商业街项目策划定位报告
2016瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告
激情创新责任和谐瑞金市站前商业广场项目商业市场调研及定位报告本次市调主要了解瑞金市经济和城市发展状况、房地产市场情况、商业发展状况以及相关行业经营状况等，为瑞金站前商业广场项目营销决策提供参考依据。
一、瑞金概况1、行政区划及人口瑞金，国家历史文化名城，江西省辖市，位于江西省东南部，赣州市东部，武夷山脉南段西麓，赣江东源贡水上游。
东界福建省龙岩市长汀县，南邻会昌县，西连于都县，北接宁都县，东北毗石城县。
激情创新责任和谐全市总面积2448平方千米，管辖7镇12乡。
2014年户籍总人口69.37万，其中非农业人口13.54万人，占总人口19.5%，常住人口62.85万人，其中城镇人口24.42万人，农村人口38.43万人。
激情创新责任和谐2、经济运行情况1）2015年经济运行情况⏹GDP⏹财政收支⏹固定资产投资⏹社会消费2015年全年实现社会消费品零售总额33.7亿元，同比增长12.6%。
市场价格总体稳定，各月居民消费价格指数（CPI）涨幅保持激情创新责任和谐在2%左右。
全年共接待游客615.4万人次、增长22.1%，实现旅游收入22.5亿元、增长25%。
⏹居民可支配收入2）2016年一季度经济运行情况一季度，全市实现GDP27.2亿元，按可比价较上年同期增长9.7%，三次产业结构比为12.3:30.2:57.5。
一季度，全市固定资产投资完成9.9亿元，同比增长17.2% 。
房地产开发投资完成2.3亿元，同比增长8.7%，较上年同期回落30.3个百分点。
从投资主体看，民间投资意愿大幅增强，由2015年的持续负增长扭转为正增长，一季度共完成投资4.9亿元，同比增长17%，占投资总额的49.5%。
一季度，全市社会消费品零售总额7.4亿元，同比增长13.9%。
一季度居民消费价格指数较上年同期上涨2.1%。
旅游市场趋于旺盛，一季度入境游客122万人次、增长27.6%，实现旅游收入3.6亿元、增长33.3%。
3）城市发展规划⏹规划用地范围：瑞金社区规划建设用地范围约50万平方公里。
兴业路项目定位报告1.31
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③
②
深圳· 网地产 筑
CHAPTER 2
项目分析及定位
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项目片区商业分布
A区域以圣陶沙小区为中心，这里有圣陶沙的 社区商业(金沙地)街铺和佳华商业广场； B区域是以新湖路为中轴，两边分布了大大小 小的海鲜烧烤大排挡饭店； C区域以富通城二期为中心，主要的商业有富 通城街铺、西岸商业城和其他餐饮酒店；
深圳· 网地产 筑
CHAPTER 1
市场研究分析
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商业市场分析
宝安商圈各区域商业市场业态分布
目前宝安商业集中在老城区； 目前宝安商业总体仍是小规模，零散经营多，集约化、专业化经营少。
深圳· 网地产 筑
CHAPTER 1
市场研究分析
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CHAPTER 1
市场研究分析
宏观经济概况
深圳商业规划
宝安商业分析 市场研究分析小结
CHAPTER 1
市场研究分析
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CHAPTER 1
市场研究分析
宏观经济概况 深圳商业规划 宝安商业分析 市场研究分析小结
深圳· 网地产 筑
CHAPTER 1
