愚人岛旅游概念规划详细说明(
项目名称：湖北清江愚人岛生态休闲旅游度假区概念性总体规划
建设单位：湖北清江愚人岛生态林业有限公司
规划单位：中山大学旅游发展与规划中心
广东游憩空间规划设计工程有限公司
规划时间：2006年8-10月
规划工作小组：
组长：保继刚中山大学旅游学院院长
中山大学旅游发展与规划中心主任、教授、博士生导师
副组长：吴少峰广东游憩空间规划设计工程有限公司总经理
成员：刘海涛广东游憩空间规划设计工程有限公司副总经理、设计总监
徐文雄中山大学旅游发展与规划研究中心博士
刘俊中山大学旅游发展与规划研究中心博士
叶圣涛中山大学旅游发展与规划研究中心博士生
关则彬中山大学地理信息系统研究中心硕士生
牛静广东游憩空间规划设计工程有限公司规划师
王芸广东游憩空间规划设计工程有限公司规划师
骆敏广东游憩空间规划设计工程有限公司规划师
文本目录
第一章任务与框架 (03)
一、范围与期限 (03)
二、技术依据 (03)
三、规划原则 (03)
第二章愚人岛建设条件分析 (04)
一、生态敏感性分析 (04)
二、土地利用与生态保护分析评价 (05)
三、建设条件优、劣势分析 (05)
第三章目标与主题 (06)
一、主题定位 (06)
二、功能定位 (07)
三、目标定位 (07)
第四章功能分区与项目布局 (07)
一、规划指导理念 (07)
二、功能组团区划 (08)
三、分区项目布局 (09)
第五章游赏线路规划 (13)
一、道路现状 (13)
二、规划原则 (13)
三、规划布局 (13)
四、游赏线路组织 (14)
第六章景观系统规划 (15)
一、规划设计原则 (15)
二、景观系统规划 (15)
三、主要景观主题 (15)
第七章分期发展规划 (16)
一、分期发展的原则 (16)
二、建设期目标 (16)
三、近中期建设项目指引 (17)
四、规划实施建议 (17)
第一章任务与框架
一、范围与期限
清江愚人岛生态休闲旅游度假区（以下简称“愚人岛”）位于湖北省宜昌市长阳土家族自治县东部的高坝洲库区，由位于磨市镇境内的清江水域及其附近低山丘陵组成。根据项目发展需要，规划范围由3个片区组成，其间通过水域进行连接。规划总面积24.87平方千米。
（1）中心片区：南至磨市镇榨坊湾-株木溪一线，东、北至清江主航道中心线，西至磨市-大湾-高家坡-江碴脑-廖家糟坊-黄金庄-龙泉桥-碾子坳-窑湾-香草湾-南岸坪-夜蚊子湾的沿线山脊（具体界线见规划图），规划范围21.66平方千米；
（2）陈家沱片区：南岸由朱津滩-汪家湾-许家湾-孙家垴-郭家河沿线山脊线围合，北岸由陈家沱北侧-芦家岗-撮箕窝沿线山脊围合，规划面积3.15平方千米；
（3）码头片区：位于宜都市境内杜家湾的G318公路南侧，规划面积0.06平方千米。
规划期限：2006——2020年。
近期：2006—2010年。
中期：2011—2015年。
远期：2016—2020年。
二、技术依据
●《旅游规划通则》（GB/T18971－2003）
●《旅游区(点)质量等级的划分与评定》（GB/T
17775-1999）
●《风景名胜区规划规范》（GB50298—1999）
●《湖北省旅游发展总体规划（2001-2020）》
●《宜昌市旅游发展总体规划》
●《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）
●其它相关法规、技术规范、文件
三、规划原则
1、起点要高
以旅游产品现代化为指导，以建设与三峡旅游相辉映的、湖北省重要的国际化旅游胜地为目标，高品位多功能地建设旅游度假设施。
2、特色鲜明
培育核心竞争力，充分考虑湖北现有旅游度假区的设施基础，全面借鉴国内旅游度假区的成功发展案例，积极学习国际性旅游度假胜地的规划要领和发展方向。慎重考虑主题公园的建设，特别是主题的选择。在会议酒店的设计、建设、设施和服务上作充分的研究，形成国际性会议度假胜地。
3、生态居先
充分认识高坝洲库区水质和森林的重要性，重点考虑生态环保需求。在开发强度上注意尽量减少地形改造，低密度建设，不出现高层建筑，建筑之间的间距必须高于建筑高度。库区山体的轮廓线保持不变。库区面湖山体基本保持为绿地。旅游厕所的建设要参考国家旅游局有关环保厕所的标准要求。把建设“国家级生态旅游示范区”作为远期的发展目标，从规划即开始努力。
4、以人为本
保持湖泊岸线的公共性和开放性，尽量形成连续的环湖公共空间，形成较强亲水性。按照国家“AAAA级旅游区”的设施要求进行规划建设，考虑游客中心、无障碍设计、残疾人厕所等。
