龙湖地产工程精细化管理剖析1
龙湖地产工程精细化管理三大控(进度、质量、成本)-中房商学院
龙湖地产工程精细化管理三大控一大控：进度控制/二大控：质量控制/三大控：成本控制/——如此学龙湖，才有用！中房商学院官方微信平台已正式启动，欢迎新老客户关注我们。
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中房商学院将秉承“唯有实战、方有实效”的宗旨，将提供房地产全方位和全产业链的优质服务，为房地产行业输送实战型的高端人才，领跑房地产培训行业。
微信公共账号：zfxedu【课程说明】主办：中房商学院时间：2014年6月21-22日地点：郑州【课程对象】●房地产企业董事长、CEO、总经理、副总、总工程师等具有推行企业制度改革权力的决策层●工程总监、项目总监、产品研发、成本、采购、营销、设计、工程、物业、监理、施工管理人员及业务骨干成员【讲师介绍】路丹：中房商学院高级顾问。
一级项目经理，2004年进入龙湖地产，是成都龙湖的先锋者，全面见证了成都龙湖地产的发展经历，在龙湖任职期间，先后担任龙湖地产造价采购部经理及项目总经理职务。
擅长房地产工程管理、采购、合约等，全面负责龙湖晶蓝半岛，翠微清波、龙湖三千城、龙湖长桥郡等项目。
【课程大纲】Part 1：龙湖地产工程管理模式分析1、龙湖地产企业经营模式与工程管理A. 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响2、龙湖地产工程管理组织架构与管理特点A.工程管理架构特点B.工程部的输入与输出C.总部对地区公司工程管理的考核体系设计3、龙湖地产工程管理模式分析A.龙湖地产运营管理与项目工程管理的关系B.项目运营管理提高项目工程管理的效率、质量、风险控制能力Part 2：龙湖地产工程管理三控1、龙湖工程管理进度控制A.项目启动会制度a.1.项目启动会准备会a.2.项目启动会的作用a.3.项目启动会成果演示B.龙湖地产进度控制的基础工作：全项目计划倒排b.1.如何以营销需求为目标制定工程计划b.2.工程计划对下游部门的要求是什么（研发、造价对工程计划的支撑）C.龙湖集团对于工作期量的设定方法c.1对造价采购部工作期量的管控方法c.2工程部内部工作期量的管控方法D.进度中间控制1：龙湖对于项目关键计划节点的设置及检查E.进度中间控制2：龙湖阶段性成果评审F. 进度中间控制3：项目月度计划G.龙湖地产工程后期进度管理重点g.1收尾工作节点工期专题会g.2软资料时间节点的把控：项目资料移交标准2、龙湖工程管理质量控制A.龙湖工程管理理念与质量文化B.施工图质量的控制方法b.1以景观为例学习龙湖出图和审图要求b.2景观(概念到扩初)设计任务书模版b.3景观(施工图)设计任务书模版b.4景观施工图图纸细目及内容说明C.同路人的管理c.1分供方考察办法的制定c.2分供方评价体系D.对龙湖集团工程管理模式的一次宣讲：合同交底E.龙湖集团如何正确的管理(使用)监理：监理管理办法F.资料管理方法：施工单位须报送的施工方案目录G.质量中间控制1：停止点检查H.质量中间控制2：各分部工程质量控制要点I. 质量中间控制3：工程观感质量验收标准J.交房标准j.1.幼儿园装修标准(交房标准)j.2.交房观感标准j.3.景观交房标准K.分户验收实施细则L.后期工程质量管理方法l.1.成品装饰房后期质量管理专业指导书l.2.龙湖分公司工程部竣工交房项目质保期内业主报事整改流程指引l.3.工程、营销、物业客户报事处理工作界面l.4.地产委托物业施工的管理办法l.5.项目移交后的新建改造工程管理办法3、龙湖工程管理成本控制A.项目目标成本的制定对工程部的要求B.工程部如何在实施中保证项目目标成本的实现C.合同需求是什么D.工程部同造采部的博弈1：设计变更、技术洽商及现场签证管理办法E.工程部同造采部的博弈2：现场收方(隐蔽工程)管理F.项目各阶段成本测算对工程部的要求：项目各阶段成本测算管理工作指引G.工程部同造采部的协同：竣工结算管理办法Part 3：龙湖地产工程管理的利与弊1、注重过程还是结果A.先施工后合同(案例简析)B.流程的制定、流程的执行、流程的流程2、细节真的决定成败吗A.业主才是检验质量的标准B.客户视角看问题还原龙湖晶蓝半岛97%的交房满意度和100%的收房率【费用说明】【主办单位】中房商学院【培训时间】2014年6月21-22日青岛（详见报道通知）【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等；会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
房地产工程全程精细化管理深度剖析龙湖地产工程管理细节
统筹安排项目工作（主动）；
集团监管的起点（成果）；
进度控制
➢进度控制的基础工作 以营销需求为目标制定工程计划
进度控制
➢工作期量
对造价采购部工作期量的管控
2工作期量标准.xls
合同名称
平场土石方工程合同 会所建安工程合同
会所精装修工程合同 区内、外供电设备安装合同
总承包工程合同 防水工程合同 幕墙工程合同
参加面谈和 考察
