、（看楼班车）、户外看板、户外擎天柱、车身及车站广告、户外横幅、示范环境、销售布缦、工地围板；
d)开发经营部负责组织销售现场政府文件的准备：
销售前期管理流程
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.目的
明确项目销售前的营销工作准备及相关部门配合工作。
2.适用范围
适用于项目定位策划完成后，销售开盘前，所有营销相关准备工作。
3.术语和定义
无
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.《项目营销总体目标》
序号
文件名称
责任部门
协助部门
1
企业营业执照及资质证书
开发经营部
综合管理部
2
代理公司营业执照及资质证书源自开发经营部代理公司3
“五证”
开发经营部
工程管理部
5.4.4.推广准备
a)代理公司负责阶段推广方案的拟定，依据《责权手册》进行审核、审批。
房地产开发营销节点及事项准备工作
房地产开发营销节点及事项准备工作XXX美岸营销节点及事项准备工作一、背景XXX项目目前进入紧张的前期筹备工作，时间紧，任务重，要抢在10月份开始销售，必须制定好明确的时间节点，根据时间节点配合相关工作，严格执行，做好充分的工作准备。
二、节点铺排根据10月份开售计划，进行相关的营销及工作节点铺排：8月8月17日营销中心硬装交付，软装完备，前广场交付使用；9月9月9日精装样板房交付使用9月30日前预售证获得10月8月22日营销中心开放9月12日精装样板房开放10月1日首批单位开盘营销节点工程节点三、具体工作事项为让前期工作更清晰、更合理的举行，特将7-10月份筹办具体工作细项按每个月举行罗列及说明，让工作更有序的执行；(一)7月份工作事项7月份主要为共同营销节点的工程工作举行，同时基本肯定相干合作商，举行对应的筹办工作；1.工程方面事项工作：1)营销中心工程：确定营销中心布局：营销中心面积、平面布局、功能分区布局（即洽谈区、沙盘区等区域合理布局）、功能分区动线等工作完成确定；XXX：在肯定营销中心相干布局后，需肯定营销中心装修公司，以便进行营销中心细致的装修执行工作；XXX装修风格及前广场设计方案确定：同时要求装修公司出具营销中心装修风格、前广场设计等方案，最后进行确定；装修动工工夫肯定：在完成以上工作后，营销中心装修正式开始动工，为确保营销中心准期开放，需求预留起码40天工夫举行装修工程，故7月10日前营销中心必须开始进场装修；2)展示面工程：营销中心前广场修整：工程部根据营销中心前广场设计计划，对前广场举行修整，如管、线预埋，地面修缮平整等工作；此部分工作需在8月1日前完成；客户动线修整：客户动线即指客户到达项目营销中心所必经之路，主要是以清溪大道过云鹏花园后到达项目之间的路段为主要客户动线，此路段目前展示效果较差，道路较窄且路边商贩较多，靠近项目的工厂路边处拆掉的围墙碎石堆放在路边，极其影响项目形象；工程方面需对此路段举行修整，如商贩搬家、路边碎石清理、路边绿化等基础修整工作，需在8月1日之前完成道路修整；其他展示修整：1、营销中心侧面围墙处需拆除，同时靠近钢筋厂处需建立铁架围挡（即用铁架搭成的围挡，需挂上广告画面举行展示），阻隔乐音及形象展示；2、营销中心前广场靠近工厂处围墙形象较差，此处需沿围墙栽种一排绿竹，有效阻挡围墙现状，提高展示面效果；此两项工作需在8月1日之前完成；2.