平舆县地块项目前期定位报告
目录
Directory
第一部分 宏观经济篇
1.1城市综览 1.2城市经济发展分析 1.2.1城市经济总量 1.2.2城市产业结构 1.2.3社会固定资产投资 1.3人民生活水平分析 1.4城市整体规划阐述 1.4.1城市总体规划 1.4.2城市道路规划 1.4.3城市发展规划
第二部分 房产市场篇
2.1总体房产市场发展概览 2.1.1房产整体发展状况 2.1.2商品房市场呈现的特点 2.1.3价格，户型表现及销售状况
第一部分
PROJECT BACKGROUNDER
宏观经济篇
城市综览
City Overview
平舆县位于河南省东南部两省（河南、安徽）三市 （驻马店、周口、阜阳）结合处，距驻 马店市区约60公里。东与新蔡县、安徽省临泉县接壤，北与项城市、上蔡县毗邻，南与正阳县 相望，西与汝南县相邻。总面积1282平方公里，截至2010年底，辖3街道办事处、9镇、7乡。
1.2城市经济发展分析
城市综览
City Overview
社会固定资产投资
全年生产总值完成 73.85 亿元,增长 13%;全社会固定资产投 资完成 40 亿元,增长 37.9%;规 模以上工业增加值 16.12 亿元, 增长 25.4%;全社会消费品零售总额 18.96 亿元,增长 22.7%; 财政 一般预算收入完成 1.78 亿元,增 33.2%,增幅位居全市第 一名;城镇居民人均可支配收入 10406 元, 增长 15.1%;农民人 均纯收入 3813 元,增长 15%;城乡居民储蓄存款余额 49.57 亿 元,比年初增加 6.5 亿元;城镇化率达到 25.25%,提高 1.81 个 百分点。我县经济已经站在一个新的起点上,跃上了 一个新 台阶,跨上了发展快车道。 一、项目建设成效显著，工业经济快速增长。全县新上和续建 固定资产投资 500 万元以上的工业项目 36 个，完成固定资产投资 6.35 亿元。重点项目进展顺 利， 市属重点项目 12 个，完成投资 3.76 亿元，县属重点项目 69 个，完成投资 11.63 亿元，均
缓慢发展。综合发展型
城市综览
City Overview
城市产业结构
2011年平舆县统计局资料显示：第一、二、三产业增加值分别实现245000万元、423512万 元、268915万元，增速分别为4.4%、16.7%、24.4%，分别为2005年的1.56倍、2.65倍、 2.64 倍。 产业结构进一步改善。三次产业结构由2005年的37.7∶38.7∶23.6调整到2010年的
全年预计实现生产总值（GDP）937427 万元，同比增长15.7%。与“十五”末的2005年 （414400）相比，GDP总量翻了一番，为2005年的2.19倍。十一五”期间（2006——2010），
GDP年平均发展速度为14.3%。
经济增长 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%
房地产发展状况 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展
城市综览
City Overview
城市道路规划 二、 城市交通
1、道路网络格局。规划形成“环状+方格网+放射式”的城市道路网络格局。城市东西向主要通过 东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等6条城市主干道连接。城市南北向主 要通过西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大道、中原大道、 东环路等8条主干道路以及若干条次干路联系。主要通过设置在外环的绕城公路与省道S333、 S213、S216与驻马店、大广高速、新阳高速相联系。 2、主干道路系统。西环路、鸿业大道、阳城大道、清河大道、陈蕃路-建设街-迎宾大道、古槐大 道、中原大道、东环路和东皇大道、工业大道、丰产路、文化路、车舆大道、南环路等形成“八纵
