石家庄市城中村改造政策规定及实务
石家庄市人民政府印发《滹沱河生态开发整治工程征地拆迁工作规定》的通知
石家庄市人民政府印发《滹沱河生态开发整治工程征地拆迁工作规定》的通知文章属性•【制定机关】石家庄市人民政府•【公布日期】2002.08.20•【字号】市政[2002]116号•【施行日期】2002.08.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】环境保护综合规定正文石家庄市人民政府印发《滹沱河生态开发整治工程征地拆迁工作规定》的通知（市政[2002]116号）长安区、桥东区、新华区及正定县人民政府，市政府有关部门，各有关单位：《滹沱河生态开发整治工程征地拆迁工作规定》已经市政府研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二00二年八月二十日石家庄市滹沱河生态开发整治工程征地拆迁工作规定为保证滹沱河生态开发整治工程顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于加强城市绿化建设的通知》(国发[200120号)、《河北省土地管理条例》和《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》(石家庄市人民政府令第124号)的有关规定，特制定本规定。
一、滹沱河生态开发整治工程规划范围内的整治、建设、开发工程的征地拆迁，按本规定执行。
二、滹沱河生态开发整治工程征地拆迁和建设工作由石家庄市滹沱河生态开发整治工程指挥部统一领导、组织和协调。
石家庄市滹沱河生态开发整治工程指挥部办公室(以下简称指挥部办公室)是指挥部的办事机构，是工程的拆迁人。
长安区、桥东区、新华区及正定县人民政府具体实施滹沱河生态开发整治工程涉及本辖区内的房屋拆迁工作。
三、各乡(镇)人民政府和驻地各机关、部队、学校、人民团体、企事业单位、村委会和个人，应全力支持、配合工程的征地拆迁工作，被征地拆迁人必须在指挥部规定的期限内按要求拆迁、腾清土地，不得阻挠、妨碍征地拆迁工作的正常进行。
四、拆除单位或个人的正式合法建筑，指挥部办公室按照《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》和正定县城市房屋拆迁管理规定，依法给予补偿。
违法建筑和超期临时建筑，必须无条件拆除。
石家庄市城乡规划管理程序规定
第一章总则第一条为科学制定城乡规划，规范城乡规划管理，统筹城乡建设，保障规划实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《石家庄市城乡规划条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本规定。
第二条本规定适用于石家庄都市区范围内城乡规划的制定、修改、实施、审批与监管。
本市行政辖区内的其他县（市）、矿区可以参照执行。
第三条市城乡规划主管部门负责组织实施本规定。
第二章城乡规划的制定和修改第一节总体规划的制定和修改第四条城市、镇总体规划的制定，按照《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《石家庄市城乡规划条例》等规定的程序执行，并应遵循以下规定：（一）石家庄市城市总体规划编制前，应开展各类专题研究，作为总体规划的编制基础。
（二）城市、镇总体规划在编制过程中，应组织进行环境影响评价，并编写环境影响篇章。
（三）石家庄市城市总体规划纲要在报请进行技术审查前、规划成果报送省政府审查及市人大审议之前，均应经石家庄市城乡规划委员会审议通过。
第五条总体规划的修改程序按照《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》和《石家庄市城乡规划条例》以及相关的法律、法规和规定执行，并应履行本《规定》第四条规定的专题研究、市规委会审议等程序。
第二节控制性详细规划的制定和修改第六条控制性详细规划的制定，应符合有关法律法规的规定，具体应遵循以下程序：（一）编制计划：城乡规划主管部门根据城市总体规划和城市建设发展的需要，会同区政府、管委会制定控制性详细规划的编制计划，报同级人民政府审定。
（二）组织编制：石家庄市中心城区以及鹿泉、栾城、藁城城区的控制性详细规划由城乡规划主管部门会同辖区政府组织编制；正定县城的控制性详细规划由城乡规划主管部门组织编制；正定新区、空港工业园控制性详细规划由城乡规划主管部门会同管委会组织编制；五大产业基地控制性详细规划由基地管委会组织编制，城乡规划主管部门给予技术指导；其他镇的控制性详细规划由镇人民政府组织编制。
城中村改造项目的物业管理问题及对策研究——以石家庄某城中村为例
由于这类项 目物业管理大都是委托本村集体成立 的物 业服务企业进 行管理 ，而且城中村项 目中 的业 主大多是原 村的成员 ，文化水 平不 高， 难免会造成物业 服务企业 当家作主 ，损害业主的利益 。因此社区和街道