市场研究分析
宝安人均GDP增长迅猛,人口基 数程逐年递增的趋势发展。
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宏观经济分析
2006年的人 民币 1026.33 亿元。而 2005年宝安 全年GDP相 当于东莞市全 年GDP总量。 按政府规划， 2010年宝安 中心区人均 GDP将达到 8000美元
户数
6000户 2195户 580户 984户 2700户 450户 300户
② ⑩ ③ ⑥ 商业中心 ① ⑤ ① ① ⑦ ④ ⑨ ⑧ ⑧ ⑥
⑧劳动村 ⑨天琴阁
⑩新源花园
某某市关于特色商业街区建设的调研报告
某某市关于特色商业街区建设的调研报告特色商业街区是城市商业网络体系的重要组成部分，是拉动消费、推动城市经济发展的有效载体。
市委政研室对我市特色商业街区建设情况进行了调研，并到长沙、苏州、无锡等地考察学习特色商业街区建设经验，结合实际提出了工作建议。
一、我市特色商业街区基本情况近年来，我市把推动特色商业街区建设作为促进消费提质扩容的重要抓手，加快推动老街区改造升级、新街区规划建设，不断完善服务功能、优化消费环境，打造了一批高品质特色商业街区。
全市现有特色商业街区某个。
一批特色商业街区通过丰富经营业态、打造消费场景、策划商业活动等，吸引了众多年轻人和外来游客，成为热门打卡地。
今年以来，某古城、某、某接待游客量分别达到某万、某万、某万人次，某古城被抖音大数据平台评为“第一热门汉服打卡地”。
同时，我们也发现特色商业街区建设中还存在一些问题。
（一）规划布局不够科学。
我市特色商业街区规划建设以县区为主，市级层面尚未出台专门的指导性文件。
由于缺乏统筹谋划，一些特色商业街区分布较为散乱、联动发展不足，导致聚客能力弱、游客滞留时间短，消费还停留在“点” 或“线”上，没有形成“面”上消费。
比如，有的商业街区虽自身人气火爆，但在规划中并未与周边商圈一体考虑，导致发展受制于空间，客流量明显超出其承载能力，消费者体验感下降，也未能产生良好溢出效应。
比如，有的商业街区周边2公里内有多个著名景点，完全具备系统打造特色商业片区的条件，但目前因为缺乏整体规划，没有很好地形成联动发展和规模效应，造成游客流动不畅、街区冷热不均，辐射带动作用发挥不充分。
（二）文化特色彰显不足。
我市正按照“老城区渡河区明清风、西工区民国风、涧西区苏援风、洛龙区新唐风”的思路，着力打造不同文化风格的特色商业街区。
但目前特色商业街区文化氛围还不够浓厚，文化特色还不够突出，有分量有影响的文化ip较少。
一是外观风貌缺乏文化特色。
部分特色商业街区的建筑风格与所在地区的整体风貌不协调，或风格特色不明显，识别度不高。
郑州德化步行街市调
该项目位于铭功路以东、民主路以西、西太康路以南、自由路以北，卙地103亩，由华润置地有限公司开发，总投资40亿元， 主要建设亓星级酒店、商务办公、配套公寓等设斲 位于京广铁路以东、二马路以西、郑州市供电局以南、郑州联开车站以北，卙地7.1亩，由郑州鸿森实业有限公司开发，总 投资3.5亿元，主要建设商务办公、商务公寓等设斲。目前，正在完善规划设计斱案 该项目位于福寿街以东、解放路以南、正关街以北，卙地22.8亩，由河南新田置业有限公司开发，总投资12亿元，包括亓 星级酒店、休闲购物、商务办公等设斲 位于二马路、正关街、福寿街环围三角匙域，卙地22.8亩，由郑州佳裕置业有限公司开发，总投资11.3亿元，新建面积11.4 万㎡，拟建成中西部机电产业总部基地，幵配套商务办公、商务公寓等设斲 其位于福寿街以东、关盛路以西、正关街以南、共建街以北，卙地32.4亩，由宇通丌劢产（河南）有限公司开发，总投资 15亿至20亿元，新建面积16.2万㎡，主要建设休闲商业、品牌展示、贸易办公、电子商务等设斲 位于福寿街以东、关盛路以西、共建街以南、裕元里以北，卙地13亩，由河南金智置业有限公司开发，总投资3.5亿元，需 拆迁面积2.9万㎡，新建面积6.94万㎡，主要建设展示交易、物流服务、商贸办公等设斲
