龙湖地产公司“拿地动工”工作流程
龙湖地产公司“拿地动工”工作流程
龙湖地产公司“拿地动工”工作流程提要：拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
龙湖地产公司“拿地动工”工作流程
一、定义：
1、定义：
“拿地”指：公司通过竞拍取得土地，并已签订《土地转让合同》；
“动工”指：总包单位进场，土方开始开挖。
二、流程：
1、拿地前准备：
集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
2、市场调研及项目产品市场定位上会：
营销中心首先对此项目的：
1）市场供求及特征进行分析（此分析包括：市场产品供给量及产品特征；市场需求状况、客户群特征等；）
2）市场价格及特征进行分析
3）市场典型案例进行分析并形成产品建议报告。
集团公司对《项目市场定位及产品建议报告》进行上会讨论，并给出审批意见；
3、规划意见书办理：
1）办理建设项目地点征求函：
（本单位报批函，项目建议书代可研报告，房地产开发企业资质证明文件等）
2）到规划部门办理规划意见书
（包括：建设单位项目地点征求意见函，建设项目规划审批审报表，建设单位用地申请及拟建项目情况说明，立项前环境保护意见书，拟建方案设想总平图，地形图等）其中项目方案设想总图为概念方案提供。
4、用地方面：
可根据《土地转让签订合同》完成土地分割和交地，并场地开始进行平整和围墙砌筑。
5、项目立项：
立项批文办理需要以下材料：
1）项目立项申请报告；
2）项目建议书或项目可行性研究报告，报告内容应包含以下几个方面：
（1）项目必要性和可行性分析；
（2）拟建项目的建设规模、地点及推荐的初步方案；
（3）项目的社会、经济及环境效益分析；
（4）投资估算及资金分析；
（5）项目建设的工期安排；
（6）项目建设的保障条件；
3）与项目立项有关的其他相关资料图纸等。
时间：15工作日
6、规划方案设计及报审：
1)研发设计中心委托进行总体规划方案设计
2）前期部门负责进行总体规划方案报审：
（其中需要的材料为：立面批复文件、规划意见书及附图、用地现状总平图、方案设
计总平图、建筑单位体及立、平、剖图、日照分析及说明图、技术经济指标列表说明、规划意见书及相关文件、图纸等等）
其中需要：
人防办进行人防工程建设布局审查。
国土资源局办理土地预审。
公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局等对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
规划部门确定建设工程规划设计条件。
3）研发中心根据人防、消防审批意见委托进行人防、消防报建图设计
消防报建需要：总平图、消防设计专篇，审定方案通知书。
人防报建需要：地勘资料及地形图、人防结构计算表、人防工程施工图等。
2）研发中心根据总体规划报审意见进行交通、教育等专业报建图设计。
教育审定：教育审定议建、规划意见书、审定设计方案通知单等
其中同进开展：电信；供电；供水；雨、污管网；有线电视，道路等方案咨询，一般持续20天左右。
市政项目方案综合设计；
项目综合方案审定:
各专业施工设计
7、项目用地预审：
总体规划设计阶段同时开展的还有：
项目边界钉桩，项目征地及建设用地预审，办理建设用地规划许可证、土地审核等。
其中项目立项完成后才能进行委托交通影响评估至意体规划方案报批。
8、建设工程规划许可证办理
规划许可证办理需要的材料：
1）组织机构代码证；
2）《南京市建设工程规划许可证申请表》；
3）建设项目的正式批准文件；
4）《国有土地使用权证》；
5）现势性地形图;
6）符合设计要点、方案审定意见以及国家设计规范的施工图中的总平面及平、立、剖；
7）基础部分《建设工程规划许可证》；
龙湖地产公司“拿地动工”工作流程提要：拿地前准备：集团公司通过市场调研和投资分析，并通过竞拍取得土地。
开始准备项目启动。
8）《设计方案审定意见通知书》中要求提供的其他相关部门的审查意见。
时间15天
规划许可证办理后才能进行：树木代移手续和房屋面积预测手续、官方招标等。
同时工程部门完成
1）现场勘察完成
2）现场临水、临电等办理完成
3）三通一平完成
招标部门开始桩基、监理、总包单位的前咨询、接洽工作。
9、桩基单位的招标及进场
1）研发设计中心完成桩基施工图设计和审查
2）招标中心完成监理和桩基单位招标
3）前期部门完成桩基施工许可证办理和官方招标报建完成
4）工程部门完成桩基、监理单位的进场及桩基施工
10、“开工”前准备
1）研发设计中心完成基础及上部图设计及图审
2）前期部门完成总包单位的官方招标及合同备案
