66中规院：上海虹桥临空经济园区一体化规划成果汇报

已出让 土地类型
总量
开发量 （万平米）
170
比例 （%）
商务办公
122
72
公共配套
12
6
居住
37
22
2.需求迫切：园区企业访谈
携程访谈
区位：南临空
企业特征：内资企业，劳动密集型产业
需求：1.路灯与治安 2.就餐 3.公共交通 4.企业周边环境改善 5.园区建立企业交流平台 6.园区配套各类服务设施（会议
Local Office
1.全球总部经济发展特征
z总部经济快速发展：全球化背 景中的企业管理和生产职能的空 间分离；
z总部类型多样：研发总部、采 购总部、营运总部等；
z总部空间转移趋势明显
联合利华： 全球总部：伦敦 中国地区总部：上海 全球研发中心：荷兰
英国
中国 全球采购中心：上海
Ulaardigen Colworth Port Sunlight 上海
园区名
Camborne BK
Chester BK Edinburgh
BK
非中心商务 园
中关村总部 基地
清华科技园
用地面 积（ha）
20 70 58
39
65 10
建筑面积 （M2）
70000 116000 186000
450000
1400000 690000
辅助设施
参数
宾馆、饭店、会议设施、酒吧，休闲建身中心）；超级市 场（加油站、洗车房、饭店、自动提款机）；药店、建房 互助会、饭店、干洗店、外卖店、酒吧、商业门店；图书 馆、保健中心、社区中心、多功能运动场（网球场、足球
上海虹桥临空经济园区一体化规划
成果汇报
中国城市规划设计研究院 2010年4月
规划范围
•城市设计范围：上海虹桥临空经济园区，北至 苏州河、东淞虹路、南至泉口路、西至绥宁 路，共计5.1平方公里。
•研究范围：拓展至临空南部北新泾社区，西部 虹桥枢纽地区。
规划内容
•第一部分 •第二部分 •第三部分 •第四部分 •第五部分 •第六部分
门户地区
临空总部现状分布图
2. 上海虹桥综合交通枢纽的影响
• 机场、高铁、磁悬浮、地铁、城际巴 士等多种交通方式综合；界时100万 人每天进出枢纽，枢纽地区成为人流、 物流、信息流高度集中的地区。
• 战略性节点对上海城市空间结构产生 影响，西部门户地区。
虹桥综合交通枢纽
上海城市空间结构调整：虹桥枢纽周 边地区成为战略性节点地区，上海西 部地区将成为新的增长区域。
大虹桥地区发展构想
临空经济园区
大虹桥地区发展对临空的影响：商务办公服务功能。
•着眼更大范 围的，参与主 体更多的，围 绕枢纽的产业 布局开始蓬勃 发展。
•与枢纽相关 联的商务活动 会在机场周边 地区集聚。
虹桥枢纽周边地区发展结构：“双核心”
•机场西翼中心：枢纽核心商务区，商 务型办公中心； •机场东翼中心：临空经济园区，总部 型办公中心。
z设计理念：强调公共服务空间设 计，将苏州河沿岸工业发展历史特 征与公共绿地设计相互结合。
z开发模式：开发商统一进行地块 开发，整栋、整层租售（27000元/ 平方米，6元/平方米·天）。
嘉定——西郊总部园（慧创·国际）
z规模：占地450公顷；建筑面积 420万平方米；容积率：0.9
z项目定位：知识化、生态型、枢 纽级总部园区
微软： 全球总部：西雅图 亚太总部：新加坡 中国总部：北京 科技研发中心：上海、深圳、北京
z总部集聚形式日益多元化：疏解与集聚
曼哈顿
中环
爱丁堡office park
美国（IBP）
伦敦利物浦街
CBD
Hale Waihona Puke Baidu
谢菲尔德 Office Parks
Business Park
国际总部园区发展比较与借鉴
英国stockley park 英国Edinburgh park
空港总部簇群的建设
嘉定西郊总部园 虹桥临空经济园
虹桥枢纽商务核心区 青浦徐泾总部园
普陀长风生态商务区
普陀——北岸·长风
z规模：占地面积220.9公顷；建筑 面积：320万平方米；容积率：1.5
z项目定位：上海第四个CBD
z职能综合：办公楼、商业娱乐设 施 、酒店式公寓、高尚住宅、中小 学、幼儿园、医院、体育馆及社区 服务中心等。
机场东翼总部办公中心
机场西翼商务办公中心
园区定位：总部经济，虹桥门户