参加面谈、 抽查考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加面谈，抽 查现场考察
参加现场考察、 组织面谈
组织现场 考察、参
加面谈
抽查
参加面谈和考 察
组织考察 和面谈
抽查
工程部（景观项目部）
部门经理
项目经理 专业工程师
——
——
——
参加面谈
参加面谈
抽查
抽查
抽查
参加面谈
现场考察、 参加面谈
部门经理 —— 抽查
造价采购部 成本经理 组织面谈 组织面谈
专业工程 师
参加面主体
建安总包工程（含配套 设施主体工程：学校、
幼儿园等）
参与面谈 及考察
参与面谈 及考察
质量控制
➢对同路人的管理（分供方评价体系）
分供方评判的目的：
建立分供方评价体系，及时评估合作单位，积累优秀分供方资源；
通过评估结果，反馈工程、造价管理问题，通过优化管理动作，提升自身管理水平，并帮助分供 方成长；
龙湖工程精细化管理11855583879-资料
18.《初步 设计成果》 《施工图
19.《景观 设计成果 方案设计 标准要求》
成果》 《施工图
20.《精装 设计审查 方案设计 要点》
任务书》
过程设计变更、二次设 计管理及审查、设计现
场指导、设计封样
设计 后评
估
土地投资分析阶 段
取得土地中标 通知单、方案 设计任务书发
出
决策信息增加，沟通效率降低
电子化办公不见得一定提高管理效率：一封邮件的旅游历程
依靠产品和服务质量创造品牌，导致管理成本上升
成都龙湖晶蓝半岛595套房屋，项目工程部总计参与1.86万次检查
■ 龙湖地产多项目、跨地域发展对工程管理的影响：
外部资源专业能力下降，导致工程管理难度增加
龙湖地产的工序检验批管理与传统的隐蔽工程、分部分项工程验收
内部分工细化，项目综合运营管理体系不健全
各负其责往往导致责任无法落实：工程管理要求在合约中没有体现
企业快速扩张，导致员工经验、执行力下降
工程技术质量标准与执行力监管标准不统一，缺乏有效的监管手段
类型
职责分工 优点 缺点 实施条件
职能管理型
开 设 工销 发 计 程售
• 项目部或工程部只是负责 施工现场的管理部门
产品类型
上下叠拼HOUSE 左右叠拼HOUSE 多层花园洋房 高层公寓 SOHO商务公寓 购物中心 底层商铺 廉租房
龙湖地产历年销售业绩：（亿元）
爆发点四 183.6 房地产宏观形势
180
爆发点三
160
上海、西安公司成立
140
120
118
100
100
80
爆发点二
60
龙湖地产工程管理全程精细化管理学习分享
销售收入达到 503.2亿元
龙湖地产有限公司截至2013年12月末，集团实现总销售金额503.2亿元（人民币，下同）。其中， 合同销售金额为481.2亿元，同比增长20%，合同销售面积426.1万平方米，同比增长2%。平均合同 销售单价同比增长18%至11,293元/平方米。12月单月，集团合同销售金额达33.2亿元，销售面积 26.5万平米。
阴影部分为下 层房间范围
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意2：门槛的设置。砌体固化图编制管控点
设置门槛——正确
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工注程意】 2：门槛的设置
室内外高差小
装修后基本平门框 料，非常容易返水
未设置门槛——错误
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
内
装 、 外 装 厚 度 差， 造 成 收 口 不 美
观
外装厚度>60mm 内装厚度<30mm
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
内外装的厚度差
内外装的厚度差
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
增设窗跺
减少窗宽
PART 3 ——施工阶段固化图【价值工程】
注意3：尽量不要出现无门窗跺的情况
力 6、能否在审批合同付款时，简明准确地描述合同执行情况，保证合同付款的及时无误
7、能否对合同中未约定或有争议的内容，根据现场实际情况与公司内外充分沟通后给予符合实际的处理并留下准确 详实的追溯依据，以利项目的顺利实施
8、通过执行合同，不断规范自身和对方的管理行为，并对修订合同条款提出有益和有效的建设性意见
龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴培训体会word版本
龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴培训体会word版本《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》培训体会2012年12月15日-16日，我们有幸参加了为期二天的《龙湖地产工程管理全程精细化及经验借鉴》的培训，全部课程由董绛老师主讲，董绛老师有着在龙湖地产公司十余年工作阅历，目睹了龙湖地产公司的快速发展历程，参与或负责众多地产经典项目和管理工作，在会议上剖析了龙湖地产公司工程管理模式，分别阐述了工程管理架构、工程计划管理、工程技术管理、工程师能力管理等方面的理念。
