土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地价格的影响因素
⼟地价格的影响因素⼟地价格的影响因素 我国的地价是以⼟地使⽤权出让、转让为前提，⼀次性⽀付的多年地租的现值总和，是⼟地所有权在经济上的实现形式。
那么⼟地价格的影响因素有哪些呢，⼀起来看看! 1：⼀般因素(宏观上) 1、影响⼟地价格的因素，可按照因素与⼟地的关系及影响范围分为⼀般因素、区域因素、个别因素。
2、概念：⼀般因素是指影响⼟地价格的⼀般、普通、共同的因素。
对⼟地价格总体⽔平产⽣影响，是决定各个地块⼟地价格的`基础。
(1) ⾏政因素：国家政策对⼟地价格的⼲预。
⼟地制度、住房制度、城市规划、地价政策、税收政策、交通管制⾏政⾪属变更等。
(2) ⼈⼝因素：⼈⼝状况是最主要的社会经济因素。
⼈⼝密度、⼈⼝素质、家庭⼈⼝购成。
(3) 社会因素：政治安定状况;社会治安状况;房地产投机、城市化进程 (4) 国际因素：国际经济状况、国际政治因素。
(5) 经济因素：经济发展状况、储蓄和投资⽔平、财政收⽀与⾦融状况、居民收⼊和消费⽔平;物价变动;利率⽔平 2：区域因素 1、繁华程度。
2、交通条件。
3、基础和公⽤设施条件。
4、环境质量。
⼈⽂环境和⾃然环境。
包括地质、地势、坡度、风向、空⽓、嗓声污染程度等及居民职业类别、教育程度和收⼊⽔平等⼈⽂环境。
5、城市规划限制。
区域⼟地利⽤性质、⽤地结构、⽤地限制条件、区域交通管制。
如：住宅注重环境优美、商业注重营业环境和收益状况;⼯业注重交通运输和⽔、电等条件。
3：个别因素(宗地本⾝的条件和特征) 1、⾯积。
2、宽度。
3、深度; 4、形状; 5、坡度; 6、宗地基础设施条件; 7、宗地临街状况。
、 8、城市规划限制：容积率、建筑⾼度、建筑密度、宗地⽤途 9、⼟地使⽤年限。
4：主要地价影响因素的作⽤规律 1、⼀般因素从宏观上对地区整体的地价⽔平产⽣全局性影响; 2、区域因素对地区的地产价格⽔平有决定性的影响。
3、个别因素是决定同⼀均质地域内地块差异的重要因素，是同⼀区域内地价差异的主要原因。
商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析
商业用途国有土地使用权抵押估价案例分析摘要:不同用途类型的国有土地使用权抵押评估作为土地估价机构主要的业务类型，在数量上和业务收入上占有很大的比例，其作业水平的高底反映了该机构业务水平的高低，本文就某一商业用途地块，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法进行了土地抵押价值的测算，并对其中所出现的问题进行了剖析。
关键词：抵押估价、假设开发法、基准地价修正法一、背景资料河北金城房地产开发有限公司拟向银行申请贷款,拟将两宗宗国有出让土地使用权作为抵押。
受河北金城房地产开发有限公司委托，我公司对其国有土地使用权价格进行评估。
该两地块位于我市桥西区南小街以西、永安街以南，地处南小街与永安街交口西南角，两地块相邻，但宗地一为临街商业用地，宗地二为城镇单一住宅用地，其使用用途、使用年限、规划条件均不相同，至估价时点，两宗地正在建设中，尚未达到预售条件，根据委托方提供的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等相关资料，以及石家庄市基准地价、我方掌握的市场情况等相关资料，采用了基准地价修正法、剩余法两种方法对两宗地客观市场价值进行了评估。
宗地基础设施条件：宗地外“七通”（即通上水、通下水、通路、供电、通信、通暖、通气），宗地内场地平整土地利用状况规划指标（取自建设规划许可证）：宗地1：3#商业公寓楼，设计层数-1+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；4#商办楼，设计层数-2+11，框剪结构，总建筑面积平方米，其中商业面积2420平方米，地下室面积平方米。
宗地2：1#住宅楼设计层数-2+18，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积平方米，地下室面积平方米；2#住宅楼设计层数-2+24，剪力墙结构，总建筑面积平方米，其中商业面积3671平方米，地下室面积平方米；地下车库，框架结构，总建筑面积5209.4平方米；会所、公厕：设计层数二层，框架结构，总建筑面积330平方米；商业用房：设计层数二层，框架结构，总建筑面积1634.94平方米。