有必要通过宣传教育 ，提高业 主素质 ，协助业主召开业主大会 ，成立业 主委员会。这样做 ， 对业 主来说 ，可以监督物业服 务企业 的工作 ，有利 于提高其服务质量；对物业服务企业来说 ，可以通过业 主大会和业 主委 员会的帮助 ，改善业主拒绝缴纳物业管理费的现象 。
一
、
引盲 Βιβλιοθήκη 城 中村改造项 目改造完成 以后 ，很大一部分项 目的物业管理是 南原 集体经济改制后的股份 制公 司成立 的物业服务企业 负责的 ，该企业 的管 理者是原村集体的领导人员，其物业 的收费 、维修 、清洁 、保安等具体 工作都是有本村的居民完成 。 ＝ 、城中村改造项 目特点分析 （ 一） 景观特征 城中村改造项 目 大 多都是近几年建设完成的，从小 区布局到户型选 择都是按照现行标准设计 的，建筑功能齐全 ，小区生 活环境较好 ，符合 现代人生活的要求 。 （ 二 ） 社 会 特 征 城 中村居民以种族 聚集式居住 ，成员之 间存在一定 的血缘关系 ，大 部分成员文化水平 不高 、缺乏现代化意识 、小农思想严重 、在婚 丧嫁娶 事项方面存在一些独特 的风俗 习惯 ，人 口职业构成复杂 。 （ 三 ） 经 济特 征 城中村改造项 目以集体经济为主 ，服务业 发展较快 ，居 民没有 固定 工作 ，收入不稳定 ，房租是 占其收入的主要部分 。 三 、城中村改造项 目物业管理的问题 （ 一）没有成立业主大会 由于没有成立业 主大会 ，没 有形 成业 主和物 业服 务企业 的有效 监 督 ，致使物业服务企业 的服务质量差。例如小 区内的环境长 时间无人治 理 ，绿化 荒芜，无人管理 ；小区内的安全管理不到位 ，致使 车辆 丢失严 重 ；小区内基本没有文体娱乐活动 ，业主业余生活单调等 。 （ 二 ）业主道德素质不高 由于没有成立业主大会 ，业主与业 主之 间也没有形成有效 的监督制 约机制，导致业主 的一些影响环境的行 为没有得到有效 的制止，业 主之 间的关系紧张，也影响到 了物业服务企业 的形象 ，更重要 的是这种 行为 不得到制止 ，久而久之会影响到城市环境，影 响城市 的形象 。例如 ， 某 些 业主在楼下烧水 ，不 仅妨碍 了其 他业 主的权 利 ，还破 坏 了小区 的环 境 ，影响到小 区的形象建设。 （ 三）物业收费 困难 由于城 中村 的居 民以前大多从事 服务业 ，收入不稳定 。更有相 当一 部分业 主以前主要 以出租房屋的收入作为 自己的主要经济来源 ，而今不 仅失 去了该项经济收入 ，还要 交纳各项物业费用 ，扩大 了住房成本 ，这 是业 主短时期 内很难接受的。因此 ，由于业主的经济状况 、思想意识 以 及物业服务企业的服务质量差 等原 因，导致 了物业管理收费困难 。 四、城 中村改造项 目物业管理的问题的解决对策 （ 一 ）建立业主大会 、业主委 员会 ，形成物 业服务企 业与业主 大会
石家庄市城乡规划管理技术的规定
1第一章总则2第二章用地规划管理第一节城乡建设用地分类与使用第二节开发强度控制第三节居住区公共服务设施配置第四节规划用地红线范围划定第五节生态协调区规划管理3第三章建筑规划管理第一节一般规定第二节建筑间距控制第三节建筑退地界第四节建筑退线第五节商业办公建筑第六节建筑高度与景观控制第七节附属绿地、配套停车规划管理规定4第四章道路交通规划管理第一节城市道路工程第二节城市公共交通第三节其他规定5第五章市政工程规划管理第一节一般规定第二节给水、排水工程第三节其它市政工程6第六章地下空间利用规划管理7第七章附则附录1：名词解释与计算规则附录2：附表附表1：石家庄市城市建设用地分类和代码附表2：石家庄市建筑物停车配建指标附录3：附件附件1：《石家庄市容积率指标管理规定》附件2石家庄市居住区公共服务设施配套标准附录4：术语及附表A术语B附表1第一章总则第一章总则第1条为加强和规范城乡规划管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《石家庄市城乡规划条例》等法律、法规和国家有关规范、标准，结合本市实际，制定本规定。
第2条本规定适用于石家庄都市区范围内城乡规划的制定和城乡规划管理工作。
正定新区、正定古城、西部山前区、滹沱河沿线地区等对城乡规划有特殊要求的地区，可以按照相关研究或相关规划的成果执行。
其它县(市)应当单独制定有关技术规定；尚未制定的，可以参照本规定执行。
第3条各项建设工程的规划管理，应当按照经批准的详细规划、村庄规划和相关专项规划执行，上述规划无特殊要求的，应当按照本规定执行。
2第二章用地规划管理第一节城乡建设用地分类与使用第二章用地规划管理第一节城乡建设用地分类与使用第5条城市建设用地应当根据受保护的重要程度按表5-1进行分类管理，并应严格保护A1类用地、优先保证A2类用地。
各类建设用地在符合环境相容、保障公益、结构平衡和景观协调等原则的前提下，可以按照表5-1及以下规定进行混合与兼容使用：(一)土地混合使用：是指在规划管理中依据控制性详细规划确定的混合地类，在用地主导性质的基础上按照不超过50%的比例，混合使用符合控规规定的其它性质的用地。
2012年最新拆迁政策 房屋征收与补偿条例
2012年最新拆迁政策房屋征收与补偿条例2012-09-28 15:34搜房网收藏打印字号：T|T[摘要]我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。