项目管理是对一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、控制与协调，以满足委托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础之上，在规定的时间内，在批准的费用预算内完成。
项目管理是标准的目标管理，项目负责人的使命就是实现项目价值的最大化。
对于项目的全程管理，龙湖地产公司常采用的是“6+3+1”的模式，即60%的前期控制、30%的过程控制、10%的项目总结。
下面就课程内容谈谈我们的体会：一、工程管理架构1、项目管理组织好比一个细胞，要在项目团队里解决组织的问题。
在工程管理架构中分别介绍了职能型组织、项目型组织、矩阵式组织、区域公司等几种组织架构模式，并分析了优缺点。
龙湖地产公司基本属于矩阵式和区域公司相结合的项目管理模式，明确了上下级间的资源关系和汇报关系。
同时，分析了工程管理中各个职能部门及各个单体的关系，特别是工程部与研发部（设计部）、造价采购部、项目部、物业的关系，明确了项目团队的分工，团队中各个岗位的职责等等。
从细化公司各部门和各个岗位的职责、明确分工、共同协作的角度出发，我们觉得可以适当借鉴。
2、在工程管理架构中特别重要的组成部分还有分供方，也就是我们所说的设计单位、监理单位、施工单位、以及材料设备厂家等。
龙湖地产公司对各个分供方建立了分供方评价体系，并形成了自己的合格分供方库，每半年形成一次分供方的评估意见，向全公司公示《分供方评估结果汇总表》，并对合格的分供方采取适当的激励措施。
最新最牛房地产工程精细化管理程序全面解读_图文
进度控制
阶段性成果评审（一）
项目阶段性成果月度评审计划
序号
阶段性成果评审项
计划 责任部门/项
时间
目
责任人
是否按 时完成
概念设计
研发部
施工图设计 招标启动会 施工实施 甲供材料 样板房
研发部 造价采购部 项目部 造价采购部 项目部
实际完 成时间
未按时完成 原因分析
3 月度项目阶段性成果评审计划.xls
查考察 参加面谈、抽
查考察
参加现场考 察与面谈
参加现场考 察和面谈
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加面谈、 抽查考察
参加现场考 察与面谈
参加面谈和 考察
参加面谈和 考察
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
参加现场考 察和面谈
参加考察和 面谈
参加考察和 面谈
5
0.5
21
6
0.5
49.5
8
0.5
56
5
0.5
48
10
1
99.5
6
0.5
46
9
0.5
62
21
2
108
11
0.5
70
进度控制
工作期量
工程部内部工作期量的管控
合同名称
合同需求
招标
合同签订
进场 ±0标高
平场土石方工程合同
3
21
5
会所建安工程合同
3
49.5
5
会所精装修工程合同
5
56
7
区内、外供电设备安装合同
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外部资源背景对工程管理的要求
■ 功能性质量问题的主要体现：
1、铝合金门窗渗漏工程问题 2、外墙渗漏工程质量问题 3、屋面渗漏工程质量问题 4、卫生间渗漏工程质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 观感性质量问题的主要体现：
1、内墙空鼓、开裂工程质量问题 2、内部空间尺寸方正、净高、垂直度、平整度等 3、门窗、设备、管线污染、划痕等质量问题 4、外墙平整、褪色、泛碱等观感类质量问题 5、……
外部资源背景对工程管理的要求
■ 现场工程部管理职责不清：
相当一部分房地产企业的甲方工程部，在权责 设计上既负责施工现场的工程管理，还承担了 大量的招标采购配合（招标文件及招标计划编 制、招标考察及评审）、报批报建配合及大量 的内部协调、跟踪等一系列额外工作。致使现 场工程师很难把全部精力投入到施工现场的一 线管理
工程精细化管理 龙湖地产工程管理剖析
2010年4月
工程精细化管理
第一部分、工程精细化管理提出的背景 第二部分、房地产企业工程管理容易出现的问题 第三部分、龙湖地产工程质量管理要点剖析 第四部分、龙湖地产工程质量精细化管理应用讲解 第五部分、不同施工阶段的质量管控重点
第一部分：精细化管理提出的背景
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
房地产企业管理分工的细化，导致设计、材 料、成本、合约等部门与工程管理联系的紧 密度下降。大量由于设计、招标采购、成本 合约等部门一流的工程质量隐患，都会集中 在工程施工中暴露，工程质量已经无法由工 程部门完全掌控
外部资源背景对工程管理的要求
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家相关验收规范无法满足企业需要：
铝合金门窗分项工程 验评表中，对房地产 企业重点关注的门窗 防渗漏没有任何针对 性的检验项目和检验 要求