房地产评估师的土地估值案例分析
房地产评估师的土地估值案例分析一、引言在房地产市场中，土地估值是一个重要且复杂的环节。
作为房地产评估师，准确地评估土地价值对于房地产项目的成功与否至关重要。
本文将通过一个具体的土地估值案例分析，探讨房地产评估师如何准确评估土地价值。
二、案例背景某市政府计划开发一块原先用于农田的土地，拟建设一座现代化商业综合体。
我们作为房地产评估师受雇于市政府，负责对这块土地进行详细的估值分析。
三、数据收集与分析1. 土地位置与大小首先，我们需要了解这块土地的具体位置和面积。
根据市政府提供的地籍图和权属信息，该土地位于市中心的黄金地段，总面积为10万平方米。
2. 周边环境与配套设施了解土地周边的环境与配套设施对土地价值的评估至关重要。
我们对周边的交通情况、商业设施、学校医院等进行了详细调研和分析。
3. 土地用途规划根据市政府的规划，这块土地将用于商业综合体的建设。
我们研究了商业综合体的市场前景、吸引力以及竞争对手等因素，进一步细化土地用途规划。
4. 土地开发潜力通过对该地区房地产市场的研究，我们进一步分析了土地的开发潜力。
考虑到商业综合体的需求和市场空缺，以及土地的规模和位置优势，我们得出结论，该土地具有较高的开发潜力。
四、土地估值方法1. 直接比较法我们采用直接比较法对该土地进行估值。
通过参考周边相似土地的成交价和租金水平，结合土地特征和用途规划，我们确定了一个可比的土地样本，并以此为基准确定了该土地的市场价值。
2. 收益法作为备选方法，我们还采用了收益法进行估值。
根据商业综合体的预期租金收入和土地的开发潜力，我们计算出了土地的收益价值，并与市场价值进行了对比，以此确定该土地的估值范围。
五、估值结果与风险分析根据我们的分析，该土地的市场价值约为1亿人民币。
我们还进行了敏感性分析，考虑了市场波动以及开发项目的风险因素，并提供了不同风险水平下的估值范围。
六、结论与建议根据我们的土地估值分析，我们向市政府提出以下结论和建议：1. 该土地具有很高的市场价值，开发商有较大的利润空间。
房地产评估师的土地估值案例分析
房地产评估师的土地估值案例分析作为房地产评估师，土地估值是我们工作中至关重要的一部分。
通过对土地价值的准确评估，我们可以为客户提供专业的意见和建议。
在本文中，我们将通过分析一个土地估值案例来解释我们的评估过程和方法。
案例背景我们所面对的案例是一块位于城市中心的土地。
这块土地有异议，因为附近的土地在过去几年中发展迅速，导致竞争激烈。
该土地被列为商业用途区域，并且附近有一些知名的公司总部。
我们的任务是准确评估这块土地的价值。
案例分析为了进行土地估值，我们需要收集和分析以下信息：1. 土地特征：- 土地面积- 土地形状- 土地使用限制- 土地周边环境（例如：道路、交通、基础设施等）2. 土地市场：- 附近类似土地的销售记录和价格- 周边商业发展趋势和前景- 当地政府规划和土地用途政策基于以上信息，我们采用以下方法来评估土地的价值：1. 直接比较法：通过比较附近相似土地的销售记录和价格，确定土地的市场价值。
这可以提供我们评估的一个基准。
2. 收益法：通过考虑土地的潜在收益，计算土地的未来现金流量。
这个方法在商业土地评估中很常见，它能提供土地租金和增值的估算。
3. 代价法：通过考虑土地的替代成本和土地改良费用，计算土地的重建成本。
这个方法可以提供土地的再开发潜力。
基于我们的分析和评估，我们得出了以下结论：1. 根据直接比较法，附近相似土地的销售记录显示，类似土地的市场价值为X万元。
2. 根据收益法，考虑土地的租金和未来增值，我们估计土地的价值为Y万元。
3. 根据代价法，考虑土地的替代成本和改良费用，我们估计土地的重建成本为Z万元。
综合以上分析，我们得出了土地估值的范围，即该土地的市场价值范围为X万元到Y万元，并且重建成本为Z万元。
同时，我们向客户提供了建议，并为进一步的决策提供了专业意见。
在这个案例中，我们展示了房地产评估师在土地估值方面的重要角色。
通过收集和分析相关信息，运用适当的评估方法，我们能够提供客观准确的土地估值，帮助客户做出明智的决策。
土地使用权估价的影响因素分析
