住宅小区物业管理工作方案

为全面贯彻落实市委第四巡察组反馈整改问题，深入贯彻落实县委、县政府《关于印发县深化住宅小区物业管理工作实施方案的通知》的工作部署，结合镇实际，特制定本实施方案。

一、指导思想

深入开展“五深化三落实三加强”活动，深化住宅小区物业管理工作，以党建引领、精细管理、分级服务、规范自治等方面为重点，进一步提高物业管理工作水平，不断提高物业企业服务水平，满足小区居民对美好生活的迫切需求。

二、工作目标

按照“抓巩固、攻难点、补短板、强弱项”的总体目标，围绕绿色发展要求，以深化管理为主线，在全面提高物业管理水平的同时，打造一批安全、优美、有序、自治、和谐的“五类示范”小区，充分发挥模范带头作用，引领全镇物业管理水平和小区人居环境“双提升”。

三、工作任务

（一）抓巩固，以巡查促巩固

1.持续巩固“三位一体”工作机制。强化村居物管站人员配备，加大对物业管理重视程度；强化业主委员会工作职能，引导业主自治，组织开展业主委员会工作培训，提高业委会履职能力；强化物业服务企业从业资格和从业人员素质，提高物业服务水平；巩固“三位一体”工作机制，明确责任，发挥各自的优势，密切配合，形成合力，切实将物业服务纳入社区建设和管理体系。

2.持续巩固小区管理考核激励奖惩机制。以日常村居包片干部周巡查考核为抓手，充分调动物业服务企业工作积极性，引导物业行业由原来的“做好”提升到“做精”，由“维持运转”提升到“树立品牌”；考核设立小区物业保证金制度，按开发类和安置类小区分类考核，同时予以奖惩。深化行业监管，进一步加强物业服务企业和服务项目考评，制定具体、精准的考核办法，将所有在手项目的物业服务企业和所服务的开发类、安置类项目全部纳入考核范围，将物业服务内容、服务标准、收支情况“三公开”列为考核的重点内容之一纳入考核项目，落实考核结果公开制。

3.持续巩固基础设施维护投入机制。强化安置小区基础设施日常管护维修工作，对群众反映强烈的零星维修由村居主导，对小区停车、监控、道路等基础设施逐步完善，从硬件上改善小区整体环境，进一步增加居民的获得感和幸福感。

4.持续巩固业主投诉处理回应机制。畅通投诉渠道，公示公开镇物业办、村居物管站、物业企业联系电话，建立工作台账，对业主反映的问题进行登记并及时办理回复，提高业主满意率，确保小问题在社区、物业层面得到解决，规范物业企业服务。

（二）攻难点，以攻坚促规范

1.攻克小区违法乱象多的难点。一是私拉乱接整治，加强安全用电宣传，提高业主安全意识和自律意识，引导电瓶车规范停放和有序充电。配合供电公司进行联合行动，同时加大对安置小区充电棚的建设，优化充电棚设置；二是违章搭建整治，在小区内公布镇物业办、社区（村）物管站受理电话，根据业主和物业服务企业反映的问题，属矛盾纠纷类的由社区（村）、镇负责受理调处，属违法、违规类的，按相关要求，移交相关职能部门办理。

2.攻克小区安全管理差的难点。一是开展消防隐患整治，指导并督促物业服务企业建立健全消防安全管理制度，落实消防安全管理责任，进一步做好消防通道清理工作，配合县消防救援大队等执法部门开展集中整治行动；二是开展电梯安全整治，加大住宅小区电梯安全宣传力度，进一步落实使用单位和维保单位安全主体责任，积极配合县市场监管局等执法部门开展执法检查；三是深化车库管理，加强整治后地下车库规范使用，建立健全管理制度和台账，指导物业服务企业和业主委员会制定地下车库使用管理具体办法，督促物业服务企业加强管理和宣传引导，遏制车辆乱停放。

3.攻克安置小区停车管理乱的难点。出台安置小区停车收费管理暂行办法，为管理停车秩序、改善停车环境、消除安全隐患、管理公共资源，将尚未实施停车收费管理的14个安置小区分2批实施，通过实施车位改造、监控招标、门岗增设和停车收费宣传，全面实现停车收费管理。

4.攻克安置小区物业费率低的难点。加强业主权利义务教育，规范企业收费和业主交费行为，引导业主按时足额交费，进一步完善干部职工带头交纳物业费。探索出台城市生活垃圾处理费征收办法，对不同类型的住宅小区、商铺收缴不同标准的垃圾处理费，所缴费用尝试采取捆绑方式征收，依据对物业服务管理考核情况，采取统管代付的形式支付物业服务企业相关费用，提高企业入驻积极性和稳定性。

（三）补短板，以包区促引领

1.探索解决管理层级少、力量不足的短板。根据小区管理的不同情况，实行一个小区有一个社区干部联系，跟踪协调，跟进服务，确保小问题在社区、物业层面得到解决，大问题第一时间掌握。所有小区按住宅的单幢或单元设立楼幢长。通过自荐和业主代表推荐的方式，将有责任心、有热情、有公信力和肯讲敢担当的业主选拨担任楼幢长，协助业主委员会和社区（村）开展工作，协调处理矛盾纠纷。

2.探索解决物业行业自律和监管处罚手段不足的短板。目前镇对于物业公司只有激励机制没有制约机制，导致对于部分管理水平底下的物业公司无任何抓手，充分发挥物业协会作用，制定行业自律规范，加强物业行业自身管理。逐步引导小区设立监管账户，收支明晰，收费公开，支出可寻。

3.补齐小区配套社区用房功能作用不足的短板。目前物业配备用房未发挥服务业主的作用，逐步将出租或挪作他用的物业用房进行回收，为物业管理和业主休闲提供必要场所。

4．补齐小区业主委会组织建设不足的短板。继续对符合成立业主委员会条件的小区，引导业主申请成立业主委员会，规范业主大会召开、业主委员会选举工作。加大对业主委员会工作规范的指导和监督，进一步提升业主委员会成员的素质和能力，对凝聚力不强、工作不作为的业主委员会进行改选，对应成立而未成立的小区特别是单位类小区及时成立业主委员会。探索建立小区业主委员会党支部，由联系村居干部任党支部书记，发挥业主委员会党员的积极作用，创新推动小区管理，促进物业服务企业的规范化运行。

（四）强弱项，以考核促提升

1.强化老旧小区改造管理。争取上级项目资金，积极开展老旧小区改造，2020年，计划对2000年前建成的8个老旧小区（财政税务局宿舍、防疫站妇幼保健所宿舍、中医院宿舍、政法小区、荆江西路ABCD楼、城中城小区、政府宿舍大院、环城南路789号楼）和迎宾新都、松苑小区、滨湖花园3个安置小区实施改造。为切合群众需要，在清单编制期间，应广泛征求小区业主意见，将群众反映强烈或共同关心的问题纳入改造范围，提高业主满意度。每月一调度，及时掌握工程进度和质量。

2.强化单位自建小区管理。目前我镇小区物业管理难度较大、矛盾较多，尤其是老旧小区、零散小区尤为明显。可以探索实行居民自治，成立自治小组、志愿服务队伍、结对共建