北京市房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析
我国房地产价格影响因素分析［摘要］地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
因此，分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
关键词］房地产价格影响因素1．引言房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。
房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占dp的比重在10%以上。
在我国，房地产业对全国dp的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。
然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。
尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。
因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
2．房地产价格组成房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
房地产价格是房产价格和地产价格的统一，是房地产商品价值和地租资本化价格的货币表现。
我国房地产价格主要由以下几部分构成：1）土地费用土地费用，包括土地取得费用和土地开发费用。
房价与地价之间的互动关系，在有较多土地供应者的情况下，房价是主动的，地价是被动的，即地价水平主要取决于房价水平，就如同一般情况下地租水平是由农产品价格水平决定的一样。
但在我国目前房地产开发用地由政府独家垄断供应的情况下,土地一级市场上的地价水平，在很大程度上影响着新建商品房的价格水平。
2）建安成本建安成本包括：前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。
房地产价格影响的因素：人口因素
⼈⼝因素 ⼀、⼈⼝数量 房地产价格与⼈⼝数量的关系⾮常密切。
当⼈⼝数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨;⽽当⼈⼝数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。
此为重要的结论。
在城市，特别是随着外来⼈⼝、流动⼈⼝的增加，对房地产的需求必然增加，从⽽会引起城市房地产价格上涨。
⼈⼝数量还可以分为常住⼈⼝、暂住⼈⼝和流动⼈⼝，以及⽇间⼈⼝和夜间⼈⼝等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。
另外，在⼈⼝数量因素中，反映⼈⼝数量的相对指标是⼈⼝密度。
⼈⼝密度从两⽅⾯影响房地产价格：⼀⽅⾯，⼈⼝⾼密度地区⼀般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因⽽价格趋⾼，⼈⼝密度增加还有可能刺激商业、服务业等⾏业的发展，提⾼房地产价格;另⼀⽅⾯，⼈⼝密度过⾼，特别是在⼤量低收⼊者涌⼊某⼀地区的情况下，会导致⽣活环境恶化，从⽽有可能降低房地产价格。
此句话为重要结论。
⼆、⼈⼝素质 ⼈们的⽂化教育⽔平、⽣活质量和⽂明程度，可以引起房地产价格的变化。
⼈类社会随着⽂明发达、⽂化进步，公共服务设施必然⽇益完善和普遍，同时对居住环境也必然⼒求宽敞舒适，凡此种种都⾜以增加对房地产的需求，从⽽导致房地产价格升⾼。
如果⼀个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序⽋佳，⼈们多不愿意在此居住，则该地区的房地产价格必然低落。
此句话为重要结论。
三、⼈⼝结构 ⼈⼝结构是指⼀定时期内⼈⼝按照性别、年龄、家庭、职业、⽂化、民族等因素的构成状况。
其中，⼈⼝年龄构成是指⼀定时间⼈⼝按照年龄的⾃然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组⼈数占总⼈数的⽐例表⽰。
⼈⼝家庭构成反映家庭⼈⼝数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。
中国城市家庭存在着从传统的复合⼤家庭向简单的⼩家庭发展的趋势。
其中的家庭⼈⼝规模(家庭平均⼈⼝数)发⽣变化，即使⼈⼝总量不变，也将使居住单位数发⽣变动，从⽽引起所需要的住房数量的变动，随之导致房地产需求的变化⽽影响房地产价格。
影响房地产价格的定量定性分析
影响房地产价格因素的分析学号：20091000891姓名：侯郡培伴随我国国民经济地飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比重越来越高。
同时，随着城镇居民住房观念发生的重大转变、住房消费的有效启动、住房商品化新体制的基本确立、房地产投资的持续快速增长，以商品住宅为主的房地产业成为国民经济的重要支柱产业。
但当前我国房地产市场发展还很不平衡，在房地产业快速发展的同时出现许多如房地产泡沫现象等问题需要进行调控。
要进行有效调控就要判断哪些因素对房价有显著影响。
在众多影响因素中，供给和需求，土地成本、国民经济发展水平及贷款利率和城镇居民的可支配的收入等无疑对房价影响显著。
1. 供给和需求因素：供给因素: 影响房地产市场价格的供给因素指的是市场上房地产的供给数量。
由于房地产的一大特性是具有很强的区位性，区位是房地产的重要因素之一。
同时，由于面对的消费者支付能力差异巨大，为实现利润最大化，从经济学角度来看房地产供给者需要采取价格歧视的策略———对不同收入等级的消费者开发不同的房地产并对不同的人群设定不同的价格，这样才能实现房地产开发商的目标即获取尽可能多的利益。
从宏观角度分析在这里采取房地产的竣工面积作为房地产市场供给因素。
需求因素：房地产的需求主要分为自住需求和投资需求两部分。
从自住需求来看，主要的影响因素为家庭收入水平，同时由于房地产买卖需要的资金较多所以很多人就选择向银行贷款，借贷又会有利率，因此，利率水平也是影响自住需求的一个重要因素。
而从投资需求来看，房地产作为一项家庭最重要的固定资产，其购买者必然有动机将其作为一项长期投资产品，而影响房地产作为投资产品的，需求因素主要有收入水平、利率水平及对未来市场的预期。
2. 宏观经济和政策环境：与一般商品市场不同，房地产市场极易受到宏观经济环境的影响，宏观经济环境又可以分为宏观市场环境及宏观政策环境。
