商业综合体定位分析PPT课件
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广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
某公司商业定位及产品优化方案(PPT 114页)
合肥现有商圈分布格局
庐阳区
淮河路步行街
新站圈
瑶海 区
西蜀山区经商济业开发中区心
高新 技术
蜀 山 国区购商圈
产业
开发
政务文化新区
区
大学城商业中心
包河区
南七里商业中心
图例：
经济技术开发区
区级商业中心区
居住区级商业中心
市级商业中心区
1
合肥市级商圈主要分布在市中心(市政府以
商 之
东片区)
都
7
古
井
2
6
赛
特
百
南京 杭州
综合技术服务业增长势 头明显好于传统行业。
城市化 水平
68% 51%
武汉
59% 以上
第一产业 9.2%
第二产业 50.4%
济南 郑州 长沙 合肥
55% 以上
58% 51.19%
38%
资料来源：《2005年合肥统计年鉴》
社会消费品零售总额
零售总额较小，市 300
场总量并未体现出省 会城市应有的水平； 250
2004年合肥市城镇居民 恩格尔系数为0.43
娱乐、教育
居住
6%
6%
杂项
7%
食品
16%
交通、通讯 4%
医疗
衣着
29%
26%
耐用消费品
6%
29%的医疗消费表明居民对于生活的保障意识越来越浓厚； 次之居民在衣着方面的消费较大，达到26%，显示居民整体的消 费实力已经提高； 食品方面的支出比例较低（16%），说明居民的生活水平已经明 显的改善与提高； 居住、娱乐等方面的支出比例总计23%
325 30.0%
131 10.3%
商业项目选址及定位要点PPT教案
商业项目选址及定位要点
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
第2页/共46页
零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
第3页/共46页
零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
第1页/共46页
中国零售业态的划分
1998年颁布
零售业态：零售业的经营形式和存在方式
国外零售业的划分
标志 服务方式
完全自动 有限服务
分 完全服务
类
科特勒的零售业分类法
产品线特 价格特征 组织控制特征 商店聚集特
征
征
专业店 百货店
折扣商店 所有权连锁店 中心商业区
仓储商店
自愿连锁 区域购物中心
超级市场
目录展销 店
零售合作社
社区购物中心
购物中心
购物中心、家居中心
卖店、购物中心、家居建
材中心、食杂店、折扣店、
厂家直销中心、电视购物、
邮购、网上商店、自动售
货亭、直销、电话购物
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零售商的形式：
经营方式 区域划分 物业方式 经营模式
单店
特许店 （加盟店）
连锁店
本土店 外来店
租赁店 持有
自营 联营
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零售商店
无店铺零 售
类型
主要租户 （分类基础）
典型的可出租建 可出租建筑面积浮动
筑面积sq.ft
范围sq.ft
最小占地 （英亩）
支撑购物中心所需最小 人口数
邻里中心 超级市场
50000
社区中心
小百货公司； 大量各类折扣店或专 卖店
150000
地区中心 1-2个综合百货公司
450000
3000-10000
3-10
100000-450000
便利店
特许经营 邻里购物中心
超级商店
商店集团
综合商店
消费合作社
特级市场
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中国零售业态的划分
1998年颁布
房地产项目商业定位解析(ppt 共11页)
4、主题形象定位
/
商业的主题形象定位主要考虑的因素： 1、住宅楼盘的整体风格； 2、项目片区的整体氛围； 3、主题营造的可实现性； 4、项目的商业属性；
一些个性鲜明、有特色的社区商业中心或社区商业街正倍受众多消 费者青睐。因此，把社区商业作为树立或者提升品牌的宣传工具， 规划营造独具个性特色的风格。
值
值
数
数
价 离散
度
5.3、市场定价法租价测算
比较楼盘 价格低 价格高 中间价 比较系 比较价 权重系 权重基 权重
值
值
数
数
价 离散
度
房地产E网
5.4、租售比定价法均价测算
比较楼盘
租价
售价
租售比 权重系数 权重租售比
三大原则：（用于估算各物业价格系数）
原则1：有效人流的多少（社区人流、区域人流）； 原则2：注目率的高低（物业昭示性）； 原则3：物业平面及空间结构（宽深比、产权面积大小、层高）。
