成都多利农庄案例详解
农田民宿项目基本情况介绍
农田民宿项目基本情况介绍一、农田民宿基本问题民宿分类（按地域）：都市民宿、景区民宿、乡村民宿农田民宿特征：◆远离都市集中区，没有生活娱乐配套◆基础设施配套欠缺，需要自己解决◆没有上门客，需要自己导流（OTA引粉、老友转粉、自媒圈粉、节事造粉）◆ 用地问题复杂（性质、用途、年限、权属等）二、土地基本问题（一）关于土地基本的概念在这里先给大家对于土地词典里所提到的几个土地的概念做个说明：1. 土地资源：我们所说的土地资源包括了存量和新增的部分。
2. 土地性质：我们国家实行土地公有制，国有土地（所有权属于国家，授予县级以上人民政府来管理）和集体土地（所有权属于村民小组、村集体）。
3. 土地用途：划分为农用地、建设用地、未利用地。
4. 土地流转：土地使用权的流通与周转。
5. 经营性用地：经营性用地归属于建设用地范畴，指可以产生经济效益的项目用地（与民宿用地联系最紧密）。
（二）乡村的土地问题现状◆小：地块小，划埂而治。
◆散：土地使用权分散，很多已承包给不同的个人、企业等来开发使用。
◆乱：使用途管理混乱，土地用途管理是我国土地管理核心，必须依照规划用途使用。
◆脏：土地遭受自然污染和人为污染，土壤修复刻不容缓。
◆闲：农民进城务工，大规模的城镇化，承包地撂荒，出现空心村，耕地和宅基地闲置。
解决乡村土地必由之路——土地整治：农地整理，生态修复，市地整理。
对于乡村来讲，引入乡村民宿对于整治乡村土地问题有着重大的意义。
（三）当下土地宏观问题二元冲突问题、空间问题、时序问题、用地红线问题、保护过度带来的恐慌问题。
在这里我主要讲一下与我们民宿开发中较为密切的“用地红线问题”。
1. 拿地政策红线：土地使用权的获得有严格的红线政策管理，必须通过公开的方式，土地出让金收支两条线的管理，不可触碰。
2. 规划项目红线：国家规划的禁止性项目高尔夫球场、别墅、政府楼堂管所、跑马场（马术俱乐部）、主题公园项目不可随意触碰。
3. 生态保护红线及退线：基本农田及永久基本农田、生态林及林业生态红线、海岸线保护带及海洋功能区划、建设生态保护红线（秦岭强拆和大理洱海边1800多家海景民宿客栈拆迁为目前典型案例）、水源保护区及退线、自然保护区、风景名胜区、河道整治规划及退线、道路交通规划及退线等的保护规划。
中国田园综合体5大成功案例汇总
中国田园综合体5大成功案例汇总田园综合体是什么？其实就是农业+文旅+地产的综合发展模式。
“田园综合体”横跨推进中国新型城镇化发展与中国休闲旅游经济发展两个领域，将成为今后休闲农业和乡村旅游发展的大方向。
早在2012年底的时候，我国就有8.5万个村开展了休闲农业与乡村旅游活动，休闲农业与乡村旅游经营主体达到170万家，其中农家乐150万家，从业人员2800万，占全国农村劳动力的6.9%，年接待游客8亿人次，实现营业收入超过2400亿元。
中国休闲农业产业已成为农业和农村经济发展的亮点之一，并彰显出广阔的发展前景。
中商产业研究院发布的《2017年版中国田园综合体项目投资咨询报告》指出，目前全国有5个成功的田园综合体，详细信息如下：1、无锡田园东方田园东方是我国目前比较成功的田园综合体落地案例，是田园综合体的先行者。
由东方园林产业集团投资50亿元建设的国内首个大型田园综合体项目于2016年3月份启动，项目规划总面积6246亩，于4月初启动建设，力争通过3至4年全面完成。
位于江苏无锡阳山镇，集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体，倡导人与自然和谐共融与可持续发展，通过“三生”（生产、生活、生态）、“三产”（农业、加工业、服务业）的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能。
特色专业的旅游服务和会员制度假体验服务，提供全面的生活和度假服务，是长三角最具特色的休闲旅游度假目的地之一。
