浅谈如何解决物业管理收费难的问题_张锦京

－１５４－中国科技信息２００８年第２３期 ＣＨＩＮＡ　ＳＣＩＥＮＣＥ　ＡＮＤ　ＴＥＣＨＮＯＬＯＧＹ　ＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮ　Ｄｅｃ．２００８现代服务逃费、躲费。他们不交费，等于免费享受公共服务，不只是欠物业公司的钱，对交费业主也是不公平的行为。交钱的人等于为不交钱的人背负了管理成本，长此以往，不交费的业主可能越来越多，最终将导致物管服务无法正常进行，房屋及设施失去维修和保养，保安、保洁无人问津，小区公共秩序和安全环境逐步恶化，最终利益受到损害的还是小区业主。（三）关系户和贫困户一个物业企业，各方关系也很多。有的关系户要求减免。还有下岗职工，贫困户，确有承担物业费的困难，他们不交费、欠费，是物业收费的又一个大难题。物业是一个有机的整体，长此以往势必波及其他业主的交费。（四）开发商越权承诺，物业公司长期受苦开发商为了将房屋尽快售完，便采取免、减或打折物管费等一系列优惠政策吸引了更多的客户，而从严格意识上讲，开发商的承诺与业主入住后发现当初的承诺无法兑现，或者是自己花一辈子积蓄所买的房子却没有达到合同的要求，房屋质量有问题，面积缩水，规划更改等。由于业主对物业管理还不了解，物业公司和开发商是“各司其职”，所以把一切怨气都发到物管公司身上，而他们表达不满的最通常和最可能的方式就是拒交物业费。（五）业主花钱买服务意识差人们思想观念未能转变，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪，认为买了房子就万事大吉。计划经济时期靠国家补贴的思想，还没有彻底转变，寻找各种理由不交费的现象普遍存在。看来物业管理的舆论宣传，物业管理的法制建设，任重道远。（六）业主对物业管理公司提供的服务不满意目前，物业管理是一个新兴行业，各物业管理企业成立的背景各自不一，各企业从业人员素质不尽相同，服务水平也不一样。国有企业，行政事业单位的房管所翻牌变成了物业管理公司，利用行业优势只懂得收费不懂得服务。开发商本着肥水不流外人田的原则，自己成立物业公司，服务质量差，与业主矛盾突出。还有另一种情况，“超值享受的观念”。业主认为只要物业浅谈如何解决物业管理收费难的问题张锦京　上海第二工业大学经济管理学院 ２０１２０９摘 要物业管理收费难问题是困扰物业管理公司发展的老大难问题，在正确认识物业收费难产生原因的基础上，提出了具体解决的办法。关键词物业收费；物业管理企业；物业管理；业主随着城市建设的发展，物业管理作为一种新型的房屋管理模式，以其专业化、规范化、市场化的特征在社会主义市场经济条件下，呈现出欣欣向荣的景象。但是，由于物业管理在中国起步晚，总体上还处在一个开创、摸索的阶段，在实际发展过程中出现了许多问题，其中最大、最难的问题就是收费难。不交、少交、欠交物业管理费在物业管理行业中似乎已成为一种司空见惯的现象，它已经成为制约物业管理行业生存和发展的危机，如何解决好这一问题也已成为业内关注的焦点。一、物业管理收费难的原因分析（一）业主不了解物业管理的实质内涵，消费观念、消费意识没有树立起来在计划经济体制下，我国住房采用的是福利制社会分配体系，人们居住公有住宅，“房屋维修与我无关”的观念在人们心目中已经根深蒂固。我国实行社会主义市场经济后，房屋产权发生了变化，物业作为一种新兴的理念开始被居民所接受，特别是新的《物业管理条例》出台后，“业主”这一新的概念才进入人们的头脑中。但物业的范围和物业费所含的范畴，业主们并不很清楚。业主对于支付了大笔房款后，仍要按期交纳管理费，难免不产生思想抵触，业主不明白自己的权利和义务到底是什么。有些业主对物业管理工作不太了解，认为物业管理只是站岗扫地；有些业主希望得到好的物业服务，但只愿付很少的钱。（二）部分业主侥幸心理一个住宅小区，小则三五百户，大到上千户，人口也从千人到万人不等。社会不同的阶层，人的素质也复杂多样。毋庸置疑，少数业主还存有侥幸心理。由于物业管理服务具有广泛性，服务的对象是一个物业区域内的全体业主而不是某个单体，物业公司不会因为少数业主不交物管费就停止服务活动，所以一些贪图小利的业主就