3）工程部门完成总包单位的前期安监、质监、节能、防雷街报监4）前期部门完成施工许可证办理
5）总包单位完成进场准备。
11项目拿地及前期流程（略）。
房地产开发项目施工流程
房地产开发项目施工流程一、前期准备阶段。
在真正动工之前呀，得有好多事儿要忙活呢。
开发商得先拿地，就像咱们找个地方盖房子一样，这地得是合法合规的。
然后就是规划设计啦，这就像是给房子画个蓝图，要考虑好多东西呢。
比如说要盖多少栋楼，每栋楼长啥样，户型怎么设计，小区里的绿化、道路咋安排。
这里面可讲究了，得考虑到以后住的人的需求，像要有足够的停车位，小孩子玩耍的地方，老人散步的空间。
还有很重要的一点就是办理各种证件。
这个证那个证的，可不能少。
像施工许可证，没有这个证就动工那可是不行的。
这些证就像是房子的通行证，没有它们房子就像没有户口一样。
这时候开发商就得和各个部门打交道，什么土地局、规划局之类的，可不容易呢。
二、基础工程施工。
基础打好了，房子才能稳稳当当的。
一般常见的基础类型有桩基础和筏板基础。
如果是桩基础呢，就得先打桩。
那些大机器轰隆隆地就开始干活了。
打桩可是个技术活，要打得深打得准，就像把房子的脚稳稳地扎进地里。
要是打得不好，那房子以后可就容易出问题。
筏板基础呢，就是一块大板子一样的基础。
施工的时候得把钢筋先扎好，就像给这个大板子搭骨架一样。
然后再浇灌混凝土，混凝土要浇灌得均匀，不能有气泡，这就像做蛋糕一样，得把面糊搅拌均匀了再放进烤箱。
三、主体结构施工。
这是房子的骨架部分。
先得把柱子和梁给立起来。
建筑工人就像魔术师一样，把一根根钢筋变成柱子和梁的形状，然后再用模板把它们围起来。
这模板就像是一个模具，把钢筋混凝土固定成想要的形状。
浇灌混凝土的时候可壮观了，混凝土就像瀑布一样流进模板里。
等混凝土凝固了，就形成了坚固的柱子和梁。
接着就是砌墙啦，一块一块的砖头被工人师傅们熟练地砌起来，墙砌得整整齐齐的，就像排队的士兵一样。
在这个过程中，还要留好门窗的位置，就像给房子开眼睛和嘴巴一样。
四、屋面及防水工程施工。
房子的屋顶也很重要呢。
如果是平屋顶，得做好防水和隔热。
防水层就像房子的雨衣一样，得做得严严实实的，不能有漏洞。
厂房拿地后的开发流程
厂房拿地后的开发流程
1. 土地完成拿地手续后,企业需要对厂房施工项目进行规划设计。
这一阶段需要拟定厂房功能分区规划设计图纸,明确各区厂房的功能定位,并进行材料和设备安装布局设计。
2. 完成厂房设计图纸后,需对选址地块进行勘测施工,确定基坑位置及深度,给水、排水和电路设计路线等基础工程施工内容。
施工单位根据设计图进行场地平整和基坑开挖。
3. 基坑完成后,开始厂房主体结构施工。
主要包括混凝土地基和基础梁、墙体混凝土浇筑、无梁采光屋面安装等。
同时进行各功能区内部隔断墙的安装。
4. 监理单位对结构施工质量进行检查验收后,进入厂房装修阶段。
包括电气、管道工程安装,吊顶片的铺设,各区门窗和出入口设置等。
5. 装修完成后进行工程验收。
符合设计要求且工程质量合格的,可以开始选择设备安装、调试和联调阶段。
6. 所有施工与安装调试完毕后,进入工业企业生产前运行试机阶段,以检测厂房是否符合生产要求。
经过试运行检查合格,即可正式开始企业生产。
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表
龙湖地产集团计划运营龙湖商业地产全流程计划时间管控表序号计划级别工作项WBS结构一、土地获取JT-01集团取得国土证WBS结构二、项目启动JT-02集团组建项目团队DQ-01地区确定建筑方案、精装方案设计单位DQ-02地区确定施工图设计单位JT-03集团商业研策定位会成果审批通过JT-04集团完成商业总图及概念平面DQ-03地区确定各市政专项方案JT-05集团启动会成果审批通过DQ-04地区提交目标成本（启动版）DQ-05地区编制物业前介计划及交底WBS结构三、设计及报建JT-06集团方案设计成果政府相关部门审核通过DQ-06地区提交目标成本（基准版）DQ-07地区完成初步勘查DQ-08地区完成基坑支护方案设计及论证DQ-09地区取得建设用地规划许可证JT-07集团完成业态落位及铺面划分（初设版）DQ-10地区完成初步设计JT-08集团取得消防审查报告JT-09集团初步设计成果政府相关部门审核通过DQ-11地区电梯及扶梯参数确定JT-10集团完成业态落位及铺面划分（施工图版）JT-11集团取得建设工程规划许可证DQ-12地区完成施工图设计（施工正式版）DQ-13地区施工图预算审批完成JT-12集团完成幕墙招标图设计DQ-14地区完成景观方案设计DQ-15地区完成精装修方案设计JT-13集团完成室外灯光方案设计DQ-16地区完成室内灯光方案设计DQ-17地区完成导视方案设计DQ-18