五项参照值：（用于修正各物业价格系数）
以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价 格更高； 以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高； 以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高； 以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低； 以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高。
社区商业是属地型商业，基本功能是满足社区居民的购物需求、服务需求、休 闲娱乐需求。根据项目发展规率，确立社区商业功能定位。
3、业态定位
业态定位也是社区商业项目事前引导性规划的重要内容之一。外向型 社区商业和内向服务型社区商业的业态配置有着很大程度的差异。
当前，社区商业已经从原始的配套型物业转变为一种新的“外向型” 市场形态，并且业已形成了自己相对独立的市场空间，所以今后社区商业 的业态应以超市、文化、餐饮、娱乐、休闲、医院等为一体的综合性商业 为主。
商业项目市场分析与产品定位报告PPT
降低项目商业价值——原来三面沿街的三角地，将失去
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
一面临街面，降低了地块的商业价值；
影响未来项目规划——两栋建筑位于项目腰上，使得此
部位进深进一步缩短，影响南地块中间部位建筑的规划； 同时不利于项目的交通组织以及人流动线的布置；
建议对旧建筑置换或者拆一还一，此举将大大提高项目的商业价值。
影响项目未来业态布置——旧建筑上2、3层为居民用房， 对本案娱乐、餐饮业态的布置有较大影响。
（3）君悦商业广场
大部分销售完毕：去年建成并且大部分销售完毕， 1-3层 均价7000-8000元/平米。从其销售成功的原因看，一方面 是项目的入市时机较好，另一方面，作为当地最知名的开 发商，项目有效吸引了当地高档客户资源；君悦商业广场 的销售成功说明宜兴投资者的购买力强，总价承受能力较 高。另外，项目的建筑美观，也是销售成功的原因之一；
★宜兴邮政局 ★宜客隆 ★卫生局 ★移动公司
6、项目周边区域重点设施分析
（1）政府机关 周边政府机关众多：项目周边有广电局、检察院、海关、公安局、行政
服务中心等政府机关,另外还有移动公司、证券公司、邮政等大企业在 此办公，会对项目产生很大支撑； 公务或商务消费多：项目周边众多企事业单位的存在，会产生大量的公 务及商业消费，为项目带来很多高质量的商业人流； 催生中高端消费：大量政府公务员及企业管理人员的存在，催生了许多 对餐饮、娱乐等中高端业态的消费需求。
4、地块交通条件分析
周边道路形象较好——地块为多条道 路包围或穿越，其中氿滨大道、人民路、 永安路形象较好，便于展示项目形象; 交通便捷——项目拥有便捷的交通条 件，连通宜兴城市南北，辐射区域范围 广，便于客源的导入。
5、区域居住人口分析
世纪花园
富康家园西区
社区商业5大定位模式ppt课件
2
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、 世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人， 其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。
京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树 湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下 一层、地面三层），总建筑面积12万平方米， 营业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休 闲、娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中 心。项目于2008年9月正式营业，目前经营状况 良好。
19
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式五：纯商业 街
（一）、典型建筑构成：
单层或者双层的商业街。可以 是住宅的裙楼，也可以是独立建筑
（二）、业态组合及典型案例分析
1、业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、 维修类、便利店等，没有主力店引入。
20
7 PART 社区商业的五大定位模式