公司收了钱，就应当对业主的一切损失负责。物业不是佣人，保安也不是保镖，业主们要求的高标准的全面服务，也是对物业服务心理不满意的原因。物业提供的很多服务，是隐性、不是一对一，一些业主对此经常忽视。（七）维修基金使用制度尚未出台目前，有很多小区、大厦的各项目保修期已过，这就意味着许多大、中修工程的出现，想申请物业维修基金，又审批不了。由于物业企业自身缺乏资金，没有实力更没有能力垫付大额资金，这些大中修工程势必就会被搁浅，有些将会直接影响业主的生活。但由于部分业主对大中修的概念模糊，只认为我交物业费了，什么问题你物业都应该负责，你修不好就不交物业费，同时更有可能发生联合广大业主，全体拒交物业费现象。二、如何解决物业收费难的问题（一）加强物业法律法规，物业管理知识的宣传２００３年９月１日实施的《物业管理条例》及《物业管理收费办法》对物业管理收费都做了明确规定，物业收费应当遵循合理、公开以及费用与物业水平相适应的原则。物业企业应对业主进行物业法律法规，物业管理知识的宣传，物业管理费收取的标准，开支的范围及服务的标准，应经业主委员会，物业管理公司、上级主管部门及其他有关部门共同研讨、讲解，并在业主大会上公布。在日常的小区物业管理中，利用不同宣传形式，如公告栏、宣传栏或发放业主手册等形式向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，树立“业主要向物业公司花钱买服务”的观念，也要树立物业公司提高服务质量为业主当好管家的精神。（二）加强物业管理公司自身建设，提供超值服务为提高业主、使用人的满意率，主动从物业管理公司自身上找原因。物业管理公司应在加强自身建设，提高服务质量上下工夫。调整内部机制，加强内部管理，建章立制，规范行为准则。进一步创新思维，制定有利于企业加快发展的经营策略，在拓宽服务范围，提高服务质量，提高文化品位上下工夫，把企业做大做强。１、要广开渠道，在扩大服务范围上下工夫，为广大业主提供“菜单式服务”。２、进一步提升物业服务品位，发挥营造社区文化，引导消费的作用，营造社区欢乐、祥和、文明的氛围，树立企业良好形象。（三）物业早期介入及与开发建设单位做好房屋交接物业管理人员来自物业管理的前沿，对物业的使用和物业的细节问题的发现上有着特殊的敏感性，对有问题的房屋要在建设开发单位处理完毕后再接管，可能情况下，与开发公司协商，将建筑施工单位的－１５５－

保修费由物业留存，确保物业管理公司具有对质量房屋的修复能力。（四）用法律、法规、业主公约、物业服务合同维护自身利益根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《合同法》、《物业管理条例》等有关法律规定，对无正当理由，不交、少交、欠交物业管理费的业主，可提起法律诉讼。在提起诉讼前，最好先通知该部分业主，与业主进行必要的交流、沟通，对经做工作仍无效的业主，可通过法律诉讼程序，用法律武器维护自己的合法权益。（五）对业主产权实行限制对无正当理由，拒交、少交、欠交物业管理费的业主，物业管理公司能否向上级行政主管部门——房产局汇报，请上级主管部门出面帮助协调，对协调未果的业主，制定出制裁办法，使他们在房产交易、产权转让中无法办理手续，迫使业主从自身利益出发，交纳或补缴物业管理费。（六）改变收费态度和收费方式以往，物业收费员采取的收费方式常常是定期到业主家上门收取。由于种种原因，收费及时率和收取率都不是很高，收费点多、面广、收费员劳动强度大，难免出现生、冷、硬的工作态度，因而与业主的沟通，交流不是很到位。导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费。针对这一情况，物业管理公司应采取零活的收费方式。如：对老年业主，要预约上门服务，对年轻业主、中年业主，可电话通知交费或发交费通知单等形式，即尊重了业主，也相应地减免了物业收费员的劳动强度。（七）建立物业管理招投标制度建立市场竞争和优胜劣汰机制，成立招投标监督委员会，后期开发的所有项目均应通过物业管理招投标方式选聘物业管理企业，杜绝自建自管，重建设轻管理以及变相自建自管现象发生，使招投标真正做到公平、公开、公正。（八）积极配合社区建设物业应与政府相关部门，开发建设单位取得积极联系，积极要求和欢迎居委会、警务工作站在小区的设立，同时把政府的职能引入了小区，也将会给物业减轻许多管理责任，从而使物业更能专心投入于物业服务。总之，在一个物业管理区域内，业主、业主大会、业主委员会、居委会、物业管理企业，组成一个有机整体，机体任何一部分不和谐都会导致物业纠纷，纠纷势必影响物业收费。物业管理企业如何在竞争中生存和谋求长远发展，这就要求物业管理企业在提高自我水平的同时，在物业的日常工作中，提高自身服务水平，为业主提供超值满意的服务，避免纠纷，积累相应经验，以一流服务，去换取业主满意，相信这是解决物业收费难问题的最有效办法。

