样板房售楼处管理办法

样板区管理办法

1目的

1.1加强样板区的选址、设计、施工、验收、交付使用等工作，

明确各部门在工作中的分工，搞好部门协作更好的实施样板

房售楼处工作为目的。

2适用范围

2.1适用于公司各房地产开发项目的样板房及售楼处的选址、设

计、施工、验收、交付使用等工作。

3定义

3.1样板区：样板区由现场售楼处、样板景观区、样板房等几大

部分组成，通过营造真实的生活场景，让消费者从中切身体

验到未来整个楼盘的生活氛围。

4职责

4.1规划设计部：

负责样板区设计单位及施工单位的考察选择。

组织协调各个阶段的设计方案评审。

对设计方案的整体效果把关，负责方案评审意见的落实。

在设计材料封样、施工材料样板封样、采购及施工阶段及时

提供专业意见。

巡查现场，对项目现场品质负责，充分发挥主设计师和自身

作为专业人员的作用。

负责完成软装饰样板封样和采购工作。

负责组织硬装、软装饰工程竣工验收。

负责设计阶段进度款和软装采购款的支付工作，参与施工阶段进度款支付工作。

4.2销售管理部：

负责起草样板区选址意见书。

负责起草样板区装修风格、装修标准、功能布局的建议。

配合设计管理部完成设计方案审查工作。

参与软装饰样板封样、采购及购置款支付工作。

定期巡查现场，对现场品质提供专业意见。

参与硬装、软装饰工程竣工验收工作

4.3营销策划部：

负责审核样板区选址意见书。

负责审核样板区装修风格、装修标准、功能布局的建议。

配合设计管理部完成设计方案审查工作。

4.4工程管理部：

参与并配合施工单位考察和选择工作。

履行施工单位合同程序上报和批准。

办理项目开工前期的外部手续。

负责项目场地改造所需的资料提供和单位协调。

负责项目竣工验收备案、项目维修管理和物品保管工作。

参与硬装、软装饰工程竣工验收

4.5成本合约部：

负责样板区预算的审核。

负责样板区设计施工过程中的成本控制。

参与样板房售楼处设计单位及施工单位的考察选择。

5工作程序

5.1费用管理

售楼处及样板房工程采用限额设计，项目成本应控制在设计

概算内；经公司总经理签批的项目资金预算,项目公司单项列

支,专项拨款、专款专用。

5.2工作计划、工作流程管理办法

5.2.1工作计划

根据区域（项目）公司开发计划，在项目启动会后各部门

应尽早介入样板区工程。

区域（项目）公司应在项目规划方案通过公司审批后30

日内编制样板区设置方案及样板区专项计划。经区域（项

目）公司审核后报公司相关部门会签并报总经理审批。

5.2.2选址定位阶段

区域（项目）公司在样板区专项计划获批后，应立即进入

样板区选址阶段。

5.3样板区的选址

样板区的选址主要分，现场售楼处、样板景观区、样板房三部分。根据项目开发计划的不同可以分别选址或一次性选址。

5.4样板区选址应综合考虑以下因素

临近外部道路或最佳的交通动线处，且为易识别区域；

方便安排参观者停车及接待的区域；

应考虑不影响施工进度；

组团为主选择应尽量包涵样板房所有房型；

样板区的景观应具有一定的代表性；

景观样板区及样板房应靠近售楼处，且易于组织与施工通道互部干扰的看房通道；

5.5样板区的动线设计

5.5.1样板区动线的组成：

入口接待（停车场）→售楼处→景观样板区→样板房→景

观样板区→售楼处。

5.5.2样板区动线组织：

样板区的参观动线是指客户进入楼盘现场开始参观知道

最后离开现场这一过程的整个动线。

参观动线需要事先进行合理的组织安排，保证便捷而闭合，

并应对整个动线进行精心的包装，现场参观动线的组织要

从客户的角度出发，考虑客户看到它、听到它、使用它时

会产生的感受，更多地关注购房者在购房过程中的全部体

验，让客户感觉到产品是可以看到和亲身感受到的，且超

越他们的预先想象。

通过动线组织充分地展现楼盘的特质，将产品在规划设计