5、强化操作
充分考虑土地出让的可操作性，以交通干道和天然水域引导地块划分，以大地块划分确保开发质量和规模，各地块科学分区，形成自身特色，确保一定的赢利能力。
6、产业联动
发挥旅游业作为“动力产业”的行业功能，尽量将规划区旅游项目与当地的农业、林业、商业、文化产业等紧密结合，并升级换代，造福社区群众，造福长阳和宜昌，从而推动地区社会经济文化发展。
7、区域整合
着眼大区域，特别是规划区周边三峡、清江画廊等旅游产品，强化各自特色，避免雷同竞争和重复建设，形成产品集团方阵。
8、引领趋势
研究旅游业的发展趋势，需要首先研究地区经济和社会的发展，领先于群众的消费趋势并擅加运用于旅游开发。目前有六个方面的趋势十分明显：
一是汽车进入家庭，汽车时代的来临对于旅游区的规划建设提出了一些新的要求；
二是老龄化社会的来临；
三是家庭对于子女教育的高度重视；
四是第二住宅、居住郊区化倾向的渐热发展；
五是“亚健康”群体的壮大和对健康的关注快速上升；
六是“静养式”度假行为的蔓延。
这些对于旅游区的开发都是值得重视、应当结合的题材。在愚人岛规划中，对这六个方面的趋势加以高度重视并积极利用于旅游产品开发。
第二章愚人岛建设条件分析
一、生态敏感性分析
1.1技术路线
本规划是以生态效益为前提，以经济效益为依据，以社会效益为导向，力求达到经济发展与环境保护相协调，使三者结合的综合效益最大化，实现旅游目的地和旅游业的共同持续发展。而生态敏感性分析就是在不降低或者破坏环境质量的情况下，生态因子对外界压力或变化的适应能力。生态敏感性分析主要从自然生态资源的角度来分析区域内各系统对人类活动的反应，并从自然、社会和环境等生态因素中选取了坡度、坡向、高程、汇水排水、植被多样性、景观价值、光照等七个生态因子，采用单因子加权叠加法，应用GIS的空间分析等功能，对愚人岛进行生态敏感性评价，是进行愚人岛景观生态规划的基础，并在此基础上对规划区作土地利用开发、土地配置和生态环境保护区划的分析，对愚人岛性质、功能定位、空间形态具有指导作用。
内外关于旅游地生态敏感性评价的研究尚属于较新的领域，目前采用的分析万法主要有两种：一是使用德尔菲法通过生态因子评分法和GIS技术对生态敏感性进行分析和评价，将研究区划分为最敏感区、敏感区、弱敏感区和非敏感区4个等级，然后根据不同区域的生态敏感性等级采取相应的保护及开发措施，具有操作简单、直观易懂的特点，适用于区域性的生态敏感性分析，目前还仅属于半定量的研究，带有较多的主观因素；另一种方法是以Arcinfo系统为平台进行生态敏感性分析，通过制定各单因子生
态敏感性标准及其权重，对各用地单项生态因素敏感性等级及其权重进行评估，然后进行单因素图的叠加，按各土地利用单因子敏感性分级在计算机上形成各单因素图层(Layers)，每层都分三级，然后用加权多因素分析公式进行分析，得到综合生态敏感性分层，并把现状的道路、水域和构筑物叠加到图上，即得到生态敏感性模型。
地理信息系统(GIS)作为一种以采集、存储、管理、分析和评价全球或区域与空间地理分布有关数据的空间信息系统，不仅有利于多学科融合的高效理性规划设计，更可以加强规划设计数据和成果的动态管理存储和表现方式。
鉴于旅游地景观生态规划考虑因素的复杂性、科学性、合理性，本规划采用第二种方法，以GIS技术为支持，进行生态敏感性评价，并针对旅游地景观生态规划的目标对研究区土地利用开发、土地配置和生态环境保护区划做了分析。
1.2生态因子选取
根据研究重点与客观条件(用地现状、开发目标、开发性质等)，从众多的因素中选择对研究地区开发建设影响最大的关键性因素作为调研对象，例如地质，地形地貌、土壤、水文、植被、气象、环境质量、土地利用、景观价值、交通等作为重点对象，尤其是其中的自然因素。依据对土地利用方式的影响显著性以及资料的可利用性筛选出评价的因子：坡度、坡向、高程、汇水排水、植被多样性、景观价值、光照等。
坡度该区的有沟谷、山脊平地等不同地形地貌，起伏大，坡度是影响投资、建设开发强度的重要因素。
坡向：坡向影响到植被和动物的种类、分布，建筑物的采光，以及对能源的利用效率。
植物多样性：植物的情况对于环境的建设至关重要，是保护生态基因库和改善环境的重要因素，按照植物的种类、分布和价值进行评价。
高程：高程分布也是一个重要因素，它关系到景观视线。
景观价值：景观价值是影响愚人岛风貌和特色的重要因素，其评价依据自然和人文两个方面进行。
汇水排水：对于规划产生重要影响的是对于景观水体，以及防止山洪爆发的问题，因此规划区内的水体分布和汇水区域的分析对于规划区的生态建设安全有重要意义。