合作单位确定及相关物料说明为让工作有序举行，7月份需肯定相干合作单元，部分合作单元肯定后即投入相干工作，部分合作单元肯定后即进入筹办工作阶段；XXX：广告公司为现阶段急需确定的合作单位，因其涉及到项目整体形象包装、形象物料、推广物料、销售物料等的设计，项目整合推广建议计划；XXX，于7月10日前进场装修；字体系体例造公司：1、主要为营销中心门头的“营销中心”字体系体例造及销售前台墙面的项目LOGO、字体制作；2、楼梯广告字制作：楼体建筑达一定高度后，需制作楼体广告字进行推广；模型制造公司：模型包含沙盘模型、区域模型、户型模型为营销中心内重要物料，其功能为展示区域、项目、户型情况，同时便于销售顾问对客户讲解项目；包装、制作公司：所有包装推广物料（如道旗、广告喷绘布、宣传单张等）、销售物料（如纸杯、名片、手提袋、现场展板等）、等都需求广告物料制造公司进行制作生产；XXX：营销中心开放、开盘等营销活动都需要礼品配合，制订符合项目调性的礼品，印制项目LOGO，需求肯定礼品公司举行制造；3.其他工作事项现场销售物料确认及开始制作：现场销售物料如宣传海报、项目楼书、户型图、名片、纸杯、手提袋、档案袋、信封、认筹协议书等物料设计确定及开始制作；4.7月份重点工作回顾7月份主要以前期准备工作为主，重点为工程配合、相关合作商确定、相关事项工作方案落实；工作种别具体事项前广场修整道路整改工程、现场展示类围墙拆除及围挡建造工程部/XXX8月1日前需完成；责任方完成时间备注前广场管线预埋，地面修缮平整；即客户动线道路修整，商户搬迁等工作；营销中心旁边部分围墙拆除，钢筋厂围挡制作，阻隔噪音；沿工厂围墙栽种一排绿竹，有效阻挡围墙现状，提高展示面效果；工场旁种植绿竹遮挡营销中心装修作风计划肯定前广场设计方案确定计划类营销中心功能布局肯定营销中心动工工夫肯定宣传推广策略案广告公司肯定XXX确定模型制作公司确定合作类包装、制造公司肯定礼品公司确定字体系体例造公司肯定项目VI设计确定广告类项目首批推广物料设计肯定项目销售物料设计肯定其他营销部/装修公司7月8日前确定7月10日相关方案确定7月10日正式进场装修项目宣传推广策略计划营销部7月15日7月1日前肯定7月4日前确定7月8日前肯定7月10日前确定7月18日前确定7月18日前确定7月1日前肯定营销部/XXX相干合作单元肯定营销部/XXX营销部/XXX首批广告设计及相关推广、销售物料设计肯定；现场销售物料确定及制作；现场销售物料确认及制造(二)8月份工作事项1.工程方面事项工作1)样榜房工程为让客户更直观感受产品的品质，促进客户购房，必须设置精装样板房进行展示，更好的促进销售；XXX交付使用：8月17日营销中心软硬件到位，完全交付使用；样板房户型选定：根据片区客户需求及户型产品的价值因素等进行判定，从而选定相干面积段户型，举行平装样板房装修；样板房修整：确定样板房户型后，需将选定的样板房按照交楼标准进行修整，如完成隔墙，墙面、地面批荡完整，门窗等基本设施安装完备；样板房装修公司及装修作风肯定：1、样板房选定后，需肯定样板房装修公司，以便进行样板房装修执行工作；2、确定样板房装修公司后，需确定样板房的装修风格方案，尽快落实装修执行工作；样板房装修动工时间：同样预留40天装修时间，最迟8月1日前样板房必须开始进场装修；2)看房通道工程客户到达样板房的通路必须包装打造，让客户感受项目环境、园林等价值点的同时起到形象展示的作用；看房通道路线确定：根据样板房具体位置，制定最短距离的路线；看房通道修整：工程部根据制定的路线对看房通道进行修整，如道路建筑垃圾清理，路面整理平整，通道两边搭设围挡等工作（具体修整工作视通道具体情况而定）；看房通道包装细节制定：路线确定后，与广告公司、包装制作公司三方进行实地勘探，肯定包装作风、包装细节、包装广告尺寸等工作；看房通道包装及时间：制定相关包装方案后，包装制作公司依据方案开始正式包装，看房通道需在9月9日前完成包装工作；2.