• 总部经济：国际与国内知名企业总部集聚区与高端科技企业集聚区； • 虹桥门户：依托虹桥，面向国际和面向国内的门户园区。
西部核心
第二部分 产业定位
一、临空产业现状
信息服务业： •信息通信技术（联强国际中国总部和 营运中心、神州数码华东营运总部、佳 杰科技中国营运总部）； •电子商务（携程、史泰博、报鸟、易 果等）； •无线通讯（爱立信、明基、晨讯等）
场、游戏场）、自行车道、骑马道
1000人就业
自动提款机、加油站、邮局、健身俱乐部、托儿所、报亭、 三明治点 、饭店、超级市场、信贷公司
7500人就业
园区公共服务中心（饭店、健身中心、托儿所）；外卖店、 快餐店、临街商业、穿梭巴士、银行、旅馆、公共艺术、 酒吧、美发美容、自行车道、散步道、足球城、电影院； 艺术品展廊、博物馆、剧院、高尔夫球场（依托城区）
2. 上海总部经济发展特征
z快速增长：2002年7月，市政府出台 《上海市鼓励设立外国跨国公司地区 总部的认定工作》大力推动了上海总 部经济的发展。上海已成为中国内地 “总部经济”数量最多的城市。
z前景乐观：世博会成为重要契机，预 测“2010年上海‘总部’数量将超过香港”。
z总部集聚区：这些对信息、商务、研 发环境有类似要求的总部型企业通常 入驻同一地区，催生了一批总部经济 相对集聚的楼宇或园区。
z职能综合：总部经济、第三方服 务、滨江生态绿化、生活配套服务 四大功能板块叠加；
z设计理念：建筑组团空间与整体 公共绿地相互融合（大疏大密）；
z开发模式：政府背景一级开发公 司“统一规划、统一开发、统一配套、 统一招商、统一管理、统一推广” 整栋出售，1900-3300平方米/栋。
松江——大业·领地
z规模：占地120公顷；建筑面积60 万平方米；容积率0.5。
z项目定位：展示、研发、贸易、 财务结算为一体的低密度、智能化、 生态型总部集群花园。
z职能综合：政府配套、商务配套、 交通配套、商业配套、文化娱乐配 套、餐饮配套等。
z设计理念：大面积绿地与办公楼 相结合。
z开发模式：房地产企业统一开 发，整栋出售，6000元/平方米， 700-1200万/栋。
图：上海商务办公布局
图：长宁三大产业功能区
4.园区型总部产业特征
z灵活的产业空间 z高科技产业的发展
三、临空产业定位
1. 产业定位：信息服务业、现代物流业、高技术产业
2. 产业空间布局
z 外环以西：以现代物流业为主的产业集聚区； z 南临空：以信息服务业为主的现代服务集聚区； z 北临空：以高技术产业为主的高端企业总部与高
3. 园区企业定位：总部型
跨国公 司地区 总部
地方性 企业总
部
比例（%）
规划开发量 （万平米）
50
140-150
30
80-90
一般商 务办公
20
60
现状开发量 新增开发量（万
（万平米）
平米）
41
100-110
28
50-60
40
20-30
规划跨国公司地区总部引导区
规划跨国公司研发中心引导区
25% 37%
中心、酒店、聚会场所）
Expeditor访谈
区位：北临空
企业特征：外资企业，知识密集型产业
需求：1.公共交通 2.安全管理 3.食堂 4.酒店（星级酒店和经济型酒店） 5.休闲场所（咖啡吧、西餐店） 6.娱乐健身场所（健身馆、美容店、
会馆、文化中心） 7.银行（工行、外币银行）
3.经验借鉴：国内外园区功能配套
（绿地、活动空间组织企业交流）
z 园区功能：混合（mix-use）(工作
与生活）
临空的不足
z运作模式：面向企业地块出售，统一开发 需要良好的管理主体，目前还未能实现。
z园区氛围：临空还未能形成“园”的氛围。
z园区功能：功能相对单一。
二、临空发展条件分析
1. 临空的优势
z区位优势 z品牌优势 z文化优势 z资源优势
虹桥枢纽商务核心区
z 规模：占地160公顷；建筑面积170万 平方米；容积率：1.1。
z 职能综合：商务配套、交通配套、商 业配套、文化娱乐配套、餐饮配套等。
z 设计理念：搭建区域合作平台；营造 时尚文化场所；创造环境友好典范
z 开发模式：统一开发
借鉴
z 运作模式：统一开发 z 园区氛围：努力营造“园”的氛围
IBP
北京丰台总部基地
16%
40% 35%
地方性企业总部 跨国公司总部 其他
地方性企业总部 跨国公司地区总部 其他
53%
7% 49%