土地使用权估价的影响因素分析作者：黄鸣强夏淑珍来源：《管理观察》2012年第29期摘要：为确保国有资产保值增值，在国有土地使用权出让、转让、租赁、收回、收购储备、作价人股、清产核资等行为发生时，必须从实际出发，调查委托估价宗地的利用现状和条件，按照有关政策、文件，实事求是地分析委托估价宗地的现状、影响因素等客观条件，坚持有效性、真实性原则，客观反映当前地价的实际水平，采用科学的方法、标准和程序，保证地价的公正与合理。
本文以2011年10月杭州市余杭区五常大道以南商业办公用地土地出让价格评估为例，详细分析其影响因素。
关键词：因素分析土地使用权价格评估1.估价对象描述1.1土地位置状况估价对象位于杭州市余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），土地出让面积为3826M2。
估价对象的四至为：东至五常街道友谊社区土地，南至五常教工宿舍，西至五常教工宿舍进出道路，北至五常大道及绿化带。
估价对象位于杭州市七级地范围内。
1.2土地权利状况根据委托方提供资料，估价对象的土地所有权归国家所有，为国有待出让土地，拟以挂牌方式进行出让，土地规划用途为商业办公用地（C2），设定出让用途为商业用地（商业办公），出让年限为法定最高出让年限40年。
根据评估目的，设定在估价基准日估价对象无抵押、出租等他项权利存在。
1.3土地利用状况估价对象位于余杭区五常街道友谊社区五常大道以南，目前地块内部利用现状为南端建成1幢1层简易用房，其他土地未平整待开发。
根据杭州市国土资源局余杭分局提供的资料及估价人员的了解，估价对象拟拆迁后以净地形式挂牌出让。
根据杭州市规划局余杭规划分局《五常街道友谊社区五常大道以南商业地块规划技术指标图及区位示意图的说明》，估价对象的具体规划设计条件和要求为：（1）规划用地性质为商业办公用地（C2）；（2）用地面积3826平方米；（3）容积率1.4—1.5；（4）建筑密度≤45%；（5）建筑限高18米（黄海标高）；（6）绿地率≥20%；（7）用地面积及用地红线以实测为准，图示所有尺寸单位为米；（8）按规范配置停车位；（9）建筑应按规范后退道路红线、绿化控制线；（10）绿化控制线以东须设置纯绿化带；（11）建筑与周边建筑间距需符合规范要求；（12）根据西溪湿地周边高度控制要求，地块内建筑（构筑物）高度不得超过黄海标高18米，若需适当突破高度要求，须按规定做好景观分析，并按规定程序报审；⒀具体实施须符合附后方案《五常友谊社区综合楼方案》；⒁其他要求以国家、地方规划管理规定和技术规范为准。
中国土地估价师实践考核之案例分析
关于《南宁市解放路71号的国有出让商业用地的评估》估价报告案例分析一．项目背景1、估价目的委托方南宁医药有限责任公司为盘活资金，以其拥有的一宗座落于南宁市解放路71号的土地使用权为抵押物向银行申请抵押贷款，故委托我公司评估该宗地的土地使用权价值。
故本次评估目的为为委托方办理抵押贷款确定抵押贷款额度提供参考依据而评估委估土地使用权的市场价格。
2、宗地概况委估宗地座落于南宁市解放路71号，位于南宁市中心地带，土地取得方式为政府出让，土地批准用途为商业用地，土地面积为1024.77平方米，土地级别为一级，宗地形状规则，土地开发程度为宗地外“五通”(通电、通路、通讯、通上水、通下水)、宗地上已建有一栋八层钢混结构的商业、办公综合楼，宗地临解放路，宗地周围均为已建成的临街商业楼，人流量较大，商服繁华度较高，商业气氛较浓。
3、地价定义本报告所评估的待估宗地地价是指在评估基准日2009年2月27日，评估设定宗地开发程度为目前该宗地的实际开发程度：宗地外“五通”（通路、通电、通上水、通排水、通信）,宗地地面上已建有一栋商业办公综合楼的现状条件下南宁医药有限责任公司所拥有的尚有剩余使用年限为54.3年的国有出让商业用地的使用权的价格（该价格不包含地上建筑物及其固着物的价格）。
二．估价方法的选择根据《城镇土地估价规程》（GB/T18408-2001），通行的宗地估价方法主要有成本逼近法、市场比较法、收益还原法、剩余法、基准地价系数修正法等。
估价方法的选择应按照《城镇土地估价规程》，根据当地地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。
因为委估宗地位于南宁市中心，土地用途为商业，目前建筑容积率达6，而成本逼进法不能准确的反映中心地段的繁华、高容积率等带来的高收益，所以不适宜用成本逼进法对委估宗地进行评估。
由于委估宗地位于市区成熟的老商业区，近几年来该区域类似商业用地的买卖交易很少，市场上较难收集到类似于委估宗地的可比交易案例,故不宜采用市场比较法进行评估。