光照（阴影）：光照的强度是植物和动物生长、分布的重要条件，也是影响景观的重要因素。
1.3单因子评价
将各评价因子的原始数据(文字或不同比例图)进行等级化和数量化，将基础数据通过扫描和键盘输入的方式进入计算机系统，转为ARCGIS软件能处理的数据信息，每一单因素为一图层，经过数据校正和规范化，等待下一步数据叠加分析处理。这里单因子敏感度分为三级，用5, 3, 1表明对某种土地利用的敏感度高低。各单因子对土地的特种利用方式的影响程度也不尽相同，根据影响程度赋予不同的权值，对影响大的因子赋予较大的权值。各生态因素的敏感度等级及其权值见表1，单因子评价图见(图2)。
图1土地生态敏感性分析技术路线
1.4生态敏感性分级与制图（暂略）
1.5生态敏感性分析评价（暂略）
二、土地利用与生态保护分析评价
2.1土地开发顺序分析（暂略）
2.2土地利用配置选择（暂略）
2.3生态环境功能区划（暂略）
三、建设条件优、劣势分析
3.1优势条件（Strengths）
3.1.1 自然生态环境十分优越
愚人岛生态休闲旅游度假区的自然条件特征为“宁静开阔的湖泊景观、蜿蜒曲折的库区岸线、自然契合的山水格局、平缓起伏的低山丘陵、生长良好的林木植被、高耸陡峭的峡谷、幽静怡人的乡野田园。建设环境优美的休闲度假区和现代生态旅游区的条件十分优越。
规划区青山秀水，山地和水体交错有致，自然契合的山水景观格局为旅游发展发展提供了良好的基底背景；山体、水域构成了良好的区域小气候，有利于开展旅游休闲度假活动；山水相依的景观视野为规划区的开发建设预留了丰富的景观资源。
3.1.2 以道教和巴楚文化为核心的人文旅游资源丰富多彩
石柱观建于明万年历十八年（1590年），位于长阳龙舟坪境内的清江下游陈家沱南岸。清嘉庆于丑长阳举人饶宗濂有《游石柱观记》，游记曰称该地众山合沓，有杳然起于苍茫之中，山体皆石，其形如石柱，是以得名。石崖如城，云霭飘渺，满眼林木森森，四季葱茏一片。更看江表石柱突兀，凌空岌岌如坠，登顶四望，可见“其西烟云飘渺；绵亘奔赴者，白云山也，东南诸阜来朝，势若星拱。”古往今来，凡登临者到此，无不为如此河山而生啸傲之
慨。由峰腰
直上峰顶，
宫观遗址历
历可数，到
处出没的残
碑断碣向人
们展示这座
鄂西南的道教丛林。
愚人岛所在的区域是巴人文化和荆楚文化的发源地、交融地之一，民风纯朴，流传于民间的各种谜语、神话传说、山歌、舞蹈、宅居、饮食、风俗习惯都透着巴楚文化的风韵，表现出极高的旅游文化价值和欣赏价值。愚人岛与早期人类活动“长阳人”遗址仅隔40公里。该岛紧邻的红花套城背溪新石器时代遗址，距今已有7500万年历史，农耕文化源远流长，愚人岛周边作物耕作方式、劳作工具、农居建筑风格、生活习惯和风俗既有巴人土家风情又有荆楚文化民风的特点。
3.1.3开发基础优势
愚人岛已经经历了五年的摸索、尝试，在这个过程中有不少方面如：度假酒店、动力三角翼、潜水、特色产品、开发管理、对市场的把握、对未来的构想都有了一定的经验积累。
大规模的外部资金注入为愚人岛开发构想的顺利实现提供了坚强的后盾。这些投资商带来的除了资金以外，还有广泛的社会关系，有利于后期的关系营销。
3.2劣势条件（Weaknesses）
3.2.1地形条件
和国内的其他度假区如：三亚、浙江千岛湖、阳朔等相比，愚人岛的山除了北部石柱观的峡谷外，少了一分奇险峻美，这主要由于愚人岛的起伏不大的地形所致。地形的平淡在一定程度上也影响了愚人岛开发的景观组织。
3.2.2交通组织
从外部交通来看，愚人岛三面环水，由于短期内不能架桥，对外交通不甚便利。为了登上愚人岛，必须依赖轮渡，随着而来的停车以及停车场的规模都成了困扰开发者的问题。目前，去愚人岛主要依靠鄢沱码头，随着愚人岛旅游开发的逐步深入，停车场的容量将可能成为限制游客量的一个制约因素。而且停车场地的大小也会受到游客量的周期变化的影响，在淡季的时候会被闲置，在旺季尤其在黄金周的时候又不能满足需要。而规划期内，在清江上修建桥梁的可能性较小，因此，鄢沱码头的停车问题必然会成为制约愚人岛发展的一个长期问题。
现阶段规划区外部交通依托G318公路，可达性有一定的保障，但是内部交通路网还未形成，仅靠磨南公路和村道土路形成连接，区域的可进入性明显不足。开发初期规划区将需要重点解决内部交通路网的建设问题，形成完善的交通网络，才能保证后续项目开发建设的顺利实施。
3.2.3基础设施