第二部分
PROJECT BACKGROUNDER
房地产市场篇
市场发展概览
City Overview
房产整体发展状况
大小产权混杂，且小产权项目多于大产权项目 目前平舆房地产市场上在售的大产权项目有10处，而小产权项目则多达20处 平舆市场处于房地产发展的起步阶段，市场项目较多，大产权10家，小产权项目较多，约在
城市综览
City Overview
城市建设以向西发展为主；中心城区功能优化。
改善中心市区生活环境 老城区以优化功能布局，改善居住环境为重点。 重点建设西部、南部新城区 规划部署西部工业区，现有事业单位矗立，文化中心在建，医疗卫生、教育资源逐步凝聚。 办公用地集中靠西 规划中办公用地沿新舆大道集中放置，整体位置偏西。 商业配置 城市商业及金融集中地仍位于中心城区，西部城区商业体量较低，金融发展相对滞后。 实验中学
呈现特点 ※整个市场产品品质不高，缺少绿化，楼间距也较小 ※整个市场产品差异不大，多层是主要的产品形式，只有2家别墅 ※户型面积差异也不大，主力户型基本都是100—130之间三室，两室所占比例很小
※现城市发展重心西移，区位得到认可，项目开发中心开始转移到西南，品质社区也开始出现
※价格还处于起步阶段，根据产品品质，价格不均，有很大差异，但整体较低，现有上升趋势 ※政府、事业单位的集资性住房很多，基本每个单位都有自己的家属院 ※销售状况不好，销售周期长，市场房源剩余较多（其中小产权房销售相对较好，企业单位集资性 建房所剩房源不多）
25.6∶42.3∶32。
阶段 起步阶段 工业化阶段 起飞阶段 加速阶段 发达经济阶段 成熟阶段 后工业化阶段
钱纳里经济发展阶段模型
人均GDP（美元） 1200-2400 2400-4800 4800-9000 9000-16600 ＞16600
城市综览
City Overview
城市产业结构
通过对三产结构的比较研究，平舆二、三产业比重稳步提升，由2005年的62.3%提高到2010 年的74.3%，产业结构不断优化升级，为房地产发展提供良好的产业环境。
11416
12717
增长速率（%）
15.1%
9.7%
11.4%
城市综览
City Overview
城市整体规划阐述 城市总体规划
平舆县以推进新型城镇化为主导，以打造驻马店东部中心城市为目标，对县城总体规划进行了 第四次修编，现修编已完成。 编制近期建设规划和控制性详细规划。围合区域B区和产业集聚区控制性详细规划编制已完成。
20家左右，销售状况一般，很多楼盘都是销售几年，只有少数楼盘售完，周期也很长，市场剩余
较多，其中小产权房因价格较低，销售状况相对比较理想。总体来说平舆市场整体的价格偏低，现 开始有上升的趋势，新开项目也开始注重品质，社区景观环境的建设，价格已经开始走高。
市场发展概览
City Overview
商品房市场呈现的特点
河南驻马店· 平舆项目
市场调查前期定位报告
苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司 策划部· 调研撰写 2014年2月20日
公司介绍
Company Description
苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司
+ 公司起源
苏州盛德宝华房地产综合服务有限公司由一支资深房地产市 场策划骨干、精英销售团队组成的，致力于房地产投资、房地产 市场研究咨询、房地产营销代理等业务，并涉及房地产开发的专 业房地产服务公司。 公司自成立以来，营销代理各类优质楼盘50余个，总销售额 突破180亿元，业务网络遍及江浙沪等地区，在业界享有良好的 声誉。
