商业物业管理部手册

1目的

物业服务工作的制度化标准化

2术语与定义

3适用范围

适用商业管理公司总部及各项目。4制度层级

4.1第一层级（P1）：管理制度；

4.2第二层级（P2）操作规程

4.3

5封面

6制度正文

目录

章节序号文件名称文件编码

第一章组织机构、岗位职责

一管理部组织结构图SY-SOP-GC-01-01-01

二物业经理职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-02

三管理部主管职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-03

四保洁主管职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-05

五保安主管职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-06

六带班（领班）职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-07

七现场岗位职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-08

八巡检管理员职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-10

九监控中心管理员职责及任职要求SY-SOP-GC-01-01-11 第二章规章制度

一安全管理制度SY-SOP-GC-01-02-01

二监控中心管理制度SY-SOP-GC-01-02-02

三巡检工作制度SY-SOP-GC-01-02-03

四外来人员管理制度SY-SOP-GC-01-02-04

五停车库管理制度SY-SOP-GC-01-02-05

六施工管理制度SY-SOP-GC-01-02-06

七钥匙管理制度SY-SOP-GC-01-02-07

八消防电梯及货运电梯管理制度SY-SOP-GC-01-02-08

九客梯管理制度SY-SOP-GC-01-02-09

十清洁管理制度SY-SOP-GC-01-02-10

十一绿化管理制度SY-SOP-GC-01-02-11

十二生活垃圾房管理制度SY-SOP-GC-01-02-12

十三建筑垃圾房管理制度SY-SOP-GC-01-02-13

十四消杀灭害管理制度SY-SOP-GC-01-02-14

十五消防管理制度SY-SOP-GC-01-02-15

十六外墙维修、清洗使用游绳管理制度SY-SOP-GC-01-02-17

十七对讲机管理制度SY-SOP-GC-01-02-18 十八交接班管理制度SY-SOP-GC-01-02-21 十八突发事件处理预案SY-SOP-GC-01-02-22

第一章组织机构、岗位职责一、组织结构图

注：保洁主管为外包公司驻现场主管

二．物业经理岗位职责及任职要求

直接上级：项目总经理

直接下级：管理部主管、工程主管

1、岗位职责：

（1）向项目经理报告工作，并做好所指派的各项工作；

（2）统筹本部门各主管、领班及员工完成管理计划所定的工作；

（3）制定本部门的编更表，积极增加员工的安全意识和法制观念；

（4）负责管理处的设备登记入册；

（5）监管当值员工的仪容及制服整洁；

（6）监管辖下员工能完成工作指令，确保项目管理工作能正常操作；

（7）每日不定时巡视检查项目，确保项目公共秩序安全，设施设备、环境清洁美观，无消防、安全隐患；

（8）工程人员，保安人员紧守岗位，确保消防疏散通道畅通无阻，设施设备运行正常；

（9）清洁程度保持高级商务项目水平；

（10）确保盆栽园艺摆设满意；

（11）发生事故后，第一时间抵达现场指挥，控制局面；

（12）以诚恳耐心态度处理商户投诉事件，并跟进及记录事件经过，及于适当时候汇报项目经理将事件尽快解决处理；

（13）每日呈交工作记录存档及跟进未完成工作；

（14）协调商户对管理工作的要求和安排；

（15）监控承包商的服务质素及供应商的货品质素，与承包商定期会议讨论工作问题；

（16）定时安排及实行项目夜巡，突击检查，以加强监督员工的工作质量；

（17）遵照公安部门和上级的规定，按照公司对项目安全工作的布署、要求，组织本部门主管、员工，有计划，有步骤进行实施，并确保工作目标在时限内完成；

（18）负责完善、制定项目各类钥匙的管理的规定，定期检查执行情况，发现问题及时纠正和报告；（19）负责制定安保监控的管理规定和操作规程，确保项目监控范围内的地方防火，防盗安全；（20）定期检查各项安保措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考；

（21）负责督促检查各相关责任班组对责任制的执行情况，确保安全工作落实；

（22）负责本部门员工的纪律工作，关心员工生活，提高专业水平。

2、任职要求：

（1）大专以上学历，视力良好，仪表端庄大方；

（2）从事物业管理或相近领域工作三年以上；

（3）经政府主管部门培训合格，持有物业管理上岗证书；

（4）具有一定的组织、协调能力，能妥善处理日常和突发的各种事务；

（5）有较强的实际操作能力；

（6）掌握签定各种合同的基本知识，包括物业管理合同、房屋租赁合同、各

种分包服务合同等；

（7）熟悉各种物业管理法律法规；

（8）具备较强的公共关系知识和能力；

（9）具有对管理员工岗位技术培训能力。

三．管理部主管职责及任职要求

直接上级：物业经理

直接下级：领班

1、岗位职责：

1)负责项目保安、保洁、绿化、消杀、消防整体日常工作，包括员工当班编排、岗位编排、更换

编排；

2)负责落实管理部整体的管理目标，对于缺陷和漏洞及时报告并提出书面处理意见；

3)负责制定项目整体的保安、保洁、绿化、消杀、消防工作计划、并监督以上情况的具体落实，

按时将当月工作汇总交到物业经理；

4)每月抽查项目管理工作的落实情况并做记录，以备商业管理中心抽查。每月列入汇总记录，交

商业管理中心。对于本部门员工的违纪、违规行为提出书面处理意见；

5)监理协调工作进程，抽查各项工作的开展情况（如：物料的交接，交接班制度，交办的工作落

实），发现问题及时书面报告上级；