基础设施的建设是愚人岛进行大规模开发建设的重要支撑，对于营造一个便利、舒适的度假环境至关重要。目前，愚人岛现有的旅游服务接待设施方面，存在着档次不高、缺乏特色的明显不足。基础设施方面，供水、燃气、供电能力有限，不能满足未来快速发展的要求，同时也缺少污水处理和垃圾处理设施。基础设施必须结合内部交通进行管线敷设，而这需要具体的规划布局作为指导方能施行。
3.2.4 外围环境对旅游景观和环境品质的影响
近年来随着网箱养鱼以及上游生活污水的排放，清江水质处于逐年下滑的趋势，对于愚人岛的旅游开发是一个巨大的挑战。同时，由于清江两岸分属长阳、宜都两个平等的政区管辖，宜都沿岸的建筑已经造成了整体空间品质的下降，需要更高一级的宜昌市政府出面协调。
3.2.5 开发建设对于水质及生态环境的破坏
由于规划区内水域、山体自然资源丰富，因此，旅游开发所带来的建设和运营对自然环境存在着潜在的负面影响，包括环境质量的退化、水土流失、水体污染、对生物多样性的损害，旅游开发带来的建设性破坏，以及自然景观方面遭到的破坏。因此，在全面开发之前，有必要进行详细的环境调查，以制定出全面的
环境管理方案，具体项目还需要预先进行环境影响评估工作。
第三章目标与主题
一、主题定位
1.1 度假休闲
规划田园式的休闲度假区域，通过主题度假酒店、度假别墅、服务设施等共同构筑休闲度假产品体系，精选素材，活化文化，形成有清江流域地方文化特色的旅游度假区，以创造品牌。同时，高度重视会议和疗养市场，以论坛形式建设高品位多功能会议中心，形成区域性会议度假胜地。
1.2运动休闲
结合区内起伏变化的地形和开阔平静的水面，将旅游产业与体育产业相结合，引入国际流行的水上休闲概念，以水上运动作为核心运动项目，周边配套国际游艇俱乐部、国际垂钓中心、动力三角翼飞行、滑翔、自行车竞驰、野外极限运动等时尚运动项目，与国际高尔夫球会相呼应，成为健康、动感十足的运动休闲区域。
1.3 养生休闲
养生文化是有关人体身、心养护和修炼的理论和方法体系，是一种通过调控身心活动，调整人与自然及人与社会的关系，使人体内外环境趋向和谐与平衡，从而达到趋正避邪、扶病延年的目的而采取的各种手段与方法。传统养生术有诸多具体手段和方法，主要的有导引、行气、服食、起居等。
规划区西北的石柱观是鄂西南具有400多年历史的道教丛林。中国传统的养生文化跟道教文化具有千丝万缕的关系，集中了中国人民几千年来健身防病的知识和经验，是中国传统文化的重要内容，其核心思想是“天人合一”、“神形相依”。同时又存在着一定的差异：差异在于养生文化源于老庄道家思想，与道教宗教信仰有明显不同，不尊崇神、道之说，只关注人和自然的健康协调；联系在于养生是道家修行的重要文化形式，道家养生倡导“静以养神”，主张“致虚极，守静笃”、“见素抱朴，少私寡欲”，与传统的养生文化具有相当的一致性。
在现代高节奏生活下，亚健康人群日益增加，养生文化日益受到重视，是最有旅游吸引力、最具开发可行性的道家文化旅游素材。经过与现代科学的结合渗透，养生文化的表现形式越来越丰富，其直接的表现形式包括诗词小品、书画、文化研讨、国医中药、太极理疗保健等，间接的表现形式则有养生环境塑造（青山绿水森林乡野）、养生活动（动静结合的休闲、度假、娱乐）、养生餐饮（健康食品、绿色食品、药膳）、养生教育（科学的生活方式和思维方式）等形式。
1.4生态休闲
通过大面积、多种类的花卉、药材的种植构筑田园式的乡村养生环境，同时结合现有山地林带，发展生态休闲，与养生休闲相呼应，使农业种植与旅游业形成联动关系。
整个规划区以休闲为主题内涵，除了上述四个重点之外，还将休闲餐饮和休闲教育融合到每一大类的设施中。
二、功能定位
2.1基础层次——宜昌市民的郊野休闲旅游区
这一层次主要是发挥区位优势，为愚人岛生态休闲旅游度假区创造人气，以宜昌作为基础市场；
2.2核心层次——湖北著名的休闲、度假、会议、疗养旅游区
这一层次主要是完善旅游功能，为愚人岛生态休闲旅游度假区创造效益，吸引华中地区居民成为核心市场；
2.3提高层次——富有休闲文化特色的国际旅游胜地
这一层次主要是充分挖掘文脉，形成特色，为愚人岛生态休闲旅游度假区创造品牌，拓展沿海发达地区、港澳台地区和国外等更大区域的客源作为市场补充。
三、目标定位
3.1长阳旅游跨越式发展的超级引擎和龙头；
3.2宜昌旅游产业新的增长极，高端度假必游之地；
3.3与三峡旅游相辉映的、湖北省重要的国际化旅游胜地；
3.4中国湖滨度假创新示范基地。
第四章功能分区与项目布局
一、规划指导理念
1.1与上层次规划的协调
规划区的发展需要和周边地区甚至更大范围的宏观区域取得协调一致。《湖北省旅游发展总体规划(2001-2020)》、《宜昌市旅游业发展总体规划（2005-2025）》均明确指出了清江流域旅游产品长远发展以生态性、旅游性、度假性为主要目标，确定了生态旅游区、旅游度假区的定位，因此规划区的发展定位也突出生态休闲旅游度假的性质，遵循相互的协调一致。