展示包装工作1)展示面包装客户动线包装：在道路修整后，为展现项目良好形象，给予客户良好的第一印象，客户动线经过基础修整后，需举行包装，道路两旁需摆放路旗，部分路段种植绿植，邻近营销中心门口需摆放魔方等形象包装；前广场展示包装：前广场基础建设完成后需进行包装，如增加小景、艺术品展示、花箱、休闲座椅等物件增添生活氛围；其他包装：靠近钢筋厂处的铁架围挡需举行广告喷绘布包装；2)外部形象展示包装：导视系统完善：导视系统即为指引客户正确到达项目的导视工具，目的在于使客户获得清晰的导视指引，同时起到截流其他项目客户的作用；在迎宾大道、金龙大道、青溪大道等前往项目的主要路口设置蓝牌导视牌，给予客户清晰的指引方向；外部形象展示：在县城主干道设立道路路旗（灯杆旗），县城人流密集处设立户外广告牌，展示项目形象之余获取更多意向客户；3.合作单元肯定及说明8月份需确定相关合作单位，主要以样板房装修公司、媒体推广公司等，配合节点实施具体工作；样板房装修公司：平装样板房完成需肯定装修作风、装修材质等，需求肯定装修公司进行专业建议及相关装修工作；媒体推广合作单元：项目正式进入市场，需求借助媒体工具举行形象、代价点展示，需确定相关媒体推广合作单位（如户外广告牌、电视广告、公交车身广告、公交站牌广告、电梯广告等，具体视推广策略而定）；4.其他工作事项XXX确定或物业管理人员安排：现阶段需招聘相关物业人员或确定物业公司，为营销中心进场前做筹办，诸如保安、水吧服务职员、保洁职员等，需提前筹办及培训；5.8月份重点工作回顾工作类别具体事项精装样板房户型选定看房通道路线制定工程、样板房类样板房修整工程部看房通道修整方案类义务方营销部营销/工程部完成时间7月15日8月10日7月31日8月25日备注肯定平装样板房户型；根据现场情况，制定最短距离的看房通道；按照交楼标准对选定的样板房户型举行修整；对确定的看房通道进行基本的道路修整，设立围挡等；样板房及看房通道相关精装样板房装修方案确定营销部7月31日看房通道包装方案确定前广场包装计划肯定导视系统方案确定营销中心开放活动计划样板房装修公司合作类媒体宣传推广公司肯定物业公司公司确定营销中心开放物料设计确定广告类项目宣传推广物料确定模型制作完成，进场展示物料类营销中心字体制作完成营销中心开放所需物料准备其他相干职员装备/装修公司/包装制作公司活动公司8月25日8月7日8月1日8月10日7月20日前肯定8月1日前肯定8月10日前肯定8月10日8月1日方案确定；前广场包装事宜确定需与XXX相关部门进行洽谈协商；营销中心开放具体细节营销部/XXX相关合作单位确定营销部/XXX模型公司字体公司采购部营销部/XXX宣传推广物料设计、营销中心开放相干物料设计；沙盘、区域、户型模型制作完成，于营销中心展示8月20日营销中心门头字体营销中心开放所需物料（详见附件物料明细表）安保、服务、保洁等相干人员配备；8月15日(三)9月份工作事项9月份大部分准备工作已基本完成，本月主要以蓄客为主要工作，最大化的蓄客、认筹，为开盘做好充分准备；1.工程类工作平装样板房交付使用：9月9日样板房软硬件到位，完全交付使用；2.