打造特色文旅产业，包括婚庆公园、露天剧场、桃花源商业街、汤泉花语客栈等丰富的文旅产业，提供包括采摘、垂钓、庭院中的小型游憩设施、生物动力有机农场等服务，提供特色的个性化旅游服务。
加强慢行系统建设，包括步行系统、非机动车系统和水上观光系统三部分。
沿景区内道路、主要河道驳岸均设置人行通道，形成宜人的步行网络系统。
自行车通道沿景区道路设置，景区内还将设置公共自行车系统。
建设亲子活动基地，绿乐园包括白鹭牧场、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、蚂蚁王国、蚂蚁广场，以及窑烤区和DIY教室等。
经典田园综合体案例集锦
经典田园综合体案例集锦田园综合体是集现代农业、休闲旅游、田园社区为一体的特色小镇和乡村综合发展模式，是在城乡一体格局下，顺应农村供给侧结构改革、新型产业发展，结合农村产权制度改革，实现中国乡村现代化、新型城镇化、社会经济全面发展的一种可持续性模式。
下面，小编给大家分享几个经典的田园综合体，走进给我们向往的生活。
1-THE FIRST-江苏——无锡阳山田园东方项目国内落地实践的第一个田园综合体项目2012年，在“中国水蜜桃之乡”无锡市惠山区阳山镇的大力支持下，无锡田园东方落地实践。
田园东方综合体分四部分，农业、文旅和居住，以及内在的复合业态。
一、农业商业化田园东方的农业是以现代农业、休闲旅游、田园社区为辅助，把农业进行商业化，定位是企业化服务型的农业平台。
阳山本身有优质的水蜜桃资源，而该项目通过公司化、规范化、科技化的运作，使得形成的产业园能作为当地社会的基础性产业。
二、文旅产业多样化文旅是以生态自然型和多样的旅游产品和度假产品的组合，以此作为产业的根本。
比如主题乐园、不同的度假产品和度假村、精品酒店、民宿集群和营地等。
三、居住方式创新化田园社区属于居住的一部分，服务于原住民和新移民，以及旅居的客群，最终形成新的社区和新的小镇。
社区分两类，一是结合宅改、土改的政策和试点，用集体建设用地的方式进行开发。
另外，利用国有建设用地为基础的开发，这两种社区混合进行。
2-THE SECOND-上海——金山区“田园综合体”一二三产业融合发展，涌现休闲农业聚集区一、靠海吃海金山嘴渔村里最早开出的天桥饭店，如今已是天天排队吃海鲜的局面。
而另一家永乐大酒店，2016年接待人数也超过了15万人次。
二、围绕“渔”字发展文旅到2016年底，金山嘴渔村累计接待游客达320万人次。
围绕一个“渔”字做足文章，让金山嘴渔村渐渐成了“不夜小镇”。
三、发展渔村特色民宿目前，全村已有100多户村民的农宅租了出去，被用来开民宿、饭店、咖啡店等，租金已比前两年翻了一番不止。
多利农庄，投资150亿打造成都最大“农旅”有机小镇
多利农庄，投资150亿打造成都最大“农旅”有机小镇在离城市不远的近郊，将城市文明注入乡村，建设“田园、乐园、家园”融为一体的田园综合体,一个拥有现代农业、文化旅游、田园社区的多业态文化休闲旅游小镇。
经过历时3年的建设，作为农村集体经营性建设用地入市改革试点项目和省、市重点农业产业化项目——位于成都郫县白云村的多利农庄则是一种可行的田园综合体模式。
这是目前成都规模最大、档次最高，六次产业融合发展的乡村田园综合体和有机小镇。
它并非单独存在于乡村或者城市，而是一个真正实现城乡一体化的生命共同体。
多利农庄：如何解决土地、资金、产业、三农问题1产村相融三产互动首批示范农庄和有机生活体验馆对外开放2015年郫县成为人大常委会授权国务院批准为首批33个农村土地改革试点县之一。
在这个大背景下，多利农庄进行方案设计。
从大区位上看，场地与水结缘。
整个项目的景观体系，设计以“川西林盘”为模型，分为公共区域和庭院区域两部分。
2014年被批准为国家4A级旅游景区，被誉为“西部最美水乡”。
