地价的构成与影响因素
2023年土地经济学课程试题库及参考答案简答题
六、简述题1.如何理解人口与土地需求的关系？人类要生存和发展, 就需要土地作为生存场合, 需要土地提供粮食、衣料等。
人类对土地的需求不外两大类, 农业用地需求和非农业用地需求。
人口增长, 自然就规定增长食物, 进而规定增长农业用地；建房、修路及各种设施用地也会大量增长。
总之, 人类对土地的需求是不断增长的, 而土地总量却在一直在减少。
所以我们要提高土地运用率。
2.简述土地经济供应的影响因素影响土地经济供应的因素很多, 其中基本的因素有：各类土地的自然供应；运用土地的知识和技能；社会需求；产品价格；土地运用计划；土地供应者的行为。
3.为什么会存在土地市场失灵？（1）市场决策由微观经济主体做出, 多考虑局部、当前利益, 容易忽视国家利益、公共利益和长远利益；（2）市场不能解决土地运用中存在的外部不解决性问题；（3）市场调节具有滞后性；（4）对于不按市场机制运作的部门, 市场配置无能为力；（5）土地在中国农村还带有社会福利和社会保障的功能。
4.土地市场的运营机制是什么土地市场的运营机制就是促使土地权属及其收益按某种轨道、某种方式进行流动的力量。
其重要涉及市场机制和计划机制。
（1）在自由市场经济中, 经济的运营全由一只“看不见的手”来调控, 这就是市场机制。
土地市场在这种机制的作用下, 地价完全由市场的供应、需求来决定。
同时, 价格又通过自身的变动, 来灵活地调节土地的供求关系, 使市场处在均衡状态。
在这种市场中, 政府不做任何干预。
（2）所谓计划机制, 是国家为了实现自身的经济目的, 通过各种计划方式, 对国民经济的整体运营进行规范、调节和控制。
这种机制以国家的宏观目的为依据, 从而克服了市场机制的盲目性, 但缺少市场机制所有的灵敏性。
在市场中, 计划机制重要是保证土地资源运用的社会经济效益, 协调整体利益和局部利益的关系。
5.实现土地集约经营的途径。
（1）农业土地的集约运用①增长复种指数, 提高全年光能运用率②增长单产, 提高作物光能运用率③改良土壤, 培肥地力, 提高土壤潜在生产力④多层次运用光能空间, 进行立体开发, 提高单位面积的光能运用率（2）非农用土地的集约运用就是力争获取单位土地面积上的最大经济效益。
房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲
房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲房地产估价师《土地估价基础与实务》考试大纲《土地估价基础与实务》科目第一章土地估价基础考试目的本部分的考试目的是测查应试人员对土地的内涵、基本特征及类型，土地类型及其特点，土地产权，地租理论、区位理论、土地酬劳递减规律、土地市场理论的了解、熟识和把握程度。
考试内容第一节土地的概念一、土地的内涵二、土地的特性（一）土地的自然特性（二）土地的经济特性（三）土地的产权特性三、土地的功能四、我国土地资源的特点五、土地实体及特征其次节土地的分类一、土地利用的基本类型（一）耕地（二）园地（三）林地（四）草地（五）湿地（六）农业设施建设用地（七）居住用地（八）公共管理与公共服务用地（九）商业服务业用地（十）工矿用地（十一）仓储用地（十二）交通运输用地（十三）公用设施用地（十四）绿地与开敞空间用地（十五）特别用地（十六）留白用地（十七）陆地水域二、主要类型土地的特征（一）商业服务业用地的特征（二）居住用地的特征（三）工矿用地的特征（四）仓储用地的特征（五）公共管理与公共服务用地的特征（六）交通运输用地的特征（七）农用地的特征三、我国主要类型土地的利用第三节土地权利一、土地权利的内涵二、土地权利的类型三、我国土地全部权（一）土地全部权的权能及规定（二）国有土地全部权的权能及规定（三）集体土地全部权的权能及规定四、我国土地用益物权（一）建设用地使用权的权能及规定（二）土地承包经营权的权能及规定（三）宅基地使用权的权能及规定（四）地役权的权能及规定五、我国土地担保物权（一）不同土地抵押权的权能及规定（二）土地质权的含义第四节地租理论一、地租的含义二、马克思地租理论（一）级差地租（二）肯定地租（三）垄断地租三、新古典城市地租理论四、地租与地价的关