下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：/2012-09-28/8680666.htm我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。
下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解：国有土地上有两种补偿方式：一、产权交换式补偿；二、货币补偿。
产权交换式补偿：一、房屋价值补偿标准：这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。
这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。
如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。
不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。
对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。
二、搬迁费和临时安置费(俗称过渡费)搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。
如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。
以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。
2016年石家庄市城乡规划管理技术规定
2016年⽯家庄市城乡规划管理技术规定1第⼀章总则2第⼆章⽤地规划管理第⼀节城乡建设⽤地分类与使⽤第⼆节开发强度控制第三节居住区公共服务设施配置第四节规划⽤地红线范围划定第五节⽣态协调区规划管理3第三章建筑规划管理第⼀节⼀般规定第⼆节建筑间距控制第三节建筑退地界第四节建筑退线第五节商业办公建筑第六节建筑⾼度与景观控制第七节附属绿地、配套停车规划管理规定4第四章道路交通规划管理第⼀节城市道路⼯程第⼆节城市公共交通第三节其他规定5第五章市政⼯程规划管理第⼀节⼀般规定第⼆节给⽔、排⽔⼯程第三节其它市政⼯程6第六章地下空间利⽤规划管理7第七章附则附录1：名词解释与计算规则附录2：附表附表1：⽯家庄市城市建设⽤地分类和代码附表2：⽯家庄市建筑物停车配建指标附录3：附件附件1：《⽯家庄市容积率指标管理规定》附件2 ⽯家庄市居住区公共服务设施配套标准附录4：术语及附表A 术语B 附表1第⼀章总则第⼀章总则第1条为加强和规范城乡规划管理，保障城乡规划的顺利实施，根据《中华⼈民共和国城乡规划法》、《河北省城乡规划条例》、《⽯家庄市城乡规划条例》等法律、法规和国家有关规范、标准，结合本市实际，制定本规定。
第2条本规定适⽤于⽯家庄都市区范围内城乡规划的制定和城乡规划管理⼯作。
正定新区、正定古城、西部⼭前区、滹沱河沿线地区等对城乡规划有特殊要求的地区，可以按照相关研究或相关规划的成果执⾏。
其它县(市)应当单独制定有关技术规定；尚未制定的，可以参照本规定执⾏。
第3条各项建设⼯程的规划管理，应当按照经批准的详细规划、村庄规划和相关专项规划执⾏，上述规划⽆特殊要求的，应当按照本规定执⾏。
2第⼆章⽤地规划管理第⼀节城乡建设⽤地分类与使⽤第⼆章⽤地规划管理第⼀节城乡建设⽤地分类与使⽤第4条城乡建设⽤地分类按照《城市⽤地分类与规划建设⽤地标准(GB 50137-2011)》表3.2.2执⾏，并应符合附表1《⽯家庄市城市建设⽤地分类和代码》的规定。
石政发【2017】37号 石家庄市关于进一步加强土地储备工作的若干意见
石家庄市关于进一步加强土地储备工作的若干意见石政发〔2017〕37号新华区、桥西区、裕华区、长安区、藁城区、鹿泉区、栾城区人民政府，高新区管委会，市政府有关部门：为进一步加强土地管理，全面推进土地供给侧结构性改革，完善土地储备管理制度，着力解决当前土地储备中存在的深层次矛盾和问题，规范土地市场运行，提高建设用地保障能力，促进我市经济社会又好又快发展，根据有关法律法规，结合我市实际，现就进一步加强土地储备工作，提出如下意见。
一、土地储备工作基本原则做好土地储备工作，是有效解决当前我市土地供求矛盾的重要举措，是优化产业结构、转变经济发展方式的重要抓手,必须从战略和全局高度，充分认识进一步加强土地储备工作的重要意义，遵循政府主导原则,实事求是原则，以地为先原则,利益共享原则,问题导向原则,优化程序原则,规范操作原则，采取积极有效措施，切实推进土地储备工作开展。
二、健全土地储备组织机构，明确工作职责（一）为推进土地储备工作的顺利开展，成立以市长为主任，主管市长为副主任，相关部门及区政府（管委会）主要负责同志为成员的市土地储备委员会（以下简称市储委会），作为全市土地储备工作的最高决策机构，负责对土地储备工作的重大事项作出决策部署。
市储委会下设办公室（以下简称市储委办），办公室设在市国土资源局，受储委会委托负责研究制订政策、制订具体事项操作规定、项目谋划、审核把关、协调调度、监督考核等工作。