农庄结合农业供给侧结构性改革，以机制创新为动力、市场需求为导向、质量效益为核心、绿色发展为根本、农民增收为目的，遵循“特色化、差异化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民农庄”“乡村创客”“造梦乐园”主题，激活都市农业的多业价值、乐游价值和安居价值，打造集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的都市有机农业小镇，形成产村相融、三产互动、城乡统筹的综合示范效应。
项目接待中心是一处别开生面的绿色外观的集装箱建构体。
围绕打造国际乡村旅游度假目的地，在郫都区红光镇、三道堰镇等6村连片规划建设多利有机小镇。
计划总投资150亿元，总规划面积约2万亩，区域内集体建设用地约2900亩，农村新型社区建设用地约1000亩，特色小镇和家庭农庄建设用地约1900亩，规划建设52万平方米农村新型社区、63万平方米家庭农庄和打万亩有机生态农业示范基地，辐射带动周边5万亩有机生态农业发展。
农民吧推荐多利农庄独特模式：用B2B的理念做B2C客户
“绕开大卖场，把渠道的利润掌握在自己手里。
”自创业之初，多利农庄董事长张同贵就给自己的项目定下了这样的目标。
综观农业领域的创业项目，多因前期投入大、回报周期长等原因，难以获得风险投资的青睐。
但就在近日，多利农庄获得了来自青云创投1000万美元的投资。
青云创投管理合伙人陈晓平表示，除了看中有机农业和都市农业的市场潜力外，多利农庄立足农业互联网的用户体验模式，以及产销一体渠道模式的发展前景也为他们所认可。
出自毕业论文的创业项目在做多利农庄项目之前，张同贵是上海一家川菜连锁品牌“多利川菜”的创始人。
2005年，多利川菜馆在上海已经拥有了30家连锁餐厅。
“如果好好做，现在这个连锁品牌应该已经上市了。
”张同贵说，当时已有很多投资方找到他，希望共同做大这个品牌。
但彼时的张同贵却选择了“不务正业”——交了一笔学费跑到中欧商学院读书去了。
在学校里，他认识了后来的创业伙伴，在多利农庄的创业团队中，总经理郭海和销售总监茅亮都是来自于中欧的校友。
学习期间，做了多年餐饮的张同贵把下一个创业的方向，锁定在了处于上游的有机蔬菜种植上。
张同贵说，一方面，很多朋友都会时不时地委托农村的亲戚朋友帮忙养殖家禽、蔬菜，更有些人希望能在农村自己圈地、种植;另一方面，他在考察过中国大大小小的农庄后发现，很多所谓的农庄设施落后、缺少整体规划，只是引入了传统而简单的农业种植方式。
相比之下，定位于有机种植的现代农业项目，却有很大的市场空间。
在中欧的毕业论文里，张同贵提交了一本厚厚的打造都市农庄的商业计划书。
巧合的是，上海在2005年出台了一个新政策:计划打造5~10个100公顷的蔬菜基地，并将土地拿出来向社会招标。
于是，张同贵就把毕业论文补充后拿去招标，结果成功地获得了在原南汇区大团镇上的一块1600亩土地的经营权。
张同贵说，在他当时提交给政府的方案里，提出了“强调高品质，打造强势品牌，培育特色品种”的“三品”经营理念，这与政府对该块土地的定位不谋而合。
我国农村产业融合的现状、问题及发展路径
我国农村产业融合的现状、问题及发展路径随着我国经济社会发展进入新阶段，我国当前社会发展的主要矛盾转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
国家统计局的数据显示，我国常住人口城镇化率在２０１７年末己经达到５８．５２％，农业增加值占国内生产总值（ＧＤＰ）的比重在２０１７年末己降到１０％以下，我国的农业劳动生产率还相对较低，但农业仍然是国民经济的基础。
党在十九大报告上提出了乡村振兴战略，明确了实现农业农村现代化的总要求：产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕。