蓄客工作推广渠道蓄客：沿用8月份的宣传推广渠道，加大力度蓄客；活动蓄客：通过举行大型蓄客活动、客户圈层活动、暖场活动等吸引客户前来项目，加大蓄客力度；四、附件：营销中心开放具体物料清单营销中心物料清单物料名称饮水机电热水壶水果刀/果盘水吧台茶具、托盘等大垃圾桶清洁用品各种饮料小型打印复印一体机A3/A4纸电话办公室办公桌/椅子电脑网线电插板垃圾桶激光笔文件夹（插页）文件夹（夹页）文件座文具订书机订书钉胶水、尺子资料夹彩笔（不同颜色）笔记本（大、厚）垃圾桶刊物架（杂志、报纸）烟灰缸绿色植物（洽谈桌、营销中心门口、室内转角位等）擦台抹布服务区入口地毯纸巾、拖把、扫把、垃圾铲停车场雪糕筒鞋套鞋套篓空气清新剂数量1台2台若干2套1个1套若干1台1箱2部4套2套4条4个1个2盒12个10个4个4台2包各一台2盒20本1个各一份8个各一盆5份约10米长各一份6个一箱4个一箱备注用于泡茶可乐、咖啡、茶（红茶、绿茶等）需求满意A3要求标准配置满足洽谈区需求满意洽商区需求看样板房用擦鞋器雨伞寄存设置香薰复印机及打印机办公桌/椅子饮水机财务室电脑网线文件柜保险柜POS刷卡机更衣室更衣柜香薰洗手间厕纸吹风机垃圾桶一台一台两份各一台2套1台2套2条一张一台一部一个一箱一箱2个4个。
房地产销售九大流程
房地产销售九大流程房地产销售是一个复杂的过程，需要经过多个环节和流程。
在这篇文章中，我将为大家详细介绍房地产销售的九大流程，希望能够帮助大家更好地了解这一行业。
第一，市场调研。
在进行房地产销售之前，首先需要进行市场调研，了解当地的房地产市场情况，包括供需关系、价格走势、竞争对手等。
只有对市场有充分的了解，才能够有针对性地进行销售工作。
第二，客户需求分析。
了解客户的需求是非常重要的，只有了解客户的需求，才能够提供更好的服务。
在这一步，销售人员需要与客户进行充分的沟通，了解他们的购房需求和偏好，从而为他们提供更好的购房建议。
第三，产品推介。
在了解客户需求的基础上，销售人员需要向客户推介适合他们的产品。
这一步需要对产品有充分的了解，包括产品的特点、优势、价格等，只有这样才能够说服客户购买。
第四，洽谈与签约。
一旦客户对产品感兴趣，就需要进行洽谈和签约。
在这一步，销售人员需要与客户进行谈判，商定价格和其他条款，并最终签署购房合同。
第五，贷款办理。
对于大部分购房客户来说，贷款是必不可少的一步。
销售人员需要协助客户办理贷款，包括准备所需材料、与银行协商利率和还款方式等。
第六，房屋验收。
在签署购房合同后，客户需要对房屋进行验收，确保房屋的质量和装修是否符合要求。
销售人员需要协助客户进行验收，并解决出现的问题。
第七，过户手续。
一旦房屋验收合格，就需要进行过户手续。
这一步需要销售人员协助客户准备相关材料，办理过户手续，并确保过户顺利完成。
第八，交房入住。
在过户手续完成后，客户就可以正式交房入住。
销售人员需要协助客户办理相关手续，确保客户顺利入住。
第九，售后服务。
房地产销售并不是一次性的交易，售后服务同样重要。
销售人员需要与客户保持联系，提供售后服务，解决客户在入住后出现的问题。
以上就是房地产销售的九大流程，每一个环节都非常重要，需要销售人员的精心策划和周密安排。
希望这些内容能够对大家有所帮助，谢谢阅读！。
房地产开发项目前期准备工作详细流程
房地产开发项目前期准备工作详细流程1.项目可行性研究阶段：在这个阶段，需要对项目进行全面的可行性研究。
主要包括市场调研、土地资源评估、项目投资估算等工作。
市场调研阶段，要分析目标市场的需求、竞争情况和潜在风险。
土地资源评估阶段，要对可用土地进行评估，包括土地的位置、规划用途和开发潜力等。
项目投资估算阶段，要评估项目的总投资额，包括土地费用、设计费用、建设费用等。