浅谈商业地产价值评估的影响因素
浅谈商业地产价值评估的影响因素摘要：在商业地产价格评估中，通常将价格的影响因素分为一般因素、区域因素与个别因素三个要素。
一般因素指影响所有商业地产价格的一般的、普遍的、共同的因素，区域因素指商业地产所处地区的环境特点，个别因素是指商业地产本身所具有的特点或条件。
在评估某个商业地产的价值时应从多个角度出发，综合各方面的因素全盘考虑。
本文以沈阳为例，浅谈在商业地产评估中可能涉及的一些因素，希望能够对商业地产评估过程提供一定的分析和帮助。
关键词：地产评估；影响因素；商业地产价值一、影响商业地产评估的因素1.影响商业地产评估的外在因素（以沈阳为例）（1）地理因素。
与交通不发达地区相比较，交通运输业发达的地区商业地产评估价格相对会有较大幅度的提升。
沈阳地处辽河平原南部，是东北地区最大的交通枢纽，陆运、海运、空运立体化交通网络结构合理，通达，是东北地区对外交往的门户。
凭借得天独厚的地理位置这一优势，沈阳对省内周边地区乃至东北区域邻省地区居民有较强的吸纳力、辐射力和带动力，也更容易受到地产购买者的青睐，而且商业地产升值潜力较大。
所以说地理因素在估价沈阳市的商业地产中占较大权重。
（2）文化经济因素。
评估房价同时也要考虑当地居民的收入水平、消费水平及文化因素。
沈阳市是我国的历史文化名城之一，辽宁省省会所在地，东北地区政治、文化、金融、交通、信息和旅游的中心，同时也是我国重要的工业基地，在新中国经济建设中曾起到了举足轻重的作用。
随着市民收入水平和消费水平的提高，物价水平也会随之上涨。
区域经济的繁荣会加大居住型商业地产和商业型地产的需求，在现有商业地产市场容纳力不足的现在，势必会抬高商业地产的价格。
（3）气候因素。
在商业地产评估时，应比较同等级气候条件较差的地区商业地产价格，综合考量气候因素，气候鲜明宜居的地区在商业地产价值评估时应计入考量。
沈阳地区属温带季风型大陆性气候，四季分明。
冬季寒冷、干燥，夏季温热、多雨，春秋两季气温变化迅速，春季多风，秋季晴朗。
土地估价的影响因素和评估要点
土地估价的影响因素和评估要点1. 引言在现代社会中，土地估价扮演着重要的角色。
不论是购买土地、进行投资、还是进行法律程序，土地估价都是必不可少的环节。
然而，土地估价是一个复杂的过程，受到许多因素的影响。
本文将分析土地估价的影响因素，并探讨有效评估土地价值的要点。
2. 土地估价的影响因素2.1 土地位置土地的位置是决定价值的关键因素之一。
城市中心地段的土地通常拥有更高的价值，因为其便利的交通、商业、服务设施等。
相比之下，偏远地区的土地价值较低。
2.2 土地用途土地的用途对其估价有重要影响。
不同的土地用途，如住宅、商业、农业或工业，其价值定位不同。
一块适合建造高层住宅的土地，其价值可能远高于适合农业用途的土地。
2.3 区域规划区域规划对土地估价有着直接的影响。
政府规划对特定区域内的土地用途、容积率限制等进行规范，从而直接影响土地的供需关系和价值定位。
2.4 市场需求与供应市场需求和供应状况对土地价值也有重要的影响。
当市场需求超过供应时，土地价值往往会上涨。
相反，当供应大于需求时，土地价值可能会下跌。
2.5 基础设施和配套设施周边的基础设施和配套设施对土地价值有着直接影响。
交通便利性、医疗、教育和购物设施等都是影响土地估价的重要因素。
2.6 法律和政策法律和政策的制定也会直接影响土地估价。
例如，政府可能会制定限制性规定，限制某些土地用途，或者对土地进行征收和拆迁，从而影响土地价值。
3. 土地估价的评估要点3.1 市场调研与比较分析进行土地估价时，市场调研和比较分析是至关重要的。
通过了解市场上类似土地的成交价格和市场趋势，可以更准确地评估目标土地的价值。
3.2 土地利用潜力评估评估土地利用潜力是确定土地价值的重要步骤。
需要评估土地是否适合当前用途或是否具备转换为更有价值用途的潜力。
3.3 土地权属和法律审查确保土地权属清晰并进行法律审查是土地估价过程的重要一环。
确保土地所有权的合法性和相关法律的合规性，可以提高估价的准确性和可靠性。
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土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。