地区完成弱电方案设计DQ-19地区完成室内综合管网设计JT-14集团完成采光顶方案设计DQ-20地区完成车库划线设计WBS结构四、施工准备及施工DQ-21地区提交招标采购计划JT-15集团总承包单位定标JT-16集团取得施工许可证JT-17集团基坑支护及土方工程开工DQ-22地区完成土方及妆基施工JT-18集团主体结构施工至正负零JT-19集团超市、影院、冰场主力店合同签约完成JT-20集团招商启动会DQ-23地区幕墙施工单位定标DQ-24地区土建总包向机电施工单位移交场地JT-21集团主题结构封顶DQ-25地区完成屋面防水施工DQ-26地区完成采光顶封闭施工JT-22集团完成商业公区精装修样板段施工DQ-27地区完成扶梯安装DQ-28地区完成货梯安装JT-23集团已签约主、次力店交房条件交底及确认DQ-29地区已签约餐饮商铺交房条件交底及确认JT-24集团完成外装施工DQ-30地区完成夜景照明施工JT-25集团全部招商达到30%DQ-31地区完成消防系统施工DQ-32地区完成生化池、隔油池安装DQ-33地区完成机电综合测试JT-26集团全部招商达到60%WBS结构五、市政及配套DQ-34地区正式通水JT-27集团正式通电JT-28集团具备供热条件JT-29集团正式通气到厨房末端DQ-35地区道路面层施工完成WBS结构六、公共区域精装修工程DQ-36地区土建总包向公区精装单位移交场地DQ-37地区公共部位精装修施工完成DQ-38地区商管、物业用房移交WBS结构七、验收及移交JT-30集团消防验收JT-31集团向主力店移交精装场地JT-32集团开业启动会JT-33集团规划验收JT-34集团竣工验收及备案DQ-39地区主力店精装修施工完成DQ-40地区商铺精装修施工完成DQ-41地区室外景观施工完成WBS结构八、开业JT-35集团开业仪式JT-36集团项目后评估前置任务交付物建设工程规化许可证取得前30天证件扫描件开业前44个月OA公告页面截屏开业前44个月合同审批OA链接组建项目团队后1个月合同审批OA链接开业前42个月商业研策定位会成果商业研策定位会审批通过后1个月商业总图及概念平面图会审纪要商业研策定位会审批通过后1.5个月市政专项方案会审纪要商业研策定位会审批通过后3个月商业启动会成果启动会审批通过后5个工作日目标成本（启动版）审批页面截屏启动会审批通过后20日物业前介计划启动会审批通过后1个月方案审核意见报告扫描件方案设计成果审核通过后30个工作日目标成本（基准版）审批页面截屏初步勘查报告封面扫描件基坑支护图纸会审纪要证件扫描件方案设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（初设版）方案设计成果审核通过后2个月初步设计图纸会审纪要初步设计完成后1个月消防审查报告扫描件方案设计成果政府审核通过后3个月初步设计审核意见报告扫描件初步设计成果审核通过后2个月电梯及扶梯参数表初步设计成果审核通过后1个月业态落位及铺面划分图（施工图版）证件扫描件初步设计成果审核通过后5个月施工图会审纪要施工正式版施工图完成后60日目标成本（施工图预算调整版）审批页面截屏初步设计成果审核通过后6个月幕墙招标图纸会审纪要方案设计成果审核通过后2个月景观方案会审纪要方案设计成果审核通过后2个月精装修方案会审纪要幕墙招标图设计完成前3个月室外灯光方案会审纪要精装修方案设计完成后3个月室内灯光方案会审纪要与精装修方案设计同步完成导视方案会审纪要初步设计成果审批通过后2个月弱电方案会审纪要与施工图设计同步完成管网综合图纸会审纪要与精装修方案设计同步完成采光顶方案会审纪要开业前6个月车库划线图纸会审纪要初步设计成果审核通过后2个月招标采购计划表开业前34个月定标报告链接证件扫描档开业前33个月现场形象速度照片开工后6个月现场形象速度照片开工后12个月现场形象速度照片开业前21个月主力店签约合同审批页面截屏开业前21个月招商启动会成果审批链接开业前20个月定标报告链接开工后15个月移交文件扫描档主体结构施工至正负零后5个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场形象进度照片主体结构封顶后3个月现场点评纪要主体结构封顶后5个月现场形象进度照片开业前12个月现场形象进度照片开业前12个月会议纪要开业前9个月会议纪要主体结构封顶后8个月现场形象进度照片完成外装施工后2个月现场形象进度照片开业前8个月商业CRM系统截屏开业前7个月现场形象进度照片开业前6个月现场形象进度照片开业前6个月开业前4个月商业CRM系统截屏开业前8个月开业前8个月开业前8个月开业前1个月开业前2周现场形象进度照片主体结构封顶后3个月移交文件扫描件开业前6个月现场形象进度照片开业前4个月移