房地产百问百答

目录
一、地产常识 .........................................................................
二、项目简介解......................................................................
三、物业管理 .........................................................................
A物业收费类 ...................................................................
B物业服务类....................................................................
C工程类...........................................................................
D装修类...........................................................................
E安全保卫类....................................................................
一、房地产常识
1、商品房的使用年限是多长？（住宅、商业）
我国商品房的使用年限主要是由土地所有权国有的制度决定，我国国有土地使用年限规定为，
1)居住用地70年
2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地
50年；
3)商业、旅游、娱乐用地：40年，
2、什么是商品房的五证？
五证为国有土地使用证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程开工证，商品房预售证。

3、什么是土地所有权？
土地所有者是指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有的权利。

这种权利包括占有权、使用权、收益权和处分权。

4、什么是土地使用权？
土地使用权指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的权利。

土地使用权可以依法转让。

5、什么是土地使用权出让？其形式？
土地使用权出让指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

6、土地使用权出让年限？
1)居住用地70年
2)工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地
50年；
3)商业、旅游、娱乐用地：40年，
7、什么是建筑面积？
指各建筑物每层外墙线（或墙外柱子外缘线）的水平投影面积（包括按国家有关规定应计算的阳台、雨蓬、无柱挑廊的面积）之和。

层高在2.2米以下的技术层不计算建筑面积。

8、什么是房屋实用率？
实用率=整套房屋除墙体、公摊外真正能够使用的面积/建筑面积。

9、什么是容积率？其意义？
指建设用地内的总建筑面积为建设用地面积的倍数。

底下停车库、架空开放的建筑底层等建筑面积在计算容积率时可不计入。

建筑容积率=小区内总建筑面积之和(平方米)/小区总占地面积(平方米) ，容积率越高说明该物业较稠密；容积率越低说明该物业居住档次越高。

高层容积率一般为3-4；
多层容积率一般为1.5；
联排别墅容积率一般为0.7 左右；
独立别墅容积率一般为0.5以下。

顶级豪宅容积率一般为0.1左右。

10、什么是建筑密度？其意义？
居住建筑密度=小区总居住建筑基地面积(平方米)/小区居住总用地(占地面积)(平方米) ╳100%，建筑密度代表了建筑物的通风性、采光性、建筑物分布等。

建筑密度越低说明该物业居住档次越高。

11、什么是绿化率？
绿化率=绿化用地面积/小区总占地面积。

绿化用地面积：指小区内集中绿化带、小公园、住宅之间集中庭院种植花木、草地、假山、花架、水榭、水池，以及公共活动场所等，为小区所有居住人共同使用权的绿化面积之总和。

12、什么是套内建筑面积？
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
13、什么是实用面积？
实用面积=建筑面积－公摊面积。

即套内建筑面积
14、什么是使用面积？
使用面积=建筑面积－公摊面积－套内墙、柱面积。

即净面积
15、计算全部建筑面积有哪些？
1)使用面积和墙体所占面积，以及墙体所占的面积，以及其他
共用配套部分所占的面积。

2)单层建筑物无论其高度如何，均按建筑物勒脚以上外墙外围
水平面积计算。

单层建筑物内如果带有部分楼层者，亦应计
算建筑面积。

高低联跨需分别计算建筑面积时，按高低跨相
邻处高跨柱外线为分界线。

3)多层或高层建筑物按分层建筑面积总和计算，每层建筑面积
按建筑物勒脚以上外墙外围的水平面积计算。

4)建筑物外墙为预制挂板的，按挂板外墙主墙面间的水平面积
计算。

5)地下室、半地下室、地下车间、仓库、商店、指挥中心等及
附属建筑物外墙有出入口的（沉降缝为界）建筑物，按其上
口外墙外围水平面积计算。

人防通道端头出口部分楼梯踏步
时，按楼梯上口外墙外围水平面积计算。

6)用深基础做地下架空层，有围护结构者，按其围护结构外围
水平面积计算建筑面积。

7)坡地建筑物利用吊脚做架空层，有围护结构者，按其围护结
构外围水平面积计算建筑面积。

8)建筑物内的门厅、大厅，不论其高度如何，均按一层计算建
筑面积，门厅、大厅内回廊部分按其水平投影计算建筑面积。

9)电梯井、提物井、垃圾道、管道井、附墙烟囱等均按建筑物
自然层计算建筑面积。

10)建筑物内的技术层层高超过2.2米的，按技术层外围水平面
积计算建筑面积。

技术层层高虽不超过2.2米，但从中分隔
出来作为办公室、仓库等，应按分隔出来的使用部分外围水
平面积计算建筑面积。

11)有柱雨罩，按柱外围水平面积计算建筑面积；
12)有柱车棚、货棚、站台等，按柱外围水平面积计算建筑面积；
13)突出墙面的门斗、眺望间，按围护结构外围水平面积计算建
筑面积。

14)封闭式阳台、挑廊按其水平投影面积计算建筑面积。

15)建筑物外有顶盖和柱的走廊、檐廊、按柱的外边线水平面积
计算建筑面积；
16)两个建筑物间有围护结构的架空通廊，按通廊的投影面积计
算建筑面积；
17)建筑物内无楼梯，设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投
影面积计算建筑面积；
18)各种变形逢、沉降缝，宽在30mm以内的抗震缝，均分层
计算建筑面积，高低联跨时，其建筑面积并入低跨建筑面积
内。

16、计算一半的建筑面积有哪些？
1)独立柱雨罩，按顶盖的水平投影面积的一半计算建筑面积。

2)单排柱的独立车棚、货棚、站台等，按顶盖的水平投影面积
的一半计算建筑面积。

3)阳台（包括凹阳台、挑阳台、封闭阳台、不封闭阳台）均按
其均按其水平投影面积的一半计算。

4)无柱的走廊、檐廊，按其投影面积的一半计算建筑面积。

5)没有围护结构的架空通廊，按其投影面积的一半计算建筑面
积。

6)室内有楼梯并设室外楼梯的，其室外楼梯按每层水平投影面
积的一半计算建筑面积。

17、不计算建筑面积有哪些？
层高 2.2M以下，公共绿化、柱廊等，作独立使用空间销售或出租的，人防。

主要包括：
1)突出墙面的构件、艺术装饰以及挂板突出的艺术装饰线，如
柱、垛、勒脚、台阶、无柱雨罩等。

2)检修消防等用的室外爬梯、宽度在60cm以内的钢梯。

3)穿过建筑物的通道、住宅的首层平台、层高在2.2米以内的
设备层。

4)深基础架空层仅预留门窗洞口，不做地面及装饰的。

5)没有围护结构的屋顶水箱间、舞台及后台悬挂幕布、布景的
天桥、挑台。

6)单层建筑物内分隔的操作间、操作室、仪表间等单层房间。

7)地下人防、支线、人防通道、人防通道端头为竖向爬梯设置
的安全出入口。

8)宽在30mm以上的抗震缝、有伸缩缝的靠墙烟囱，构筑物
如独立烟囱、烟道、水塔、储水池、储仓等。

9)建筑物内外的操作平台、上料及利用建筑物的空间安置箱、
罐的平台。

18、什么是公用建筑面积？
电梯井、楼梯间、垃圾道、普通电讯主、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室、以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面、套(单元)与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙(包括山墙) 水平投影面积的一半。

19、公用建筑面积分摊原则？
按栋分摊，原则上是谁用谁分摊。

如有面积分割的文件或协议，应按其文件或协议分摊计算；如无分割文件或协议，按规定的公用面积分摊原则进行分摊计算。