目前百步亭社区已建成区域占地2平方公 里，住宅150万平方米，入住人口约6万。分 别有安居苑、温馨苑、怡康苑、怡和苑、百合 苑、现代城、百步龙庭和百步华庭等小区。
由于大型社区跨度较大，因此在社区里仅 设置一个超市、餐饮往往非常不方便居民购物， 通过多点布局来规划商业，从而创造社区购物 便利。
18
7 PART 社区商业的五大定位模式
社区人口比较多，但周边又有大型超市， 所以只提供便利性为主的商品，
15
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式四：多次主力店+多商业街组 团
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
7 PART 社区商业的五大定位模式
案例参考：深圳•京基百纳购物中心
项目1公里核心商圈内聚集有多个高端楼盘： 御景东方、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、 世纪村等。初步统计，总居住人口约16.5万人， 其中现有居住人口约15.3万人，未来新增人口预 计约1.2万人。
京基百纳广场坐落于深圳 “富人区”红树 湾，位于御景东方商业裙楼，项目共四层（地下 一层、地面三层），总建筑面积12万平方米， 营业面积8.6万平方米，定位集购物、餐饮、休 闲、娱乐、教育、文化等为一体的社区型购物中 心。项目于2008年9月正式营业，目前经营状况 良好。
19
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式五：纯商业 街
（一）、典型建筑构成：
单层或者双层的商业街。可以 是住宅的裙楼，也可以是独立建筑
（二）、业态组合及典型案例分析
1、业态组合：多种类型的社区商业独立经营，餐饮类、休闲类、服务类、服装饰品类、 维修类、便利店等，没有主力店引入。
20
7 PART 社区商业的五大定位模式
目前百步亭社区已建成区域占地2平方公 里，住宅150万平方米，入住人口约6万。分 别有安居苑、温馨苑、怡康苑、怡和苑、百合 苑、现代城、百步龙庭和百步华庭等小区。
由于大型社区跨度较大，因此在社区里仅 设置一个超市、餐饮往往非常不方便居民购物， 通过多点布局来规划商业，从而创造社区购物 便利。
18
7 PART 社区商业的五大定位模式
社区人口比较多，但周边又有大型超市， 所以只提供便利性为主的商品，
15
7 PART 社区商业的五大定位模式
模式四：多次主力店+多商业街组 团
（一）、典型建筑构成：多个小型集中式商业+多条商业街
某商业项目定位报告PPT(共 61张)
中低档
提升空间有限。
5层
服装+儿童
租赁
租金：2—7元
中低档
100-2000 30-1200
老鼠街购物广场 14000
4层
服装+小商品
租赁
租金：3-7元
低档
50-500元
维多利商厦
66800
7层
百货+超市
联营
扣点：20%-28%
中高档
200-4000
包百时代百货
17000
4层
百货+超市
联营
扣点：19%-23%
红房子商城
3000
4层
小商品/服饰
租赁
租金：1-5元
低档
100-300元
光彩商城
5500
3层
服装市场
租赁
租金：2-6元
低档
30-300元
集购凯莱物购物、广休场 闲、15娱000乐、餐4层饮消费服装为+儿一品童+体小商的城租市赁副中心租金商：圈2-5，元 经营档中次低档以中低档30为-610主元
娜林商圈逐渐向 王府向井阳市百场货、北85京90华联超2层市和娜服装琳/饰商场品专厦业市向现租代赁化商租业金的：0转.5-2形元，
2019/8/30
东河传统商业集中商圈
本案
2019/8/30
为东河中心南北向 道，项目位于巴彦 南端，东西方向车 到达，连接青山昆 可带来部分消费客 路、一中西路、南 分流部分老商圈的
1
第二部分、商业定位
2.1包头市商圈总结 2.2东河区商圈总结 2.3项目商业定位 2.5项目功能定位 2.6项目定位业态说明 2.7项目消费群定位 2.8项目招商运营
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• 1、当前现状
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
.
5
• 2、呈现特点
阿联酋购物中心
室内滑雪场
.
10
• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继；
• （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。
• 二三线城市在商业地经验经历一轮
• 发展高峰后，将面临新的拐点。
沈阳累计开发量
.
11
4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
香港恒隆济南恒隆广场 .