交文件扫描件开业前6个月证件扫描件开业前6个月移交文件扫描件开业前4个月开业启动会成果审批链接开业前3个月证件扫描件开业前2个月证件扫描件开业前1个月现场形象进度照片现场形象进度照片现场形象进度照片项目基准点开业后3个月项目后评估成果责任岗位责任部门项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目负责人运营部项目成本经理造价采购部项目物业经理物业公司项目投资发展经理投资发展部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目招商经理商运部项目研发经理研发部项目投资发展经理投资发展部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目招商经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目研发经理研发部项目成本经理造价采购部项目成本经理造价采购部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目招商经理商运部项目成本经理造价采购部项目负责人运营部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目商运技术负责商运部项目商运技术负责商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目招商经理商运部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目工程经理工程部项目负责人运营部项目精装经理工程部项目工程经理工程部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部项目投资发展经理投资发展部项目负责人运营部商业运营经理商运部商业运营经理商运部项目景观经理工程部项目负责人运营部项目负责人运营部。
房地产项目标准工序及工期
完全搞懂一个房地产项目的开发流程,弄清楚所有工序之间的关系就是件极不容易的事情。
今天分享一下:万科、恒大、龙湖三巨头的工序标准与工期标准,瞧完之后,就算您不就是从事房地产行业的人,瞧了标准工序与工期,您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解与认识了、、、、、、1、龙湖投资决策本阶段2、土地购买本阶段3、交地本阶段4、取得设计条件本阶段重点提示:增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划,但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见,编制计划时须充分考虑。
1、方案报建本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点,报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
1、开发预案阶段2、概念设计3、方案设计4、地质勘查设计5、初步设计6、施工图设计7、精装图设计8、导视系统设计9、售楼处、样板房设计1、概念设计阶段本阶段以领取方案上会的会议纪要前30个d做为工作编制的起始点,开始景观概念设计单位的招选工作2、景观方案设计阶段本阶段方案设计准备阶段完成时间与概念方案完成时间同步完成。
3、景观扩初设计阶段本阶段以完成景观方案交底会为起点。
4、景观施工图设计阶段景观施工图设计准备与景观扩初同时完成。
5、景观施工图移交阶段本阶段以完成景观施工图为起点。
1、样板区景观方案、扩初设计本阶段以完成景观方案为起点。
2、样板区施工图设计本阶段施工图准备阶段与扩初完成时间同步。
1、施工准备阶段2、施工阶段3、验收及交房阶段计算示例,条件就是:考虑场地土方平整与小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备,预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季与春节施工5、龙湖标准预售工期说明:1) 浅基础按天然地基考虑,未考虑人工地基的处理时间;2) 表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3) 表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
地产项目动工典礼实施方案