市土地储备中心是我市唯一经审批列入国土资源部名录的市级土地储备机构，负责土地储备，对各做地主体进行业务指导、协调等具体工作。
（二）各区政府（管委会）为本辖区做地（指对拟储备土地进行集体土地征收、旧城改造、安置补偿、土地前期开发等，使土地达到开发建设条件的过程）工作的责任主体，负责辖区内市级和区级做地项目的集体土地征收、旧城改造、安置补偿、信访稳定等群众工作。
（三）市国控集团、市地产集团、市住建集团、市城投集团、市轨道公司、市交投公司为市级土地储备做地主体，可参与全市范围内的做地项目。
石家庄市人民政府关于印发《石家庄市市区做地工作流程》的通知-石政函〔2018〕23号
石家庄市人民政府关于印发《石家庄市市区做地工作流程》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------石家庄市人民政府关于印发《石家庄市市区做地工作流程》的通知石政函〔2018〕23号长安区、桥西区、新华区、裕华区、栾城区、藁城区、鹿泉区人民政府，高新区、循环化工园区管委会，市政府有关部门：《石家庄市市区做地工作流程》已经市政府研究同意，现印发给你们，请结合实际，抓好贯彻落实。
石家庄市人民政府2018年4月26日石家庄市市区做地工作流程为落实石家庄市人民政府《关于进一步加强土地储备工作的若干意见》（石政发〔2017〕37号）文件(以下简称“37号文”)精神，推进做地工作开展，结合实际制定本工作流程。
一、工作原则坚持以地为先，先做土地后做项目，实现多规合一，增强政府对土地的管控，区政府和发改、财政、审批、国土、住建、规划等市直各部门按各自职责和审批程序办理,减少审批环节、提高工作效率,加快做地项目实施。
二、做地流程（一）做地范围选定。
做地主体依据土地利用总体规划、城市总体规划、产业规划和土地储备专项规划选定做地项目范围。
（二）做地计划报批。
做地主体将做地项目报市土地储备中心，市土地储备中心编制做地计划报市储委办，市储委办征求市储委会各成员单位意见并修改完善后报市储委会批准。
（三）做地方案编制。
做地主体对做地项目范围内土地权属、坐落、面积，地上建（构）筑物及附属物等情况进行摸底调查，明确资金使用计划和做地周期，编制做地方案。
城中村改造项目涉及整案制处置土地的，做地主体同时填写《城中村改造整案制处置土地申请表》。
（四）做地模式确定。
做地主体自行筹措资金实施做地项目。
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例
城中村改造模式研究——以石家庄市桥西区西三教村为例城中村是指以农村户籍人口为主，多为农民工及其家庭聚居的城市地区。
由于历史原因和城市发展需要，城中村在中国许多城市中普遍存在，并面临各种问题，如低水平的基础设施、脏乱差的环境、社会治安问题等。
因此，城中村改造成为了我国城市化进程中的重要任务之一、本文以石家庄市桥西区西三教村为例，探讨城中村改造的模式。
西三教村位于石家庄市桥西区中心地带，是一个有着悠久历史的城中村。
该村拥有丰富的文化遗产和历史建筑，但由于长期的自然环境破坏和无序发展，村庄面貌破旧不堪，居住条件恶劣，成为当地城市发展的短板。
首先是保护传统文化和历史建筑模式。
西三教村有着丰富的历史和文化遗产，这些对于城市发展具有重要意义。
在改造过程中，应该保护和修复这些历史建筑，将其纳入城市历史文化保护范围，打造具有独特魅力的旅游景点，吸引更多的游客和投资者，推动当地经济发展。
其次是提升基础设施和居住环境模式。
西三教村的基础设施严重滞后，居住环境恶劣，是改造的重点内容。
可以引进资金和技术力量，对道路、供水、供电、燃气等基础设施进行整治和提升，改善居民的生活条件；并对居民房屋进行翻新和改造，提高住房的品质和舒适度。
再次是发展产业和改善村民生计模式。
西三教村的居民多为农民工及其家庭，改造过程中应注重提供就业和创业机会，帮助居民增加收入。
可以发展文化创意产业、旅游业、农业等新兴产业，吸引投资和活力，并提供相关培训和支持服务，促进村民的创业创新。
最后是社区参与和治理模式。
城中村改造的成功需要广泛的社区参与和有效的治理机制。
可以组织居民参与决策和规划过程，增加居民的获得感和满意度；同时建立社区自治组织和定期的居民会议，促进居民与政府之间的有效沟通和合作，提高城中村治理的透明度和效率。
总之，城中村改造是城市发展中的重要任务，对于提升城市品质、改善居民生活条件具有重要意义。
在石家庄市桥西区西三教村的改造中，可以采取保护传统文化和历史建筑、提升基础设施和居住环境、发展产业和改善村民生计、社区参与和治理等模式，以实现城中村的全面改造和可持续发展。
石家庄市人民政府关于印发《石家庄市铁路建设工程征地拆迁暂行办法》的通知