书馆网络。它总是默默地伴随左右，随时为你服务。无论是形式还是内容上，都能让用户感受到零距离的信息服务。４、工具条在图书馆中的应用现状

分析图书馆都有其特定的用户群体，其用户群体信息需求相关性高，图书馆利用工具条提供的组成元纱，配合本馆的数字图书馆和网站建设，将信息资源，特色服务，网络工具等内容结合起来，就可为用户提供方便，整合，优化的零距离信息服务，从而形成图书馆新的信息服务形式——图书馆工具条。第一个使用图书馆工具条的是美国的哈里斯郡公共图书馆，但工具条真正引起图书馆界注意是在２００４年１２月斯坦福大学杰克逊图书馆开始应用以后，目前在美国，应用工具条的图书馆越来越多，笔者仅在ＷＦＦＥＳＴＩＶＥＢＲＡＮＤ中就搜索到１００多个图书馆工具条，这些图书馆工具条重点是立足于本馆数字资源充分整合的基础上。在国内，浙江万里学院图书馆于２００５年１１月对工具条进行了推广应用，随后浙江大学宁波理工学院图书馆等一些大学图书馆也加入到这一行列，此外我国北方高校图书馆也进行推广。浙江万里学院图书馆创建工具条的目的，是最大限度地减少用户获取图书馆信息资源和服务的障碍，为用户提供最友善，最及时的服务，该馆工具条与即时咨询，ＲＳＳ推送服务等协同为用户提供零距离的信息服务。这些经验具有很强的指导意义和社会效益，使我们联想到相近的工学院，图书馆、相近的医学院图书馆的资源整合在工具条的背景下仍然有许多有意义的工作待我们去深入开发。结束语图书馆工具条让用户感觉到数字图书馆就建在自己的桌面，可以“零距离”地随时利用，它不但真正体现了以用户为中心的理念，而且很好地宣传了图书馆的业绩，因为图书馆所提供的产品和服务能被用户即时、方便地享用到，总之，图书馆工具条不仅衍生出一种新的信息服务形式，还将引发用户为中心的更多的信息服务内容。

上接第１５３页４）、设定扫略过程中各个截面均与齿轮端面平行，以使各端截面齿廓形状相同，这样保证在扫略过程中与端面平行的各个截面其齿廓形状均为端面齿形，而螺旋线轨迹曲线上各点的法面上为其对应的法面齿形；５）、完成端面渐开线齿槽截面的绘制及工作模式的设定后即可生成一组相应的渐开线斜齿圆柱齿轮齿槽实体模型，如图２所示。６）、以齿轮轮胚中心为圆心，采用圆周阵列命令，以齿轮齿数ｚ为参数生成ｚ组渐开线齿槽，完成齿轮的实体模型的建立。最后生成的斜齿圆柱齿轮模型如图３所示：图３ 渐开线斜齿圆柱齿轮模型４、结论通过分析渐开线斜齿圆柱齿轮三维模型的基本几何原理，给出了斜齿轮端面渐开线及斜齿轮螺旋线方程的表达式，并通过软件的参考曲线方程编程功能编写并生成了对应的齿廓曲线及螺旋线曲线，在此基础上建立了齿轮的三维模型，从而得到了渐开线斜齿圆柱齿轮的三维参数化实体模型，并掌握了在Ｐｒｏ／Ｅｎｇｉｎｅｅｒ环境下的斜齿圆柱齿轮三维实体模型的建模方法和步骤。通过参数化的精确建模，所建立的三维实体模型可导入有限元分析及动力学分析等工程软件进行相应的有限元分析计算和动力学仿真分析计算，从而可对所设计齿轮的强度和动力学性能等指标进行精确系统的分析和优化设计，为改进设计参数及提高零件的承载能力和动力学性能提供基础。上接第１５２页参考文献［１］　全面认识到浏览器工具条》［２００６－０８－０２］ｈｔｔｐ：ｗｗｗ．ｉｅｓｈｏｗ。Ｎｅｔ／ｃｏ－ｗｅｂ／ｓｔａｔｉｃ－ｎｅｗｓ／２００６０７／２００６０７０１－０１．ｈｔｍ［２］　ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｂｒａｎｄ．ｈｔｔｐ：ｗｗｗ．Ｅｆｆｅｃｔｉｖｅｂｒａｎｄ／ｃｏｍ．２００６－０８－０２］［３］　浙江大学宁波理工学院图书工具栏．Ｈｔｔｐ／／ｌｉｂ．Ｎｅｔ．Ｃｎ／ｎｅｗ／ｄｌｉｄ／ｓｒｖｅｒ／ｔｏｏｌｂｒ．Ｐｈｐ　．２００５－０８－０２］