基于SWOT分析的长沙市中心商务区建设研究

基于SWOT分析的长沙市中心商务区建设研究作者：吴语丝吴迎学来源：《时代金融》2011年第33期【摘要】随着金融危机对实体经济的不断影响，各个城市都面临着极大的挑战。

如何及时转身跳出已经不合时宜的经济发展道路走出一条带动经济发展的新路成为了城市发展的关键之一，而CBD建设的提出为长沙的发展带来了一个新的思路。

本文运用SWOT分析框架，就长沙市当前建设CBD的优势、劣势、机遇与威胁进行了分析，并对长沙建设CBD提出了建议。

【关键词】CBD 经济发展 SWOT 长沙市随着金融危机后全球经济不断下滑，各国都在寻找刺激经济恢复发展的新办法，中国正在借助这次危机加快产业转型与经济发展的新方向，而中心商务区简称CBD（以下同）建设正成为大家越来越关注的热点议题之一。

CBD是一个城市的灵魂，是城市发展的催化剂，建设CBD为城市发展注入新的活力，也带来了经济新的增长点，是拉动疲软经济的有效途径之一。

一、CBD的含义CBD的全称是Central Business District，即为：中心商务区、商务中心区或中央商业区。

其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为”商业会聚之处”。

随着经济的发展，城市规模的扩大，CBD的内涵也不断发展丰富，已经成为一个城市乃至一个国家的经济发展中枢。

CBD应该具备以下特征：首先，它是城市的灵魂，是城市经济、文化、商业、科技的聚集之所；它交通便利，交通方式多样，人流、车流巨大，流动人口高，昼夜人口数量变化大；它地处城市中心地带，高楼林立，建筑物众多，人口密度大，土地使用率高；CBD一般占地3到5平方公里，有的甚至更大。

其次，CBD是展示城市经济、科技和文化力量的地方，拥有金融、服务、贸易、娱乐、展览、咨询、旅游等多种核心功能。

其职能要求CBD内的建筑应呈现出大气、美观，繁华，超前的气势和现代化的特征。

因此，CBD中不仅汇集了众多交通便捷、拥有现代化信息交换系统的超高层建筑，还有大量民族风格的商业、服务设施，其中写字间要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。

第三，CBD是市场经济条件下城市发展过程中的必然产物。

经济的发展促进了城市的发展，也随之改变了城市的产业结构和产业布局。

城市由最初的第二产业集中之地逐渐转变为第三产业占主导的地方，是经济发展的必然趋势。

CBD一方面是一个国际大都会必不可少的标志，另一方面，有实力的大城市通过大规模地兴建CBD将加快城市向现代化、国际化发展。

二、长沙市建设CBD 的SWOT分析（一）优势分析（Strength）1. 产业结构优势经过改革开放三十年的发展，我国市场经济体系的建立，极大地解放、发展了生产力，长沙市经济与社会发展取得了较大的成就，已具备相当的实力。

新型工业化速度加快，投资和工业两大引擎夯实了经济发展的物质基础；以商贸流通业为主的第三产业逐年上升，产业布局一直保持三、二、一的合理结构，符合现代经济的发展趋势，预示着长沙有潜力也有能力完成更高水平的中心商务区建设。