城市综览
City Overview
平舆交通
平舆县交通便捷，道路交织成网，四通八达。东西连接京广铁路、京珠高速公路、107国 道和京九铁路、境内有106国道贯穿南北，新阳、大广两条高速公路呈十字形交汇，县乡、乡村 公路全部硬化，实现了村村通油路。
城市综览
City Overview
GDP增速与房地产发展关系
结构为“一城十片区、中心集聚、六轴四廊、生态渗透”的空间格局。
“十片区”指主要由传统城区构成的古槐分区、清河分区、东皇分区、行政新区拓展区、城市 新区拓展区、西北产业片区、西南产业片区、东南产业片区、城东分区和城南拓展分区；“中心集 聚”分别为位于老城区的城市商业中心、新老城区交界处的城市行政办公中心、新区拓展区的文化 中心和城市东部的城市商贸中心。 “六轴”为依托城市主干道路形成的三纵三横的城市主要拓展轴线。其中三纵分别为阳城大道 （现西环路）、清河大道和陈蕃路—建设街—迎宾大道；三横分别为工业大道—东皇大道、车舆大 道、新南环路。主要干道系统纵横交错构成了城市空间拓展的主要轴线。“四廊”为流经城区的小 清河等三条水系形成的景观廊道，是城市生态系统的主要骨架和走廊。
六中
工商管理局
公安局
城市综览
City Overview
城市道路规划 一、 对外交通
规划平舆中心城区对外公路交通由目 前的东环、西环、南环继续向外围扩展， 由城市新东环、绕城南路、绕城西路和北 环路共同组成交通性环路，向周边联系高 速公路和国省干道公路网络。按照交通疏 解和防灾疏散的需要，增加中心城区的对 外出入口，每个方向不少于3个。
超额完成年度投资计划。
1.3人民生活水平分析
城市综览
City Overview
社会消费品零售总额情况
2008年—2010年，平舆县人均可支配收入以平均12.07%的增速快速增长，生活水平正在稳步 提升。 通过对平舆连续三年的社会消费品总额的比对，平舆经济正处在一个良好的发展势头之上，随着 城市发展，城镇化率的提高，这种需求会在房产方面体现，这为平舆县的地产繁荣带来了利好因 素。 年份 社会消费(亿 元） 2008 18.96 2009 22.87 2010 31.17
发展阶段
启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段
人均GDP（美元）
800-3000 3000-4000 4000-8000 8000以上
需求特征
生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主
某开发地块定位报告及产品建议书
某开发地块定位报告及产品建议书一、地块概述1、地理位置该开发地块位于_____市_____区_____路与_____路交汇处，交通便利，周边配套设施较为完善。
2、地块规模地块总面积约为_____平方米，形状较为规则，有利于规划和开发。
3、周边环境地块周边有多个成熟的住宅小区，居住氛围浓厚。
附近有学校、医院、商场等生活配套设施，能够满足居民的日常生活需求。
同时，地块周边还有公园和绿地，生态环境较好。
二、市场分析1、房地产市场总体趋势近年来，＿____市房地产市场呈现出稳定增长的态势。
随着城市的发展和人口的流入，住房需求持续增加，尤其是对高品质住宅的需求不断上升。
2、区域市场分析本区域内新开发项目较少，现有楼盘销售情况良好，市场竞争相对较小。
但随着城市规划的推进，未来可能会有更多的开发项目进入该区域，市场竞争将逐渐加剧。
3、目标客户群体分析（1）年龄层次：主要集中在 25 45 岁之间的年轻家庭和改善型需求客户。
（2）职业特征：以企业白领、公务员、个体经营者等为主，具有稳定的收入和较高的消费能力。