1.2 注重生态环境增量建设
旅游度假区是一种人们短暂居住的生活空间，人们之所以有度假的需求，就是为了寻求一种异于城市生活的生态环境空间，因此旅游度假区的建设不能城镇化，要营造一种高质量的自然生态环境，适宜人们休闲放松的要求。愚人岛定位为“生态休闲旅游度假区”，一方面需要借助现有的良好生态环境，另一面也要通过景观营造，人为塑造更加良好的休闲环境，因此，开发建设更加要求关注生态的特质，开发不但不能破坏已有的生态，而且要
以创造生态增量为目标进行建设，保持规划区生态特质的延续性。
强调和突出生态环境建设的思想和侧重点。研究度假区复合生态系统的建设和维持。同时确定经济和环境两方面的目标、保证协调发展。通过教育宣传手段提升社会整体观念。在规划管理中严格控制人口密度，居住密度和能耗密度。设置高于普通标准的绿化率以及完善的绿化隔离带。采取变废为宝措施，积极推行农村垃圾处理和建设方式的合理选择，考虑当前经济承受能力，保证生态环境建设的推行。
1.3 功能区划与交通路网的结合
小地块开发和大地块开发是目前国内比较常见的两种开发模式。小地块模式注重提高土地的利用率，从而保证土地的经济增值；大地块注重大空间环境的协调，突出开发的规模性和统一性。结合国内外现有旅游度假区的开发建设经验，规划认为愚人岛更应重视包含外围景观环境在内的整体大地块开发概念，强调整体环境的一致，避免小地块开发模式容易带来的景观风格杂乱、开发强度失控的问题。因此，愚人岛的功能区划突出大地块的理念，为了便捷各个区划地块的对外联系，功能区划将与交通路网结合，保证各个地块的可进入性。
1.4 合理的规划结构
1.4.1注意较充分地考虑与城镇规划建设相关的问题，特别是对经济与社会发展中的产业结构调整，培育主导产业，转移农村人口，提高农民素质等问题进行分析研究，尽量体现在规划设计之中，使规划更为深入。
1.4.2充份利用各种组织元素（开放空间、景观、山脉／峡谷、水面、景点、广场、散步道、及自然湖岸）。创造独一无二并令人印象深刻的度假区特色。
1.4.3 提供一个安全（须考虑行人及自行车的安全）及有效的陆上及水上交通网络。创造一个车辆进出及停车管理层次系统。
1.4.4 将区内机动车交通与非机动车、行人区分隔。
1.4.5 利用景观来加强规划结构。
1.5充份利用水资源
确保湖面景观，将湖水与在陆地的土地使用及活动相连结，沿着湖岸设置人行路及停车场，尽量利用湖滨地区的发展机会，但同时须注意平衡可作休闲区用的沿岸自然植被。
1.6 项目独立性与整体性的兼顾
规划区面积较大，为了保证主题的突出、风格的协调，其开发建设必须遵循总体规划的要求，坚持整体性的原则和理念，避免出现相互矛盾、相互影响的负面开发效果。另一方面，考虑到项目投资和开发时序的因素，规划区的开发思路也要注重项目的独立性，全面开花的开发建设是不现实的，“独立开发、滚动建设、兼顾整体”应该是愚人岛生态休闲旅游度假区开发建设的主导思路。因此，规划在大地块的区划基础上具体安排了项目的空间布局和开发时序，从整体上对各个项目的独立发展进行规范。形成一个集中的发展模式，以保留开放空间（自然生态），并最大限度地减少影响现存的山坡地形，同时优化基础设施，尽量以人步行尺度规划从而减少机动交通工具的使用。
二、功能组团区划
2.1 空间布局：为了突出规划区山水形态的空间特点，整个规划区的功能区划表现为“一带双核四组团十二分区”的规划结构。
一带：以清江干流为各功能区之间主要的水上联络通道与景观通廊。
双核：根据愚人岛目前的用地条件，采取“动静结合”的空间策略。北部以大众游览运动为主，南部以高端休闲度假为主，自成两个核心，相对独立发展。
四组团：沿清江主航道周边地区则根据功能定位的不同，围绕四个主题定位，形成度假休闲、运动休闲、养生休闲、生态休闲四个功能组团。
十二分区：详见组团布局。
2.2 组团布局
根据地形与资源特点，不同功能区采取空间分散组团式布局形式，形成“四大组团、十二大分区”的总体格局。
2.2.1 度假休闲组团
该组团位于度假区南部，水域呈狭长枝状分布，周边低山丘陵起伏，是规划区内山水景观最为突出的区域。
其空间发展定位是：中间开花(高尔夫度假区)，两翼联动(游艇休闲区和度假别墅区、预留发展区)。
（1）高尔夫度假区：位于愚人岛现有范围，面积5000亩，一期先行开发中央组团（别墅+酒店+高尔夫球会），采取以别墅收益带动酒店开发、再以酒店和高尔夫球会开发带动顶级房地产发展的模式，实现良好的投资回报。交通主要采用水路进出。陆路在黄金庄配套建设行政管理中心、游客中心。