2.预可研报告编制阶段：在完成项目可行性研究后，需要编制预可研报告。
预可研报告是对项目可行性研究结果的总结和分析，包括市场分析、土地评估、项目投资估算和项目效益评估等内容。
预可研报告需要经过相关部门的审查和批准，以确保项目具备可行性，并为后续的准备工作提供依据。
3.土地出让和合同签订阶段：如果土地属于国有土地，需要进行土地出让程序。
这个阶段包括出让公告、报名申请、资格审查、竞买活动和签订土地出让合同等步骤。
土地出让合同是土地开发项目的依据，需要确保土地使用权的合法性和项目的细节条款。
4.规划设计阶段：项目的规划设计是确保项目建设与市场需求相匹配的关键环节。
在这个阶段，需要选择合适的规划设计单位，并制定详细的规划和设计方案，包括用地布局、建筑风格和功能布局等。
规划设计要符合相关法规和标准，并获得批准。
5.立项和融资阶段：完成规划设计后，需要进行项目立项，并寻找资金支持。
项目立项包括项目报批和项目备案等。
根据项目的需求和规模，可以选择向银行、投资基金或合作伙伴等寻求融资支持。
在与投资方进行洽谈和协商后，需要签订融资协议和相关合同。
6.环评和审批阶段：为了确保项目建设过程中的环境保护，需要进行环境影响评价（EIA）和相关审批手续。
环境影响评价是对项目可能对环境产生的影响进行评估和预测的工作。
审批手续包括环保部门和其他相关部门的审批，包括土地使用证、规划许可证和建设工程规划许可证等。
7.建设用地规划许可和施工图设计阶段：在获得土地使用证和规划许可证后，可以开始建设用地规划许可的申请和施工图设计的编制工作。
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房地产销售前期准备工作
一．销售前准备
1．销售文件及资料
销售前,应准备好有关的文件及资料;
1 预售许可证;当地义不容辞允许房地产开发商进行预售的法定文件;各地政府预售许可证有不同的规定;外销房还要办理外销许可证;
2 购楼须知;是发展商印制的宣传文件,指导顾客的购买行为;向顾客说明认购的
程序及要求;
3 售楼书;实际上是产品说明书,让顾客全面了解楼宇的有关信息; 主要介绍发展商的情况,开发经营的,楼宇的位置、面积、层商、用途、设计造型、选用的材料、装修标准、配套设施及物业管理等,并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型结构图等;
4 售价表;发展商制订的楼盘价格表;主要是针对不同户型、楼层和面积而制订的单价及总价,以及可供选择的付款方式和折扣,使顾客对各单元售价一目了然;售
价表可视销售情况和工程进度而进行调整;
5 认购书;顾客确认购买销售人员签订的协议,本身不具有法律效力;顾客缴付定
金后签订认购书,内容主要包括：顾客姓名、所购桉宇的名称、桉号、户号、面积、价格、已支付的定金、所选择的付款方式及双方的一些规定等;
6 买卖合同;顾客与公司签署的正式合同,具有法律效力;合同规定了买卖双方的
各种权利和义务;
7 楼盘表;发展商印制的用来反映销售的情况及向物业公司移交的材料;楼盘表记录了各楼层、户型、户号的业主名字称;
8 售楼指导书;指导销售人员工作的内部文件;目的是让销售人员掌握楼宇的详细情况和明确销售任务,做到心中有数,有据可依;指导书内容主要包括：楼宇开发的背景情况土地价格、总投资额、合作伙伴等、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等;销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员;