宏观市场环境包括货币供给量、通货膨胀水平、经济增长率。
而宏观政策环境则包括国家的相关调控政策如土地政策、信贷政策、税收政策等等。
房地产价格变动的影响因素分析
并相互结合才能促进经济增长 。房地产开
发投资的增加可以使得房地产发展迅 速。
（ ） 镇 居 民收 入 分 配差 距 对 房 价 的 三 城
影 响
实 证 分 析
（ ） 型 设 立 一 模
房地产 问题 ，虽然 初有成效 ，但 面对 源源 不断 的需 求以及外 界冲击 ，房价 一直难以 下降 。本 文基于理论对 影响房价 的因素进 行分析 ，并运 用统计数 据说 明影响房 价的 因素 ，并据此建立 回归模型考察 一系列 因 素对房价影响程度 ，以探寻 和度量影 响房
售价格指数 （ 定基 ） 作为被解释变量； 表 示影响第ｔ 期的房价 的因素， 中包括人均 其 国内生产 总值 、房地产开发投资 、居民收 入 差距 、汇率 以及实 际有效利率 ，将各个
因素作 为解释变量。 了体现经济 学含义 ， 为
影 响 因 素 分 析
改革开放 以来 ，我 国政府针对住房 制 度进行一系列改革 ， 从根本上打破 了传统的
汇 率
经济增长的源泉是劳动 、资本和技术 的不断投入 ，只有各种要素发挥各有作用
升值会 导致大量 游资进入 中国资本市 场 ，
从而必 然导致 房价 的不 断上升 。
住房 问题 关系到国计民生 ，房价过高 导致居 民无力承担 。面对如此情况 ，我国 政府倍加 关注房价 问题 ，并且中央政府出
房 地产 和股 市 的泡沫 。 目前 由于诸 多 因
素 导致 人 民 币具有 升 值压 力 ，１美 元从 １ ９ 年 兑换 ８２ ９ 元人 民 币到 ２ ０ 年 ９８ ７ １ ０８ 兑换 ６ ９ ５１ ．４ ，人 民 币大幅度升值 ，这种
对 我 国房 价 居 高 不 下 的 现 状 ，文 章 提 出应 对 高房 价 的 政 策 建 议 。 关 键 词 ：房 价 影 响 因 素 居 民收 入
影响房地产价格的因素
影响房地产价格的因素摘要:随着市场经济的发展,近年来房地产市场持续升温,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,本文旨在通过流动性、宏观政策等问题分析影响房地产价格的因素,以便对我国房地产市场价格有个清晰的认识。
关键词:房地产价格流动性宏观政策房地产行业的发展状况是关系国计民生的重大问题。
随着我国社会主义市场经济的快速发展,国内房地产市场不断升温,市场规模不断扩大,房地产价格持续走高,为保证房地产业的健康发展,我们更需要分析影响房地产价格的因素,以便政府出台若干宏观调控措施,构建法律监管制度体系,共同规范房地产行业的发展。
1 近年我国房地产价格的现状根据2009年中国统计年鉴有关数据(图1)所示:自2000年开始,我国房屋销售价格持续上升,到2003年局部地区出现房地产热,“长三角”地区房价涨幅超过了两位数。
2004 年起,有关房地产泡沫的争议再度响起。
再进一步考察近年来的房地产价格指数,2008年2月到10月房屋价格指数走势平稳。
由于受到金融危机的影响,2008年底房地产价格指数迅速跌落,但2009年1月以后,房地产价格指数迅速攀升,到2010年4月已达到最高点112.8。
由此可见我国房地产业正处于一个价格持续上升的状态,过高的房价已严重影响到国计民生的正常发展。
2 影响房地产价格的因素(1)我国流动性过剩问题严重,它已成为影响我国房地产价格的重要因素之一。
M2(广义货币供应量)与GDP的比率,常作为衡量流动性最常用的指标。
2009年底,我国M2与GDP的比值为182％,不仅远远高于发达国家美国和俄罗斯,更远远高于同为发展中国家的印度。
具体表现为货币供给过多。
2000年至2008年,M2年均增长约17.1％,2009年增速进一步加快,达到28.4％。
货币供给量的增长高于实际经济增长速度,势必会导致物价上升,进一步影响到我国房地产市场。
此外目前房地产市场充斥着大量的社会游资,这些游资在房地产市场的投机炒作,加剧了房地产价格迅速膨胀,推动了房地产泡沫的形成。
轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例
轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例一、本文概述随着城市化进程的加速和交通拥堵问题的日益严重，轨道交通在城市交通中扮演着越来越重要的角色。
作为城市基础设施的重要组成部分，轨道交通不仅能够有效缓解交通压力，提高城市交通效率，而且其沿线区域的经济社会发展也受到了广泛关注。
特别是轨道交通对沿线商品住宅价格的影响，已成为当前城市经济研究的热点之一。
本文旨在以北京地铁5号线为例，深入探究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响。
通过收集相关数据，运用经济学原理和统计分析方法，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响机制和影响程度，以期能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考。
具体来说，本文将首先介绍北京地铁5号线的基本情况，包括线路走向、站点设置、客流量等。
然后，通过收集沿线商品住宅价格的相关数据，运用计量经济学模型，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响。
在此基础上，进一步探讨轨道交通对沿线区域经济社会发展的影响，以及轨道交通建设和运营中可能存在的问题和挑战。
提出针对性的政策建议，以期能够促进轨道交通和沿线区域经济社会发展的良性循环。
通过本文的研究，不仅有助于深入理解轨道交通对沿线商品住宅价格的影响机制，而且能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考，推动城市交通和经济社会的协调发展。
二、轨道交通对沿线商品住宅价格的理论分析轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分，其建设和发展对城市空间结构、人口分布以及房地产市场的格局产生深远影响。
特别是轨道交通沿线的商品住宅价格，往往因轨道交通的开通和运营而发生变化。
本部分将从理论层面对轨道交通对沿线商品住宅价格的影响进行分析。
轨道交通通过提高沿线区域的可达性，降低了居民通勤的时间和成本，从而增加了该区域的吸引力。
根据交通可达性理论，可达性的提升会增强区域的竞争力，进而推动沿线房地产价值的提升。
特别是在城市中心区域，轨道交通的开通能够缓解交通拥堵，提高出行效率，从而增强沿线住宅的吸引力，推高房价。