石家庄市人民政府关于印发《石家庄市铁路建设工程征地拆迁暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】石家庄市人民政府•【公布日期】2008.04.14•【字号】石政发[2008]24号•【施行日期】2008.04.14•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地资源正文石家庄市人民政府关于印发《石家庄市铁路建设工程征地拆迁暂行办法》的通知(石政发〔2008〕24号)鹿泉市、藁城市、新乐市、正定县、井陉县、桥东区、桥西区、新华区人民政府，市政府有关部门，各有关单位：《石家庄市铁路建设工程征地拆迁暂行办法》已经市政府研究同意，现予印发，望认真贯彻执行。
二○○八年四月十四日石家庄市铁路建设工程征地拆迁暂行办法第一章总则第一条新建北京至石家庄铁路客运专线及石家庄铁路枢纽相关工程，是经国家发展和改革委员会批复的（发改交运〔2007〕3690号）国家、省、市重大交通基础设施建设项目。
为切实做好该工程石家庄段的征地拆迁工作，保证工程建设的顺利实施，根据《中华人民共和国土地管理法》、《河北省土地管理条例》、《石家庄市征用市区集体土地暂行规定》（市政〔2002〕30号）、《石家庄市征收市区集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准》（石政办函〔2007〕27号）、《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》（市政府令第124号）等有关法律、法规和规定，结合本地实际情况，特制定本暂行办法（以下简称办法）。
第二条涉及京石客运专线、石太客运专线直通线、石家庄铁路枢纽相关工程等规划范围内的征地、拆迁相关事项，按本办法执行。
第三条石家庄市铁路建设工程（以下简称石铁工程）是我市投资巨大的城市基础设施建设项目，事关我市未来经济社会发展和广大市民生活质量的提高。
驻石各有关机关、部队、学校、人民团体、企事业单位、村委会及个人，应全力支持、配合石铁工程征地拆迁工作，不得无理阻挠、妨碍征地拆迁工作的正常进行。
第二章组织分工第四条石铁工程征地拆迁工作由石家庄市铁路建设工程指挥部统一领导、组织调度和协调。
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石家庄市城中村改造政策规定及实务 2013-09-12 09:27:25 来源：买房网 字号： 大 小 简介：(一)石家庄市城中村改造政策。石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出... (一)石家庄市城中村改造政策。 石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。 1、关于进一步加快城中村改造的实施意见(08年5号文) 规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策(配套费减免、出让收益返还)等核心内容，此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。 2、关于进一步加快城中村改造的指导意见(城指办【2008】25号) 明确了回迁面积原则上按1:1置换，不超过300平米每户，这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村，人们之间攀比严重，总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积，较为混乱。 3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见(09年6号文) 规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市 4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见 (市拆管字[2008]第02号) 城中村拆迁手续的办理 5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见 石政发〔2009〕10号 高层容积率不超过2.5;道路红线30米以上，住宅严禁设底商;楼间距、楼面宽度等有相关指标，目的在于提高居民的居住品质。 6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施 冀国土资地字[2009]8号 7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定 市村改办[2009]1号 限定资质，要求三级以上，业绩要求20万平米。石家庄内也有例外，开发企业可以不具备三级以上资质，但是总公司或母公司是三级以上开发企业，由总公司或者母公司出具相关证明，分公司或子公司可以介入城中村改造项目。 8、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关土地手续的通知 城指办发(2009)077号 城中村改造征地需提交的资料; 回迁安置用地可划拨、协议出让，40%出让金 9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见市政办函 (2009)68号 回迁楼的位置、楼号等在总平图上标注; 办理回迁楼产权登记的程序及资料。 