四苏州市土地分割登记案例

2. 调查
土地登记申请受理人员将受理的土地分 割登记申请资料移交地籍调查人员，由 调查人员对分割宗地进行地籍调查，地 籍调查完毕后，把地籍调查资料连同分 割登记申请资料再一并移交给土地登记 审核人员。
பைடு நூலகம்3. 审核
土地登记人员根据申请人所提交的申请资料和 地籍调查员提交的地籍调查资料进行审核，审 核时严格按照国家《土地登记规则》等规定办 理，同时在审核时要注意分割宗地是否有土地 使用权抵押情况。
（三）苏州的宗地划分方法 1. 住房改革中宗地的划分 2.企业改制中宗地的划分 3.住宅商品房宗地的划分
具体情况较复杂，略举几例说明。
（四）宗地的地籍调查
包括房屋调查、宗地调查、土地产权单位（土地 分割单元）调查。如房地合一管理，两种调查同 时进行；如房地分管，房屋调查资料必须移交给 土地管理部门。
四苏州市土地分割登记案例
四、苏州市土地分割登记案例分析
（一）土地分割登记的基本思路
土地管理部门对需分割转让的房地产， 在转让前进行申请、调查、审核、注册， 并颁发《国有土地使用权分割转让许可 证》，转让后房地产权利人凭《国有土 地使用权分割转让许可证》及其相关证 件办理土地使用权变更登记。
具体含义如下：
5. 颁发证书
根据《土地登记》填制《国有土地使用证》和 《国有土地使用权分割转让许可证》，并将证 书颁发给房地产开发商。
分割宗地的《国有土地使用证》除填写《土地 登记规则》规定的内容外，在记事栏目内还要 记录该宗地共有《国有土地使用权证转让许可 证》的数量及相关规定。
4.《国有土地使用权分割转让许可证》已包含有土地权属变更 登记申请所需填报的内容，分割单元转让后，转让方和受证 方在《国有土地使用权分割转让许可证》“变更登记申请书” 有关栏目签字确认后，作为转让双方当事人办理土地使用权 变更登记的申请书。
（二）宗地的划分方法
(1) 由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划 分为一宗地；
（3）申请人应提交的材料
申请人应提交的材料包括二类，一类是每一分割宗地的申请 材料，另一类是被分割后剩余土地宗地的申请材料。
——分割宗地的申请材料 土地分割登记申请书 申请人身份证明。包括《土地登记法人代表身份证明
书》、《土地登记委托书》等 原《国有土地使用证》 《建设工程规划验收合格证》 公安机关出具的建筑物正式公安编号证明 《宗地分割情况申报、调查表》 ——被分割后剩余土地的申请材料 土地登记申请书 申请人身份证明 《国有土地使用证》
每一交易（分割）单元的建筑面积。 每一分割单元的房产编号。 每一分割单元的用途。 每一分割单元的土地分摊面积。 每一分割单元的使用权类型。 每一分割单元的使用权终止日期。
4. 地籍调查资料
（1）分割宗地地籍调查成果 《地籍调查法人代表身份证明书》 《指界委托书》 分割宗地《地籍调查表》 分割宗地的宗地图 《宗地分割情况调查表》 （2）分割后剩余土地的地籍调查成果 《地籍调查法人代表身份证明书》 《指界委托书》 分割后剩余土地《地籍调查表》 分割后剩余土地宗地图
(五)土地分割登记的程序
土地分割登记工作程序可分为分割登记申请、地籍调查、 审核、注册登记、颁发证书五个阶段。
1. 申请
（1）申请人。土地分割登记的申请人为依法取得 国有土地使用权，领取《国有土地使用证》，从 事房地产开发经营活动的房地产商，或其他需要 分割转让房地产的土地使用权权利人。
（2）申请时间。房地产开发建设项目竣工或单体 建筑物竣工验收合格后即可申请分割登记。
《国有土地使用权分割转让许可证》 的一般规定
1.《国有土地使用权分割转让许可证》是该宗地准予分割转让 的法律凭证。
2.《国有土地使用权分割转让许可证》在分割单元房产售出前， 由房地产开发商持有，售出后由房产购买者持有。
3.《国有土地使用权分割转让许可证》是分割宗地《国有土地 使用证》的附件。分割单元房产售出前，《国有土地使用权 分割转让许可证》所登记的分摊面积之和等于该宗地《国有 土地使用证》所登记的面积，分割单元出售后，房地产开发 商对该宗地的国有土地使用权面积是该宗地现存《国有土地 使用权分割转让许可证》所登记的分摊面积之和。
1. 房屋调查。由房产部门完成。按房屋调查的相 关规范进行。
2. 宗地调查 权属：权利人、年期、权源等
位置：界址、四至等
利用：按规定
面积：宗地总面积、土地分摊面积
质量：（暂不调查）
编号：宗地号、门牌号等
3. 土地产权单位调查（分割单元）
土地产权单位调查（宗地内的分割情况）内容主 要包括：
1. 从土地登记的角度看，是一种预登记
2. 从土地交易的管理角度看，是转让的许可登记。 3. 只涉及组合宗地，是组合宗划分方法的进步。 4. 不是实物分割，而是产权分割或权利分割。 实质上是土地分摊。 5. 主要思想是建立国有土地使用权分割转让许可制 度，颁发“国有土地使用权分割转让许可证”。 提高行政效率和行政水平，降低社会管理成本。
(2) 如果同一个权属主所有或使用不相连的两块或两块 以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地；
(3) 如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实 地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗 地，称组合宗。
(4) 对一个权属主拥有的相连成片的用地范围如果土地 权属来源不同，或楼层数相差太大，或存在建成区与 未建成区(如住宅小区)；或用地价款不同，或使用年 期不同等情况，在实地又可以划清界限的，可划分成 若干宗地。
经审核，符合规定要求的，土地登记人员填写 《土地登记审批表》，土地分割登记经人民政 府批准后，方可进行注册登记。
4. 注册登记
分割登记后原宗地地号已发生变化，因此对分 割宗地和分割后剩余土地宗地，分别新建《土 地登记卡》。
分割宗地《土地登记卡》上除记录《土地登记 规则》规定的内容外，在备注栏内再注记该宗 地的总建筑面积数和《土地使用权分割转让许 可证》数量。