（3）购房需求：注重居住品质、小区环境、配套设施以及交通便利性，对房屋的户型设计和空间布局有较高的要求。
三、地块定位1、产品定位基于市场分析和目标客户群体的需求，将本开发地块定位为中高端品质住宅社区，打造舒适、便捷、智能化的居住环境。
2、价格定位参考周边楼盘的价格水平和本项目的品质定位，预计销售均价为_____元/平方米。
3、形象定位塑造一个“绿色、健康、人文”的社区形象，强调生态环保、健康生活和社区文化建设。
四、产品规划建议1、建筑风格采用现代简约的建筑风格，注重线条简洁流畅，外立面色彩搭配协调，体现时尚与品质感。
2、户型设计（1）以三居室和四居室为主，面积区间为 90 150 平方米，满足不同客户的需求。
（2）户型设计注重空间利用率和功能性，做到动静分区、干湿分离，保证良好的通风和采光。
3、配套设施（1）小区内部规划建设幼儿园、健身中心、游泳池、儿童游乐区等配套设施，满足居民的生活和娱乐需求。
某地块项目可行性分析报告
某地块项目可行性分析报告1. 项目背景某地块项目地处城市中心区域，占地面积约10000平方米，目前是一片空置土地。
项目的可行性分析是为了评估在该地块上开展何种经济活动是否有利可图，以及在何种条件下能够实现可行性。
通过该分析报告，我们将提供给相关利益方对该地块项目的决策依据和建议。
2. 市场调研在进行项目可行性分析之前，我们先进行了市场调研来了解当地经济发展和市场需求情况。
根据市场调研数据，以下是我们对当地市场的一些发现：•当地人口数量稳定增长，市场规模较大；•周边区域缺乏类似项目，市场潜力巨大；•目前当地服务业发展较好，人们对于休闲娱乐、购物等需求持续增长。
3. 技术可行性某地块项目的技术可行性主要通过以下因素进行评估：3.1 基础设施条件我们调查了该地块周边基础设施的完备程度，包括道路、电力、供水等方面。
经过实地考察发现，基础设施完善，满足当前项目需求。
3.2 施工条件和成本估算根据施工方面的调研，我们评估了项目的施工条件和成本。
通过与当地建筑商合作，我们估算得出项目的施工成本合理，并能够在合理的时间内完成。
3.3 技术支持和维护经过与相关技术供应商的对接，我们获得了项目所需的技术支持和维护保障。
相关技术供应商具备丰富的经验和良好的声誉，能够保证项目运营的顺利进行。
4. 财务可行性为了对项目的财务可行性进行评估，我们建立了一套财务模型，考虑了项目的投资、运营成本和收入等因素。
根据模型计算，以下是我们得出的一些关键财务数据：•项目投资金额为XXX万元，包括土地购置、建筑物建设和设备采购等；•预计运营成本为每年XXX万元，包括人力资源、设备维护和管理费用等；•预计年收入为每年XXX万元，主要来自项目所提供的服务和产品销售等。
根据财务模型的计算结果，经过三年的运营，项目有望实现盈利，并在未来几年持续增长。
5. 风险评估在项目可行性分析过程中，我们也对可能的风险因素进行了评估和分析，以提供相关利益方在决策中的参考：•市场风险：由于市场竞争激烈，项目的市场占有率可能面临较大压力；•政策风险：政府相关政策的变动可能对项目产生不利影响；•技术风险：项目所依赖的技术可能会过时或被其他更先进的技术取代。
招商兴商促进国家级贫困县崛起——平舆县域经济发展调研报告
招商兴商促进国家级贫困县崛起——平舆县域经济发展调研报告平舆是人多地少、资源贫乏的平原农业县，位于河南省东南部，地处周口、驻马店与安徽阜阳三市交界，历史上曾经是交通闭塞、县域发展水平低下的国家级贫困县。
近年来，平舆立足本县实际，坚持工业强县，强力推进招商引资，倾力优化产业环境，实现了皮革加工、建筑防水、休闲家具等工业经济多路开花、集群发展，带动城镇化与三产融合快速推进，县域经济排名跃升到全省第33位，实现了国家级贫困县的强势崛起。