其中，产业兴旺是乡村振兴的根本，“促进农村一二三产业融合发展”的实施方案更是进一步指明了实现乡村产业振兴的关键在于走好产业融合发展的道路。
一、农村产业融合的现状纵观发达国家的成功经验可以发现，现代农村经济的发展需要依靠产业融合。
凡是产业融合比较好的地方，农村经济的发展水平就比较高；凡是产业比较单一，尤其是单纯依靠农业的地方，农村经济的发展水平就相对落后。
日本和韩国在乡村振兴中以“六次产业”为重点，发挥产业的加法效应和乘法效应推动产业融合。
２０世纪９０年代以来，荷兰兴起创意农业，形成创意农业产业链条，提升农产品附加值。
目前，农村三产融合在我国总体上处于自发阶段，在覆盖领域、融合深度、惠及面等方面都很有限。
1、农村产业融合的深刻内涵产业融合始于产业之间的技术关联，随着实践的发展，关于产业融合的研究逐步从技术视角拓展到产品、产业、市场视角。
日本学者今村奈良臣提出了“第六产业”的理念，他强调农村三大产业融合发展，基于产业链延伸和产业范围拓展。
近年来，国内学者对农村产业融合进行了大量研究，对其“内核”已基本形成共识。
农村产业融合的路径是产业间的融合渗透与交叉重组，融合的表征是产业链延伸、产业范围拓展和产业功能转型，融合的结果是产业发展和发展方式的转变。
我国“构建农村一二三产业融合发展体系”更多的是从农业多种功能开发、产业链延伸、价值链提升出发的。
绿色建筑的典范——多利有机生态农庄
绿色建筑的典X——多利有机生态农庄想必关注集装箱建筑，亦或不关注的人都能发现，这X图出现在各种场合，也被人各种盗用，有些人说它是国外建筑，有些人说它是国内建筑，对于内行人来说，可以一笑置之，但是针对那些对集装箱建筑感兴趣、或是想要采购的朋友，通过这个好案例，对该项目有个真正的了解。
项目名称：多利有机生态农庄项目地点：中国XX设计事务所：Playze建筑面积：1060平方米集装箱数量：78只设计团队：何孟佳，Pascal Berger，Marc Schmit，Ahmed Hosny，Andres Tovar，X叶，X美君，唐敏，Sebastian Hefti竣工时间：2011.7摄影：BartaszKolonko多利农庄是XX最大的有机食品农庄，其产品包括国家环保总局检验认证的各种有机蔬菜和水果。
在多利农庄的发展蓝图中，成为一个蔬菜生产基地不只是它的全部目标，这里将成为XX一处引领自然生活方式的新地标。
这座建筑是一个整合了接待区、门厅（未来可为酒店客房服务）、贵宾区、农庄新办公区和食品包装车间的综合体。
Playze 在设计中将农庄的生产活动和参观者的体验密切地联系在一起。
1Playze设计事务所Playze，自2007年正式成立起，以德国柏林和中国XX作为两处设计基地，在何孟佳、Pascal Berger和Marc Schmit三位合伙人的带领下，先后在柏林、卢森堡、巴塞尔、斯德哥尔摩、雅典、维也纳、黎巴嫩贝鲁特、韩国大邱以及中国的XX、XX、XX、XX等城市参与各种形式的建筑设计实践，获得业主的高度评价和认可。
Playze与德国慕尼黑S+K事务所进行合作，参加了2010年XX世博会德国馆的设计工作。
XX多利集装箱展示中心项目被designboom杂志评为当年“全球十佳集装箱建筑”。
嘉定汇龙潭公园餐厅XX城市展览馆XX世博会有机农业展台XX世博会德国馆此次，多利农庄的建筑采用集装箱建设，是因为集装箱的不规则布置模式适应各种需求并能创造丰富空间。
【文旅】2018四川成都郫县多利农庄项目分析
4.3 多利绿城桃花源项目风险点分析
【区位风险】项目位于红光镇白云村，距离成都较远，交通便利性和通达性较差，区位可识度不高。
本项目
郫都区
成都主城区
项目道路实景
4.3 多利绿城桃花源项目风险点分析
【产品风险】项目延续桃李春风的徽派建筑风格和江南水乡的园林景观，户型本身没有赠送，阳台面积过小，且 释放价格为3万/㎡，相对较高。针对成都大面积赠送，大花园和露台设计普遍现象来看有一定产品风险。