2. 长沙市在省会城市国民经济发展中的比较优势2000年以来，长沙经济加速发展，在全国26个省会城市中的比较地位在持续扩大的竞争压力中稳步提升。

2007年长沙完成GDP产值2190.25亿元，在26个省会城市中排第11位，经济总量步入中等偏上城市行列。

就全国而言，长沙市的经济发展水平与沿海和东部发达地区存在着较大的差距。

但与所处中部地区其它省会城市相比，经济水平处于中上水平,城市居民人均可支配收入、农村人均纯收入均排名第一，表明长沙市居民人均可支配收入较高，人民较富裕。

3. 区位优势长沙位于华东经济圈和华南经济圈的结合部，地处沿京广经济带、泛珠三角经济区、长江经济带的交汇处，是内陆通向两广沿海和西南边陲的必经地，在区域化大循环、集团化大合作、地域性大分工的经济格局中占有先天优势,发挥着承东启西、连南接北的枢纽作用，它不仅受惠于上海、广东、武汉、重庆全国四大经济中心的信息、资金、技术的辐射，又得益于内陆地区产品、人才的流动；长沙已成为“泛珠三角（9＋2）”发展战略、“中部崛起”发展战略以及“长江黄金水道”发展战略的重点区域，享有部分省级权限和沿江开放城市的优惠政策，在市场流通的引领下，促使省内外甚至国际性的资金、产品、技术、信息、人才等生产要素迅速往长沙地区聚集，使长沙得到优先发展，成为中部区域经济发展的“领头羊”。

4. 交通优势长沙自古交通发达，目前已形成了以航空、铁路、高速公路、水运为骨架的，向东南西北四面八方辐射的立体交通网络，提高了长沙市场与国内外进行广泛联系的能力。

长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。

京广铁路在长株潭地区形成了一个连接东西、贯穿南北的“大十字”；黄花机场为国际空港，与国内外有了密切的联系；长沙港是全国内河主要港口之一，常年水位下千吨级船舶沿湘江上可溯衡阳、广西，下可入洞庭、长江。

便捷的交通网络为长沙的第二、三产业发展提供了坚实的基础。

5. 城市群支撑优势长株潭城市群由长沙、长沙、湘潭三市组成，三市成品字形分布，城区两两相距不足40公里，构成一个大型城市综合体。

长株潭城市群是湖南的政治、经济、文化中心，也是经济发展水平最高、投资效益最好的地区。

长株潭三市产业各有特点，互补性强，已基本形成了各自的支柱产业。

6. 金融环境优势纽约的第五大道、北京的金融街，香港的中环、上海的陆家嘴，在国际化大都市，往往都有著名的金融街，它们是这座城市最为繁华、最具活力的中央商务区。

长沙，也正积极打造自己的金融街，根据规划，将引导金融机构向芙蓉中路集中，从而推动长沙区域性金融中心的建设。

（二）弱势分析（Weakness）1. 第三产业档次较低长沙的产业结构虽然较早前已实现三、二、一的排序，但这是在较低经济水平条件下实现的。

随着近年来长沙新型工业化的发展，产业排序又向二、三、一排序转变。

究其原因主要是第三产业的档次较低，金融、保险、证券、物流服务等生产性服务业水平较低，而这些产业是现代服务业的重要方面，也是BCD建设的必要条件。

2. 科技水平有待加强长沙是湖南的省会，是湖南政治、经济、文化、科技和商贸中心，但长沙是内陆城市，高等教育、科技水平和商贸条件起点低、底子薄，与东部沿海城市，特别是和北京、上海等大城市相比有相当的不足。

因此，加大高等教育的投入，加快大中学校和科技院所的建设是当前的重要任务。

（三）机会分析(Opportunity)1.“两型社会”建设机会长沙是首批获得全国“资源节约型和环境友好型”社会综合配套改革试验区的城市，旨在通过改革创新，转变生产方式，调整产业结构，尽快形成环境污染少、综合效益高的“两型”产业体系。

而大力推进BCD建设，引进金融、证券、保险、物流等高端产业，大力打造“总部”经济，提高长沙科技水平，发展多种商业模式，建设高档精品街区，提高城市品味，这与“两型社会”建设目标完全吻合。

因此，长沙“两型社会”建设将为长沙CBD的发展提供机会。

2.高铁提速机会武广“高铁”的开通运营大大缩短了“珠三角”经济圈、“长株潭”城市群和武汉城市群的空间距离，也为“珠三角”与湘鄂两省的经济合作、商贸合作和旅游开发提供了机会。