9 按揭协议书;发展商需要银行按揭服务时与银行的合同意向书;说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容;
2．销售现场接待方式准备
销售现场准备包括销售资料齐全,楼宇的模型、图片位置突出,光线明亮,办公环境干净、整洁、有序; 对于不同顾客的来访投资者、炒家、用家及同行探听者要有不同的侧重;对于来电询问,要礼貌、热情地回答顾客的问题,并记录姓名和电话以备回访;
3．工场现场销售整理布置
主要包括围板和样板间的布置; 围板要醒目、干净、简洁、色调明快、字体工整,标有该建筑物的标识、发展商名称和售楼联系地址、电话,并视具体情况定期翻新; 样板间一般单独搭建或迁在较低的楼层,便于顾客,参观;样板间装修和布置的品
味要高,使顾客易于联想,产生购买欲望;
4．客户档案记录
本阶段客户档案记录的目的,一是便于对准客户进行跟踪回访,二是用于分析初期的目标市场定位是否准确,为下一期的设计和广告策划提供依据;包括记录顾客的姓名、联系地址电话、职业、喜欢的户型、了解售楼信息的渠道及其他关于楼宇的意见;
二．销售实施
销售实施的流程如下：楼房情况介绍签定认购书客户档案记录成交情况汇总正式合同公证签订正式合同办理银行按揭顾客购买心理分析销售合同执行监控
1、客户购房心理分析
根据动机的不同,客户分为四大类：1投资者；2用家；3投机者炒家；4刺探的同行竟争对手和交易机构; 销售人员应抓住客户的不同心理,采取灵活有效的推销策略：并把重点放在家用和投资者上;
2、购房情况介绍
有针对性地介绍楼盘,并突出其特色设计、位置、环境、交通及配套设施和公司优势企业形象、物业管理,加深客户印象,增强其购买信心; 赠送有关售楼资料,耐心解答客户的询问;
3、认购书的签署
认购书是具有一定约束力协议;客户交纳公司规定的定金履约金,同时与销售人员签署认购书;
4、正式合同的签署
正式合同即房地产买卖合同,由当地房地产主管部门统一印制;若当地无统一的正式合同,公司自制; 公司法人或其委托授权人代表公司在形式合同上签字,并加盖公司公章;外销房和银行按揭的正式合同必须经过公证; 参阅绍兴市房地产买卖合同
5．办理银行按揭
银行按揭能有力地促进地产销售;发展商申请按揭,由财务部按照银行的有关要求
和程序办理;涉及到具体业主的情况时,由销售部与财务部协同办理;
6、收款过程设计
收款过程的原则是,销售回笼资金应确保工程建设用款和获得预期利润;应视当地市场、项目情况和工程资金的具体情况进行设计,并不断修正完善;
7、情况汇总
成交情况汇总旨在了解某一阶段的楼盘销售情况和合同执行情况;一般制成表格或用电脑实现;内容包括：客户名称、楼号、面积、楼价、付款方式、签约时间、定金金额、各期付款应付、实付、拖欠情况;
8、客户档案记录
客户档案记录为下一阶段“销售后服务”作准备,内容包括客户名址、电话、身份证护照号码、背景情况、合同有关内容楼号、楼从、付款方式、合同履行情况;
9、法律问题咨询
销售员应熟悉有关房地产的法律、法规如土地增值税、遗产继承法、房产转让法规、房屋租赁法,以满足客户的咨询;在正式买卖合同之前,销售人员应向顾客详细介绍合同中的法律问题; 要求并协助买方对正式合同进行,公证以免产生后遗症; 买方自身遇到有关法律纠纷时,公司保持中立,恪守合同;在不损害公司利益的前提下,销售人员应协助对方谋求纠纷的解决;
10、价格谈判的原则和策略