零市场”为集聚。
商家品牌： 零售及百货业中服饰品牌以国内品牌为主，层次中档。丌过也开始陆续有国际一线品牌（丹尼 斯人民路店Gucci、Ferragamo、Cartier）和快速时尚品牌（Zara、C&A、H&M）登陆。
餐饮娱乐等佑验式消费和服务型消费在匙域内十分稀缺，仅在大上海城项目中出现了餐饮街及
郑州百年德化步行街市调报告
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郑州百年德化步行街市调
1
泉州浦西万达广场前期商业市场调研及定位报告
Click to edit Master subtitle style泉州浦西万达广场——前期商业市场调研及定位报告2011年3月23日.wanda3></a>目录一、城市概览二、区域介绍三、城市商业四、项目分析五、项目定位六、品牌落位一、城市概览1、城市卖点2、总体介绍3、经济数据7></a><B style='color:white;background-color:#886800'>4、结论一、城市概览1.城市卖点泉州——福建省三大中心城市之一；著名侨乡；“世界宗教博物馆”；有“中国鞋都”和“中国服装产业基地”之称。
一、城市介绍2.总体介绍泉州素有“民办经济特区”之称。
城市竞争力排名全国第26位，经济总量位居全国前列,人均GDP位居全国第二十五位，城市生活质量全国第32位，现有人口800万、常住人口180万（至2010年），辖<B style='color:white;background-color:#886800'>4个市辖区、5个县、代管3个县级市一、城市介绍泉州是国务院首批公布的2<B style='color:white;background-color:#886800'>4个历史文化名城之一，也是中国古代海上丝绸之路的起点，唐朝时为世界四大口岸之一，宋元时期被称为“东方第一大港”，被誉为“世界宗教博物馆”，联合国教科文组织将全球第一个“世界多元文化展示中心”定址泉州。
曾涌现出欧阳詹、蔡襄、曾公亮、李贽、俞大猷、郑成功、施琅、李光地等诸多杰出人物。
泉州保留着以南戏、南音、南少林、南建筑为代表的文化遗产，其中南音是中原雅乐的活化石，梨园戏、高甲戏、打城戏、木偶戏是全国特色剧种。
全国著名侨乡和台湾汉族同胞主要祖籍地。
分布在世界129个国家和地区的泉州籍华侨华人720万人，旅居香港同胞70万人，旅居澳门同胞6万人，三者合占全省60%以上。
大连高新区万达广场项目定位报告
3
停车设施
完善停车设施，方便顾客停车，提高顾客满意度。
营销策略规划
促销活动
定期举办促销活动，吸引顾客消费，提高销售额。
会员制度
建立会员制度，提供会员专属优惠和服务，增加顾客忠诚度。
线上推广
利用互联网和社交媒体进行线上推广，扩大品牌知名度和影响力。
05
预期效果
经济效益预测
营业额增长
预计大连高新区万达广场开业后，将吸引大量消费者，带动营业额 显著增长。
良好的政策环境。
项目位置
大连高新区万达广场位于大连市高新技术产业园区核心区域，周边交通便利，拥有 丰富的客流资源。
周边配套设施完善，包括住宅、学校、医院等，为项目提供了稳定的消费群体。
周边商业氛围浓厚，汇聚了众多高端品牌和优质商家，提升了项目的商业价值。
项目规模
大连高新区万达广场总建筑面积达到 50万平方米，是集购物、餐饮、娱乐、 休闲等功能于一体的大型商业综合体。
品牌引进
02
吸引国内外知名品牌入驻，提高万达广场的品质和吸引力。根据品牌知名度和经营状
况灵活调整。
空间布局规划
1 2
楼层布局
根据商业业态和品牌需求，合理规划各楼层的布 局，实现品牌间的互补和聚集效应。
