MALL商业项目总体定位与规划设计方案
MALL商业项目总体定位及
规划设计方案书
一、规划设计方案（以实际为准）
【第一部分】建筑总体设计建议
1商场外立面规划设计
2商场总平面布置设计
3商业动线导向设计
4百货商店营业厅的设计
5超市营业厅的设计
6美食城设计
7高层公寓规划设计
8专业市场的规划设计
9外广场的规划设计
10中庭的规划设计
【第一部分】招商策略
1.整体招商思路
根据商业地产特点，在招商策略上最主要的是采用“主力店先行”的方法，本项目体量超大，在引入大的主力商家方面会考虑到影院、家电连锁店、超市、经济型国际连锁酒店，配合项目所在商圈本来的商业气氛，在数码城招商中引进大品牌的实力经销商家。通过大品牌商家的进驻，从而带动小商家进来。
用相对较大的优惠政策进行主力商家招商，利于持续经营，并能提升整体商铺的价值，达到快速出租，保留原有商业资源的情况下，实现商业气氛快速聚集目的。
2.招商原则2. 1先易后难，近远并进
市场地产：李家村商贸城的招商可先与原在李家村服装批发市场的28
家中型市场经营企业进行洽谈，吸引他们进驻，从而稳住其原场内经营的单个商
户，快速留住原庞大的经商群体，从而留住其下游的客群，及庞大的资金流，与
原业主的注意力与经济投入。
IT动感城：先与实力商户洽谈，吸纳进驻，带动其他商户认租。
主题酒店：先与合作的雅高集团洽谈合作意向，确定后作为广告宣传。
商业地产：百货与铜锣湾百货、摩登百货等洽谈，超市与家乐福、百佳洽谈，卡
通娱乐与SNOOP主题餐厅，电影院与珠江院线、IMAX洽谈，电器与国美、永乐
洽谈，洋快餐与麦当劳，肯德基，必胜客，星巴克洽谈，体育用品超市引进迪卡
龙……等等，并签订进驻意向。
2. 2先形象,后功能
在招商工作的筹备阶段，应着重于项目整体形象的宣传，使商家及市民对项目的市场形象有深刻而清晰的印象；在招商工作进行时，重点向商家宣传整个项目的规划，项目的整体功能规划，使商家认同项目“街区MALL的形象及发展前景。
2. 3主力店先行，辅助店随后
商业地产：主力商家牌商家—品牌商家—通商家
市场地产：整体经营户—分散经营户
在整个项目的功能划分之后，应先将各目标行业具有号召力的主力商家、商户引进，将品牌商家放在各个区域的端点位置，次品牌商家放在人流动线的中端。对部分位置相对偏的商铺，尽量将租金放宽，让其尽速落实进场意向，从而使项目最终实现旺场。
2. 4同业差异，异业互补
项目的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异种业态互补。同业差异就是力求商户应该不同档次、不同风格，不能盲目招入档次完全相同的主力店进入，异业互补即指不同业态业种应“互通有无”，结构互补，不能完全招入同类型同业种主力商家。在整体上，必需考虑各个区的商家组合问题和功能的互补问题，各业态档次的相对统一性。
2. 5保证开业，持续优化
在遵循“高品位、低门槛”的前提下，对商家的入场条件适当抓紧，但对主力店适当放松，而到了开业前则应当对所有商户适当放松，力求在开业能达到商户满场的效果，开业后按照实际情况，在适当的时再进行商户调整和优化。
2. 6借力打力，以线带面
发挥利用引进的知名度高有大品牌商家的号召力和引导市场的能力，进行
宣传推广，从而牵动其它商家。
3.招商目标
第一阶段：完成百货、超市、主题餐饮、电影院、康体洗浴，李家村商贸城
30%
第二阶段：完成中外餐饮，70%^家村商贸城，IT动感成实力商家引进，酒店合作意向，溜冰场。
第三阶段：洋快餐（麦当劳、肯德基、必胜客），国美电器，七^一便利店，主题餐厅。
第四阶段：主推其他商铺的招商。
第五阶段：开业前的商铺最后促进招商。
小结：注意利用项目七大地产板块的联动效应，在经营上给到客户更多的信心，从而引发优势几何式放大。
4. 招商形式
4．1点对点招商