系五、地租理论在土地估价中的应用第五节区位理论一、区位的含义二、区位的影响因素三、几种主要的区位论（一）农业区位论（二）工业区位论（三）中心地理论四、区位与地价的关系五、区位理论在土地估价中的应用第六节土地酬劳递减规律一、土地酬劳递减的含义二、土地酬劳递减的基本原理三、土地酬劳递减规律在土地估价中的应用第七节土地市场理论一、土地供应（一）土地供应的含义（二）土地供应的特点及方式（三）影响土地供应的因素二、土地需求（一）土地需求的含义（二）土地需求的特点及类型（三）影响土地需求的因素三、土地供求平衡原理四、土地供求与地价的关系五、我国土地市场的特点六、土地市场分析（一）市场分析的基本内容（二）市场分析的主要方法考试要求1.把握土地的内涵，土地的特性；2.把握土地的基本类型及我国土地的分类；3.把握土地权利的概念及类型、我国土地全部权、用益物权和担保物权的类型；4.熟识土地的功能；5.熟识主要类型土地的特征；6.熟识我国主要类型土地的利用；7.熟识我国土地全部权、用益物权和担保物权的权能及规定；8.了解我国土地资源的特点，土地实体及特征；9.把握地租的含义，地租与地价的关系；10.把握区位的含义及影响因素，区位与地价的关系；11.把握土地酬劳递减的含义；12.把握土地供应与需求的含义、特点及影响因素；13.把握土地供求与地价的关系；14.熟识地租理论在土地估价中的应用；15.熟识几种主要的区位论；16.熟识土地酬劳递减的基本原理；17.熟识土地供应方式；18.熟识土地需求类型；19.熟识土地供求平衡原理；20.了解马克思地租理论，新古典城市地租理论；21.了解区位理论在土地估价中的应用；22.了解土地酬劳递减规律在土地估价中的应用；23.了解土地市场的特点，土地市场分析。
土地市场价格影响因素及管理策略分析
土地市场价格影响因素及管理策略分析摘要：随着当前社会经济水平快速发展，社会各界对于土地资源都更加重视。
土地资源是社会发展的重要自然资源，在发展过程中土地资源的分配以及价格都会直接影响到经济发展和人们生活。
基于此，本文首先阐述了分析土地价格影响因素的意义，接着分析土地价格的具体特征，最后介绍了土地价格的影响因素以及预防调控土地市场价格的措施，希望能给有关人员可供参考之处。
关键词：土地资源；市场价格；影响因素；预防调控1.引言对于土地市场价格来说，国家能够以政策为载体，起到直接影响和宏观调控作用，从而对社会经济进行间接调节与控制。
但是在市场经济体制下，土地价格有着对多方面的影响因素，导致其预防调控存在一定的复杂性与困难性。
因此只有对于这些方面的因素进行控制和管理，才能合理分配和定价土地资源，为经济发展奠定良好基础。
2.土地市场价格影响因素分析意义随着社会发展，人类社会活动也越来越丰富，土地资源被赋予了商品特点，从而有了土地价格。
长久以来，政府都能对土地资源价格进行一定的调节与控制，由国家相关主管部门来进行全国地价的制定。
县级以上政府主管部门管理本区域土地价格。
在城市的发展过程中，土地价格也会有所变动。
当城市经济发展较快时，对于土地资源有着较大的需求，会导致土地价格升高。
近些年来受到经济因素的影响，一些地方政府以偏低价格来进行招商引资，完成经济目标。
但是这种通过降低土地价格来满足短期经济指标的行为是不利于经济稳定性的。
另一方面，地方政府往往将GDP作为经济发展目标，时常有不合理土地定价的问题，虽然低价土地能够增加GDP值，但是也造成了开发商囤地、炒地的问题，导致房地产价格持续走高。
另外，如果片面追求经济增长值，也会导致低价和房价的上涨，形成一种恶性循环的局面，导致经济的稳定性和健康性受到威胁。
因此通过全面分析土地价格的影响因素，通过土地价格的直接与间接管理相结合的手段，以基准和标准地价进行调控，建立科学合理的土地价格机制，从而保障土地资源配置的合理性，这也有利于房地产市场的稳定。
房地产价格的形成及其影响因素
房地产价格的形成及其影响因素摘要：房地产是现代经济社会中最为发达的行业，也是一个国家经济繁荣程度是最直接体现。
而房地产价格是对房地产最直接的反映，通过对房地产价格的分析，有助于了解房地产变动的原因,还可以帮助预测房地产产业未来发展趋势。
房地产价格的形成主要有需求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论等四种理论。
