土地增值税预缴与清算

通过学习本课程，你将能够：

●了解土地增值税的预缴流程；

●掌握土地增值税清算的范围；

●明确土地增值税清算的程序。

土地增值税预缴与清算

一、土地增值税的预缴

1.需要预缴土地增值税的情况

房地产开发企业在房产销售过程中，通常采用预售方式转让房地产，在办理结算和转交手续前就取得房屋的预售收入，从而尽快回笼资金。

我国现行税收政策规定，在办理结算和转交手续前就取得的收入，主管税务机关可以预征土地增值税。

在清算的时候，要根据最后应缴的土地增值税数额，减掉预缴的税额，多退少补。比如，宏达房地产公司在前期的预售阶段预缴了30万土地增值税，在清算时需要把预缴的30万扣除掉。

2.预征土地增值税税额的计算公式

预征土地增值税税额的计算公式为：

预征土地增值税税额﹦出售不同类型商品房所取得的收入×不同预征率

3.预缴土地增值税的规定

房地产开发企业应按照主管税务机关有关土地增值税预征管理的规定，在限定的期限内办理土地增值税预缴的申报及缴纳。如果房地产开发企业未按预征规定的期限预缴税款的，根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳期限届满的次日起，由税务机关加收滞纳金。

因此，房地产企业在取得预售房款收入后，要及时办理土地增值税的预缴、申报，以免受到加收税收滞纳金的处罚。

二、土地增值税的清算

1.土地增值税的清算范围

凡从事房地产开发的企业、开发的商品房项目，包括未列入土地增值税征税范围的房地产开发项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续。

2.土地增值税清算的条件

纳税人应进行土地增值税清算的条件

符合下列条件之一的，纳税人应该到主管税务机关办理土地增值税清算手续：

第一，全部竣工并销售完毕的房地产开发项目；

第二，整体转让未竣工的房地产开发项目；

第三，直接转让土地使用权的项目；

第四，纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件

符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

第一，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

第二，取得预售许可证、满三年仍未销售完毕的房地产开发项目；

第三，经主管地方税务机关纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

其中，第二条规定拿到预售许可证满三年内，不管销售的面积有没有达到可售面积的85%、可售面积有没有卖完，税务机关都可以要求房地产企业去办理土地增值税的清算。

3.土地增值税清算的程序

土地增值税的清算程序主要由四部分组成：

第一，符合清算条件时，纳税人首先应向主管税务机关提出土地增值税的清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；

第二，纳税人要向税务机关提交清算项目资料，税务机关要对清算资料进行受理、查验；

第三，税务机关审核清算资料；

第四，税务机关办理补（退)土地增值税清算手续，房地产行业预缴土地增值税在清算的环节，要根据预缴的情况进行多退少补。

为了便于理解，将土地增值税清算的程序制作成了流程图，如图1所示。

图1 土地增值税清算程序流程图

从图1可知，土地增值税清算的程序可以分为以下步骤：

第一步，纳税人提出申请。这里有两种情况：一是企业主动提出申请，二是税务机关要求企业进行土增税申报。

第二步，税务机关要求纳税人填写清算的申报表。

第三步，税务机关进行受理。

第四步，企业按照税务机关的资料清单准备资料，资料齐全就可以转入审核阶段，资料不齐还需要重新补正。

第五步，税务机关审核资料。审核无问题的，就可以办理补（退）税款。审核有问题的，如果资料有问题，需要重新补正资料重新审核；如果对资料内容有异议，可能会转入评估检查；如果资料不实，可能会采用核定征收方式。

如果企业不能提供购房的原始发票、不能请中介机构进行评估，税务机关就会进行核定征收。比如，北京的土地增值税清算，在税务机关审核开发成本的过程中，一旦发现开发成本中存在不合理的支出，有虚增开发成本嫌疑，以及整个工程造价高于北京市的平均标准，税务机关就会按照同类规格、同时期开发的房产项目来核定开发成本，之后还会核定出房产项目企业应当缴纳的土地增值税，与已预缴的税额进行对比，最终决定是否需要补（退）土地增值税。

4.申请土地增值税清算的时限要求

在申请土地增值税清算时，应注意两个时限要求：

第一，凡符合土地增值税清算条件的项目，纳税人应在达到清算条件后90日内向主管地方税务机关提出清算税款的申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税

务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。纳税人清算土地增值税申请如不符合受理条件，主管地方税务机关将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明，并退回纳税人。

第二，凡符合主管地方税务机关要求，纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后，向其发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，要到主管地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关审核核准后，在90日内办理清算税款手续。

5.办理土地增值税清算应提供的资料

在办理土地增值税清算申报手续时，不同的主管地方税务机关要求提供的资料也不相同。

概括来说，办理土地增值税清算应提供的资料主要有：

第一，项目竣工清算报表，当期财务会计报表(包括损益表，主要开发产品、工程销售明细表，已完工开发项目成本表等)。

第二，国有土地使用权证书。

第三，取得土地使用权时所支付的地价款、有关证明凭借、国有土地使用权出让和转让合同。

第四，清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

第五，能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

第六，销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，主要包括销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

第七，清算项目的工程竣工验收报告。

第八，清算项目的销售许可证。

第九，与转让房地产有关的完税凭证，包括已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

第十，《土地增值税清算<鉴证报告>》，这份报告通常由中介税务事务所出具。

第十一，土地增值税纳税申报表。土地增值税的纳税申报表有两种类型:申报表一专门适用于房地产开发企业，申报表二适用于非房地产开发企业。

第十二，税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料，这需要由各地方主管税务机关掌控。