2014年安徽淮南合富辉煌顺发九龙城项目营销推广报83p

嘉鹏· 领城
安徽嘉鹏臵业 朝阳东路 22万方
容积率
绿化率 物业类型 在售物业状况 在售物业均价 去化率 景观设计 建筑风格
1.8
40% 多层34栋、小高层12栋
状及未来发展抱有疑虑，但不可否认，领城是淮南屈
指可数的几个高品质居住社区之一。
客群定位
65% 中式徽派建筑
一期多层、小高层
多层3500，小高层3100 澳大利亚贝尔高林
从图表来看，14年的淮南市
1450 1100 850 650 850 520 650 850 套数
住宅市场可分为三个阶段： 第一阶段为1月份，住宅市场 延续13年走势，成交旺盛； 第二阶段为2月-6月，住宅市 场运行成长，春节后成交套 数稳中有升； 第三阶段为7月-12月，随着 各地房地产市场普遍降温和
世界金融危机的影响，成交
量趋缓。
总体来看， 14年淮南市房地产市场整体运行趋势良好。
淮南市住宅市场概况
3000 2900 2800 2700 2600 2500 价格 1月 2600 2月 2800 3月 2790 4月 2790 5月 2940 6月 2980 7月 2820 8月 2790 9月 2860 10月 2810 11月 2780 2600 2800 2790 2790 2940 2980 2820 2860 2790 2810
作为一个“造城大盘”，该项目有着 “兼容并包”的特性，鉴于此原则， 该项目客群主要为一次臵业者构成， 其高端产品如退台洋房、别墅等，也 能吸引到部分改善型客户
民生· 淮河新城 开发商 位臵 总建面 容积率 淮南民生臵业 广场北路与国庆西路交口北 300米 140万方 1.7
售业绩最好的楼盘之一。
淮河新城从地理位臵角度来说和本项目有很多的共通点： 首先是其所处区域，均属于城市边缘地带，区域缺乏认知 和认可； 其次项目周围配套不足，均依靠自建配套实现自给自足； 第三，两者都将在未来建设大规模公园，景观牌将成为项 目的核心卖点之一。
城市规划
大通区规划 安徽省淮南市大通区位于淮河中游的南岸，辖三镇一乡一个街道，全区总人口18万，总面积350平 方公里。本项目所处的九龙岗镇，就是三镇之一。
九龙岗镇位于淮南市东南部，南与长丰县相邻，北与洛河镇及淮南农场接壤，东临高塘湖， 西依大通林场，属大通区辖，全镇国土总面积为35.5平方公里。九龙岗是淮南煤矿的发源地 之一。
米处有火车道临近项目，往来
车辆多为货车，对项目有一定 程度的负面影响。
项目最大硬伤之一。
SWOT分析之优势
项目相对淮南市其他楼盘来说，周边市场缺乏竞争，在地缘性客户的把控上有一定优势；
项目自成体系，在目前阶段是淮南仅有的一个由大量别墅级高端住宅构建的社区，在淮南
市区内尚没有与项目同质化的产品出现。
“改善居住条件？换房子？为什么不去金地国际城？领城也不错。干嘛非跑
到九龙岗？那边住的都是有钱人，环境也很不错、以后发展也好啊，要是换房 子，一定选在那。”
——市民
金地国际城和领城是目前淮南市较为高端的楼盘之一了。总的来讲，在市民 心中的形象是比较好的。几次开盘，能看到的，很大一部分客户都是开车来的。 大部分客户还是属于改善生活型的。 ——某开发公司营销经理
开发商 总建面 物业类型 绿化率 容积率 物业管理
淮南金大地 62万㎡ 洋房，别墅，小高层，高层 40% 1.4 深圳鹏基
B区
嘉鹏领城
春晓名城
客户群：本项目高端的定位、较高的售价，
就已经决定了改善居住型客户占了绝大多数。
A区
民生· 淮河新城
民生〃淮河新城是淮南市最大的一个楼盘。也是在淮营项目的先进理念，受到广泛好评。由于秉承着“滚动开发， 迅速回笼资金”的使命，项目售价并不高，吸引了大量客户 群。08年、09年上半年连续领跑淮南楼市。成为淮南市销
万向系知名上市企业，品牌落足淮南，对客群有一定吸引力；
抵达项目北侧路况较好，周边绿化环境较好；
SWOT分析之劣势
项目所处的大区域——大通区，由于历史（如万人坑、火葬场等）原因，市民认可度普遍 较低； 项目所处的九龙岗镇，相对属于较偏远地区，多为采掘塌陷区、老旧的居民区、低档的商 业区，区域形象较差，市民认知度及认可度均较低； 九龙岗区域房地产市场发展较为缓慢，目前阶段缺乏现代的生活氛围，较难吸引客群入驻； 周边存在大量老旧的居住区及厂房，生活配套档次较低，且不够完善。 项目地块周边环境有一定缺陷，在市民心中印象根深蒂固，需要较大投入方能化解； 110KV高压线路通过项目地块，改造成本较大，对未来小区品质有一定程度的影响；
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
2014年1—12月淮南房地产住宅市场销售套数走势图