平舆以招商兴商促进县域经济崛起的生动实践被誉为县域经济发展的“平舆现象”，其善抓机遇，因“地”因“时”因“业”制宜招商、倾力助商的做法与经验，对省内其他工业基础薄弱、资源相对贫乏的平原农业县具有较大的启示与借鉴意义。
平舆防水创造产值600亿元平舆户外休闲产业集聚生产及配套企业71家平舆皮革带动5000余人就业平舆招商兴商的主要举措与经验平舆通过招商兴商促进县域经济崛起的生动实践，突出体现在招商触觉敏锐，善于发现机遇、善于利用机遇，因“地”因“时”因“业”制宜招商，精心谋划，克服困难坚定实施，以及倾力优化营商环境、帮助企业发展振兴。
1.因“地”制宜、亲情招商平舆防水产业是因“地”制宜、亲情招商的结果。
作为典型的平原农业县，改革开放初期平舆交通闭塞、缺乏工业基础，而人均耕地少，于是大量平舆人外出务工。
经过艰辛的闯荡与创业历程，平舆人在全国各省市拥有了IOOOO支施工队伍，IOoo个防水企业，30万从业人员，创造了600亿元产值。
为将防水方面的多年积累转化为本地产业，平舆县委县政府利用多种渠道与在外防水企业沟通，探讨突破方式，最后决定把结合点放到防水材料上，充分利用乡情亲情强力招商，把在外地做建筑防水产业的平舆籍企业家、大企业请回家乡发展，将平舆防水产业链条从施工拓展到防水材料。
目前平舆已集聚防水材料生产企业18家、防水施工总部企业182家，成功将劳动密集型的防水施工产业发展为集研发、品牌建设、材料、施工的建筑防水全产业链，成为国内有较大影响的防水产业集群。
河南省发展和改革委员会关于平舆县产业集聚区总体发展规划（2018-2025）的批复
河南省发展和改革委员会关于平舆县产业集聚区总体发展规划（2018-2025）的批复文章属性•【制定机关】河南省发展和改革委员会•【公布日期】2018.07.03•【字号】豫发改工业〔2018〕528号•【施行日期】2018.07.03•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】高新技术产业开发区正文河南省发展和改革委员会关于平舆县产业集聚区总体发展规划（2018-2025）的批复豫发改工业〔2018〕528号驻马店市发展改革委：你委《关于调整平舆县产业集聚区总体发展规划的请示》（驻发改工业〔2018〕289号）收悉。
经商省环保厅、国土资源厅、住房城乡建设厅、统计局并报省政府同意，现批复如下：一、原则同意《平舆县产业集聚区总体发展规划（2018-2025）》，请认真组织实施。
二、规划范围。
根据平舆县城市总体规划和平舆县中心城区用地规划，调整后的平舆县产业集聚区总面积15.15平方公里，分为东、西两个片区。
其中，东区东至中原路、西至园区一路、南至南环路、北至王堂路，规划面积2.96平方公里（建成区1.10平方公里、发展区1.39平方公里、控制区0.47平方公里）；西区东至阳城大道、西至西环路-伟业大道、南至盛园路、北至陈寺港路，规划面积12.19平方公里（建成区6.67平方公里、发展区2.17平方公里、控制区3.35平方公里）。
三、主导产业。
重点发展皮革皮具、现代家居产业。
四、功能布局。
按照多规合一、四集一转、产城互动的要求，产业集聚区以工业大道-聚兴路、文化路-太任路为产业发展空间联系轴，东区规划建设皮革皮具产业园区，西区规划建设以现代家居为主的轻工业园区、以农产品加工为主的综合产业园区和建筑防水产业园，形成“两区四园”的空间结构。
五、绿色发展。
严格按照建设区域的生态环保要求，切实抓好环境保护、生态建设、资源节约和综合利用、循环经济等工作和配套措施落实。
六、用地管理。
严格实施土地利用总体规划和城市总体规划，以产业用地为主，充分依托相邻城区设施满足产业集聚区生产性生活需要，严禁房地产、大广场等项目建设。
平舆项目定位及规划设计任务书