公司制定的折扣原则底价,销售人员不得擅自违反; 随着接洽的深入,注意运用折扣策略促销;
三．销售合同执行监控
销售合同执行过程是销售的重要环节,销售人员负有督促顾客履约的责任;
对顾客履约监控的流程是：顾客合同款及实际付款记录、检查顾客付款情况、顾客付清全部楼款 ;
1．收款催款过程控制
收款、催款原则上要按双方签订买卖合同所规定的条款进行;当交款期临近时,销售人员应主动通过电话、信或上门等方式礼貌地提醒和督促顾客约; 若顾客拖欠购楼款,在时间和数量上超过了公司的底限时,销售人员应请示主管领导,通知顾
客中止双方合同和进行必要的法律裁决;
2．按期交款的收款控制
原则上要求顾客履行合同规定的所有条款;我方如期交工,履行了合同,责任在拖
欠款的顾客;销售人员除了以各种方式进行催款外,还可按合同的有关规定提出对顾客进行处罚意见;
3．延期交工的收款控制
仍尽可能要求顾客按合同如期付款;
4．入住环节的控制
楼宇竣工验收合格后,销售人员应给有关顾客发出办理入住的通知书;只有在实际付清全部楼款及其他应付费用之后,销售人员才能为顾客办理入住手续;
5．客户档案
本阶段保存客户档案的目的是,保存原始凭证以备法律纠纷;客户档案主要包括：顾客付款凭证、认购书、买卖合同书及公证书等;
6．客户回访与感情培养
通过销售人员对顾客的回访,逐步培养与顾客之间的感情,同时通过面对面的沟通,倾听顾客的意见和建议,可为以后的销售打下坚实的基础;
7．与物业管理的交接
主要移交楼房的住房名单和交待一些特殊情况;销售人员楼盘表上记载的住户名
单交给物业管理公司,并介绍有一定背景的特别住户及其他有关信息;
四．销售结束
1.销售资料的整理和销售部门及有关部门销售、法律文件分门别类整理,由相关部门分别保管; 保管方法：建立档案柜,电脑资料库;
2．销售人员的业绩评定
销售人员的业绩评定原则上按年度和项目进行;评定的主要依据有：1接洽总人数；2成交数；3顾客履约情况；4顾客投诉率；5直接上级的评价;
3．销售工作中的处理个案记录
即将特殊个案特批优惠、改名、转让、投诉、纠纷等的处理情况整理记录并保留有关凭证,以备忘查询;
4．销售工作的总结
5．销售工作总结是销售工作的一个必不可少环节;总结整个项目或一段的销售得失,以便进一步提高销售人员的业务水平;不断改进销售工作;同时为以后开发
的项目的设计、建造和广告策划工作借鉴;
五．销售策略
销售策略是发展商承销商为达到销售的目的,根据市场的情况和项目的特点而灵
活制订的措施与方法.销售策略是根据项目特点,在保证整体开发战略的基础上的销售行为取向;一般较常见的有以下几种形式：
策略之一：制造声势
制造声势就是通过适当途径引起准客户对自己商品的注意和兴趣;广告、新闻发布
会和展销会是主要手段;
策略之二：生动地提示物业价值
譬如设样板房,在形成良好环境的小区内举办游艺活动;
策略之三：创造边际价值
无论是用户或是投资、投机者都期望购买的物业在未来能够升值;针对这一特征,通过提供良好的物业管理;实现物业的升值;
策略之四：强调售后服务
房地产的售后服务主要体现在物业管理;
策略之五：迅速实现销售,以求降低风险
房地产经营应在最短的时间里实现销售,以保证在激烈竞争的市场条件下立于不败之地,把经营的风险降至最低;
策略之六：主动出击
定期走访机构和潜在销售对象,是房地产实践证明有效的销售策略,销售人员应勇于实践,善于总结提高,逐步养成这样一种工作习惯;
营销策略多种多样,应不断探索,创新并总结推广,以保证公司整体业务水平的不断提高;。