A：估价基准日
B：估价目的
C：估价收费标准
D：估价程序
E：时间因素
2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。
A：1km
B：2km
C：4km
D：8km
E：时间因素
3、下列不属于企业的流动负债的是。
A：短期借款
B：预付账款
C：应付账款
D：应付票据
E：土地
4、土地利用总体规划的意义在于__。
A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施
B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础
C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件
D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础
E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础
5、地产市场的核心是__。
A．基准地价
B．地价
C．土地使用价值
D．土地收益
6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。
A：区域容积率
B：小区容积率
C：楼房容积率
D：城市容积率
E：国家实行土地估价师资格认证制度
7、生产要素包括__。
A．劳动
B．资本
C．文化
D．利率
E．政策
8、下列指标中，为数量指标。
A：房地产投资额
B：建筑密度
C：人均住房面积
D：楼面地价
E：土地
9、市级商服中心。
A：具有各级商服中心商服功能
B：只有市级商服中心的功能
C：只经营高档商品
D：位于城市的几何中心
E：时间因素
10、本金收益率是的比率。
A：本金与收益
B：收益与投资
C：收益与本金
D：投资与收益
E：土地
11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】
A：不得从企业抽回所投资金
B：能够从企业抽回所投资金
C：能够抽回但不得转让所投资金
D：不得抽回也不得转让所投资金
E：土地
12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。
A．60
B．90
C．100
D．120
13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。
A．人文环境
B．人工环境
C．空间环境
D．社会环境
14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。
A：年
B：季
C：月
D：旬
E：土地
15、建筑地段地租的一个显著特点是占有显著的优势．、【考试真题】A：垄断地租
B：级差地租
C：绝对地租
D：相对地租
E：时间因素
16、土地估价师以恶意压价等不正当竞争手段争揽业务，违反了。
A：《土地估价师资格考试管理办法》
B：《中国土地估价师协会章程》
C：《注册土地估价师自律守则》
D：《土地估价师实践考核与执业登记办法(试行)》
E：合法性
17、在市场经济条件下，决定商品价格的重要因素是商品的__
A．效用和供求关系
B．成本
C．市场价值
D．属性
18、在下列因素中，是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。
A：一般因素
B：区域因素
C：个别因素
D：其它因素
E：时间因素
19、剩余法估价中为保证估价结果的安全性，往往预备有不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的__。
A．1%～2%
B．2%～3%
C．2%～4%
D．2%～5%
20、《协议出让国有土地使用权规定》规定，有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的__。
A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
21、某一房地产，已知建筑物的重置价格为：1500元／m2，成新率为80％。
据调查，同类房地产年净收益为180元／m2，土地还原利率为6％，建筑物还原利率为8％，则该房地产的价格为（）元／m2。