项目定位分析及概念性规划设计建议第一部分项目定位分析一、项目主题定位（一）主题概念的确立本案主题概念的确立依据以下原则展开：●差异性：主题概念的提出要与同类别项目主题形成差异化竞争，这样才能在项目竞争中脱颖而出；●适用性：主题概念的提出要切合项目实际，本案规模大，要结合项目本身特点出发，形成区域亮点；●操作性：考虑主题概念的可操作性，使主题概念在产品中利以充分实现，进而融入到业主生活中的方方面面；●形象性：形成楼盘独特的开发理念，树立楼盘在消费者心目中独特而鲜明的形象，为项目后期宣传推广打下基础。
结合上述原则，本案的设计主题定位为：公园豪宅平舆真正理想家园——新城区、公园旁、自然、健康豪宅社区（二）主题概念的实现条件：区位性：项目位于平舆县新城区，紧临平舆县最大的公园——人民公园，为平舆县首个真正意义上的景观社区、理想家园创造了有利的条件。
核心化：新城区、公园旁、景观自然化，突出项目的核心卖点，以公园概念强化项目生活理念。
品质感：新的规划开发理念的引入，多层电梯、地热水、高档会所等新元素的运用，可以充分体现豪宅生活的目标，实现财富人士追求，符合目标客户定位。
（三）主题概念在规划设计中的意义◆提升项目附加值——随着人们生活水平的提高，客户在置业时更加理性、务实，他们非常注重住宅产品的功能价值。
因此，本项目的住宅设计、景观、户型应以附加值作为突破口之一。
如引入“空中花园”概念，舒适多层电梯洋房概念、地热水的运用、会所配套等。
◆实现财富+健康+品质+休闲的生活理念——从本案的目标客户定位来看，本案要创造的是专为财富人士、成功人士、有品味人士订制的生活方式，因此，本案从营造社区健康生态文化、商务互动文化、休闲娱乐文化都要围绕本案的财富人士所追求的生活方式展开，它是本案取得成功的突破口。
◆实现现代人居理念的突破——本项目的景观可凝聚于“居住花园里，安家公园中”，更加亲近自然，也更加健康和舒适。
◆打造平舆样板项目、标杆项目——本案在新区有这样的战略意义：一方面要成为平舆县“最佳人居社区”典范，另一方面也应成为平舆县的样板项目、业内标杆项目，引领平舆居住潮流，带给平舆人民新的居住享受。
某地块定位及前期策划方案
某地块定位及前期策划方案大家好今天我们来说说我们手上这个地块的定位和前期策划方案。
这个地块呢，地理位置优越，紧邻市中心，交通便利生活设施齐全。
现在我们要做的，就是给它一个准确的定位，然后制定一个合适的策划方案，让这块土地发挥出最大的价值。
首先我们来看看这个地块的基本情况，该地块总面积约为XX万平方米，其中住宅用地占比XX，商业用地占比XX。
地理位置得天独厚，北面是城市主干道，南面是公园，西面是学校，东面是商业街。
这样的位置，无论是居住还是商业，都有很大的潜力。
接下来我们来谈谈地块的定位，结合周边环境和市场需求，我们认为这个地块适合打造一个集居住、商业、娱乐于一体的综合性社区。
住宅部分我们将提供多样化的户型选择，满足不同人群的需求。
商业部分则将引进各类商家，形成繁华的商业街区。
同时我们还将建设一些公共设施，如健身房、游泳池等，提升整个社区的品质。
为了确保项目的顺利进行，我们还需要制定一个详细的前期策划方案。
这个方案将包括市场调研、产品设计、施工图纸等一系列内容。
市场调研将帮助我们了解目标客户的需求和偏好，从而制定出更符合市场需求的产品策略。
产品设计则需要考虑到地块的条件和周边环境，打造出既美观又实用的建筑。
施工图纸则将详细到每一栋建筑、每一条道路、每一个绿化带的位置和设计。
当然这样一个大项目不可能一蹴而就，我们需要组建一个专业的团队，包括设计师、工程师、营销人员等，大家各司其职，共同推进项目的进展。
同时我们还需要与政府部门、金融机构等保持良好的沟通，确保项目的顺利进行。