地产项目动工典礼实施方案动工典礼实施方案第一部分：前期基础筹备1、动工典礼硬件设施：(1)不管项目的设计方案是否最终确定，开工庆典之前，项目沙盘要到位，以后设计方案如果更改，可相应地对沙盘进行修改;(2)有条件的话，项目的售楼中心可以同步到位，即开工庆典仪式选在售楼处进行，以营造浓厚的气氛;(3)庆典场地要有充足的停车位;2、动工典礼软件设施：(1)拟邀市政府或区政府有关主管领导、各相关局办单位领导参加;(2)诚邀天津市各大媒体进行追踪报道;(3)请乐队及文艺团体进行现场演出以营造气氛;3、开工前期进行市场预热：项目动工前期需进行前期的市场预热，市场预热主要通过媒体炒作(广告、新闻报道)来完成。
主要达到以下三个目的：(1)尽快传达项目的投资建设信息;(2)尽快树立项目的公众形象;(3)直接促成项目的前期预定。
广告预热该阶段广告主要以报纸广告为主。
新闻活动预热市场预热阶段新闻活动将包括新闻发布会、有偿新闻报道、地产交流会等。
在天津市各大主要媒体投入软性广告、有偿新闻报道、邀请记者提供新闻由头发布项目动工建设消息。
(1)报纸软稿媒体选择：报纸软稿投放将主要集中在《每日新报》、《今晚报》。
软稿性质：跟进式的报道项目即开发背景、项目整体定位、项目规划等相关情况，树立起形象!(2)有偿新闻报道、邀请记者并提供新闻由头(1)有偿新闻报道将是预热阶段重要的组成部分，以新闻报道的形式报道项目投资开发等进展情况，通过权威机构、媒体记者的相关报道，从根本上树立项目的市场知名度、信任度、透明度，并能够在业界引起强烈反响，增强投资者的投资信心，从而达到以点到面，小投入做大文章的宣传效果。
(2)相关新闻报道的媒体选择新闻发布会：选择适当时机召开新闻发布会，宣布项目的投资开发建设聚焦房地产等相关栏目;城市快报假日100天(3)报道原则：媒体记者对项目的相关报道内容主要根据开发商项目推广的需要而定，工作过程中，我方也可力促相关的新闻报道顺利通过审核，并能根据我方的要求对报道的主题方向进行调整。
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产拿地即开工操作模式
房地产拿地即开工操作模式传统的开发模式一般遵循“拿地-设计-招标-施工”的正常流程，按照这样的方式，“摘牌即开工”就是根本无法实现的空想而已。
关于有些企业拿地即开工的案例我早期确实不敢相信，因为从拿地到施工证办理中间有大量的具体工作，仅以规划许可证为例：报建→窗口审核资料发放受理回执→建管科经办人审查施工图→经办人出具放线通知单并勾勒建筑平面范围线作为放线附图→分管局长签发放线通知单→将放线通知单及附图报送市勘测院初审→勘测院现场放线核实放线坐标，出具放线回单及坐标、红线核实图→支付勘测费用取得放线回单及附图返回规划局→规划局建管科及监察科联合到现场复核签字→建管科经办人将施工图指标报市规划信息中心核指标→经办人整理放线及核实指标数据，编写建设工程规划许可证及附页表格→科长复核→分管局长签发→建设单位与规划局签订公示牌协议→缴纳公示牌费用及规划综合服务费→窗口取件光这么多事项你说得多少天吧？这还是仅仅只是一个证。
所以，拿地即开工能实现的企业基本都是大型开发商，他们有以下几个优势：标准化：产品标准化复制，大大减少设计图纸时间；政府支持：政府在证件办理中大开各种绿灯，为了招商过来，睁一只眼闭一只眼；违法硬开工：没有施工证，继续开工，政府默认。
当然，为了实现拿地开工，必须针对关键的工作环节进行了前置和并行处理，使得“摘牌即开工”成为可能。
在项目内部立项后即开始规划设计工作，为了保障设计工作又快又好的完成，必须采取如下做法：第一，需要项目提前了解清楚当地的规划设计要求及要点(要特别重视容积率、日照分析、建筑间距、商业比例等指标)，保证不踩政府红线;第二，接下来由营销、设计、成本及财务等多部门进行规划设计方案分析，规划设计要求严格按照当地规划要求进行，避免后期因方案修改影响进度。
第三，在规划方案出来后，为防止拿地后受政府影响，从而导致方案出现大的调整和反复，影响报批报建及开工时间，在摘牌前就要提前预报方案，基本要能通过规划部门预审批(主要地方领导认同)。
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施,作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说.1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问.有经验的同志,一看这几样东西的发出时间,基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发,是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证)之后，才能领取土地使用权证.这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先,很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