中粮上海大悦城
华润杭州万象城 8
• （4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
成都九方中航城购物中心 .
业态配比
一层平面布局 9
• （5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消
费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言
是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的
重要条件。
.
15
2、选址流程
.
16
3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年开 发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）; ◆地级市住宅城市均价在4000元/㎡以上（县级市3000元/㎡以上），商业地产均价在 工资10000元/㎡以上（如政府要求建设超高层项目，住宅城市均价在7000元/㎡以上， 商业地产均价在2万㎡以上）;
.
3
二、商业综合体特征
巨大的社会效
应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
• （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。
• （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：
• 二线城市如成都、沈阳目前和未来
• 将入市的购物中心项目已超过市场
• 需求，三线城市如珠海、中山、海
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%，
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
.
1
PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
.
2
一、商业综合体概念
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
.
12
四、商业综合体优化的开发流程
项目选址
商业规划
建筑设计
工程建设
招商运营
.
13
PART2 商业综合体选址及定位
一、项目选址
1、选址意义 2、选址流程 4、调研内容 5、评分标准
3、选址标准
二、开发定位
.
14
一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
.
4
三、商业综合体的现状及发展趋势
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
.
6
• （2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
.
7
• （3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、 恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。
业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展
的过程中，土地储备会起到重要的作用。
（2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须
保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备，
但土地储备的关键因素是选址。
（3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城
• 截止2011年已开业购物中心2542家、总建筑面积超过17000万平米，预计 到2015年购物中心将达到3839家，成为最具成长性的商业形态。年新增量 在500万平米到2500万平米，增长相对平稳；行业成熟度有所提高，面积增 长与市场需求之间对应的规律性逐步形成。
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• 2、呈现特点
阿联酋购物中心
室内滑雪场
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• 3、存在问题
• （1）开发商资金压力和投资风险加大：土地资源的稀缺和投资规模以及成本的大幅上 升，加之融资渠道的比较单一，没有充足的资本和资金链的保障，购物中心开发将难 以为继；
• （2）缺乏专业人才和团队导致项目失败：购物中心开发涉及选址、规划、定位、业态 组合、招商、经营方面的专业理念和运作，因人才的缺乏加之经验的缺失，使项目在 开发、规划、招商及后期运营的各个环节都可能存在风险。
• 二三线城市在商业地经验经历一轮
• 发展高峰后，将面临新的拐点。
沈阳累计开发量
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4、未来趋势
• （1）拓展区域：商业综合体正在由一线发达城市向二三线城市乃至四线 城市普及；
• （2）发展方向：社区型、邻里型； • （3）操作模式：精细化、主题化； • （4）业态规划：餐饮娱乐等体验业态比重将进一步加大。
香港恒隆济南恒隆广场 .
中粮上海大悦城
华润杭州万象城 8
• （4）新生代购物中心操作更加专业、规范：选址符合城市建设和规划方向， 类型更加多样化、前期规划和设计更加缜密、营销手段更加丰富多样化。
成都九方中航城购物中心 .