各位我们这个地块的定位和前期策划方案就是这样，我相信在大家的共同努力下，一定能让这块土地焕发出新的光彩！谢谢大家！某地块定位及前期策划方案（1）大家好今天我们一起来聊聊一个非常实际的问题——如何为某个地块进行准确的定位，并制定出合适的前期策划方案。
在这个过程中，我们要像侦探破案一样，通过观察、分析和推理，找出地块的独特之处和潜在价值。
房地产项目前期定位报告
具体地说，针对一个地块的价值要素包括： 地段要素——地段/片区认知度/周边配套（商业/ 教育）/交通等（可总结为便利性/成熟度/知名度） 环境要素——自然环境/四至景观/社会人文环境 （噪音）等（可判定资源的程度：稀缺、良好还是 匮乏） 地块要素——地形地貌/规模/技术经济指标等（可 判断产品的可发挥空间） 开发商要素——目标/开发商品牌/可利用资源等
心理因素（生活方式、性格特点）
价值观（消费观念、价值取向）
客户细分与客户偏好对应与项目特征进行匹配寻找或 识别市场机会
竞争分析（波特5力竞争模型）
替代品：普通商品 房、经济适用房等
潜在的竞争对手： 来自项目运作的不同 阶段的竞争对手（我 们将房地产项目分为 不同的阶段，包括前 期策划阶段、建筑施 工阶段、销售阶段）
………
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
阶段目标：
项目市场定位； 确定最佳方案
为设计 提供物业发展建议
确定销售目标 提交销售执行报告
积极筹备临门一脚 提交价格策略报告
定位的思路与流程
定位的思路与流程
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
构建问题
选择模型
战略与定位
目标
目标沟通
目标沟通会
+
我们对目标的理解
偶得客户群 游离客户群 重点客户群
核心客户群
客户群1 客户群2 客户群3
客户群4
物业类型、产品组合、户型……
物业发展建议
物业发展建议的出发点
需要说明的是：
►我们给出的不是 具体的设计方案，
►我们给出的是能 形成价值点和竞 争力的因素
（市场接受的产 品特征和驱动客 户购买的因素）
平舆县国土资源局-招投标数据分析报告
本报告于 2020年6月27日 生成
7/8
每日80000+条信息更新，多维度检索、企业资 质匹配、甲方监控等功能，让中标快人一步！
四、风险信息
4.1 经营异常(0)
截止2020年6月27日，根据国内相关网站检索以及中国比地招标网数据库分析，未查询到相关信息。不排除因信息公开来源尚未公 开、公开形式存在差异等情况导致的信息与客观事实不完全一致的情形。仅供客户参考。
1
驻马店
2019-11-12 采购70周年红歌服装
2
驻马店
2019-11-01 采购70周年红歌服装
2.4 投标企业前五名（近一年）
平舆县芝麻花商务净水机经销处 （2）
序号
地区
日期
标题
平舆县棋翔电子科技有限公司 （2）
序号
地区
日期
标题
项城市森豪工贸有限公司 （2）
2
驻马店
2019-12-18 贫困户慰问
3
驻马店
2019-11-12 商用反渗透直饮水机购
4
驻马店
2019-11-01 商用反渗透直饮水机购
【服饰制造】 （2）
序号
地区
日期
标题
本报告于 2020年6月27日 生成
5/8
每日80000+条信息更新，多维度检索、企业资 质匹配、甲方监控等功能，让中标快人一步！
序号 1 2
地区 驻马店 驻马店
日期
标题
2019-11-12 采购70周年红歌服装
2019-11-01 采购70周年红歌服装
平舆县棋翔电子科技有限公司 （2）
序号 1 2
地区 驻马店 驻马店
项目初步定位报告(模板)
总规前期产品定位目的：通过市场分析，确定项目目标客户、发展主题、产品组合等，指导项目发展方向，为规划设计工作的开展提供支持。