公共空间
优化公共空间设计，提高顾客的购物体验和舒适 度。
域。
品牌定位
国际品牌集合地
引入国内外知名品牌，提升品牌档次和消费品质， 打造高端时尚的购物体验。
创新业态引领者
关注新兴消费趋势，引入创新业态和特色商家， 满足消费者个性化、多元化需求。
家庭消费目的地
提供适合全家人消费的商品和服务，打造温馨舒 适的家庭购物环境。
西安曲江商业项目定位报告
五大商圈涵盖了西安整个城区的消费者商业认知，其城南区域较之城北商业氛围优 势明显。
钟鼓楼商圈概况及现有供应
商圈特征
大众化、综合性消费地区，西安市目前购物最为集中的地区，
以钟楼为中心分布着四个主要的零售街区，分布是西大街、南大街、
东大街和解放路
• 南大街集中了市内最高端的零售业
• 从2019年起，西大街经过改造并有若干购物中心落成，如中环 广场和百盛等
主要业态 百货 百货 百货 散售店铺 散售店铺 百货 百货 百货 百货 专业市场（散售） 百货 散售店铺 购物中心
钟楼商圈照片
钟楼东大街
钟楼西大街
钟楼北大街
钟楼南大街
西安最 高端品 牌百货 --“中 大国际”
小寨商圈概况 - 西安市南城唯一市级商圈
商圈特征
日平均人流量已达50万人次，以年轻时尚人群为主，商圈内主要以满足周边 学生和居民生活需要的中低档价位时尚休闲类商品为主
◦ 含光路北段、吉祥西路至永松路—小型商务中心区，重点发展楼宇经济、 配套办公等商业业态，形成吉祥商务中心。
◦ 经七路、经九路—仿古文化旅游一条街，依托青龙寺旅游优势，主要经营 工艺品、佛教用品和旅游纪念品，发展特色餐饮。
◦ 雁翔路—生态休闲旅游一条街，以餐饮、农家乐旅游和万亩都市森林为主、 重点发展休闲经济，打造生态休闲旅游一条街。
• 西安下辖新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良 区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县等9区4县， 到2019年末，全市常住人口已达837.52 万人
西安市国内生产总值和构成
西安GDP保持着平稳、快速的增长，年均增长13%以上 ，但总量与 全国同等大型省会城市相比较，处于中等的位置； 2019年，西安市GDP增速排中部各省会城市的第7位；2019年，西 安市GDP增速排中部各省会城市的第2位，全国排名第36位； 2019年，西安市GDP全国排名第30位；
商业街10大分类与定位
商业街10大分类与定位按照商业街的开发条件和商业定位，可大致将其分为如下类型1. 综合时尚商业街综合时尚商业街在业态组合上与一般购物中心相似，所不同的是在建筑形式上的差异以及给消费者不同的购物体验；由于业态综合，通常综合时尚商业街体量较大，相对于其他商业街而言，其平面和垂直动线的安排更为关键；综合时尚商业街易于标准化，可复制性强，并且相对于购物中心而言，租户的营业时间更为灵活，因而这几年的发展速度很快；然而，正因如此，这类商业街的同质化现象十分显著，特色化定位和经营是脱颖而出的关键，本报告除了阐述其共性点（业态组合、硬件参数），还将着力总结特色化亮点因素。
代表项目：三里屯village（北京）、大宁国际（上海）、明洞商业街（韩国）2. 国际名品街概述通常所见到的奢侈品商业体大多为购物中心或百货的形态，简言之，即“大盒子”，而国际名品街则是在建筑形态上的创新，使常规的封闭式高端购物环境变成开放式或半开放式的街区形态；国际名品街在本质上与一般商业街区没有太大区别，但因入驻租户的不同（国际名品街均以国际一线和二线品牌为主），故在街区的业态排布、动线安排、形象塑造以及运营策略方面有自身独有的特点；目前国内的国际名品街不多，其中杭州的湖滨国际名品街和宁波的和义大道是为数不多的代表性项目，而这两个项目的出现都是基于众多因素的合力（城市商业核心、高端消费聚集、城市规划限定等等）。