18%
39% 地方性企业总部 跨国公司地区总部 跨国公司总部
43%
STOCKLEY PARK (UK)
25% 37%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
38%
临空经济园区
8 100 31
上海总部基地类型划分
z街区型：CBD 区，内环以内，空 间局限；
z综合体型：建筑 综合体，布局分 散，潜力有限；
z园区型：新类 型，郊区，空间优 势明显。
街区型 综合体型
上海总部基地分布特征
z西部多于东部：长 三角腹地的吸引力较 强；
z形成两个总部簇群： CBD总部簇群、空港 总部簇群；
科技企业集聚区；
高技术产业
信息服务业 现代物流业
四、临空企业定位：总部型
1. 临空现状企业类型
z跨国公司总部 z地方性企业总部 z一般性商务办公
25% 37%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
38%
以企业总部为主导的企业类型，是临空良性发展的开始。
2. 经验借鉴：成功园区企业门类——总部开发比重占70-80%
地方性企业总部 跨国总司地区总部 其他
38%
20% 30%
跨国公司地区总部
50%
地方性企业总部
一般性商务办公
协和路：总部界面 科技岛：总部创意园
第三部分 功能组织
一、园区功能配套类型
1.现状：相对缺乏
•商业：正大生活馆，4.1万平米； •酒店：规划凯莱3.5万平米； •学校医院：音乐学院，新泾中学等共4万平米；
图1-7空港都市区示意图
2.区域市场支撑
电子信息产业
物流产业
汽车产业
纺织产业
石油产业
钢铁产业
长三角可能向临空转移的有优势的产业门类：ICT、高新技术产业、服装食品制造等产业的商务总部。
3.错位分工
z上海：做实信息服务业、现代物流业 两大优势产业，为上海四个中心服务。 z长宁错位分工：园区经济而非楼宇经 济，长宁区的新名片。
目标定位 产业定位 功能组织 城市设计 设计导则 实施措施
第一部分 目标定位
发
展 历
1993年——市西工业小区
程
1994年——临空工业园区
1996年——临空经济园区
2003年——总部园区
“园林式 高科技 总部型”
一、区域背景
Global Headquarter
Regional Headquarter
250 200 150 100
50 0 2003年
上海跨国公司地区总部
2004年
2005年
2007年
上海跨国公司地区总部
2010年
表：2007年上海总部经济发展情况
上海总部类型
外
跨国公司地区总部
资 企
外资投资性公司
业
外资研发中心
中央大企业总部
中央大企业地区总部 民营企业500强企业总部
数量 154 150 196
现代物流业：FedEX,扬子江快运；
服装服饰业：卡帝乐鳄鱼、红蜻蜓、圣 地亚哥等服装制造业；
食品、生活用品等：联合利华、统一企 业、美特格拉斯；
共同特征：航空出行需求高、生产性 服务业；
二、临空产业发展条件
1. 空港效应
z空港优势：空港城功能布局往往沿 廊道发展；各类园区的形成：商务园 区（business park）、物流园区 （logistic park）、产业园区 （industrial park）等。 z商务园区吸引产业：航空物流（航 空快递、保税物流、物流贸易、采购 与分拨中心、物流加工基地 ）、航 空商务（航空公司地区总部、物流公 司地区总部、航空货代贸易公司）等 有特色的产业：以空港经济为特征的 时间成本敏感性产业，诸如航空物流 业、航空商务和服装服饰时尚产业 等。 z航空物流业、航空商务等与空港直 接相关的产业适宜接近枢纽布局，即 布局于园区外环以西地区。
美国 International business park
• 园区品牌：园区氛围的塑造（community），强调park! • 产业定位：兼容性（flexible）（多样化产业）； • 园区功能：混合（mix-use）(工作与生活） • 园区环境：生态（ecological）、公共（public）、开放（open） • 园区交通：对外便捷；内部可达、步行 • 运作模式：协作（co-operation）、参与（participation）