一、土地篇1、地块资源条件分析①基本情况②地块周边配套2、地块价值分析①地块有利因素②地块不利因素③地块价值点项目概况参照该项目发展“可行性报告”，有变化则应说明变化点及原因等。
土地属性分析见《定位工具表二：土地属性评估》。
二、市场篇1、整体市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）③未来市场走势预测2、片区市场综述①土地市场（挂牌、出让、价格）②商品房市场分析●开发投资、供应（分面积段）、销售（分面积段、单价段、总价段）、价格●分物业类型（小高层、高层、花洋、别墅）●未来市场走势预测参照该项目发展“可行性报告”，如无太大变化可不表现。
有变化则应说明变化点及原因等。
对于大项目（含分期发展项目）,需要分析发展趋势。
3、竞品综述（个案不得少于5个）①竞品楼盘确定②竞品楼盘基本情况③竞品楼盘深度分析（产品方面、量价方面、客户构成方面等）对认为有必须表现的、有重要参考意义且项目发展“可行性报告”中未表现的竞争对手进行适当表现，包括其项目概念、主题特点、规划设计、立面造型、户型面积及比例、配套设施、装修情况、售价情况、目标客户、营销与卖点、项目成败简析等。
除以上信息外，竞争产品的关键信息填入附件1的表五《竞品客户产品对照》。
三、客户篇1、客户研究2、对应到置地客户模型分类①A1 高端置业上层家庭（悦府系列、高端低密度系列）:➢置业诉求：房屋不仅作为居住功能，更作为其身份的象征。
对房屋功能、品质、周边环境、品牌知名度等都有很高的需求，追求高端配套带来的居住和生活品质的提升。
有很强的自信心，坚持自己的品味，情感上对资源的占有具有强烈的欲望。
➢客户特征：客户属于金字塔上层人群，属富有阶级。
平舆思源片区规划
平舆思源片区规划一、规划范围分县域、规划区、中心城区三个层次。
县域：平舆县行政区范围，总面积1282km2；规划至2020年末，平舆县中心城区人口规模规划控制在32万人，中心城区建设用地规模控制在33.6千平方米以内；规划至2030年末，平舆县中心城区人口规模规划控制在49万人，中心城区建设用地规模控在51.45千平方米以内。
二、规划期限本规划期限自2011年至2030年，其中：近期：2011年至2015年；中期：2016年至2020年；远期：2021年至2030年；三、县域城镇体系空间布局结构形成“一极核两主轴、三片区四中心”的县域城镇发展空间格局。
一极核：指由现状“一城三区”构成的生长型的平舆县中心城区，平舆中心城区由以现状县城和产业集聚区为基础，整合规划区内主要村镇建设用地形成，为县域城镇空间发展的中心地区，也是平舆着力打造的区域辐射中心，是平舆县人口集聚的主要地和产业成长的集聚区。
两主轴：（1）沿省道213线经射桥、玉皇庙、中心城区、西洋店至县境的纵向空间发展轴线；（2）沿省道333的经东和店、杨埠、中心城区、郭楼至县境的横向空间发展主轴。
这两条主要空间发展与经中心城区、万金店的省道S216线一道形成县域“大”字型一级发展轴，其他为若干条沿县道连接各城镇的二级发展轴。
空间轴线以沿线城镇为支点，形成串珠式的城镇发展带，可实现与中心城区的紧密联系，带动县域沿线城镇和村庄的快速发展。
四中心：以平舆中心城区为极核，以两条高速公路、省道S333、S213、S216及国道G106等交通干线为主要经济走廊，重点发展东和店镇、西洋店镇、杨埠镇、射桥镇四个中心镇。
以中心城区为核心形成等级有序的的县域城镇空间发展格局。
三片区：指根据地形地貌、交通联系、地缘关系等方面综合考虑划定的三个城镇空间发展协作区。
分别如下：（1）中心城区—西洋店空间发展协作区：发挥中心城区和西洋店作为县域南部中心镇对周边村镇的带动作用，范围除城区和西洋店镇外还包括郭楼、李屯、老王岗、辛店、万金店现状5个乡镇的范围，大力推进中心城区的基础和社会服务设施在周边乡镇的共建共享。