代表项目：湖滨国际名品街（杭州）、和义大道（宁波）3. 历史建筑改造街区历史建筑改造街区是在都市再开发和老城区改造过程中出现的，由于其区位和建筑的历史特征，往往也是城市人文旅游景点；历史建筑改造街区的典型代表当属上海新天地、南京1912，随后在全国其他城市连锁开发，与此同时各地类似概念的商业街区不断涌现；历史建筑与商业之间有内在的连接，从消费者角度来说，历史建筑及其背后故事本身就足够具备吸引力，加之在这样环境中体验消费，文化体验与商业消费相互融合；从租户角度来说，历史建筑可以增加品牌价值和品位；但历史建筑涉及到诸多硬件条件不足的问题，尤其是餐饮业态对于风火水电的要求，往往使得改造成本很高；尽管历史建筑没有可复制性，但该类商业街提供了街区开发的一种思路，即“营造怀旧历史街区氛围”。
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商业街定位与产品发展建议
整体定位
目
客户定位
录
功能定位
业态定位
2
【年轻人群】年轻客户消费结构
吃喝
年轻 人
餐饮
（连锁餐饮、 休闲餐、小
吃）
潮流
服装
（休闲、商 务、时尚）
购物
生活购物
（礼品、首饰、 零食）
娱乐
KTV、 电影院
电玩 台球真 人CS
10
【商业业态落位】文具数码：图书、报刊、文具、眼镜光学、数码电子 、摄影、通讯营业厅
数码电子：定位于追求科技 体验，有一定消费能力的时代 群体； ➢图书刊厅：针对学生的课程辅 导、时尚读完、业余读物； ➢文具用品：针对学生的日常文 具用品，满足学生需求；
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【商业业态落位】休闲娱乐：真人CS、拓展培训、文艺T台、台球厅、 休闲网吧
90后主题餐厅 汽车主题餐厅
巴迪熊主题餐厅 海贼王主题餐厅
Hello kitty主题餐厅
美食荟萃:囊括多种餐饮于一体， 包括简餐、快餐、休闲餐饮等， 形成特色美食一条街 ✓街区特色——主题餐饮：赋予 一般餐厅某种主题，围绕既定的 主题来营造餐厅的经营气氛：餐 厅内所有的产品、服务、色彩、 造型以及活动都为主题服务，使 主题成为顾客容易识别餐厅的特 征和产生消费行为的刺激物 ✓另外，引入几家本地特色品牌 餐饮，和一些风味小吃，强化地 域特色
3
【学生人群】学生客户消费结构
吃喝
学生
餐饮
（简餐、休 闲餐、小吃）
文具 图书
学习 玩乐
教育培训
（升学培训、 课程培训、舞
蹈绘画等）
KTV、 电影院
网吧 电玩
4
【学生人群】现有商业品类中，针对学生的潮流服饰消费较难满足， 日常文体零售、校外餐饮、培训辅导有较大的发展机会，KTV、电玩 可适当发展
学生消费
1 、投资者
客户特征 ➢ 区域及周边的小型经营业主、生意人、公务员，30-50岁，有一定财富积累的中高产阶级
客户需求 ➢ 需求集中在50-100平米中小户型，投资自用兼具;主要承受总价范围集中在60-120万
2、经营者
客户特征 ➢服饰鞋帽、餐饮、流行饰品等行业经营者，25-50岁，有一定的行业从事经验 客户需求
➢考虑商铺面积集中在50-100平米左右，少数大客户如服饰旗舰店等偏好更大面积
3、消费者
客户特征 ➢以追求时尚、个性文化的人群和追求品质生活的年轻人群为主，年龄集中在15-35岁
客户需求 ➢对购物场所软件和服务以及消费环境要求较高，偏好餐饮、娱乐休闲及零售服饰等业态类型
8
功能定位—— 浪漫青春·文化休闲主题商业街
会培训、升学培训、艺
术培训等
5
商业街整体定位——
浪漫青春·文化休闲·主题商业街
乐享生活 乐食生活 乐购生活
6
文化主题休闲商业街—— 面对一中、技工学校，业态 设置方面布置与教育密切相 关的业态
7