每一种理论都从不同角度解释了房地产价格的形成。
关键字：房地产价格形成理论影响因素一、房地产价格的概念：房地产价格是房地产经济中的一个核心问题,它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格具有两重性。
其一，房地产价格是建筑物价格和土地价格的统一；其二，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
在房地产价格的构成中,有一部分来源于土地开发和房屋建造安装所形成的价值，另一部分来源于土地租赁的资本化收入。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
二、房地产价格形成的四种理论：（一）供求决定论：这种理论是从房地产开发的角度讨论价格的形成。
其理论依据为，商品本身并没有一定的价格，商品价格是由市场上的供求双方共同决定的.因此，供求决定论学者认为供求才是房地产价格形成的最直接原因.（二）价值决定论：这种理论的依据为，决定商品价格的基础是商品价值，即价格是价值的货币表现.而价值是凝结在商品中的人类劳动,即劳动是创造价值的唯一源泉，商品价值量是由社会必要劳动时间决定的。
也就是房地产商品的价格是由其价值决定的，本质是由社会必要劳动时间决定。
(三)效用决定论：这种理论是从房地产消费角度讨论价格的形成.其理论依据是，商品的价格取决于商品的效用，效用越大,价格就越高；效用越小，价格就越低。
效用是商品能够满足人们某种需求和欲望的能力。
从这种理论来考虑，由于房地产商品具有其特性，现实中房地产的价格取决于效用，而不是花费的成本,成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
基准地价定级指标体系因素因子权重
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《呼和浩特市城区地价空间结构研究》范文
《呼和浩特市城区地价空间结构研究》篇一一、引言随着城市化进程的加速，地价空间结构成为城市发展的重要研究领域。
呼和浩特市作为内蒙古自治区的重要城市，其城区地价空间结构研究具有重要的实践意义。
本文以呼和浩特市城区为研究对象，探讨其地价空间结构的特征及影响因素，以期为城市规划、土地利用和房地产市场提供理论依据。
二、研究区域与数据来源本研究区域为呼和浩特市城区，包括市内各行政区划。
数据来源主要包括公开的地产交易数据、土地利用规划、城市地理信息等。
通过对这些数据的收集、整理和分析，为后续研究提供基础。
三、地价空间结构的特征分析1. 地价分布特征呼和浩特市城区地价呈现出明显的空间分布特征，地价高低的分布与城市中心、商圈、交通等因素密切相关。
一般来说，城市中心、商业繁华地带的地价较高，而城市边缘、农村地区的地价相对较低。
此外，交通干线两侧的地价也相对较高。
2. 地价变化趋势随着城市化的推进，呼和浩特市城区的地价呈现出不断上涨的趋势。
但不同区域的地价上涨速度存在差异，其中城市中心、商圈等热点区域的地价上涨速度较快，而城市边缘、农村地区的地价上涨速度相对较慢。
3. 地价空间结构类型根据地价的空间分布及变化特征，可将呼和浩特市城区的地价空间结构划分为集中型、分散型和混合型三种类型。
其中，城市中心、商圈等地区以集中型地价空间结构为主，而城市边缘、农村地区则以分散型地价空间结构为主，混合型地价空间结构则多出现在城市中心与边缘的过渡地带。
四、影响地价空间结构的因素分析1. 自然地理因素自然地理因素对地价空间结构的影响主要表现在土地的适宜性、地形地貌、气候条件等方面。
例如，地势平坦、气候宜人的地区地价相对较高。
2. 交通因素交通因素是影响地价空间结构的重要因素之一。
交通干线两侧的地价通常较高，因为交通便利的地区有利于人们的出行和货物的运输，从而带动周边地区的经济发展。
3. 城市规划与政策因素城市规划与政策对地价空间结构具有引导和调控作用。
房地产价格的影响因素
房地产价格的影响因素（掌握）
影响房地产价格的因素一般可以分为一般因素、区域因素、个别因素