至此，长沙已成为武汉、广州两个中心城市3小时经济圈中的重要一员，将毫无疑问地将受惠于三市经济的紧密联系和人流、物流、资金流和信息流的高速流动。

长沙作为这三个中心城市中经济实力、城市发展水平相对较弱者，在经济要素均化扩散进程中，只要充分发挥其中间纽带作用，积极开展三市的经济交流与合作，扬长避短，主动承接“珠三角”的资金、技术和产业转移，积极引进高端产业，调整与优化产业结构，长沙CBD建设将大有裨益。

（四）威胁分析(Threat)1. 城市竞争威胁近年来长沙市经济发展形势很好，2009年地区生产总值达3744.8亿元，其经济总量在全国省会城市中排名第七，但与前六名城市差距较大。

与中部六省会城市比较，2009年长沙GDP首次超过郑州，现位居第二，但与武汉仍较大差距 (4500亿元)。

从城市定位和城市建设来看，长沙与武汉、郑州、南昌等中部省会城市有一定的相似性，这对于建设有影响力的国际大都市，存在着激烈的竞争。

长沙只有在CBD建设中早先规划、早先建设，才能凸显优势赢得城市建设发展先机。

三、长沙建设CBD现状及目标分析1. CBD建设现状目前长沙已经形成了以芙蓉路为城市主轴，以芙蓉广场为坐标原点的CBD雏形，它的核心区东起韶山路，西至黄兴路，南临人民路，北接八一路、中山路，东西轴线为五一大道，南北轴线为芙蓉路，两者形成CBD的“金十字”区域，面积约2.7平方公里，并以此为基础向周边辐射，形成了约7平方公里的协调区。

该CBD定位为湖南商务中心，以辐射中部，面向全国为目标，致力打造经济规模大、产业能级高、商务氛围浓、人文环境优的现代化区域性中央商务区，逐步形成为中部地区的金融中心、商务中心、商贸中心和信息中心。

金融中心是以芙蓉路为骨架，沿线密集分布着大量的银行、证券、保险等金融公司，俗称“金融街”。

在“金十字”交叉区域，正规划建设一座超高层双星子楼，多家银行区域性总部已经达成入驻意向，将成为金融街上最大的亮点。

商务中心主要位于芙蓉路以东区域，该区域现为商务办公密集区，亚大时代、维一星城、文化大厦等高档楼宇星罗棋布。

这里具有便捷的公共交通，地铁、快速公交交相辉映。

商贸中心主要位于芙蓉路以西，传统上是商业零售为主。

目前将以东牌楼地块为核心，发展多种商业模式，整合完善解放东路商业中心，规划步行街由点向面扩展，将解放路建设为特色街区，黄兴北路建设为高档精品街区，五一商圈与芙蓉广场商圈将会更加繁荣与强大。

2. 长沙CBD未来规划及目标一座城市有它自己的记忆。

芙蓉路作为长沙市一条重要的纵向交通干道，是进入CBD区的南北门户，它将借助道路两侧的具有保留价值的历史遗迹，将芙蓉路及其周边区域打造为城市的记忆之带。

规划将保留有价值的历史古迹，整合现有绿地，形成北至烈士公园、南接天心阁的带形绿化空间，打造一条纵向城市记忆带。

同时保留现状质量较好的建筑，它以五一大道为中轴，将岳麓山、湘江景观导入城市核心，架构“山水洲城”有机融合的中心绿化轴线，向周边绿地发展绿带，将功能组团分割开来的同时，提供了大量的绿地空间，结合绿地空间，布置旅游线路。

并经过规划错落有致、层次丰富的建筑界面，提升门户形象，成为CBD区形象的代表。

四、建设CBD的建议综上所述，长沙市CBD规划应该立足长远，面向中部，辐射全国，争取把长沙金融街建设成为服务全国、中部的具备某个方面集中优势的区域性金融中心。

从区域地理位置以及经济总量方面来看，长沙在CBD的招商方面，并不具备与北京、上海、天津等大城市同等优势，但同时必须看到大城市金融街发展所面临的困境：发展空间小、拆迁成本高、交通堵塞、生活经营成本高等。