过程中的先进理念及美好生活场景有线则地展示给客户，

结合销售人员的解说，使购房客户在参观中不知不觉的被

一步步打动，在看完整个样板区后最终做出购房的决定。

动线的组织应结合项目具体情况，对上述动线中的内容进

行取舍，参观的顺序可按照动线的通畅性加以调整，动线

设置时要避免重复，各示范点之间应具有良好的联系和沟

通，使整个样板区经由精心设计的参观通道而形成有机的

整体。

5.6重要节点

5.6.1停车场设计

为了样板区内的整体形象和安全，应避免参观者驾车进入

样板区，因此必须解决好停车问题。停车场的位置应靠近

样板区出入口，若售楼处离楼盘的出入口有一定的距离，

则要衔接好看房车与机动车的换乘关系。

5.6.2售楼处

售楼处的建筑外观和风格应与楼盘的类型、档次相匹配，通常可以利用今后的小区会所。

售楼处按使用功能可分为接待区、模型区、展示区、洽谈区、签约区、休息区、工作区、收银区或财务室等，应做到销售动线分明，功能分区明确。

5.6.3样板房

样板房是整个样板区展示的重点。分为临时样板房、实楼样板房和工法样板房等。

样板房应充分展现项目的主题，在风格上应既符合项目整体定位又适当超前，突破一般的家装思路，应到新的生活状态及方式，为营销制造一定的话题。

5.6.4景观样板区

景观样板区是整个小区景观亮点的浓缩展示，必须体现整体景观设计的主题精髓，样板区的景观布置将直接对销售产生影响。

景观的观赏面要与参观动线良好结合，在重要节点应有良好的景观烘托气氛，在动线的起始点和到达点，均应有良好的景观视线。样板区景观营造应考虑与样板房的对景关系，样板房与样板区应融为议题，在视觉上和动线上应有互动关系。

5.6.5工地现场包装

工地现场是最好的工法展示区，包涵的内容有工地围墙、

工地广告牌、工程进度板、指示牌等。除了售楼处、工地

围墙形象设计、工地户外广告牌等传统的工地营销内容，

工地的管理和工地绿化正在成为工地营销的热点。工地上

的物料是有序摆放的，工地的通道宽度也有相同的规格。

哪里通车，哪里走人，哪里走物料，即使是初来者也能看

的出来，整洁有序的工地是展示产品品质的最好窗口。

5.7样板房的定位

5.7.1样板房的档次定位

应依据楼盘档次定位样板房档次

样板房档次应稍高与楼盘档次，使购房客户感觉预售物业

品质高于期望值，因而产生物超所值的惊喜，但样板房的

档次也不能定位过高，避免是购房客户因感觉与实际不符

而不能认同。

5.7.2样板房室内设计风格定位

应依据楼盘档次、物业类型、楼盘主题风格定位样板房的

设计风格。

在兼顾楼盘的建筑风格及宣传导向的同时，了解不同面积

户型的意向客户群的年龄层次及文化背景，符合意向客户

群的洗好。每套样板房的风格应该为该套型意向客户群所

喜欢的风格。

5.7.3样板房的数量控制

户型较多的住宅楼盘不用每个户型都做样板房，但至少要

做几个助理户型的样板房，一般一个楼盘做四到五套。如果资金情况允许，则应以一定样板房数量形成市场话题效应，便于营销推广。

5.7.4样板房的套型选择

户型选择原则：1、主力户型；2、难销户型；3、特色户型。样板房不同户型的数量比例应与整个楼盘户型比例大致相仿。

5.7.5样板房的选址

样板房的选址按位置可分为以下几类：

A）固定：如果施工工期允许的话，可在预售楼盘中选择适当的位置设置实景样板房，优点在于真实、可

信且节约成本。由于样板房在完成销售任务后可以

带装修出售，因此节约了装修成本，也省去了搭建

房屋的费用。

B）临时：如果没有条件设固定样板房，也可以在户外搭建独立的示范单位，或将样板房设于售楼处内，

一方面可以避开施工影响，同时又可以尽量弥补示

范单位局部细节如朝向、通风采光等条件的缺陷。

样板房选址要点：

A）所选位置应方便参观，且处于样板区范围内；

B）从入口经售楼处至样板房的距离不宜过长；

C）从样板房至售楼处应有安全、快捷且易围合的通道；