业态配比
一层平面布局 9
• （5）购物中心的娱乐体验将得到强化：服务经济的下一步是走向体验经济， 商家将靠提供这种体验服务取胜（托夫勒第三次浪潮）。
市商业发展的新趋势；二是交通便利；三是必须拥有相当数量的中高收入的消
费群体。选址就是商业地产项目位置的选择、确定和评估，这对于开发商而言
是非常重要。同时，商业地产项目的空间位置也是形成差别化甚至垄断经营的
重要条件。
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2、选址流程
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3、选址标准
（1）城市整体环境
◆城市常住人口：地级市50万以上（县级市20万以上）； ◆城市年GDP：地级市1000亿元以上，县级市200亿元以上； ◆城市年社会消费品零售总额：地级市200亿元以上（县级市50亿元以上）； ◆城镇居民人均年可支配收入：地级市18000元以上（县级市12000元以上）； ◆城市规划重视第三产业，目前三产占比不低于25%（资源型城市可适度放宽）； ◆未来两年内政府领导不涉及大范围换届； ◆该城市有明显支柱产业； ◆县级城市以百强县为宜； ◆地级城市房地产业年开发量200万㎡以上，竣工量100万㎡以上（县级市房地产业年开 发量100万㎡以上，竣工量100万㎡以上）; ◆地级市住宅城市均价在4000元/㎡以上（县级市3000元/㎡以上），商业地产均价在 工资10000元/㎡以上（如政府要求建设超高层项目，住宅城市均价在7000元/㎡以上， 商业地产均价在2万㎡以上）;
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二、商业综合体特征
巨大的社会效
应和升值潜力
历所处城市位置和庞大的规 模，注定成为城市名片，产 生巨大的社会效应，并随着 城市发展而升值。
高可达性
– 位于城市交通网络发达、 城市功能相对集中的区域， 拥有与外界联系紧密的城 市主要交通网络和信息网 络。
观和标志，人口密 度大、昼夜人口、工作日与 周末人口，功能不同而形成 互补
• 就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通 等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相 互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。它基本具备了 现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 按特点可以分为两类。 城市CBD中心的商业综合体、城郊结合部商业综合体。如巴黎拉德芳斯、北 京金融街、上海陆家嘴等。
• （3）项目千店一面、缺乏竞争优势：由于商户资源及商户连锁发展能力的有限，使购 物中心招商面积困难，导致千店一面缺乏差异化特色。
• （4）二三线部分城市购物中心已现泡沫：
• 二线城市如成都、沈阳目前和未来
• 将入市的购物中心项目已超过市场
• 需求，三线城市如珠海、中山、海
• 口、银川商业建筑面积今增幅达84%，
PART 1 商业综合体概述 PART 2 商业综合体选址及定位 PART 3 项目介绍 PART 4 典型项目案例介绍 PART 5 总结思考
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PART 1 商业综合体概述
一、商业综合体概念 二、商业综合体特征 三、商业综合体的现状及发展趋势 四、商业综合体优化的开发流程
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一、商业综合体概念
深
常
圳
熟
欢
印
乐
象
颂
城
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四、商业综合体优化的开发流程
项目选址
商业规划
建筑设计
工程建设
招商运营
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PART2 商业综合体选址及定位
一、项目选址
1、选址意义 2、选址流程 4、调研内容 5、评分标准
3、选址标准
二、开发定位
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一、项目选址
1、选址意义
（1）随着集团业务不断扩张，相对统一的开发模式显得尤为重要。从房地产
土地使用均衡性
注重均衡的土地使用方 式和最大限度地利用土 地资源，避免土地过分 集中于某一特定功能。
功能复合性
整体统一性
建筑风格统一，各个单 体建筑相互配合，影响 和联系，与外部空间整 体环境协调统一。
可实现自身完整的工作、生活配 套运营体系，各功能之间联系紧 密，互为补充，缺一不可。
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三、商业综合体的现状及发展趋势
• （1）中国购物中心行业集中度低，尚处于发展阶段：排名前四位开发商占行 业总量的比重仅为6.6%，说明行业成熟度不高，市场处于自由竞争状态，机 会和空间依然很大。
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• （2）上海成为中国购物中心发展相对成熟的市场，购物中心的定位特征也呈 现多元化。
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• （3）众多实力派品牌开发商进入零售不动产，增添了新的发展活力：如华润、 恒隆、中粮、万达、瑞安、格瑞、中航等。
业开发根本属性而言，土地储备应该是一个先行指数，在保持房地产连续发展
的过程中，土地储备会起到重要的作用。
（2）对于房地产公司而言，需要保持品牌的延续性和市场的占有率，就必须
保持在市场有不断的供给，而持续的供给能否实现取决于前瞻性的土地储备，
但土地储备的关键因素是选址。
（3）现代大型商业地产的选址，必须具备三个条件：一是地理位置能代表城