【客户定位】商业客户主要分为投资者、经营者以及消费者三类，其中 投资者为本项目出售型商铺的主要目标客群，经营者为本项目销售型商 铺的辅助目标客群，消费者为主力消费客群
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不远的未来，我们可以想见：
商业综合体将成为一种以超级店为核心驱动，线上融合线下各业态于一体的满足人们购物、娱乐、餐饮等需求的
“移动互联”购物休闲体验中心
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本报告仅供客户内部使用。
科技商业—— 移动互联时代·全新消费体验平台
门店网络化
移动式电子导购
覆盖式消费体验
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【科技商业】门店网络化
将商户门店通过商业广场专属的APP程序进行网络化的运营，消费者可在店内用手机登陆进行产品的 查询、预定、购买甚至物流配送等流程 优势价值： •利用网络优势，将一些还没有实现电子商务的商户，引导入商业广场的电子平台内，为其提供契机和新的 销售渠道。 •发挥商家的物流优势，将网络化后的实体店产品，统一配送到消费者手中 •将商业广场与入驻商户的关联更紧密，形成一个循环的线上线下互为依托的平台
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【C区业态构成】1F以潮流购物为主，2F以为主，3F以适合学生的休闲娱乐业 态和特色美食广场为主
楼 层
业态贸服装、运动服装、、 1F 时尚潮流地带 潮流淘宝、饰品配件、美容美发、西
餐厅、咖啡shop、银行
2F
创意青春地带
数码电子、照相摄影、礼品店、通讯 服务、眼镜光学、图书、报刊、文具
基础消费
零售：日常购买、
文超体市零、售文可具重用点品
学 挖餐掘饮，：校学外校餐用饮餐、
习
可校发外展用餐、住家
用餐
改善消费
教育培训：基础课
培训程升辅培学导训考可、试重艺培点术训培等挖训、 掘，餐餐饮饮：可休发闲展餐饮、
甜品等
闲
零售：日常购买
暇
（超市）
餐饮：冷饮、奶
茶等
百零电货售子购：产物服品集饰等中、于图核书、 心餐商饮圈：，同图学书聚、餐教等 育休培闲训：、KKTTVV、、电电玩等 玩教存育在培较训大：市基场础机课程
潮流淘宝
特色美食
文具图书 休闲娱乐
9
【商业业态落位】流行前线：定位重点突出个性化，潮流化，前沿化， 新奇化，差异化的时尚特色，力争打造成滨州首个最前沿最潮流的时尚 购物主题街区
流行前线：时尚潮流、青春 主题创意购物街区，成为滨州 时尚生活主题模式 ➢定位于年轻个性一族，包括时 尚饰品、潮流鞋帽、美容美发 等业态。 ➢“潮流淘宝”定位重点突出个 性化，潮流化，前沿化，新奇 化，差异化的时尚特色，力争 打造成滨州首个最前沿最潮流 的时尚购物主题街区，年轻人 的淘宝圣地。 在这里充满各种冲动性消费 在这里，时尚无法拒绝 没有人能够抗拒流行 抗拒年轻
3F
欢乐时代天空
真人CS、拓展培训、文艺T台、台球 厅、休闲网吧、主题餐饮、美食广场
真人CS、拓展培训、 文艺T台、台球厅
数码电子、礼品、 休闲 通讯服务、摄影 餐饮
银行、服装服饰
休闲 餐饮
休闲网吧 餐饮 3F
眼镜光学图书、休闲 2F 报刊、文具 餐饮 咖啡、配饰、淘宝 1F
14
【互联消费】实现移动互联网时代商业消费人群
➢真人CS及拓展：拓展训练、实 战模拟、学生艺术熏陶展示， 这里是孩子们的空间，是孩子 们的乐园； ➢休闲网吧：学生课余闲暇、缓 解学校压力。 ➢台球厅：学生时尚休闲运动， 培育学生业余爱好
12
【商业业态落位】特色美食荟萃：囊括多种餐饮于一体，包括简餐、快 餐、休闲餐饮等，同时引入部分特色主题餐饮，以满足年轻一族和学生 消费客群的猎奇消费特征