10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知石政办发〔2010〕18号 1)2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的;二环路外侧可视范围内的;主要市政及公用设施建设所涉及的。 2 市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。 2)城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。 参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。 招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。 经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。 11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见 石政发〔2010〕48号 1)人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展; 2)可作为回迁房周转用地，提前利用; 3)划拨登记在村委会或居委会名下; 4)交政府出让后，出让净收益返还。 12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程石政办函〔2010〕61号 二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序 13、石家庄市市区土地收储工作流程石政办发〔2011〕17号 储备流程 (二)以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则 一是政府主导：首先列入计划。不能一哄而上，引起供过于求。需要条件具备， 领导班子团结，人们改造意向比较强烈等，必须经审批列入计划，经政府审批，才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本 核算、收益返还等，政府也需要得到开发企业的审定，如何成为开发的主体，如何运作，政府需要主导。 二是规划先行：要规划条件、编制规划方案、注明回迁，开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。 三是村民自愿：一村一案表决：是否改造、合作方式、拆迁补偿安置方案等，村委会组织法80%表决。石家庄市的城中村改造使村民得到实惠，也改善了他们的居住条件。大变样期间，没有发生恶性事件，拆迁工作深入人心，周围尚未改造的村民改造意愿也比较强烈。拆迁安置补偿方案已经比较成熟，表决通过和拆迁都是相当快的。 四是一村一策：补偿标准、方式、面积等 五是实现四个转变：村改居、土地集体转国有、村委会改居委会、村企业变股份企业，所以城中村改造不仅仅是物的有形的改造，也包括身份的置换，企业的改制等。 (三)石家庄市城中村改造程序 1、辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，经市政府批准后列入城中村改造年度计划。其实每一个城中村改造都是开发企业现行介入，只有少数是自行改造，多数城中村不具有改造的实力，选择与开发商合作。后面的程序也是开发商在积极推动，代为跑办。 (村委会—区政府) 3 2、列入改造计划后向市规划管理部门申请规划条件。明确项目红线，容积率，建筑密度，配套设施如托儿所，幼儿园，学校，邮局，医院等。 (村委会、开发商) 3、根据规划部门批准的规划条件来编制规划方案和土地利用方案。一般也是由开发公司来做，其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。 (村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室) 4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案。(一村一案)在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。 5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。(最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证)保证合法有效性。 6、实施拆迁。一般委托村委会实施。(拆迁过程中事项的公证)开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。 7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。 8、拆迁完毕，开发用地储备。 