加强专业招商队伍建设，瞄准主力商家、重点客户、重点经营种类，针对不同类型的商家分别制订不同的招商说明书，实行一对一、点对点的招商。4．2会议招商利用工程进度、招商进度等时间节点定进招商说明会，在前期软文及形象广告宣传的基础上，形成较大的市场影响，进而发布招商说明会信息，同时结合行业协会资源进行招商，稳定客户资源，扩大对品牌商家的招商影响和效果。4．3定点招商开发商成立不同招商组，主要针对不同板块进行招商，制定针对性策略，为商户量身订造。
4．4公开招商
当以上招商进度到一定程度时，可用爆炸性广告宣传进行公开招商，出租剩余铺位。
5. 目标租户名单
5．1百货
引进知名度高，市场前景好的大型百货。如铜锣湾、太平洋百货。以满足消费者各方面的需要。
5．2超市
瞄准庞大居民数量和良好的商业发展前景，进行市场扩张的大型零售企业：如家乐福等国际零售巨头。服务于周边居民和高校的消费人群。5．3电影院
引进国际知名的影视企业，如珠江院线、加拿大IMAX电影。
5．4专业店
满足居民日常生活，提供购物及服务功能的个体经营商户：如书店、网吧、干洗、冲印店等社区服务型商家。
5．5品牌旗舰店
弓I进国际、港澳知名品牌，女口：衣.COM EPISODEJESSICA MONDIAATELIER
KOSMCOOFFE、EDUNHILL、HELEN、A SUZUY、A vertical club 、SAMM、YC.K.Jeans 、BLU:PEPE、HO'SFASHION 法蓝瓷、恒美珠宝设计、香莎服饰、芭俏、古奥时装、Fashion Show、Show in g、odbo、COMICOSPR COFFEEEMU MIA MIA、等，以提升项目整体的档次，体现国际化、高档次。
5．6专卖店
引进国际、国内服装、化妆品等的一、二线品牌等，以满足年青人、白领的需求。如BALENO APPLE FREEBIR等服饰类；雪贝尔、SPR咖啡等休闲及餐饮类。
此类商家是属于较大的生产或销售代理商，一般以中等规模的店铺面积进驻，其经营的货品档次和价格在中等以上。
5．7餐饮
此类型商家的规模有大型，中型，亦有小型的，有集团经营亦有小型公司经营，娱乐业经营者主要为大中小规模的酒吧、网吧等，餐饮业经营者参大型餐饮为主，配合风情酒巴街，以经营小型风味餐厅及特色小吃为副：如永和豆浆、永盈茶餐厅等弓I进麦当劳、肯德基、必胜客等洋快餐。西餐，如老树咖啡、绿岛等，中国四大菜系和中国各地地方特色饮食。
5. 8娱乐
娱乐是最能调动商业气氛的行业，引进溜冰场、KTV等项目。以吸引人流，
增加消费停留的时间，聚集人气。
5. 9酒店
与法国雅高集团洽谈合作意向，借成功品牌，进行连锁经营。
5.10步行街
吸纳当地工艺品、名优特产，纪念品、文化风情、古玩、小饰品、精品、旅游用品等商户进驻，配合大众品牌以高租金招商。
6.招商策略
本项目体量大，业态丰富，涉及到时尚百货、大型超市、品牌专卖店、电影院、市
场地产、精品店的招商，为保证各项目招商工作的顺利有序进行，总体招商策略概括为“多管齐下，主次分明，层层推进，放水养鱼，以租推售”：先着力引进主力商家，对其规划作良好的沟通，利于带动更多的精品店，通过主力店和品牌商家的影响，把带旺的商铺进行招商，使整个招商过程有序、高效、快速的进行，最终圆满实现整体招商目标，为树立项目商业形象、确定开发商的商业品牌地位、为项目回收销售资金打好关键的一仗。
以相对较低的折扣优惠以吸引主力品牌商家的进驻。
由于主力品牌商家的进驻会带动次级品牌和散户经营者的承租信心，因此在与此类品牌商家洽谈承租条件时，可对其做相对的优惠作为底线。
由于还有大比例的面积可出租给次级品牌和散户经营者，当基本完成主力品
牌商家的招商后，由于次级品牌代理店或二级品牌店进驻均有跟风习惯，因此可利用此心理需求，确保其余商铺均以面价出租，以减轻对上一阶段主力店和次主力店的租金折让份额。
并可提升广场的档次，为后期招租打下基础
招商过程考虑因素:
以打造大西北商业航母为目标；