经济计量学报告《我国房地产价格影响因素实证分析》
经济计量学实习报告我国房地产价格影响因素分析学院：经济管理学院班级：12级市营3班姓名：朱凰瑜学号：201231142033我国房地产几个影响因素实证分析一、摘要近几年来，突飞猛进的房地产市场带动了其他行业的发展，然而，由于当前我国房地产市场发展尚不健全，存在许多问题，尤其是房地产价格备受社会各界关注。
一路飙升的的房地产价格严重脱离居民的收入水平，影响了房地产市场的健康、稳定与持续发展。
相关学者对此也进行了一系列研究，以期能找出解决房价过快增长的途径。
但目前的相关研究大多以定性分析为主，缺乏定量的研究，没能形成相关理论体系，对于抑制房价过快增长的作用也没有预期的效果理想。
为了更好的促进房地产市场的健康、稳定与持续发展，需要定量的分析房地产价格的影响因素。
二、理论综述房地产价格是房地产经济中的一个核心问题，它关系到房地产所有权和使用权在经济上的实现，房地产市场运行的秩序和房地产资源的优化配置。
按西方效用价格理论，房地产价格可表述为：房地产的效用、房地产的相对稀少性及房地产的有效需求三者共同作用而产生的对房地产经济价值的货币表现。
因此，研究房地产价格的影响因素必须先研究房地产价格的决定理论。
对于房地产价格的决定理论从目前的研究看，学术界比较认同供求决定论、价值决定论、效用决定论和收益决定论。
1、劳动价值论房地产商品的价格是由其价值决定的，也即是由社会必要劳动时间决定的。
这种理论是从房地产开发的角度讨论价格形成。
2、效用决定论由于房地产商品的特殊性，现实中房地产的价格取决于其效用，而非花费的成本，成本的增加一定要对效用有所作用才能形成价格。
这种理论是从房地产消费的角度讨论价格形成。
3、供求决定论所有的价值能够实现，都依赖于商品交换，即房地产商品的消费者愿意购买。
因此，供求决定论的学者认为，供求才是房地产价格形成的最直接原因。
这种理论是从房地产市场的角度讨论价格形成。
4、收益决定论对于一个房地产商品的投资需求者，最关心的就是，投资的房产能够在未来给他带来多少收益。
房地产市场的影响因素
房地产市场的影响因素作者姓名：院(系所)：专业：指导教师：完成日期：：房地产市场的影响因素摘要房地产业作为国民经济中支柱产业,对经济的发展有着举足轻重的作用，也是宏观经济的关键领域。
近年来,我国房地产价格上涨较快,部分地区房价持续飙升,上涨幅度大大超出经济总体增长水平及其它行业产品与服务的上升幅度。
房价增长过快的趋势,不仅极大地影响到城市居民的生活质量,也是整个国民经济继续平稳发展的一个不稳定因素,房地产问题己经成为一个引起广泛关注的重要经济问题和社会问题。
本论文从房地产市场的相关理论出发,主要从影响房地产市场的有关因素的角度展开分析。
首先,分析各经济因素对房地产市场的影响,明确了国内生产总值和利率的变化是导致房地产市场价格变动的首要因素。
随后,比较了国内生产总值和利率对房地产价格及价格涨幅的影响,得出了当国内生产总值与利率发生变化时,它对房地产价格变化的影响要大于价格涨幅变化的影响。
接下来,从房地产市场入手,分析了政策因素对于房地产价格的影响。
最后,根据实证分析的结论分析了我国房地产市场的发展趋势,进而提出改进我国房地产宏观调控以稳定房价的建议。
关键词：房地产价格 , 影响程度，供求，政策，利率一引言（一）房地产行业的发展和历史第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1984年广东、重庆开始征收土地使用费。
1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。
1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。
1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。
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北京市房地产价格影响因素分 析 分类号：C93
2017届本科生毕业论文
题 目: 北京市房地产价格影响因素分析
作者姓名： 何 峥 学 号： 2013080825
学院、 专业： 管理工程学院 工程管理 指导教师姓名： 王 鹏 指导教师职称： 助 教 2017 年 5 月 25 日 Thesis classification number The 2017 college graduate graduation thesis
Examination questions : The Investigation and Analysis on The Residential Market Demandin BeiJing City
Author full n ame: He Zheng Learn a number: 2013080825 School: Electrical and Mecha ni cal college Special Field: Manu facturi ng Engin eeri ng and Automatio n
In structor office holder: Assista nt 当下，社会经济高速发展，房地产市场是国家经济产业的核心，又关乎 民生问题，其地位相当重要，而北京作为经济发展的中心，北京市房地产市 场更是市场经济的重中之重。在北京市房地产快速发展的同时也难免带来一 些问题，房价的波动首当其冲。本次课题研究主要是通过问卷调查的形式对 北京市房地产价格的影响因素进行分析，以便把握市场现状，明确目前北京 市房地产市场中存在的问题，并对此提出解决方案。
关键词：房地产市场；影响因素；调查问卷；需求量 ABSTRACT At present, the rapid development of society and economy, the real estate market is the core of the national economy industry, but also the people's livelihood, and its important status, and Beijing as the center of economic development, Beijing City real estate market is the priority among priorities of the market economy. In Beijing City real estate rapid development at the same time will inevitably bring some the problem of price fluctuation. This research is mainly through the analysis of questionnaire on Influencing Factors of real estate price in Beijing City, in order to grasp the market situation, clear the current Beijing City real estate market problems, and puts forward the solutions. Key words: Real estate market; Influencing factors; Questionnaire; Demand目录