门入户处未打造照壁等。
◢ 188平米户型充分考虑各房间采光及通风，客厅外设置有室外小露台，满足 业主晒太阳、倚楼听风雨的习惯。楼梯宽度设置合理。连廊设计，在下雨 天无需撑伞，带来较多便捷。二楼主次卧均带一步式阳台，在增强卧室采 光面的同时更利于营造宅院氛围感。
4.3 多利绿城桃花源项目风险点分析
【政策风险】项目土地为农村集体经营性用地，目前国家处于探索阶段，郫县为试点区域，未来发展方向存在不 确定风险。
许愿湖和绿城桃花源项目机会点分析
【田园生活理念打造】项目打造田园生态环境，倡导返回大自然的田园生活理念。针对现在都市人长期处在雾霾 天气和繁忙疲惫工作状态会有一种强烈的吸引点。
4.4 多利绿城桃花源项目机会点分析
【产品运营优势】项目为每户业主提供了1-5亩的自耕田（业主享有40年使用权），后期可为业主进行种植管理； 所有户型均为精装，1-2层；将会受到成都及周边中高端消费的退休人士青睐。
开发商 地址 占地面积 总建筑面积 建筑形态 车位比 建筑风格 面积区间 装修标准 均价
多利农庄、蓝城集团合作开发 郫县红光镇白云村 一期2700亩 一期22万㎡ 小独栋 1:2 中式徽派院落 88-188㎡ 精装 预计3万元/㎡起
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2014年12月31日中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》郫县就是其中的一个试点区域。
郫县制定了一整套的集体建设用地入市的政策和程序。
多利农庄就是在那样的背景下起步的。
成都多利农庄（天府·稻田四季田园综合体）是四川郫县的一个集体建设用地试点项目典型的政策项目
成都多利农庄占地面积2745亩，其中农业用地1950亩，现拥有3400平方米的工厂化有机蔬菜生产玻璃温室，840平米现代化低碳环保集装箱管理及办公区域以及露天40亩有机转换期设施菜田及相关配套设施。
◆原则：
建设用地不增加、农业用地不减少、农民利益不受损
◆联合打造：
多利与中国平安、浙江绿城、法国LUX酒店管理公司
◆空间布局：
特色镇+原住民社区+林盘旅游综合体
◆项目定位：
◆以有机健康生活为诉求，集农业生产、旅游生态、田园
生活为一体的复合式理想田园综合体
◆都市农业科创中心：
“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”模式
01
取地
◆由村民成立集体资产有限责任公司，按照法律规定，有限公
司股东不能超过50个，一个村落至少有200多人，为此，采用每家每户推荐代表的方式作为股东入股。
◆多利公司在政府的监管下成立资金池，作为安置补偿等费用。
◆集体公司与多利约定拆迁成本（约计60万每户），拆迁交地
时间。
（拆迁安置按照每户40㎡），600亩用于安置房。
◆拆地完成后，剩余800亩即通过郫县的国土局公开交易取得。
交易价一般在65至70。
土地溢价部分由村集体公司所得，并进行结算。
村民股东
集体资产有限责任公司
多利公司
政府
推荐代表
成立公司
资金池
监
督
600亩安置房
800亩公开交易
土
地
溢
价
部
分安
置
补
偿
以一期白云村为例
01
取地全村集体建设用地436亩。
其中规划新型社区94亩，自留产业发
展用地12亩，可入市集体经营性建设用地330亩
◆集体经营性建设用地
政府公开挂牌出让，取得白云村128.3亩的农村集体经营性建设用
地的使用权，用于乡村酒店和家庭农庄的建设
◆农用地
采取双700标准（租金按每亩每年700斤大米、700斤小麦的价格）将经营
权流转给多利公司，确保耕地种植属性不变，解决农用地由谁种的问题
◆集体建设用地
采取多利公司垫资、宅基地有偿腾退、建设用地入市方式，筹集农村房屋拆
旧建新、环境改善等资金，解决农村建设钱从哪里来的问题
土地价格相当于1000元/㎡。