（2）游艇休闲区：北部火神庙—下马堰—龙泉桥一线两条大型内湾港汊为主轴，进行两翼开发。以建设国际游艇俱乐部为核心，配套建设酒店、景观度假别墅，此期需要考虑陆路交通进出度假区的可能性。
（3）度假别墅区：沿用“别墅+酒店”模式，以南部廖家糟坊和丁家湾东南和两条内湾港汊围合的陆地区域，在廖家糟坊建设休闲小镇，以休闲街区、主题餐厅、老人公寓为核心内容。东南丘陵地带重点建设景观度假别墅。
（4）预留发展区：位于枫叶岛以南、磨市以北的两片大型丘陵地，东部是清江，S形湾岸线优美，是度假区南部风景最为独特的区域，作为未来远期预留发展用地，保持弹性可持续发展。近中期可建设红土溪主题江湾酒店。
2.2.2 生态休闲组团（生态休闲区）
位于窑湾至付家垴一带，以山地林带为主，乡野氛围十分突出。以“生态休闲”为发展主导方向，通过建设乡村化的康体区域作为周边度假休闲组团、运动休闲组团的有益补充。这一区域在部分居民搬迁之后，通过改良种植结构，以花卉、药用植物构筑康体环境，配套相应的康体项目设施，成为规划区内乡村化风格的康体疗养区。同时，北部缓坡地带适量发展景观别墅房地产项目，但控制总量，不影响区域山地环境。
2.2.3 运动休闲组团
南岸坪北侧水域是规划区内面积最宽广开阔的水域，水量充足，对规划区内的生态环境具有直接的影响，规划明确其生态重要地位，对水域加以保护。
建设公众休闲绿地和滨水码头，以及环湖步行路，仅供度假区管理车辆和急救车辆行驶；沿环湖路修建截污管道，禁止污水入湖；一切水上项目的开展都需要进行环境影响评估；为配合各功能区之间的联系，设置水上交通线路，配套生态型码头。由一个企业专门负责水上活动组织、水面杂物清理和水中鱼类养殖。
以“运动休闲”为主题进行项目的布局和设置。区内根据运动项目的不同特点和类型又分为两个区块，东北区域缓坡地背山面水，作为静态的运动区域，集中布局运动量不大、节奏舒缓的项目；西南区域以丘陵地带为主，地形起伏较多，划分为动态的运动区域，项目以节奏明快刺激、运动量较大为主要特点，并且适合山地地形。为了避免相互之间的干扰，两个区块之间利用一定宽度的景观林带进行有效隔离。
（1）码头区：在孙家湾东侧G318公路南侧临湖建设旅游码头，使之成为游客进出愚人岛的主要水运口岸和水陆交通转换的枢纽。
（2）湖滨服务区：在南岸坪、柳津滩等地分别开发为大众游客市场服务的湖滨小镇、水上休闲运动码头，以及旅游码头、汽车营地等综合接待服务设施。并有陆路交通连接位于黄金庄的游客中心交通换乘站。
（3）山地运动区：位于南岸坪小学南侧山地，建设空中游览运动基地，迁建原动力三角翼机场，新建滑翔伞、热气球辅助设施，配套建设山地自行车道、障碍摩托越野赛车场、拓展训练营等设施。
（4）农业观光区：位于柳津滩及其西南坡地。建设民俗村和农业观光园等项目。
（5）文化体验区：位于龙洞湾、樟木咀地带，以水文化为主题，建设国际垂钓中心、清江渔村和水趣园。
2.2.4 养生休闲组团
位于规划区西北部以石柱观为核心的周边区域主要是峡谷山地，群山起伏大，景观的竖向变化最为丰富，山地植被生长良好，是规划区内山水景观整体效果最优的区域。这一区域远离核心区，基本没有民居，十分幽静，加之环境优美，规划结合道教文化，突出“养生休闲”功能主题，发展疗养接待。
（1）道教游览区：以位于清江南岸的石柱观及其周边峡谷风貌游览为主体，分期建设道观建筑，建设码头和游览步道。
（2）养生度假区：位于清江北岸的陈家沱坡地，改造现有的与中国传统文化不协调的欧式度假村，充实道家养生项目。
三、分区项目布局
根据总体规划的功能划分，各个功能组团依据相应的功能主题进行项目布局。
规划原则：
A、各地块功能服从组团规划，项目相对集中，目标市场相对统一。
B、地块之间尽量项目不雷同重复（餐饮、酒店、别墅等常规性项目除外）
C、各地块尽量形成自身特色，具备旅游市场吸引力。
D、充分考虑开发企业经济效益，适当考虑景观别墅等建设需求。
E、项目尽量与区外长阳的社会经济发展需求相结合。
在此要指出两点：
A、本规划对各区的项目是推荐性的，可以有一定的灵活性，增减一些项目。但是不得全盘改变，以至影响组团规划；
B、各项目的名称目前只是暂定，开发企业完全可以变更。
3.1 高尔夫度假区
面积：271.5公顷。
主要项目：