引言 .................................................................... 1 一•房地产市场相关理论基础 .............................................. 2 （一） ......................................................... 房地产价格 2 （二） ............................................... 房地产价格的影响因素 3
（三） ......................................................... 房地产需求 4 二•北京市房地产市场现状 ................................................ 5 （一） ........................................................... 人口数量 5 （二） ..................................................... 各地区房价走势 6
（三） ....................................................... 房地产成交量 7 （四） ........................................................... 政策实施 7 三•北京市房地产价格影响因素调查 ........................................ 8 （一） ................................................. 调查内容与研究对象 8
（二） ........................................................... 调查方法 8 （三） ..................................................... 问卷调查的实施 8 （四） ................................................. 问卷调查的回收情况 9 四•对北京房地产价格影响因素的调查结果及分析 ............................ 9 （一） ........................................................... 人口结构 9 （二） ............................................... 各地区房地产购买意愿 11
（三） ........................................................... 收入水平 13
（四） ....................................................... 房地产的价格 14
（五） ....................................................... 房地产的面积 15
（六） ................................................... 房地产的配套设施 16
（七） ......................................................... 房地产户型 17
五•北京市房价目前的问题分析 ...................................... 19 （一） ................................................. 人口数量与结构因素 19
（二） ................................................. 中国城市化进程因素 19
（三） ............................................. 设施与公共服务提升因素 20
（四） ........................................................... 成本因素 20
（五） ........................................................... 心理因素 20 六•对北京房地产市场调查的结论与建议 ................................... 21 （一） ............................................................... 结论 21
（二） ............................................................... 建议 21
结语 ................................................................... 24 参考文献 ............................................................... 26 致谢 ................................................................... 28 附录 ................................................................... 30