对检验项目没有约定 明确的检验方法
外部管理：
资金、策划与销 售
投资 决策
规划 设计
外部资源背景对工程管理的要求
■ 适用性质量问题的主要体现：
1、客户居住使用功能的合理性问题 2、客户居住使用功能的舒适性问题 3、客户居住使用功能的协调性问题 4、客户居住使用功能的经济性问题 5、……
施工 准备
施工（含 保修）
物业 管理
工程管理 （常规理解）
后评估
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程管理：
施工准备阶段和施工阶段（含保修）是建筑 产品的实现阶段，是工程管理的主要内容， 是房地产开发的不可或缺的环节
房地产企业的工程管理还涉及投资决策、规 划设计、销售、物业管理和后评估等阶段。
4、国家现行规范对工程管理的影响 5、企业内部架构、业务流程对工程管理的影响 6、客户验房需求工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
该项目施工图 屋面防水设计 除构造做法要 求外，其余均 为细部节点图 集引注
思考60秒：防水设计在构造做法上存在哪些问题？
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒：倒置式屋面最大的设计隐患是什么？ 设计上如何解决倒置式屋面存在的隐患？
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸什么 部位存在严重的 设计隐患？为什 么？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用 远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普 遍不看中监理的地位与作用
监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提 升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行 业的发展
外部资源背景对工程管理的要求
■ 监理单位对工程管理的影响
哪些部位、哪些工序需要监理旁站？ 如何划定监理旁站监督控制的区域？ 如何判定监理工程师的配备满足监理要求？ 监理检验批验收和隐蔽工程验收的管理区别？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 施工单位对工程管理的影响
建筑施工企业总体素质不是太好，注册资本低 资信差，质量保证体系形同虚设。需要进行严 格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管 理标准，协助其建立质量保证体系
一、房地产行业发展背景对工程管理的要求 二、房地产行业内、外部资源对工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
1、设计单位对工程管理的影响 2、监理单位对工程管理的影响 3、施工单位的工程管理的影响
外部资源背景对工程管理的要求
■ 外部资源、现行规范对工程管理的影响
■ 房地产业务开发流程与工程质量管理：
设计对工程质量保障： 材料对工程质量保障： 招标采购对工程质量保障： 合约条款对工程质量保障： 成本、付款对工程质量保障： 施工阶段现场管理质量保障：
外部资源背景对工程管理的要求
■ 房地产业务开发流程与工程进度管理：
设计对工程进度保障： 招标采购对工程进度保障 合约条款对工程进度保障 报批报建对工程进度保障 市政工程对工程进度保障 成本、付款对工程进度保障
外部资源背景对工程管理的要求
■ 客户验房需求对工程管理的影响
从业主投诉的角度看待工程质量管理重点的问题 1、安全性质量问题 2、功能性质量问题 3、观感性质量问题 4、适用性质量问题
外部资源背景对工程管理的要求
■ 安全性质量问题的主要体现：
1、桩基工程质量问题 2、钢筋、混凝土工程质量问题 3、外墙砖空鼓、开裂、脱落等工程质量问题 4、基坑、边坡支护工程质量问题 5、栏杆、护栏、人车行通道质量问题 6、……
劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限， 责任心不强。甲方到位的技术指导及严格的过 程控制，是施工质量保证的重要前提
外部资源背景对工程管理的要求
■ 国家现行规范对工程管理的影响
1、为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈、屡 禁不止的工程质量问题？
2、为什么工程验收合格，项目交付时还会存在 大量的工程质量问题？
外部资源背景对工程管理的要求
思考60秒 该设计图纸 什么部位存 在严重的设 计隐患？为 什么？
外部资源背景对工程管理的要求
室外地坪
思考60秒
该设计图纸存 在什么设计质 量问题？对工 程质量有何影 响？
外部资源背景对工程管理的要求
■ 一些其他地产公司曾经出现的设计错误：
设计施工图往往仅提供构造做法，不提供节点 详图及构造节点要求