以下讲一下城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼;第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等;第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。 9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建立商品住宅。 以上是城中村改造的程序。 那么开发企业如何介入城中村改造中来，根据现有的规定怎样成为一级开发的主体，怎样通过招拍挂成为二级开发主体?现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。现在城中村改造实行一级开发制度，大致程序是开发企业与村委会签订协议，得到村委会的认可，然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导，商国土部门选定一级开发主体，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能成为一级开发主体，实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作为一级开发的主体，实务当中一般是先在村里，同时经过区政府同意，成为一级开发主体，签订协议后要报城中村改造办公室备案，城中村改造办公室要给土地规划建设部门发盘，明确某项目选定了某个开发企业作为一级开发企业主体。一级开发结束后要进行成本评估评审，从理论上来说，一级开发不必然成为二级开发主体，不一定拿到开发用地。二级开发主体要走招 4 牌挂的程序。所以需要对一级开发付出的成本做一个判定，开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由评估单位(政府指定的)进行评估，最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本，实际当中一级开发成本有票据的是一大部分，但也有另外一部分支出没有正规票据，评审中心不予评定。作为开发企业来说，实施一级开发目的是二级开发，拿地后做商品住宅开发获取利益。作为政府，其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发。16号文补充意见规定实行委托一级开发主体实施一级开发，进行二级开发联动。在实施过程中，往往是一由一级开发企业先行建设回迁房，二级开发需要通过招牌挂，公开出让，招牌挂时回迁住宅二级开发是附带义务的，要进行回迁安置房的建设，但拿地的时候需要支付全额地价，在建设回迁安置房屋时，资金再在全地价款中进行拨付。建设回迁安置房的资金在一级开发的成本中已经测算出来了。作为一级开发主体，已开始进行了回迁安置房屋的建设，已投入了建设资金，这会使得非一级开发主体再介入进来就很困难，交接、评估等工作也不容易进行。所以实务当中，进行了一级开发的主体往往会成为二级开发主体。 (四)作为开发企业参与城中村改造首先会进行成本测算。 开发商和村委会之间会讨价还价，作为开发商来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。 1、拆迁安置补偿成本 (1)回迁安置房建设成本 (2)补偿费用 (3)实施拆迁费用 2、商品房楼面地价 拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积(开发用地面积×容积率) (取得开发用地成本) 3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本 楼面地价+建安成本+配套费用+其它 4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本 当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算我还是建议找一个为房地产服务的会计师做详细的测算，对开发成本有一个全面的把握。有了具体成本把握，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。 城中村改造协议内容 1、项目基本情况，位置，面积，人口等。 2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标。 3、运作模式。如开发商出资，跑办手续，村委会出地等。 4、规划方案 5、拆迁补偿安置方案制定及实施 6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准 7、双方权利义务 8、回迁安置房屋建设。回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见，有时需要单独签订有关户型的补充协议，开发公司负责建设，村委会进行监督，如建筑材料的监督，质量的监督等。村委会可设立监督小组或委托监理公司来进行监理。包括时间，期限，交房标准等。交房标准涉及到住宅的交房标准，商业的交房标 5