原著龙湖施工方案(3篇)
第1篇一、项目背景原著龙湖项目位于我国某一线城市，占地面积约10万平方米，总建筑面积约30万平方米，包括住宅、商业、办公等多种业态。
项目旨在打造一个集居住、购物、休闲、办公于一体的现代化综合体。
为确保项目顺利进行，特制定本施工方案。
二、施工组织架构1. 项目经理部：负责整个项目的施工组织、协调、指挥和监督。
2. 工程技术部：负责施工图纸的审核、技术交底、施工工艺和质量控制。
3. 物资设备部：负责工程材料的采购、运输、保管和使用。
4. 安全质量部：负责施工现场的安全管理和质量控制。
5. 人力资源部：负责施工人员的招聘、培训、调配和管理工作。
三、施工进度计划1. 前期准备阶段（1-2个月）：完成施工图纸的审核、工程材料的采购、施工人员的技术交底和现场勘查。
2. 基础施工阶段（3-6个月）：完成土方开挖、基础施工、主体结构施工等。
3. 主体施工阶段（7-12个月）：完成内外墙施工、门窗安装、水电安装、消防设施安装等。
4. 装修施工阶段（13-18个月）：完成室内外装修、设备安装、绿化景观等。
5. 竣工验收阶段（19-20个月）：完成工程验收、交付使用。
四、施工方案1. 基础施工（1）土方开挖：采用机械开挖，确保土方开挖质量，及时进行边坡支护。
（2）基础施工：根据设计要求，采用钢筋混凝土基础，确保基础承载力。
（3）主体结构施工：采用现浇钢筋混凝土框架结构，确保结构安全可靠。
2. 主体施工（1）内外墙施工：采用砌体结构，确保墙体质量。
（2）门窗安装：选用优质门窗，确保门窗的密封性和耐久性。
（3）水电安装：按照设计要求，合理布局水电线路，确保水电供应。
（4）消防设施安装：按照消防规范，安装消防设施，确保消防安全。
3. 装修施工（1）室内装修：采用环保材料，确保室内空气质量。
（2）室外装修：按照设计要求，进行室外装修，包括墙面、地面、绿化等。
（3）设备安装：按照设计要求，安装各类设备，确保设备运行正常。
4. 绿化景观（1）绿化设计：根据项目特点，进行绿化设计，打造生态宜居环境。
地产开发流程及龙湖运营体系
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投资评价指标
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A.投资决策 B.项目阶段成果 C.运营决策 D.进度计划管理 E.成本管理 F.资金预算 G.知识管理
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阶段成果管理意义
运营质 量评价
对项目各阶段性的完成质量，由地区公司PMO成 员、项目团队、下游相关人员进行评价
阶段完 明确项目信息流的管理，每阶段成果完成后向 成标志 项目成员发出可进入下一阶段的明确信号
及工程
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22.11 项目定位报告
1、市场目标客群市调成果（自己调查＋第三方调查）；－可参照 已有实例
2、目标客群敏感点中的卖点敏感点、瑕疵敏感点（每种敏感点不超过5项） 与项目土地预案假设卖点、瑕疵控制点的吻合度分析以及校正成果，最终卖 点不超过3项；
3、目标客群集体的文化、历史记忆点和敏感点（2个左右）；
运营知 识积累
项目运营知识的积累和共享
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阶段成果管理体系
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阶段成果管理流程
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阶段成果管理制度
各子成果经办人为项目职能经理，将各阶段成果提交公司 PMO会议审核和集团OA审批的责任人为项目负责人（土 地投资分析阶段除外）； 各子成果经职能部门内部研讨后才能提交公司PMO会议 审核，各阶段成果经地区公司PMO会议审核通过后才能 提交集团审批； 项目前一阶段的成果经地区公司PMO会议审核通过，是 进入后一阶段工作的依据； 地区公司计划运营专员负责对项目阶段性成果的提交及时 性、规范性等进行管理； 集团运营中心负责对各地区公司的阶段性成果进行管理； 项目阶段性成果提交时间按照各项目的一级计划节点执行；