一般因素是影响一定区域内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，包括经济因素、社会因素、行政因素、心理因素
区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、城市设施状
一般因素
（4）教育科研水平和治安因素 （5)社会福利因素
行政因素
（1)土地使用制度与住房制度、地价政策 (2)城市规划、土地利用规划、城市发展战略
（3）税收制度、投资倾斜、优惠政策 （4)行政隶属关系变更 (5）交通管制
心理因素
人们的偏好
区域因素 区域因素是某一特定区域内的自然条件与社会、经济、行政、技术因素等产生的区域性特征，包括商服繁华因素、交通便捷因素、
况因素、环境因素。
个别因素分为土地个别因素与建筑物个别因素，是宗地或具体房产的特征对价格产生影响的因素。
经济因素
(1）经济发展因素 （2）财政金融因素 (3)产业结构因素
社会因素
(1）人口因素（人口数量、人口密度、人口素质） （2)家庭规模因素
(3)房地产投机因素（即可能促进上涨和下跌，也可能抑制上涨和下跌）
设计、设备等是否良好 建筑物形状、设计风格、建筑装潢应与建筑物的使用目的相适应，建筑物设计、设备是否与其功能相适
应，对建筑物价格有很大的影响。
施工质量
建筑物的旋工质量不仅影响建筑物的投入成本,更重要的是影响建筑物的耐用年限和使用安全性、方便性
和舒适性。因此施工质量是否优良，对建筑物的价格亦有很大影响.
形状因素
土地形状有长方形、正方形、三角形、菱形、梯形等。形状不规则的土地，不便于利用，从而降低地价.
土地经济学第十七章 土地价格理论及应用
那么，土地价格的内涵到底是什么呢？
(一) 土地价格的内涵
我们知道，土地能向人类永续提供产品和 服务，即在一定的劳动条件下土地本身能 产生纯收益，谁垄断了土地，也就垄断了 土地纯收益，即地租。由于土地恒久，这 种地租是一种恒久的收益流。随着土地权 利的转移，这种收益流的归宿也发生转移。 购买土地的权利，实际上是购买一定时期 的土地收益。因而，土地收益现值的总和 就表现为土地价格。土地价格是为购买土 地而支付的用货币表示的交换价值，是土 地未来地租的资本化。
（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活
中，预期一般是不正确的，因此，公式
（17—3）更具有现实性。
（二）西方现代地价理论
土地供求理论的核心是土地市场的供求 关系决定土地价格。
二、土地价格的内涵和特点
(一) 土地价格的内涵
根据马克思的劳动价值论，价格是商品价值的货 币表现，而商品价值是凝结在商品中的人类抽象 劳动。
收益还原法的基本公式
在第一年末得到的土地纯收益a元，如欲 将其折算成现值，则乘以贴现率（即复 利率）即可。
R1
a 1 1r
a 1r
式中：R1——第一年纯收益贴现值。 第n年土地纯收益贴现值为:
a Rn (1 r )n
收益还原法的基本公式
n年土地纯收益贴现值的总和就是n年期土
地价格，即有限年期的土地价格：
土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决 定土地价格来建立的。
现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率 （土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价 上升额为Vqe 。在不考虑税收的前提下，资产市 场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资 产的收益率。
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地价的构成与影响因素 The latest revision on November 22, 2020
王玉武张应标
一、地价的构成因素
地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。
1.土地征用费。
土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.