水上运动论坛酒店——面湖而建的白金五星级酒店，以水上运动为主题论坛建设国际会议中心，首层设置1座四声同步传译系统的国际会议厅、多功能商务会议室和贵宾休息室，填补高档会议和旅游淡季的市场空白，打造品牌，培育高端旅游市场。酒店设置包括总统套房在内的各级中高档客房，配套建设全湖景泳池、停车场和游艇码头。
顶级豪华别墅——利用卧龙岗3条河汊规划私家岸线的顶级豪华别墅，共34套。
国际高尔夫球场——27洞国际锦标级球场。建设夜间照明设施，满足夜间高尔夫运动的需要。
高尔夫会所——内部设置高尔夫系列专卖店(PRO SHOP)，贩售各种相关球具与用品，满足会员需要。配套建设桑拿、蒸汽浴室、淋浴室和水吧，其它娱乐设施与水上运动论坛酒店共同使用。
高尔夫度假别墅——充分利用高尔夫球道和湖泊景观资源，按照组团式分期开发的模式，规划建设并向市场推出202幢高尔夫度假别墅，主要建筑朝向球道或湖面，视野开阔，以高尔夫球道景观和湖景为主要特色，提供建筑及设施使用权，平衡度假区
投资压力。每个组团根据现有场地环境，形成各具特色的社区。加强别墅周围的绿化，形成错落有致的建筑景观环境。
潜水俱乐部——保留现有潜水设施，改造周边环境和配套服务设施。
愚人岛了望塔——迁移现有动力三角翼机场，新建一座了望塔，是地标性的建筑物，亦可作为通讯塔，发放或接收讯息。
行政管理中心——行政管理，展示整个旅游度假区的规划和模型，介绍投资政策。
游客中心——对游客提供免费咨询、投诉服务。销售度假区地图、明信片、VCD、DVD、邮票、土特产等纪念品。
区内交通组织中心——游览车和电瓶车集散地。
员工宿舍——提供管理人员和员工的住所。
3.2 游艇休闲区
面积：221.4公顷。
主要项目：
国际游艇俱乐部——五星级酒店，以国际游艇俱乐部为核心，配套游艇停泊区。
度假别墅——位于下马堰和火神庙，180幢独幢度假别墅依山傍水，坐北朝南。
半岛产权度假公寓——按照五星级酒店标准配置建设，位于火神庙东侧犄角形半岛的平缓坡地上。
3.3 度假别墅区
面积：158.2公顷。
主要项目：
度假别墅——以南部廖家糟坊和丁家湾东南和两条内湾港汊围合的丘陵地带重点建设景观度假别墅，共246幢。
休闲小镇——位于廖家糟坊，以休闲街区为核心内容。建筑外观和材料均以土家民居为蓝本进行再创作，充分展现土家建筑文化和民居特色。建筑布局自然，高矮相间。街道的设计从人的行为角度出发，宽窄随建筑布局自然改变，营造良好的购物环境。
主题餐厅——濒水建设，庭院式布局，以“江南水街”为主题，以水为街，以湖为景，以原始自然和生态环保为特色。倡导“人与自然和谐沟通，注重环保”的理念。
老人公寓——以二、三层联体公寓为主要建筑形式，既与度假区互相联系，互为补充，又自成体系，相对独立，配套建设理疗室、保健室、棋牌室等休闲娱乐、生活服务、康体保健和接待接待设施，营造一个老有所乐、老有所养的舒适环境。
3.4 预留发展区
面积：357.6公顷。
主要项目：
江湾主题度假酒店——位于红土溪之南，中期建设，作为预留发展区别墅的公用配套。
3.5 生态休闲区
面积：92.4公顷。
主要项目：
观光花田——将现有山地和农田大面积改种玫瑰、薰衣草等花卉，利用花卉芳香进行呼吸养生。
自助花园——进行自助花卉种植、采摘（Berrying）活动，销售制作花卉产品，花卉加工厂——生产干花、花粉化妆品等。
香草湾SPA美容会馆——以水疗SPA为主题，提供美容美体、SPA、瑜伽、纤体瘦身等接待服务和培训服务。建筑采用山地建筑风格，设计与山体结合，与自然相融合，达到天人合一的效果。主要有山林瑜伽、山泉SPA、花卉SPA、观景SPA、庭院SPA等项目。
花蜜生产区——生产花蜜，销售给度假区游客和区外市场。
蝴蝶谷——种植成片桃花，模拟自然生境，建造雾谷，提高空气湿度，鲜花盛开，蝶舞翩跹。在林中设置仿生蝴蝶馆，展示珍稀蝴蝶标本。
小鸟天堂——湖边种植芦苇、荷花、睡莲、芡实等湿地植物，吸引水鸟栖息，营造典型的湿地生态环境。周围修建湿地观察木栈道、睡莲亭等建筑小品，让游客观赏水鸟觅食、归巢等景象。利用原有松林之间拆迁后的空地，种植大量种子植物和芳香植物，引入观赏鸟类，周围用透明幔帐围合，在林间通过不同高度的林中栈桥、穴屋等形式让游人走近鸟类，观察鸟类，增强爱鸟护鸟的环保意识。
森林乐园——以森林为主题的攀爬、穿越、野营、动物园、氧吧等生态休闲项目。
员工宿舍——提供管理人员和员工的住所。
3.6 码头区
面积：6.0公顷。
主要项目：
标志雕塑——在区内东侧高地的靠近G318公路处建立标志性雕塑，标明“愚人岛生态休闲旅游度假区”，作为整个旅游度假区的形象展示。