160000 148000 138000 140000 120000 104000 100000 98000 98000 100000 90000 80000 80000 70000 面积 64000 5800056000 60000 40000 20000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2014年1—12月淮南房地产住宅市场销售面积走势图
先来看几个淮南比较“火”的楼
嘉鹏〃领城
项目处于朝阳东路，淮南“东进南扩”桥头堡： 区域：该区域目前发展尚未成熟，配套不够完善，但 属于政府重点打造的区域，被规划为高档住宅区及商
盘
务区；且交通便利，未来发展前景良好；
规模：该项目与周边数个项目连片开发，形成互动， 有可能形成集群效应吸引客户； 产品：领城为中式徽派建筑，由贝尔高林做景观设计， 品质较好；该项目注重产品细节打造，如在售楼部展 示建筑用材、游泳池等实景展示、集中供暖等，建筑 本体设计也较为人性化。 口碑：客户普遍较为认可该项目的产品，但对区域现 开发商 位臵 总建面
本项目存在的核心问题集中在哪里？
天时 ——房地产发展迅猛，新产品层出不穷，如何在激烈的市场竞争 中取得优势？
A、区域口碑较差，市民认可度较低 B、生活配套不够成熟 C、居住氛围较差 D、抵达项目交通不够便利
地利
——项目所在区域不被认可！
天时
淮南市目前经济形势良好，稳 中有升，正处于房地产市场的高 速发展期，高端楼盘、产品创新 楼盘层出不穷—— 高端楼盘层出不穷，本项目如何 寻求突破？
市场小结
从城市经济技术指标来看，淮南的经济处于高速发展期，发展势头良好，房地产
市场发展较为良性，较难出现波动较大的暴涨或暴跌； 项目所处的大通区，在淮南市房地产开发核心区域之外，房地产市场相对较为落 后，项目所处的九龙岗镇，缺乏已成熟的居住区。 从城市发展角度来说，项目地块所处区域大通区九龙岗镇，处于淮南市“东进南 扩”的发展线上，未来发展潜力较大；
项目所处九龙岗镇，整体居住环境 较差，生活配套不够齐全，市民认可 度普遍较低，同时区域内房地产市场 发展缓慢，无法形成有效的市场吸引 客户—— 与市区内众多楼盘相比，在地利竞争 上不具备优势。
地利
在天时、地利都不占优的情况下 我们以什么获取胜利？？
不妨换一种角度去思考
项目定位
Project Fix position
客户群：以改善居住型客户占大多数。少
部分家庭条件较好，追求品质的一次臵业者。
经济技术指标
金地国际城
项目同样处于朝阳东路，嘉鹏〃领城的东侧： 该项目的开发商，成功开发过多个项目，受到广泛认 可，在淮南的影响力很大。 项目高端的定位、奢华的售楼部、园林实景的展示， 为项目增加了很多卖点元素。也成功吸引了高端客群 的目光。该项目的成功开发，对同在朝阳东路的领城 的冲击力很大，虽然是不同的建筑风格，但争夺客群 的暗战一直没有停止过；
会有人买。南面马路对面就是淮南最大的垃圾回收站，夏天路过旁边气味很糟 糕，基本上老淮南市民都知道，这里做别墅不会有人来买的。”
——市民
“我们本地开发商一般是不会拿这样的地的，淮南就那么大地方，还那么封 闭，这地方什么情况，说出去谁不知道？以后做起来压力也大。”
——业内某公司工程部经理
客户及业内人士访谈
顺发· 九龙城营销提案
前言
本次提案的目的，旨在剖析项目的优劣势，解决项目在后期营销推广过程中可 能会面临到的一系列实际问题：
本案，将对本项目存在的问 题进行交流和探讨
目录
市场扫描 项目本体分析 项目定位 亟待解决问题 策略与借鉴
Marketplace Scan
市场扫描
淮南市住宅市场概况
1750 1650 1500 1250 1000 750 500 250 0 1000 1000 740
城市规划
城镇体系 充分发挥各级城镇的职能，逐步形成层次分明、规模适度、功能合理的市域城镇体系。 根据市域的资源分布及自然状况和交通条件，规划市域结构为“一个中心、五个片区、三级轴 带”。
城市总体布局
淮南市总体布局为“五片区、多组 团”式，各组团之间以城市干道相 连，生态绿地分隔。市区由“一个 主城区、两个次中心区”组成，主 城区用地主要向东、南发展，城市 发展以形成龙湖路为中心的城市商 务区，提高人口聚集力，形成代表 淮南市现代化城市形象的主中心区。
城市规划
城市性质与发展目标 淮南市是华东地区以煤炭、电力为主的能源生产基地。初步建立适应社会主义市场经济运行 规律的经济体制，使淮南市成为人民生活质量达到小康目标，城市功能齐全，基础设施配套，布 局合理，环境优美，生态优良，经济发达与现代文明相结合的现代化城市。
淮南市城市总体规划图（1996－2010） 规划范围 城市规划区范围853.7平方公里。 城市规模 2005年：城市人口113万，建成区建设用地95平方公里。 2010年：城市人口118万，建成区建设用地102平方公里。