风情街项目策划书

“异国料理风情街”项目策划案

1、 行业趋势

（市场背景）

2、 商圈分析

3、 项目概况

4、 SWOT分析

5、 项目定位

6、 营运模式

7、 推进步骤

8、 项目涉及事宜

（略）

9、 项目营销

（略）

1、 行业趋势（市场背景）

美食在商业地产中越来越受到投资商和运营商的热烈追捧。在新建的或改建的购物中心、商业街区中、餐饮和其他零售业的比例从过去的25:75提升到40:60甚至更多（譬如新建的“印象城”和调整中的“联盛广场”），甚至纯粹的美食街和美食广场也屡见不鲜。从商业运营角度来看，这种变化是餐饮业从配套服务的从属地位提升到商业吸众效应的主导地位。美食街或美食广场已经成为人们生活社交不可分割的一部分。

2、 商圈分析

1.项目5公里的业态竞争

本项目所处的东部新城，文化广场正逐步地形成自己的商圈，目前已有3家餐饮企业入驻分别是***、***和***，其他还陆续在招商之中。而项目对街的金融中心也已入驻了***,***，***，***等餐饮集群，但大多定位是高档餐饮。缺失主题性和个性化的中档餐饮。

2.进口中心、**区域配套服务的缺失

无论在上海、广州还是成都会展中心的区域内或周边都有非常便捷的大众化的餐饮配套服务。唯独**区域内这么多年来一直未有完善的配套。这种缺失对进口中心做服务，聚人气、促销售将带来非常大的影响。

3、 项目概况

本项目地处**区域内，进口中心**馆与**馆之间的绿化地上。地理位置优越，交通便利。该地块面积****平方米。沿着绿化地块建设钢架结构、玻璃幕墙的临时性建筑，局部两层、回字形斜边设计，建筑周边设室外露台。建筑面积预估在****平方米——****平方米左右。地块中心设有户外舞台场景。建成后整个建筑将呈现 “对外是街，对内是景”，全面覆盖周边5公里区域，成为进口中心乃至整个**区域的客厅和名片。

4、 项目SWOT分析

1、 优势

（1） 地理位置无比优越；

（2） ****认知度高，影响力毋庸置疑；

A 对项目位置的指示和导向作用

B 对项目起到广告效应的作用

（3）整个**区域和金融中心的商业圈正在逐步形成。本项目也是成熟商圈成熟过程中的其中一个催化因子和标志性的因素；

（4）项目本身不仅满足配套，还起到集聚人气的吸众效应，并反作用于进口中心的项目；

（5）该项目周边3至5公里没有竞争对手；

（6）周边有成熟的写字楼，消费群体普遍高素养，高收入，并处于中青年结构的年龄阶段；

（7）一年40场左右的展会和展销会带来的盈利；

（8）停车便捷。

2、劣势

（1）周边都是写字楼，缺少成熟的小区，整个区域特别是在晚上还非常冷清，晚上的盈利点无法保障；

（2）受场地限制，整体规模太小，吸众效应不够强大；

（3）主力店对面积、人气有较高要求，招商不容易。

（4）考虑到环保和****的匹配性，主题性，暂不考虑重油重烟的中

餐，对应宁波人的消费习惯，吸众效应会被减弱。

（5）餐饮装修和设备投入较大，租赁合同期普遍较长。招商完成后调整品牌不容易。

3、对应措施

（1）扩大规模，建筑体量增至****平方米--****平方米项目拟分两期进行，第1期是**馆与**馆绿化地。占地面积****平方米，建筑面积****平方米—****平方米，室外露台和户外舞台场景

***平方米。第2期是待建的**馆与**馆之间的鲇鱼雕塑，喷水池部分，占地面积约****平方米左右，可建设****平方米建筑。因**的兴建涉及地下车库，二期部分待地下车库完工后实施，但应纳入到整体规制中。如果仅做**平方米的餐饮区只能解决进口中心和整个**区域午餐配套，没能让餐饮项目起到应有的聚集人气，制造卖点，兴旺市场的作用。现阶段进口中心的商业布局还没有完成，进口中心缺乏促人气的自我造血功能，更不能给风情街形成人流互动、销售互动的良性循环。风情街必须具备规模效应和品牌效应，具备促人气的自我造血功能（吸引5公里范围内的消费群体），同时反作用于进口商品中心。所以应该把风情街当做一个独立的项目来对待，而不仅仅是定位于配套服务。

（2）引进主力店

主力店在招商阶段起到领头羊的作用，在运营阶段起到聚集人气的作用。具体到本项目，需引进一家文艺性演艺酒吧（静吧），规模在350平方米—400平方米左右，解决晚上人气和部分盈利。

（3） 依靠前期科学的项目定位和中后期正确的招商和运营。

5、 项目定位

主题公园式的具有异国情调的美食风情街。

不仅迎合商务型的快捷方便的用餐需求，还要与***的时尚、体验、休闲等元素融合在一起，场内场外形成互动。譬如我们的潜在客户***同时在风情街上设意大利餐厅在9#馆设意大利展厅。

1. 招商范畴：定位轻食简餐；面包甜点（咖啡、甜点、巧克力、奶

茶）；意大利餐；法国餐；西班牙餐等西式餐饮，日餐，泰餐，

越南菜等东南亚菜，另加台式餐。

2. 主力店400平方米——500平方米1家，次主力店300平方米3家，

其他小型铺位80平方米-100平方米5家。招商时尽量避免同质竞

争，实现餐饮种类和品牌的差异化。

3. 具备的特点

（1） 入驻企业必须具备个性化，有品牌有历史，有故事可以

讲；

（2） 价格定位中档（人均消费40元—80元），菜品精致而有个性；

（3） 项目中心点设置舞台场景（室外酒吧），白天看风景晚上看演艺。

（4） 服务群体为中青年（消费能力较强）。

6、 营运模式

模式一、由***独自完成场馆建设、招商和运营（包括卖点整合整体营销）。

模式二、由***完成建设场馆建设，招商和运营由专业公司来完成。模式三、由***完成建设场馆建设，招商由专业公司来完成，运营由进口中心来完成。

7、 推进步骤

（进展时间安排）略

我们采用整体规划，个别调整的方式；招一家、建一家、营业一家。放弃统一招商，统一营运。

原因有两点；

1、 有限资金的合理使用，即便是一期工程也分两个阶段完成，

第一阶段完成1500平方米—2000平方米。配套的水、电、气

和排污等都一次性到位，根据企业入驻时间分别接通。如果

形势看好，需追求投资，启动第两阶段的工作。

2、 虽然是整体规划，但企业之间的需求有差异；一是视觉形象

上的差异，二是餐饮种类不同导致的营业面积与厨房面积配

比也不同。

8、 项目涉及事宜（略）

9、 项目营销（略）

主题性营销和进口中心的互动。