大型生态林荫停车场——停车位标准为：小型汽车2.5米×5米，旅游大巴5米×10米，全部采用渗透性铺装材料和结构，并充分考虑和周边环境协调，通过设置分车带种植树木，对停车场进行绿化遮荫。停车场周边利用乔木、灌木、微地形等进行视觉遮蔽，以减少对周围自然景观的破坏。
游船码头——分为汽车轮渡码头和游艇码头。
游客信息服务中心——分布游客中心（结合展示）、餐厅（含厨房和仓库）、购物商店、大众候船室、轮渡（游船）售票和厕所等功能。
VIP候船室——作为国际游艇俱乐部会员、高尔夫球会会员、别墅业主和度假区贵宾专用接待场所。
加油站——为度假区内车辆和过境车辆提供加油、维修服务。
员工宿舍——提供管理人员和员工的住所。
3.7 湖滨服务区
面积：65.8公顷。
主要项目：
湖滨小镇——位于南岸坪，以商业服务、娱乐休闲、文化活动、住宿接待等为主。零售业除了包括现在也有的日常食品及干货等，还会扩展新的经营活动，例如餐饮、咖啡室、茶室、及其它的商业活动。零售商店着重于为游客提供产品。大部份的布局都是注重于北部大众游览运动组团的游客。行人道及自行车道会插于商业走廊之间，连接滨湖步行街、小型酒店、购物市场、公共码头、及其它的中央活动。
湖滨小镇集休闲购物、餐饮娱乐、民俗体验、文化参与于一体，有客栈、茶坊、餐厅、酒吧、旅游工艺品、清江特色产品等经营项目，各种特色小摊遍布街区，更有一条集中多种名优传统特色小吃的馋嘴街，定期举行趣味十足的民俗表演，并按照中国传统节日举行具有鲜明民俗特色的主题活动，让游客在一种原汁原味的清江民俗文化氛围中体会崭新的休闲方式。其中根据布局分为：餐饮区、购物住宿区、民俗广场区、馋嘴街和酒吧休闲购物区。
汽车营地——设置若干小车位和房车位，配套汽车旅馆和娱乐设施。
汽车轮渡码头——位于现南岸坪码头处，经改造，成为汽车专用轮渡码头，陆地设置大型停车场和交通换乘游览巴士。
水上运动码头——是游艇、冲浪、赛艇、龙舟、帆船、水上降落伞、水上飞机等水上运动休闲项目的专用码头。
3.8 山地运动区
面积：108.5公顷。
主要项目：
动力三角翼（Microlight）——动力悬挂滑翔机，用来旅游观光、休闲飞行、航空摄影等，飞行速度慢、高度低、宜观光、航拍等作业，有令人羡慕的安全记录。
滑翔伞（Para-Glide）——是降落伞与滑翔翼的结合，始于1978年的阿尔卑斯山区登山者的突发奇想，用高空方块伞改良成性能上接近滑翔翼的综合体。
动力伞——是加了动力的滑翔伞。是一种新兴的航空运动，兼有滑翔伞和超轻型飞机的特点。
热气球——1783年11月，法国造纸商蒙戈菲尔兄弟在巴黎穆埃特堡进行了世界上第一次热气球载人空中航行，宣告了热气球运动的诞生。热气球是利用空气受热膨胀的物理原理，使气球升空，从而实现人们在空中自由飞翔的夙愿。热气球运动具有航空体育比赛、探险、休闲、空中摄影、高空作业、气象探测、旅游观光、空中广告、地质地貌测绘、青少年科普教育等多重功能。需30米×30米的平整场地，周围无电线及高大建筑。
自行车竞驰——山地自行车越野（Mountain Bike Cross Country），骑着专用的自行车攀爬山地及障碍，具有一定的观赏性。在区内设置道路，以专人表演、培训指导、租赁车辆的方式开展此项活动。
索道滑翔翼（Cable Hang—glider）——飞行距离500m，飞行速度10m/秒，尽情享受自由飞翔的乐趣。
美式全地形越野摩托（ATV—All Terrain Vehicles）——自驾行程4千米，夏季的山道密草丛生，驾驶着彪悍的越野摩托，体验驰骋山地林间的快感。
四季旱地雪撬（德国滑道）（Seasons Toboggan Run From Germany）——滑行距离可超过1000m，局部借助高架桥加高，滑行速度完全由个人掌控，惊险刺激。
障碍摩托车越野——国际上流行的山地摩托车项目，极具观赏性。随着国内摩托车产业的发展，这一项目已经逐渐为大众接受，目前国内尚无标准的比赛场地，市场前景较好。
员工宿舍——提供管理人员和员工的住所。
3.9 农业观光区
面积：96.3公顷。
主要项目：
养生农庄——利用现有的乡村建筑，改造成田园式的农庄，以农家菜、农家饭、农家活为主要形式开展农业休闲项目。
农家客栈——特色主题招待所。原木风格，睡炕、老式床。加盟世界青年旅馆组织。
田园自助餐厅——主要用玉米、红薯、放养鸡、农家菜等健康食品招待游客，提供自助厨房，供游客参与体验农家风情。
多产食物园——作为视觉界限将湖岸及山地运动区分隔开。这块土地很适合农作物生长，本身既可以吸引游人参观，又为本地社区提供食物，可谓一石两鸟。经细心设计后的花园，可配合蔬菜的色彩及芬芳，再以花丛穿插其中，和蜿蜒小道，定能吸引居民和游客参观。