①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:
土地补偿费二土地收益今利息率
②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。
对土地投资收益进行补偿的计算公式为:
土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率
⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。
安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数
2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.
①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。
②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。
补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素
3.土地开发费。
土地开发费主要包括:
①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。
②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。
这一部分投资应通过土地的拍卖、转让而得到补偿。
③利息和税金，利息和税收对于国家来说是一种收人，而对土地开发方来说是一种支出，应到人土地开发费中.
④利润，是土地的增值部分，一部分以所得税形式上缴国家，一部分用于扩大再生产。
4.获取土地使用权支付的费用，是指土地的所有者—国家在把土地的使用权让渡给土地开发企业时收取的一定费用。
这部分费用计人开发后上地有偿转让的价格中.在我国，城镇土地使用价格一般由上述因素构成.但因各级地产市场的经营性质、内容、条件不同，土地价格构成因素也有所不同，在计算地价时应按实际情况加以考虑。
二、地价的影响因素土地价格同其他商品价格一样，并不是一成不变的.从长期来看，它呈螺旋状上升趋势.但在一定时期，又因受各种因素的影响而波动起伏.地价的影响因素主要有:
第一，地租.地价与地租成正比，假定银行利率不变，地租量越大，地价也越高;反之，
地价越低。
第二，利息率.地价与利息率成反比，在地租量不变的前提F，利息率越高，地价越低;反之，地价就越高。
第三，土地开发的成本。
土地开发成本的大小是决定地价高低的一个重要因素，在土地供求不变的情况下，地价与土地的成本成正比，开发土地的成本越高，地价也越高;反之，地价就越低。
第四，土地供求状况。
地价的起伏与土地供求状况密切相关，经济繁荣时，对土地的需求剧增，地价必然_L涨;经济衰退时，地产市场对土地需求税减，地价必然下跌。
第五，批地的年期。
一般来说，地价与批地年期成正比，年期越长，地价越高;年期
越短，地价越低。
第六，有关土地的政策及规定。
国家有关土地的政策及各地的一些规定对地价的影响显而易见。
如土地开发利用政策、低地价政策、土地税收金融政策等，对地价都会产生影响。
关于地积比的规定、土地用途的规定、买地付款条件的规定等，也对地价有着直接或间接的影响。
第七，政治和心理因素.地价的起伏波动也深受某些政治因素和人们的心理因素的影响。
香港地价的涨跌就是一个显着的例子，如1984年中英联合声草签前，香港地价
急剧下跌，而草签后却又玉新趋向稳定回升.因此，保持政治、社会的稳定、经济的
繁荣，对地价及地产市场乃至整个地产业的发展都有着重要的作用和积极的
. (作者单位:东北财经大学财经系)
构成土地价格的各个要素。
一般而言，地价由三个部分构成，即地租（包括绝对地租和级差地租）、土地资本和利息额。
土地价格是土地经济价值的反映，这主要表现为地租或土地预期经济效益，所以地租是构成土地价格的主体。
更为明显的是，在城市土地利用中，土地与土地资本（指城市基础设施投资）高度融合，现实生活中很难将两者分开。
在中国，土地资本来源于国家或地方政府的投资。
土地资本的特点：一般是数额大、周期长，因此利息额不能忽略。